房地产策划山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报811213PPT43M

1、滨州项目前期工作提报市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市概况城市概况商业市场商业市场周边城市周边城市项目地块项目地块项目定位项目定位业态分布业态分布产品建议产品建议模式及通路模式及通路价格建议价格建议参考案例参考案例嘉年华嘉年华提报目录市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市概况市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市简述 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地。东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与临东营市，南连淄博市，西南

2、与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，城区常住人口近骅市相望，城区常住人口近5050万。万。 滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地滨州在交通上成为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东区开辟一条更为经济便捷的出海航道，成为连接东北经济区和中原经济区的枢纽。北经济区和中原经济区的枢纽。 滨州市矿产潜在总值滨州市矿产潜在总值14001400亿元，居全省第六位，亿元，居全省第六位，全市已探明的矿产有全市已探明的矿产有2626种，已开发种，已开发1515种。是全国第种。是全国第二大油田二大油

3、田胜利油田的主采油区，胜利油田的主采油区， 市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市城市“四环五海四环五海”规划建设规划建设 自自20022002年下半年以来，滨州市委、政年下半年以来，滨州市委、政府组织规划设计部门和邀请部分专家，立府组织规划设计部门和邀请部分专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了立了“四环五海四环五海”的规划：的规划：“四环四环”就是就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点（简称路环、水环、绿环、景环）；点（简称路环、水环、绿环、景环）；“五海五海”就

4、是建设中海（天）、西海就是建设中海（天）、西海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（地）、北海（人）、南海（情）、东海（水）五个大型水库。（水）五个大型水库。城市规划市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询n滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联 济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置。n滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的

5、 海上北大门，交通便利。海上北大门，交通便利。n滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。n滨州市远期规划规划目标为滨州市远期规划规划目标为200200万人口的城市，万人口的城市，“四环五海四环五海”工程的实工程的实 施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。总结市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询 全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、

6、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业体系，规模以上工业企业755755户，销售收入过百亿元企业有户，销售收入过百亿元企业有2 2户，中国企业户，中国企业500500强有强有3 3户，上市公司有户，上市公司有5 5家。家。20042004年，全市规模以上工业实现产品销售收入年，全市规模以上工业实现产品销售收入810810亿元亿元, ,实现实现利税利税7272亿元。亿元。 经济概况市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询n滨州确立了滨州确立了“工业兴市工业兴市”的

7、遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部 件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链发展。n滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比滨州民营经济蓬勃发展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比 重达到重达到54.8%54.8%。民营经济实交税金。民营经济实交税金47.5047.50亿元，增长亿元，增长33.4%33.4%，占全部税收的比，占全部税收的比 重达到重达到56.5%56.5%；n利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；利

8、用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；n城市居民恩格尔系数为城市居民恩格尔系数为30.7%30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%35.9%调整为调整为 30.9%30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；，居民消费结构进有待进一步改善；n住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；n人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成 较理性的消费习惯。较理性的消费习惯。n滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知

9、名特产，工业方面则拥滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面则拥 有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。总结市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业市场市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询城市商业划分城区划分城区划分商圈划分商圈划分市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业市场情况主要商圈主要商圈租金水平租金水平主要业态主要业态代表个案代表个案渤海七路中心商圈渤海七路中心商圈 3.3-73.3-7元

10、元/ /平方平方米米天天 百货、服装百货、服装渤海国际广场、滨渤海国际广场、滨州百货大楼州百货大楼 汽车站商圈汽车站商圈2.2-4.52.2-4.5元元/ /平方平方米米天天 家具、日用百货、家具、日用百货、小商品小商品 新兴市场新兴市场 、东狮家、东狮家具城、富泽商贸街具城、富泽商贸街 高杜社区商圈高杜社区商圈0.26-0.50.26-0.5元元/ /平方平方米米天天 建材建材 茶叶交易市场、古茶叶交易市场、古玩市场和待建的图玩市场和待建的图书城书城 市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业个案分析市场研究部market research滨州项目前期工

