6.1关于并购华荣冷库的可行性分析报告

1、关于并购华门冷库的可行性分析报告关于并购华门冷库的可行性分析报告2014年11月11日 华门冷库所有权人为杭州华东家禽交易中心有限公司，该公司创办于1998年，是浙江省级农业龙头企业，公司股东高*、徐*为公司实际控制人， 高*同时担任公司董事长、总经理、法定代表人。公司除在杭州良渚农产品物流中心拥有华门冷库等物业外，还在杭州乔司大井拥有产权的一座占地面积约42亩的杭州*交易中心以及余杭獐山占地800余亩的农业养殖基地（使用权）等其他资产。公司经营稳健，运营良好。 本报告所指并购对象(标的)特指杭州华东家禽交易中心有限公司所有的位于杭州良渚农产品物流中心的华门冷库全部资产（物业），以下统称“华门

2、冷库”。一、华门冷库概况1、地理位置： 华门冷库坐落于杭州农副物流中心博园西路5号，毗邻杭州市最大的冷冻交易市场杭州五丰冷冻食品市场，与水果批发市场、蔬菜批发市场、水产批发市场等近在咫尺，地理位置优越，交通便利。详见附件一：华门冷库在物流中心方位（地图）。2、建设规模： 冷库占地29.03亩，主体建筑为二栋大楼，总建筑面积39236.36平米，其中：西楼为冷库，建筑面积24918.81平米，大楼共六层，地上五层为低温库，地下一层为高温库，低温库设计容量5万吨，高温库设计容量5千吨。北楼为综合楼，建筑面积13858.31平米，北楼共七层，地下一层，地上六层，主要用于办公、出租、产品陈列等。北楼地

3、下一层为停车场，地上一楼为商铺和陈列区，二、三、四、五楼可改造为高温库存或加工区，目前对三、四、五楼正在进行高温库改造，改造完成后可形成库容量近1 万吨仓储区，六楼为办公区。目前，北楼东区（电梯东面）二楼为食堂，三、四、五为出租办公区。另有460平米的配电房、制冷机房等配套设施用房，此外还有11500平米地面停车场区及绿化区。详见附件二：华门冷库平面图。3、运营现状： 西楼冷库全部对外出租，合同租期1年，目前经营、租金收缴情况正常，无违约或延期交纳现象。 北楼为综合楼，目前对外出租及办公使用，其中：自用约3500平米，出租约5000平米，暂时闲置5000平米。 现有员工45人，主要负责物业管理

4、，以及为客户提供仓储服务，具体岗位如下： 铲车工:10人 月台装卸工:6人 电梯工:4个 开票:3人 楼层管理员:2人*6层共12人 保安:3人 保洁:1人(综合楼） 机房及修理:4人 监控室:2个人 人均工资约3500元/月，月台装卸工底薪500元/月，装卸费提成:5元/吨。二、物流中心园区概况 1、地理位置 杭州农副产品物流中心位于杭州的北大门良渚镇杭州绕城高速南庄兜出口，东至京杭运河，北邻绕城公路，南至宣杭铁路复线，规划总用地面积402.9公顷，规划建设用地271公顷（4069亩），项目总投资约60亿。是杭州市“构筑大都市，建设新天堂”战略目标中重点项目之一，是浙江省加快现代农业发展、加

5、强食品安全保障的先进试点项目之一，是国家国债支持的农副产品交易示范项目之一，也是长江三角洲地区农副产品集散交易中心之一。 2、历史沿革杭州农副产品物流中心是由杭州市政府主导通过合并市内19家果蔬和粮油批发市场及新招商引进商户共同进驻形成，包括原三里亭、笕桥蔬菜批发市场、三里亭农副产品批发交易市场、东新水果批发市场、艮山门水果批发市场、三桥水果批发市场、杭州肉联厂鲜肉批发市场、杭州冷冻食品市场、农都水产市场、浙江食品市场、杭州江南粮油市场等多家农副产品市场。上述市场整体迁入后，形成了今天的市场规模。 3、经营现状 市场于2008年4月28日正式开园， 2013年交易额达301亿元，同比增长23.

