绵阳倍特景苑（一、二期）建设项目可研报告

1、目目 录录 第一章：总论第一章：总论 第二章：项目投资环境与市场研究第二章：项目投资环境与市场研究 第三章：建设规模与项目开发条第三章：建设规模与项目开发条 第四章：建设方案第四章：建设方案 第五章节能节水措施 第六章环境影响评价第六章环境影响评价 第七章劳动卫生与消防第七章劳动卫生与消防 第八章组织机构与人力资源配置第八章组织机构与人力资源配置 第九章项目实施进度第九章项目实施进度 第十章项目招投标第十章项目招投标 第十一章第十一章 投资估算与资金措施投资估算与资金措施 第十二章第十二章 社会评价社会评价 第十三章第十三章 研究结论与建议研究结论与建议 第一章第一章 项目项目背景与概况背景与

2、概况 1、项目名称：绵阳倍特景苑（一、二期） 2、承办单位概况 单位名称：绵阳倍特建设开发有限公司 项目总投资及环保投资：项目总投资 5600 万元,其中环保投资 360.5 万元占总投资比例 6.4%。 建设单位简介：绵阳倍特建设开发有限公司简介是成都倍特发展集 团股份有限公司控股的子公司，成立于 2001 年 9 月，注册资金 3000 万 元。是一家集房地产项目开发、基础设施建设、相关行业咨询服务等项 目为一体的大型综合建设开发公司。 大事记： 2005 年倍特景苑荣 获 2005 绵阳最值得期待楼盘称号。2005 年倍特景苑荣获绵阳市 2005 十大名盘称号。2004 年 3 月荣获市

3、春季房地产交易会参展组织 “一等奖” 。2003 年 10 月荣获由绵阳市房管局颁发的“绵阳市第 18 届秋季商品交易会房产战事一等奖” 。2003 年 10 月科教创业园区起 步区道路市政工程竣工验收并被绵阳市质检站评定为“优良工程” 。2003 年 5 月荣获绵阳市人民政府颁发的“外地来绵投资发展先进民营企 业”称号。2003 年元月荣获绵阳市科教创业园区政府颁发的“二 00 二年度础设施建设先进单位”称号。 3、可行性研究报告编制依据 （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指 南（试用版） ； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁

4、发的建设项目经济评价 方法与参数（第三版） ； （4）城市房地产开发经营管理条例 ； （5）房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对绵阳倍特景苑 （一、二期） 项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案 及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案 与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民 经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设 作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统

5、计局的分析和研究， 房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。绵阳房地产占 gdp 的 比重还将快速上升，对 gdp 的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型 向舒适型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费 的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期 发展目标是户均一套、人均一室，力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平 方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持 续健

6、康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的 建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 目前，绵阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与四 川省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善绵阳市人民的居住 条件已经成为绵阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着绵阳经济的 发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来 越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使绵阳城市居民的生活环 境、居住环境不断得到改善。 绵阳倍特景苑（一、二期）项目符合绵阳城市建设总体规划，对加 快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具 有积极意义。

7、解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就 业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当 前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力， 因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长， 以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增 加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为绵阳市重 点商品住宅建设项目

8、工程之一，将为增加绵阳市当地社会就业岗位作出 一定的贡献。 6、预期目标 倍特景苑一期（a 区）工程用地面积 26393，总建筑面积 37458， 建筑容积率 1.42，绿化率 41%，总户数 230 户。小区二期（b 区）工程 用地面积 28609，总建筑面积 423528，建筑容积率 1.48，绿化率 38.9%，总户数 294 户。 8、主要建设条件 该项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、 休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快绵阳城市 基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把绵阳建设成为区域性中心 城市。主要技术经济指标 序号项目单位数值 1 总用

9、地面积 26393 2 规划总建筑面积 37458 4 容积率 1.48 5 绿地率 %41 6 项目总投资万元 5600 1.1.问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办 中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方 面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的 可行性。 绵阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需 要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工 程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾 问公司合作