11、作提报金贝 策划 咨询地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处地理位置：渤海七路与黄河四路交汇处营业面积：营业面积：2.72.7万平方米万平方米商铺形态：板式商业商铺形态：板式商业单套面积：单套面积：15-2015-20平米平米经营档次：中高档品牌产品经营档次：中高档品牌产品运营模式：租赁运营模式：租赁开业时间：开业时间：20032003年初年初出租率：商场入驻已满出租率：商场入驻已满优惠政策：扣点优惠政策：扣点25%-28%25%-28%经营状况：良好经营状况：良好竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商厦；业竞争优势：品牌商家；滨州城区唯一功能较为齐全且档次较高的综合性商

12、厦；业态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场态布局较为规范合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场集聚人气。集聚人气。竞争劣势：停车位不足。竞争劣势：停车位不足。其他情况：主要经营日用消费品的批发零售其他情况：主要经营日用消费品的批发零售, ,属于大型综合超市业态。是目前滨州属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能大型购物中心。自开业以来，始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能开业以来，始终保持滨州零售百货业龙

13、头老大的地位。该店是目前滨州唯一功能较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。较为齐全的综合性商厦，经营状况良好。银座购物广场市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询黄金大厦地理位置：地理位置： 黄河三路与渤海七路交汇处黄河三路与渤海七路交汇处营业面积：营业面积： 80008000平方米平方米商铺形态：商铺形态： 板式商业板式商业单套面积：单套面积： 20203030平米平米经营档次：经营档次： 中档中档业态分布：业态分布： 百货类百货类 运营模式：运营模式： 租赁租赁开业时间：开业时间：20062006年年1010月月出租率：约出租率：约60%60%优惠政策：无

14、优惠政策：无经营状况：目前经营状况一般。经营状况：目前经营状况一般。竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争优势：地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。竞争劣势：业态业种不够丰富；受当地人的消费习惯制约；品牌多不知名。其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创其他情况：位于滨州是最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现代化建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装以一体的现

15、代化高档购物中心，高档购物中心，itatitat连锁店位于该商厦三层。连锁店位于该商厦三层。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询百货大楼地理位置：黄河五路渤海七路地理位置：黄河五路渤海七路营业面积：营业面积：1.61.6万平方米万平方米商铺形态：板式商铺形态：板式单套面积：单套面积：15152020平米平米经营档次：中低档经营档次：中低档运营模式：运营模式： 租赁租赁开业时间：开业时间：19961996年年1010月月出租率：出租率：90%90%经营状况：经营状况一般。经营状况：经营状况一般。竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸

16、引人流；竞争优势：地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档竞争劣势：硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次不高，对形象影响不利；次不高，对形象影响不利；其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于其他情况：位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于19791979年年1010月开业，是全区月开业，是全区信誉较高的信誉较高的“老字号老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。

17、目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询百加百商城 地理位置：黄河五路渤海六路交汇处地理位置：黄河五路渤海六路交汇处营业面积：营业面积：60006000平方米平方米商铺形态：微型蜂巢式商铺商铺形态：微型蜂巢式商铺单套面积：单套面积：4-84-8平方米平方米经营档次：中低档经营档次：中低档运营模式：租赁运营模式：租赁开业时间：待定开业时间：待定租金水平：一层租金水平：一层6.26.29.69.6元元/ /平米平米/ /天；二层天；二层5.25.28.88.8元元/

18、 /平米平米/ /天；三至四层天；三至四层2 23 3元元/ /平米平米/ /天天出租率：出租率：60%60%优惠政策：开业可免半年的租金优惠政策：开业可免半年的租金 经营状况：待开业经营状况：待开业竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争优势：毗邻城市干道；蜂巢式分割租赁模式在当地较为新颖。竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商竞争劣势：原滨州商厦破产对目前投资商造成的不利影响；区域人流不够旺盛；招商工作进展不利工作进展不利 市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询在建在售项目市场研究部market

19、 research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询渤海国际广场地理位置：黄河四路渤海七路地理位置：黄河四路渤海七路开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司开发商：浙江夏华集团投资组建滨州华泰置业有限公司主要产品：商铺、国际酒店、主要产品：商铺、国际酒店、sohosoho公寓、智能化写字楼等公寓、智能化写字楼等总建面积：总建面积：2626万平方米，商业约万平方米，商业约1818万平方米万平方米商铺形态：临街商铺、商业內街等商铺形态：临街商铺、商业內街等租售模式：销售租售模式：销售主力面积：主力面积：46-8546-85平方米平方米售价：在售部分售价：在售部分1.4-2.21.4-2.

