江苏某商贸城开发项目建议书

1、江苏XX商贸城项目建议书（代可行性报告）项目投资建设单位：2009年05月12日目录一 立项背景1 现代物流是经济发展的必然趋势2 国民经济发展的良好势头助推钢材工业的发展3 长江三角洲经济圈的崛起为物流产业提供巨大的发展空间4 丹阳建设大型钢材市场的潜力二 项目总体规划概况三 项目整体效益评估四 结论项目负责人：李罗松一 立项背景1 现代物流是经济发展的必然趋势 物流是指物资的物质实体由供应者到需求者的流动，包括物资空间位置的变动、时间位置的变动和形状性质的变动。国际社会早就认识到物流对国民经济发展的重要性。30多年前，美国经济界已经认识到物流领域是“400亿美元的一个大金矿”。目前，国际上

2、非常流行的“第三利润泉”说认为：从历史发展来看，人类历史曾经有过两个大量提供利润的领域。第一个是资源领域，第二个是人力领域。物流领域的潜力逐渐被人们重视，按时间序列排为“第三利润源”。而“服务中心说”则认为：物流活动的最大作用，并不在于为企业节约了消耗，降低了成本或增加了利润，而是在于提高企业对用户的服务水平进而提高了企业的竞争能力，为企业创造了更大的效益。21世纪以来，物流在国外已经成为一个重要的经济增长点，物流已成为国民经济发展的重要组成部分和支柱产业。在我国，物流发展方兴未艾，尚属初步阶段。现代企业激烈竞争的结果使生产企业和商业企业都进入一个微利时代，产品的成本和利润也变得非常透明。各个

3、企业之间的竞争已经体现生产经营、市场动作的各个方面，不仅是在技术、人才上展开，同时也在物流和供应链方面展开，而企业物流服务之间的竞争竟会更加激烈。所以，发展物流企业、培养物流人才、改善物流环境是中国经济发展的当务之急，也是我国经济发展与世界接轨的大势所趋。2 国民经济发展的良好势头助推钢材工业的发展 改革开放为中国的社会经济发展带来了勃勃生机，我国的国民经济发展势头强劲，尤其是固定资产投资和工业生产的快速增长，有力地拉动了国内钢材消费需求超常高速增长。国民经济发展的良好趋势拉动了国内钢材消费需求持续稳定的高速增长。尤其是固定资产投资的快速增长，有力的拉动了国内建筑用钢材消费需求超长增长。199

4、6年我国钢产量突破1亿吨，其后便步入了快捷发展的轨道。19972007年的十年间，我国粗钢产量从1.09亿吨增长到4.89亿吨，增长了3.49倍；钢材产量从0.9987亿吨增长到5.6461亿吨，增长了4.65倍。十年间，我国的粗钢和钢材年平均增长速度分别高达16.21%和18.91%。我国已发展成为世界最大的钢材生产和消费大国。随着人民的生活水平的明显改观，消费水平亦日趋提高，建筑中的钢结构逐步增多，板材和管材在建筑中的消费高速增长。尤其是更新改造增长39.2%，高于基本建设的增速9.5个百分点，更新改造的特点是土建比重较小，设备制造量的比重较大，设备制造大量耗用板材，因此用于固定资产投资的

5、板材消费量也快速增长。近两年固定资产投资消费钢材的强度增加，主要表现在消费板材上。由于固定资产投资高速增长的强有力拉动建筑用钢材的消费快速增长，我国钢材消费品种结构仍以建筑用钢材为主。因此，钢材交易发展的空间十分看好。3 长江三角洲经济圈的崛起为物流产业提供巨大的发展空间 华东地区经济发达，具备发展现代物流的宏观经济环境。华东地区经济逐年稳定增长，增长速度高于全国平均水平，经济总量位居全国前列，为华东地区物流业的发展创造了良好的经济环境。2000年华东地区GDP为22098.46亿元，占全国的25.1%，华东地区人口数是全国15.3%，但人均GDP为全国的1.6倍。长江三角洲两省一市（江苏、浙

6、江和上海）是中国经济的三条龙。2002年，陆地面积只有全国的2.2%、人口数量只占全国10.6%的长三角地区，实现国民生产总值占全国的20%、出口占全国的30%。与此同时，这里还是跨国公司投资首选之地。从中国经济高地起步，跻身世界经济中心作为中国参与世界竞争最强大的经济选手，长江三角洲正迈向跨越式发展的第一步。在这个背景下，区域内对长三角一体化的呼声越来越高。07年，浙江、江苏、上海两省一市高层领导频频互访，达成一体化共识。长三角区域经济一体化的计划正在紧锣密鼓地进行，在人员、物资、信息、资金等方面，长三角正在建设一个市场经济运行规律的新平台。 华东地区以工业和商业为主的经济结构，带来巨大的物