6、3%，实现五年“五连增”。2014年9月末园区经营商户5000余家，其中：冻品商户约750家，水产品商户约1200家，水果商户约2000家，蔬菜商户约800家，粮油商户约300家，食品商户约600家，其他商户不详。经过多年建设，物流中心已经成为一个集交易、仓储、加工、配送功能于一体的现代化交易中心，目前有批发中转、分拨配送、集中采购、跨区域贸易四块业务，有肉类、果品、蔬菜、水产、副食品、粮油、冷冻品、农副产品配送等9大专业市场，以及正北货运市场和在建的花卉市场，规模效应、积聚效应明显。4、低温库（-18度）冻品市场现约有经营户750家，按每户日均存货量200吨计算，日均冻品存货量保持在15万吨

7、左右。水产市场现有经营商户约1200户，其中约有200户为高档冻品经营户，按每户日均存货量50吨计算，日均冻品存货量保持在1万吨左右，经营户对低温冷库日均总需求超过16万吨。5、高温库（0-5度）果品市场经营户超过2000家，日均存货20万吨左右；蔬菜市场经营户约800家，日均存货10万吨左右；粮油市场及食品市场高温库日均存货超过5万吨，对高温库日均需求量合计不少于35万吨。 6、冷库现状 目前市场周边已运营的冷库情况如下:表一：各冷库日均贮存规模序号冷库名称设计库容（万平米）低温（万吨）高温（万吨）1五丰冷库8502华门冷库2.920.23多利沅2104鑫旺冷库10.60.15冰旺冷库1.5

8、10.36大宏冷库21.507神鹰冷库10.508高青冷库0.80.409绿粮冷库10.5010澳洲冷库21.5011乐多汇0.80.4012小洋坝21.20.3合计15.60.9表二：各冷库与最近市场距离(米)序号冷库名称冻品市场水果市场蔬菜市场1五丰冷库零距离150 150 2鑫旺冷库500 200 200 3华门冷库800 200 300 4多利沅2000 1800 1800 5乐多汇2000 1800 1800 6绿粮冷库2300 2100 21007小洋坝8000 8000 8000 8冰旺冷库10000 10000 11000 9神鹰冷库10000 10000 1100010大宏冷

9、库12000 12000 12000 11澳洲冷库13000 13000 13000 12高青冷库190001900019000上述12家冷库,除五丰冷库位于冻品市场内,华门冷库距离冻品市场、水果市场等具有明显地理优势。特别值得一提的是，华门冷库距离果品市场的距离不足200米，无论冻品存放或高温库存放都非常方便（地理位置的远近往往是市场经营户储存货物时首先考虑的要素）。由于目前冷库满足不了市场的需求，导致有部份商户在周边租赁简易房未经批准自建小冷库用于存放商品。园区周边区域已列入三拆一改，自建小冷库政策风险大，投资很难得到保障，而且小冷库没有规模效益，管理成本高。现华门低温库、高温库的储存量均

10、已达到了饱和状态。果品、蔬菜市场商户对保鲜库（高温库）的需求量大，以及保鲜库容供应不足，导致保鲜库的储存费要高出低温库价格一倍左右，在冷库供应不足的情况下，储存费用存在上涨趋势。农副物流中心园区内9大市场中，如冻品市场、水产市场、蔬菜市场、果品市场、粮油市场、食品市场、茶叶市场及周边加工厂的经营户均对低温冷库或保鲜冷库有存储需求，供应严重不足，缺口较大。三、市场发展前景1、政府支持： 杭州农副产品物流中心被批准为第十五批农业部定点市场，是长江三角洲地区农副产品集散交易中心之一，是市政府重点建设的民生工程。2、城市发展（人口增长、城市北移、交通便捷）： 面积26平方公里的杭州北部新城破土动工，它

11、与主城区无缝对接，区域内规划有地铁2、4、10号线贯穿，常住人口预计将达几十万。杭州北部新城东依京杭运河，南连拱墅区，西接西湖区，北邻绕城高速，范围为余杭良渚街道绕城以内26平方公里区域，是杭州都市圈北部商贸物流中心，也是良渚文化和运河文化的汇聚之地。根据规划，北部新城主要包括农副物流中心区块、金恒德汽车产业区块、运河新城商务区块、中央商务区区块、古墩路两侧区块、勾庄老工业园区提升改造区块、勾运路以北预留拓展区块等7大功能区块。因三面与杭州主城对接，区位交通优势明显，规划的地铁2号、4号、10号线穿越而过并设有站点，形成了较完备的公共交通路网，且存在并入杭州西湖区、拱墅区主城区设想。考虑到未来