20、2万元万元/ /平方米平方米租金市价：已开业部分一层租金市价：已开业部分一层2.75-72.75-7元元/ /平方米平方米天天二层二层1.8-2.31.8-2.3元元/ /平方米平方米天天三层三层0.78-1.30.78-1.3元元/ /平方米平方米天天工程进度：部分在建，部分已开业工程进度：部分在建，部分已开业竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，在当地影响较大；产品规划出色。竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式，缺乏竞争劣势：当地居民的消费习惯制约该案商业发展，开发商纯套现的开发模式

21、，缺乏统一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。统一的管理，也是造成项目经营失败的主要原因。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询国贸新天地地理位置：黄河四路渤海七路地理位置：黄河四路渤海七路开发商：滨州海鑫置业有限公司开发商：滨州海鑫置业有限公司主要产品：商铺、写字楼等主要产品：商铺、写字楼等总建面积：总建面积：6 6万平方米万平方米商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间商铺形态：临街商铺、内铺等，商铺开间4.54.5米；米；租售模式：可租可售租售模式：可租可售主力面积：暂未划分面积主力面积：暂未划分面积售价：待定，目前暂未开售；售价：待定，目前暂未开售

22、；工程进度：该案于工程进度：该案于0707年年3 3月开工，目前主体在建月开工，目前主体在建交付时间：交付时间：20082008年年5 5月月竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的竞争优势：地段好；产品为当地所缺乏的mallmall业态，且经营高档内容，填补了市场业态，且经营高档内容，填补了市场空白。空白。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。竞争劣势：居民消费习惯可能形成制约；城区商业供应量过大可能带来的影响。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询站前财富广场地理位置：黄河二路渤海二十一路地理位置：黄河二路渤海二十一路开发商

23、：滨州市天润房地产开发有限公司开发商：滨州市天润房地产开发有限公司主要产品：商铺、酒店、住宅等主要产品：商铺、酒店、住宅等占地面积：规划共占地面积：规划共1111万平方米万平方米总建面积：规划共总建面积：规划共1616万平方米，目前的大型家具博览中心万平方米，目前的大型家具博览中心3 3万平方米，四栋内街商铺楼万平方米，四栋内街商铺楼6 6万平方米，共万平方米，共200200余套余套商铺形态：临街商铺商铺形态：临街商铺1-21-2层联体、内铺等；层联体、内铺等；租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金租售模式：可租可售，国贸家具博览中心一层租金1.11.1元元/ /平方米平方米天；租金月付

24、；租金天；租金月付；租金按年签。按年签。主力面积：临街商铺主力面积：临街商铺50-30050-300平方米平方米售价：售价：1 12 2层联体商铺：层联体商铺：2700270038003800元元/ /平方米；一楼均价在平方米；一楼均价在3000-32003000-3200元元/ /平方米；平方米；工程进度：目前家具博览中心已开业；工程进度：目前家具博览中心已开业；竞争优势：毗邻客运总站和竞争优势：毗邻客运总站和220220国道，交通优势明显；规划业态丰富；国道，交通优势明显；规划业态丰富；竞争劣势：开发区明显人气不足竞争劣势：开发区明显人气不足简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店

25、宾馆、大型休闲娱乐广场为一体简介：站前财富广场是集专业家居建材市场、高档酒店宾馆、大型休闲娱乐广场为一体的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的综合性商业物流集散地。其家居建材市场是目前滨州市最大的家居建材专业市场。它的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县的建成将填补滨州中高档家居建材市场的空白，其辐射范围可涉及周边城市及滨州各县区。区。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询新兴市场二期地理位置：黄河四路渤海三路地理位置：黄河四路渤海三路总建面积：总建面积：3.63.6万平方米；万