7、流量，物流需求活跃。从各国的实践来看，物流需求主要来自第二产业中的制造业和第三产业中的商业。而华东地区三省一市第二、三产业比重很大，上海甚至达到了98%。在第二、三产业中，除安徽省外，其它各省工业均在40%以上，商业则在10%以上，构成了华东地区的主要经济支柱，这表明华东地区工业发达，产品丰富，商品流通活跃，必然会带来巨大的物流量。从华东地区货运量状况来看，2006年，华东三省一市货运量占据了全国31个省市总量的20%，物流量位居全国前列，物流需求活跃，发展现代物流前景广阔。长三角地区各省市政府非常重视发展物流业的发展。当前，我国各地物流发展方兴未艾。据不完全统计，2002年全国已有30多个省

8、市出台了物流发展规划，其中既包括发达的苏、浙、鲁等省和上海、深圳、南京、汕头等市，也包括欠发达的桂、滇、吉等省和合肥、郑州等市。长三角地区是全国最早关注物流，制定物流基础设施入手，规划物流园区，构建物流网络体系。如上海市政府制定现代物流发展规划，计划在近几年建设3年物流基地、6大物流园区；江苏省物流发展规划，建设四大物流通道，构建一个省环节、快周转、低成本、优服务、覆盖全省、辐射周边省市的物流网络体系，用10-15年时间（2020）年，把江苏建成现代物流业发达地区；浙江省物流规划列入浙江六个省长工程之一。安徽以芜湖为中心的现代物流规划构建以芜湖为中心、功能完善的全省综合运输网和物流信息平台，建

9、立布局合理、特色鲜明的物流园区和配套齐全的物流公共设施，形成辐射宁汉长江沿岸和宁西铁路沿线的安徽现代物流体系。可以预测，物流产业发展颇具潜力，前景看好。4 丹阳建设大型钢材市场潜力大从目前江苏省钢材市场的整体情况来看，钢材交易市场的分布极不均衡。作为生产资料流通领域的大型钢材交易市场主要集中在无锡和苏州地区。目前无锡有4各大型钢材交易市场，它们分别是江阴青阳钢材市场、无锡友谊钢材市场，无锡宝鼎钢材市场、无锡宝港物流中心、苏州有苏州长三角钢材市场、苏州唯亭钢材市场、昆山东澳钢材市场等数个钢材市场，年交易额达1100多亿元，积极推动了当地的经济发展。而丹阳作为苏南地区重要的城市之一，改革开放以来，

10、经济发展突飞猛进，城市建设日新月异，但缺乏大型金属材料的支撑，这无形给丹阳的城市建设，还是给社会的发展都增加了一定的成本。因此，在丹阳地区建设一个大型的现代物流中心（尤其是钢材物流中心）就显得十分必要，其一服务当地经济发展，其二减轻建设成本，其三辐射周边城市，推动第三产业发展。2006年6月，我国颁布了国务院关于加快振兴装备制造业的若干意见，明确提出要“依靠区域优势，发挥产能集聚效应，形成若干具有特色和知名品牌的装备制造集中地，逐渐形成重大技术装备、高新技术产业装备、基础设备、一般机械装备等专业化合理分工、相互促进、协调发展的产业格局”。2009年1月1日国务院总理温家宝在山东青岛考察时强调：

11、钢铁行业已被列入未来拉动全国经济增长的十个重要产业规划之一。江苏的沿江制造业已经具备了产业集聚实力，在重大技术装备、高新技术产业装备、基础装备、一般机械装备等方面的专业分工相对合理，并正在形成核心竞争力。丹阳是我国制造业的重要城市，尤其是丹阳的工具生产出口，汽车零部件的生产、在全国都是举足轻重的产业。因此，应该抓住我国制造业大发展、产品结构大调整的机遇，依托苏南经济圈十几年的发展基础，在丹阳建立现代物流产业，拓展经济发展领域，提升城市的竞争水平。二 项目总体规划概况（一）项目概况1 项目选址根据钢贸企业行业的特点、钢材物流的特殊性及要求，经多次的实地考察，从众多的项目用地中，初步认定丹阳市作为

12、项目的首选地。理由是：（1）地理位置独特，交通便捷，易于钢材运输。（2）物流运输十分便利。沪宁高速近在咫尺，京杭大运河贴边而过，5001000吨位河船可直达堆场。物流的经营成本较低，具备一定的成本优势。（3）从发展的眼光看，特殊的地理优势对生产资料向苏北、安徽、浙江一带的辐射十分有利。（4）500亩土地很适合投资建设物流中心。（5）丹阳的经济已出具规模。近几年来，美国、法国、香港、台湾等国家和地区以及全国各地的800多家企业先后投资落户，特别是汽车零部件等用钢材企业的加入，这对钢材物流的形成和发展相当有利。2 经营范围 国内的钢材主要经营宝钢、首钢、鞍钢、本钢、武钢、沙钢、包等全国主要钢材厂生