12、这里会有几十万人口的居住量，新的超市、商场、医院、中小学等生活配套已在选址、建设中。3、生活品质提升： 人们对食材的品质要求不断提高。人们追求自然的、未经加工、无添加、安全放心的新鲜食材，物流中心市场对消费者的吸引力和市场经营者对冷藏保鲜量需求越来越大，标准不断提升。4、物业价值提升： 随着周边区域的人口积聚，商业积聚效应逐步显现，周边商业用地目前价格已达1000万元每亩，工业用地100万元每亩，但目前并无可供之地。特别是市场范围内已列入整体园区规划，因此，土地已成为稀缺资源，物业存在较大升值空间。二期冷库建设目前正在申报中（未来新的利润增长点）。四、财务预测1、在进行简单改造情况下的盈利预测

13、1）、收入预测西楼冷库出租收入预测（金额单位：万元、面积:平米）楼层建筑面积出租收费元/平米月15年租金备注地下一层498025149.4一楼498060358.6二楼498060358.6三楼498050298.8四楼498040239五楼498040239合计1643.4北楼综合楼出租收入预测（金额单位：万元，面积：平米）楼层建筑面积出租收费元/平米月年租金2015年租金2016年租金2017备注地下一层一楼23002082.886.9491.29 二楼230012138144.9152.15 三楼230012138144.9152.15 四楼230012138144.9152.15 五楼

14、230012138144.9152.15 六楼23001249.6852.16454.77 合计684.48718.704754.64 注：2016、2017年以2015为基数，按增长3%、5%计算 2015年收入情况西楼收入合计 1643.40北楼收入合计 684.48 总 计 2327.88（万元）2）、改造投入成本预测 金额：万元序号项目总金额用途1北楼西区二、三、四、五楼改造2080高温库234合 计2080 按使用年限20年计算，年改造投入成本平均为104万元。3）、人工成本预测 金额：元岗位位人数月均工资月社保福利2015年合计经理副经理行政保安水电清洁装卸电梯铲车合计453500

15、4590002349000 4）、运营费用 金额：万元序号项目月金额2015年金额备注1日常行政费用2水电费用1253设备折旧4利息费用5综合费用246费用合计149注：1、综合费用按45人每月每人445元测算 2、水电费西楼100万，北楼25万 5）、利润预测 金额：万元序号项目2015年金额备注1收入合计2327.882 其中北楼收入3 其中西楼收入4人工成本234.95运营费用1497利润19432、投资回收期与投资回报率 根据测算,2015年起各年营业收入与人工费用营业费用如下表（金额单位：万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计20152016201720182

16、019202020212022 西楼 1,643.40 1,692.70 1,777.34 1,866.20 1,959.51 2,057.49 2,160.36 2,268.38 15,425.39 北楼684.48 718.70 754.64 792.37 831.99 873.59 917.27 963.13 6,536.17 小计 2,327.88 2,411.41 2,531.98 2,658.58 2,791.50 2,931.08 3,077.63 3,231.51 21,961.57 人工费234.9234.9234.9234.9 246.65 246.65 246.65 24

17、6.65 1,926.18 运营费149149149149149149149149 1,192.00 利息960960960960960960960960 7,680.00 税金 - 利润 1,943.98 2,027.51 2,148.08 2,274.68 2,395.86 2,535.43 2,681.99 2,835.87 18,843.39 累计利润 1,943.98 3,971.49 6,119.56 8,394.24 10,790.10 13,325.53 16,007.52 18,843.39 79,395.80 股东投资1650016500165001650016500165

18、00165001650016500股东回报率11.8%12.3%13.0%13.8%14.5%15.4%16.3%17.2%17.2%根据上表，可计算： 1)投资回收期 投资回收期（静态）7.2（年），即第八年初即要收回全部投资。 投资回报率（静态）14.27%（即前8年计算的平均投资回报率） 以上回报率不考虑土地与房屋的增值，即，收购后若按计算正常运营，七年后即可收回投资。 2)盈亏平衡分析3、在进行二期建设情况下的盈利预测1）、投入预测（略）2）、收入预测（略）3）、利润预测（略）五、SWOT分析1、优势（Strengths）：30年水产行业积淀中国水产总公司长期战略合作十余年冷库运营经验（上海冷库、宁波冷库、广州冷库）信渔担保产业链协作墨鱼会长、行业引导者、领先者2、劣势（Weaknesses）股份制需要磨合团队需要磨合3、机会（Opportunities）市场空间大，拥有成熟存