26、平方米；商铺形态：一层挑高商铺形态：一层挑高6.36.3米，有内街米，有内街单套面积：单套面积：35-7035-70平方米平方米售价：售价：3000-140003000-14000元元/ /平米；平米；竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优竞争优势：城区第二大商圈内，人气较旺；规划合理，面积分割合理；有较合理的优惠政策。惠政策。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。竞争劣势：市场的成熟需要较长时间。简况：简况： 一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费一层销售，二层只租不售，目前有灯饰公司入驻。免租半年，一年免工商费用，税务免三年，物业

27、第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。用，税务免三年，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询海得汽配城建设现状：工程在建建设现状：工程在建地理位置：渤海五路黄河六路以北地理位置：渤海五路黄河六路以北 营业面积：营业面积：4.84.8万平方米万平方米商铺形态：板式商铺形态：板式单套面积：单套面积：50507070平米（单层面积）平米（单层面积）100-140100-140平米（平米（1-21-2层联体面积）层联体面积）经营档次：中高档汽车美容、修理经营档次：中高档汽车美容、修理业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修

28、区、配件区。业态分布：规划分区为汽车装具区、美容速修区、配件区。运营模式：可租可售运营模式：可租可售开盘时间：开盘时间：20072007年年 销售单价：销售单价：3500350040004000元元/ /平米平米开业时间：开业时间：20082008年年6 6月交付使用月交付使用优惠政策：优惠政策：3 3年免税，年免税，2 2年税收减半年税收减半 经营状况：还未成型，没有经营经营状况：还未成型，没有经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营竞争优势：目前滨州唯一的汽车配件市场；借助该区域原本的汽车配件的经营带动人气。带动人气。竞争劣势：市场的培育需要时间竞争劣势：市

29、场的培育需要时间其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为其他情况：目前正在建设当中，建筑为三层框架结构，内街宽度为1414米；规划米；规划底层商铺底层商铺308308套；二、三层为套；二、三层为sohosoho商务办公，共商务办公，共619619套。停车位套。停车位400400个。个。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询规划项目滨海新天地滨海新天地 滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，滨州东海国际新天地由龙悦（控股）集团投资开发。项目北临黄河十二路，东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长

30、途客运站。东接东海一路，南临黄河十一路，毗邻城市公园和滨州火车站、长途客运站。该项目规划总建筑面积该项目规划总建筑面积2424万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，万平方米，集商业、办公、会议、旅馆、餐饮、休闲，娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八娱乐等于一体。项目将以横贯地块东西的轴形成商业街的主体，进而划分为八个区，北侧个区，北侧4 4个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区个区，由东向西依次为：酒店办公会议、娱乐总汇，综合商业区（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧（商业、餐饮、娱乐）与大卖场（数码广场与超市）；南侧

31、4 4个区，东侧三区皆个区，东侧三区皆为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市为综合商业区（商业、餐饮、娱乐），西侧和北侧与超市大卖场对应设超市（大卖场）。二层商铺规划以（大卖场）。二层商铺规划以6 6米见方网格布置，进深米见方网格布置，进深2424米，一分为二，两面临米，一分为二，两面临街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需街设计成一开间一套小商铺，二层空间利用可一复二独立小商铺，也可根据需要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场（数码广场与超市）要，一、二层单独成套，二层用连廊将各区相连。大卖场（数码广场与超市）以以8 8米

32、见设计，依据临街面设计成米见设计，依据临街面设计成8 8米米* *8 8米的一套小商铺，其余为大卖场大空间米的一套小商铺，其余为大卖场大空间的设计。东北角的设计。东北角2424层经济型酒店层经济型酒店4 4层以上设标准客房，每层层以上设标准客房，每层2020套，顶层设酒店行套，顶层设酒店行政酒廊。政酒廊。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询齐齐发（滨州）国际大市场项目齐齐发（滨州）国际大市场项目 该项目规划建筑面积该项目规划建筑面积130130万平方米，整个市场规划建设六大中心，将万平方米，整个市场规划建设六大中心，将主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、

33、皮具、小商品、食品等多种产主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多种产品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发（滨州）品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发（滨州）大市场房地产有限公司；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四大市场房地产有限公司；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海二十四路附近；占地路渤海二十四路附近；占地800800亩左右；刚刚启动建设；亩左右；刚刚启动建设； 1-31-3层联体建筑，层联体建筑，1 1层用作商铺，层用作商铺，2-32-3层用作办公、居住。整个项目分三期工程，一期工程层用作办公、居住。整个项目分三