13、产的线材、管材、板材、型材等各类钢材以及不锈钢、彩涂板等高附加值的钢材精品。国外的钢材主要经营俄罗斯、乌克兰、美国、印度、韩国、日本等世界主要产钢国以及澳大利亚等国的铁矿产品。3 项目规模 总占地面积为500亩，其中300亩为物流区，作为各类钢材的堆场、仓储、装卸、材料加工等；200亩为停车场、绿化、商贸区、生活配套等，作为办公交易、商贸洽谈、生活服务管理、配套设施等。项目建成后，预计钢材年销售量可达800-1200万吨，年销售额320-500多亿元。4 项目投资预算项目前期总投资为12.5-15.5亿元，用于有形市场建设，具体为：（1）土地费：约2.5-3亿元（2）建设综合性楼房：约2.5-

14、3亿元（3）各种设备及安装（包括运河码头建造）：约1.5-1.7亿元（4）道路、围墙、停车场及绿化等：约1-1.2亿元（5）建设仓储库：约3.5-4.5亿元（6）生活配套建筑及加工设施配套等：约2.5-3亿元（7）开办会、办证、报批、广告、开业费：约5000-6000万元（二）项目总体规划 依照国家和地区的相关规范和法律法规，将项目建成符合国家和地方规范的、环境优美、功能完善、设备齐全、管理先进、服务一流的大型钢材物流中心。（1）规划目标一流的交易环境：创建花园式钢材物流交易市场，建设设施齐全、功能完善的、管理先进的现代化物流中心的典范。完整的产品体系：线材、管材、板材、型材等各类钢材，不锈钢

15、、彩涂板等高附加值精品钢。俄罗斯、乌克兰、美国、印度、韩国、日本等世界主要产钢国以及澳大利亚等国的铁矿产品。灵活的经营模式：自营、租赁、代理、批发零售等多种经营方式。便捷的服务模式：仓存式现货交易，集生产资料仓存中心、交易中心、陪送中心为一体，形成“一站式”服务，造就一支高素质、精管理的现代化管理队伍。先进的管理模式：建立电子信息平台，采用电子商务与传统贸易相结合，形成生产商与流通商、流通商与消费者、物流中心与各业主、物流中心内部员工等多层面的互动式交流。2 总体功能分区 物流区-装卸区、仓储区、堆场区 商贸区-交易市场、商贸洽谈区、展示陈列区 配套加工区-钢材加工、型材加工 服务管理区-公共

16、绿化、停车区、管理区、配套生活设施区3 主要规划技术经济指标总用基地面积：平方米新建商贸用地：36000平方米新建道路用地：16000平方米新建绿化用地：16000平方米新建仓储用地：平方米新建生活配套加工用地42000平方米机动车位23000平方米三 项目整体效益评估1 招商引资 随着市场经济改革的进一步深化，吸引外界资金前来投资成为各地政府发展地方经济的重要手段。丹阳钢材物流中心成立后，因丹阳特殊地理位置客观上填补了丹阳及周边地区钢材销售市场的一个空白点，形成利润增长点，加之当地及周边地区的经济建设又需要大量的钢材，从而这势必会吸引众多的钢材主要生产厂商、各地的经销商捕捉商机，寻找销售市场

17、，丹阳钢材物流中心作为一个新的钢材交易平台将导入其进驻市场，必然带来大笔的资金投入，成为当地招商引资的一个好项目，各厂商、各地经销商的入驻将有效地促进地方经济的进一步发展。计划入驻企业将有8001200家。2 增加国家和地方财政收入 根据效益分析，市场业主将尽其所能采取一些优惠租金或提供服务给进驻企业予以照顾，使进驻企业在当地注册。预计在市场内的年交易额将达到320-500多亿元，前两年将为国家和地方上交各项税收8000万-1.2亿元。随着市场的发展，年交易额将会逐年增加，每年的各项税收将会有大幅增加。3 增加就业机会 一个具有大规模、规范化经营的专业市场，它的建立必将为社会创造许多的就业机会

18、，仅市场经营管理及各配套服务工作人员就需300人左右，而大量的进驻经营企业将需要更多的经营管理人员、营销人员、后勤辅助人员等，如结算中心的财务、驾驶员、市场管理员、清洁工、装卸工、开票员、收银员、电脑打字员、信息管理员、业务员、现场管理员、维修员、接待员、炊事员、保安等，预计需要解决就业人员1500名左右。因此，成立丹阳钢材物流中心将为当地创造更多的就业机会，增加就业人数，保持社会的稳定与发展将做出较大的贡献。4 促进物流发展按照钢材运输价平均每吨40元计算，年交易物流费要达1.52.5亿元左右。需要各种运输车辆150-200辆以上。5 拉动当地和周边地区的经济 丹阳钢材物流中心成立后，由于其规模较大，必然带动当地及周边商业的发展，如：购房、购车消费、餐饮、生活用品、消费品、休闲娱乐寄相关服务业等。随着市场的不断成熟以及交易的逐步繁荣，来往于市场的人也越来越多，将进一步促进周边商业朝着繁荣方向发展，增加更多的就业机会，也给地方经济带来更多的收入。6 调整