34、期工程，一期工程600600亩，建设亩，建设4040万平方米。该项目的建成将形成生产、展览、批发、运输万平方米。该项目的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体的四位一体的“产业链产业链“，建成后的市场入住经营客户，建成后的市场入住经营客户4 4万户。万户。银座滨州二店银座滨州二店地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区拆迁尚未完成。区拆迁尚未完成。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询商业供需状况房地产整体供应状况房地产整体供应状况 20062006年滨州房地产开发投资

35、健康发展。全年房地产开发投资完成年滨州房地产开发投资健康发展。全年房地产开发投资完成15.515.5亿元，与上年亿元，与上年基本持平，商品房施工面积基本持平，商品房施工面积144.49144.49万平方米，比上年下降万平方米，比上年下降19.1%19.1%，商品房竣工面积，商品房竣工面积52.152.1万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长20%20%，销售商品房，销售商品房53.853.8万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长23%23%。滨州房地产市。滨州房地产市场发展程度较低，市场存在巨大潜力，场发展程度较低，市场存在巨大潜力，20062006年统计结果表明，年统计结果表明，2006

36、2006年滨州市实现商品住年滨州市实现商品住宅销售宅销售48.248.2万平方米，比万平方米，比20052005年增长年增长22.1%22.1%。全年城市居民人均可支配收入。全年城市居民人均可支配收入1172611726元，增元，增长长14%14%。巨大的需求背后是一触即发的市场前景。巨大的需求背后是一触即发的市场前景。 统计可见，城区成型商业供应量逾统计可见，城区成型商业供应量逾2626万平方米；结合城区人口规模可以判断，目万平方米；结合城区人口规模可以判断，目前城区商业供应量已近饱和；而城区近期供应的商业体量达近前城区商业供应量已近饱和；而城区近期供应的商业体量达近100100万平方米之巨

37、，势必万平方米之巨，势必形成非常严重的竞争态势。形成非常严重的竞争态势。 市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询总结n目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，目前仍目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，目前仍 有大体量的商业在供应或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足有大体量的商业在供应或规划中，只有有特色的商业才能对投资者形成足 够的吸引力。够的吸引力。n城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均城区目前形成了三个较成熟的主要商圈，除渤海七路商圈外，其余两个均 为以专业市场为主的商圈，为以

38、专业市场为主的商圈，n传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。 现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺现有专业市场种类较丰富，多数规模也较大，但存在种种不尽如人意的缺 点亟待改善，点亟待改善，n城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方 面较不专业。面较不专业。n新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成新城区和开发区，尤其是开发区，近两年建设力度较大，未来将逐渐形成 当地功

39、能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。当地功能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询周边城市市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询惠民县 惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档装、家电等商家，如联华购物广场、东方商厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材

40、五金，规模较大；此外次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。经营状况不理想。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询阳信县 阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、

41、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。般。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询无棣县 无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模很小。此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市市场，店面不够集中，规模很小。此外信

42、阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。场，但辐射范围很有限。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询 沾化县 沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。商户很少。市场

43、研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询 邹平县 邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多乐福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。于低消费阶段。人均消费能力较低。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝

44、策划 咨询齐明建材城 开发商：山东齐明集团齐明房地产开发有限公司开发商：山东齐明集团齐明房地产开发有限公司地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处地址：邹平县城黛溪三路与黄山五路交汇处占地面积：约占地面积：约4040亩亩建筑面积：建筑面积：5 5万余平米万余平米开工时间：开工时间：20062006年年竣工时间：现房竣工时间：现房面积范围：面积范围： 单铺面积单铺面积50-9050-90平米，平米，1-21-2连体面积连体面积120-180120-180平米平米其他情况：该项目集家居建材、汽车服务、餐饮娱乐、休其他情况：该项目集家居建材、汽车服务、餐饮娱乐、休闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。

45、地理位置较好，闲购物、居住办公于一体。目前正在招商。地理位置较好，交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积交通便利。其斜对面规划有邹平县客运中心，占地面积125125亩，候车综合大楼建筑面积亩，候车综合大楼建筑面积9800 9800 平米，候车大楼内设宾馆、平米，候车大楼内设宾馆、快餐店、超市等服务设施。快餐店、超市等服务设施。20072007年年5 5月开工，预计年底建成月开工，预计年底建成投入使用。投入使用。年限年限租金水平（元租金水平（元/ /平平米米/ /月）月）月租金（元月租金（元/ /月）月）年租金收益（元）年租金收益（元）1-21-21818334833484017640

46、1763-53-530305580558066960669606-106-1045458837088370100440100440市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询博兴县 博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装服饰、鞋类、百货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况

47、较好，人流量大。目前没有主要的专业市场。好，人流量大。目前没有主要的专业市场。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询总结n目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业 态不完善，与滨州城区不具有可比性。态不完善，与滨州城区不具有可比性。n各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主， 规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在

48、本地。n各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州 城区商业形成竞争。城区商业形成竞争。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询周边城市同类个案分析泺口服装批发市场经营内容：服装鞋帽经营内容：服装鞋帽地理位置：济泺路地理位置：济泺路商铺形态：商场内铺；商铺形态：商场内铺；单套面积：单套面积：15-3015-30平方米平方米运营模式：租赁运营模式：租赁租金：租金：4.54.5元元/ /平方米平方米天；天；售价：市价售价：市价1.21.2万元万元/ /平方米；平方米；出租率：出租率

49、：80%80%招商招商/ /销售政策：无特殊优惠销售政策：无特殊优惠其他情况：济南泺口服装有限公司是济南市华宇集团的所属企业，始建于其他情况：济南泺口服装有限公司是济南市华宇集团的所属企业，始建于19891989年，现年，现已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积已成为闻名全国的大型专业批发市场、山东省十大专业市场之一。市场经营面积2525万万余平方米，经商业户余平方米，经商业户50005000余家，从业人员余家，从业人员2 2万余人，日客流量万余人，日客流量3030余万人次，商品辐射余万人次，商品辐射山东山东1717市地，市地， 年营业额超年营业额超4040亿元

50、，市场下设商贸中心、名品大厦、名牌批发城、服亿元，市场下设商贸中心、名品大厦、名牌批发城、服装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、装批发市场、服装交易大厅、四季红、三条精品街、以及羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等十个专业经营区。并配有辐射全国的洛中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服中货物集散中心，为业户提供了良好的商品流通条件。该服装城已成为江北最大的服饰商品集散地。饰商品集散地。市场研究部market rese

51、arch滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询齐鲁鞋城品牌港经营内容：各类高中低档鞋类产品经营内容：各类高中低档鞋类产品地理位置：济泺路地理位置：济泺路总建面积：总建面积：6.76.7万平方米万平方米开业时间：预计开业时间：预计20072007年年9 9月月商铺形态：商场内铺；商铺形态：商场内铺；单套面积：单套面积：5050平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：一层第一年租金：一层第一年3.53.5，第二年，第二年4.54.5，第三年，第三年5.55.5元元/ /平方米平方米天；天；售价：一层售价：一层1.71.7万，二层万，二层1.31.3万，三层万，三层90009000元元/

52、 /平方米；平方米；出租率：出租率：70%70%销售率：销售率：55%55%招商招商/ /销售政策：无特殊优惠销售政策：无特殊优惠其他情况：齐鲁鞋城于其他情况：齐鲁鞋城于19961996年年8 8月开业以来，已发展成为占地月开业以来，已发展成为占地7 7万多平方米，经营面积万多平方米，经营面积近近1212万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场万平方米，经营业户近千家。齐鲁鞋城旗下，已有品牌港、批发中心、恒鑫商场三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发三大经营业态，集国际国内知名品牌于一身，汇各款式品种于一处的鞋类专业批发（零售）市

53、场，经销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，（零售）市场，经销网络辐射山东十七地市及周边省区。齐鲁鞋城设施完备配套齐全，经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进经近几年的升级改造，已改变过去大棚式经营模式，向现代化大商场迈进。具有先进的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；广播音响系统；的地下智能化停车系统；可调式中央空调系统；闭路电视保安系统；广播音响系统；消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱消防自动报警系统等。齐鲁鞋城已成为集展示、贸易、餐饮、住宿、休闲、商务、娱乐、金融、物流

54、、多媒体、远程交易为一体的专业化鞋城。乐、金融、物流、多媒体、远程交易为一体的专业化鞋城。 市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询香江五金机电城、汽车用品城经营内容：五金机电、汽车装具经营内容：五金机电、汽车装具地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处地理位置：聚才路与蒙山大道交汇处占地面积：占地面积：1010万平方米万平方米总建面积：总建面积：1414万平方米万平方米开业时间：开业时间：20052005年年1212月月商铺形态：单层、商铺形态：单层、1-21-2或或1-31-3层联体；临街部分一层层高层联体；临街部分一层层高5.25.2米，二层米，二层4 4米；

55、米；单套面积：单套面积：60-9060-90平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：免租金一年，后期租金待定；租金：免租金一年，后期租金待定；售价：售价：3700-58003700-5800元元/ /平方米，按揭首付平方米，按揭首付40%40%；出租率：出租率：70%70%销售率：销售率：90%90%招商招商/ /销售政策：免租金一年销售政策：免租金一年其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共其他情况：该案后期还规划有住宅区。目前首期商铺共700700套左右；五金机电区已套左右；五金机电区已开业，汽车配件交易区待交付。开业，汽车配件交易区待交付。市场研究部market r

56、esearch滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询澳龙国际物流城经营内容：服装鞋帽、食品经营内容：服装鞋帽、食品地理位置：聚才路与工业大道交汇处地理位置：聚才路与工业大道交汇处占地面积：总规划占地面积：总规划574574万平方米万平方米总建面积：目前规划总建面积：目前规划6060万平方米，现一期万平方米，现一期3333万平方米万平方米开业时间：开业时间：20052005年年1010月服装城部分开业月服装城部分开业商铺形态：单层或商铺形态：单层或1-31-3层联体层联体单套面积：单套面积：100-300100-300平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：免租金一年；租金：免租金一

57、年；售价：售价：40004000元元/ /平方米；平方米；出租率：出租率：40%40%销售率：销售率：60%60%招商招商/ /销售政策：免租金一年销售政策：免租金一年其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新其他情况：澳龙国际物流城由澳大利亚金龙基集团投资兴建，座落于临沂市新规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术项目。内部包规划的物流和商贸中心区，被列为山东省、临沂市重点高新技术项目。内部包括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、括批发交易园区、物流园区、服务区、住宅配套区、仓储区、配送区、加工区、海关保税区等物流核心

58、园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运海关保税区等物流核心园区，同时设立经营、生活服务支撑体系，包括物流运力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保力中心、商贸中心、行政中心、金融中心、网络信息中心、信息平台、医疗保健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺健中心、商务酒店及文体娱乐中心。目前建有商铺30003000套左右。套左右。市场研究部market research滨州项目前期工作提报金贝 策划 咨询申科国际数码电子城经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等经营内容：电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备等地理位置：前十街与工业大道交汇

59、处地理位置：前十街与工业大道交汇处占地面积：占地面积：1414万平方米万平方米总建面积：总建面积：1616万平方米万平方米开业时间：开业时间：20072007年年9 9月，目前试营业月，目前试营业商铺形态：商铺形态：1-31-3层联体；层联体；单套面积：单套面积：110110平方米平方米运营模式：可租可售运营模式：可租可售租金：约租金：约0.40.4元元/ /平方米平方米天；天；售价：售价：33003300元元/ /平方米；平方米；出租率：出租率：30%30%销售率：销售率：60%60%招商招商/ /销售政策：租金免一季度，工商税费免一年销售政策：租金免一季度，工商税费免一年其他情况：临沂申科

60、国际数码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际其他情况：临沂申科国际数码电子科技城位于市区西部物流新商圈中心。申科国际数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自数码电子科技城以高科技电子产品为主，是集电脑、通讯产品、电子元件、办公自动化设备、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城动化设备、音像器材、网络系统、数码家电等于一体的电子专业市场。申科电子城分二期开发。一期建筑面积分二期开发。一期建筑面积6 6万平方米，由万平方米，由5 5个商业组团组成，商铺近个商业组团组成，商铺近500500户。二期户。二期工程总建筑面积工程总建筑面积1