10、，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营 销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1.投资环境分析 2.2.区域房地产市场分析 主城区板块 涪城区在售项目存量最大，有 682852，占比 43%。经开区在售项目 存量最小，仅有 121858，占比 7%。未来很长一段时间内，涪城区仍是 绵阳市场成交主力。按目前市场月均去化 11 万计算，消化现有市场存 量预计需要约 14 月之久，可见市场未来将处于激烈竞争状态。 据中原数据库统计信息显示，本月绵阳主城区成交均价为 4816 元/， 环比上升 6%，

11、本月市场均价略有上升，基本维持在正常的水平，并没有 出现特别大的打折促销来刺激黄金期的销量。 主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率， 一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户 型为主，售价多为 1800-3000 元/平方米左右。 2.科创园区板块 园区发展自然、科技、人和谐发展的理念。以中等国家城市发展水 平为标准，建设成成生态型三水园林城市，并率先实现信息化，建成高 科技数字园区。打造人工湖，紧邻西山公园，自然环境优美。区域平均 气温不三江汇合处低 23 摄氏度，冬天气温舒适。涪江流过，有丰富的 水能资源。配套能力强。学校，医院，商务中心等初步形成

12、。 不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场 需求整体向好。 4、绵阳房地产市场特征分析： 综上所述，我们可以对近几年绵阳房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展 关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、 园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 5、2008 年绵阳楼市分析 衡绵阳房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，绵阳市 2008 年尤其是下半年房 地产市场预计将呈现以下特点： 1）房地

13、产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱， 新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住 房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投 资增速将低于全社会固定资产投资增速。 2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面 积 90 平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品 房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中 小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的 政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长， 但供应

14、总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2008 年绵阳楼市走势 对绵阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、cpi 指数持续的攀高 居民生活压力加大、股市动荡跌至 3000 点以下等情况的影响，楼价增长 势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成 本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本 的大幅度提升，所以 2008 年楼市房价依然有一定的上涨空间。 2.3 销售预测 1、项目需求分析 本项目所在地科创园区是绵阳市最大的一个区,人口众多,交通发达, 学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非 常大。人们物质生活的不断改

15、善，带来消费的增长，人们对住房的要求 越来越高。项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在科创园 区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活 方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成 为绵阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 2、项目销售目标群定位 本项目规划为绵阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： （1） 一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中国石油化工股份 有限公司，四川川银动力控制科技有限公司等等。 （2）二类客户：周边学校老师 科创园区学校众多，从小学到大学皆而有之，如绵阳中学实验学

16、校、 南山中学实验学校、绵阳外国语实验学校、绵阳财经学校、四川中医药 高等专科学校、四川幼儿师范高等专科学校等十余所学校。学校从业教 师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。 （3）三类客户：各下辖县区、乡镇成功人士 “居住农村向城市转移” ，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中 部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对销售也将起到很大的 促进作用。 1、销售收入预测 经许多业内人士认为，绵阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现 在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增 加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严 管后，地价还有进一步上升

17、的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建 筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨； 最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素 将让绵阳房价面临快速爆发的到来。绵阳楼市价格现状，城区商品房销 售均价为 3550 元/，其中住宅 2080 元/，商业营业用房每平方米售 均价约在 3350 元7000 元之间，房价涨幅平稳。 2.3.营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目 价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1、推广渠道 报纸广告 包括绵阳日报、绵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多， 开盘和

18、推新品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广 告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能 起到良效。 2、媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力 广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘 销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种 活动，扩大在绵阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽 快出样板

19、房、实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一 周每天投放。 绵阳报纸：开盘前一月投放 34 次，以及每次新货上市投放 1 次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到绵阳的每一 个角落。 短信推广：一般一个月派发 46 次，开盘前每周发送 23 次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12 场，开盘后 视销售情况举行。 第第 3 3 章章 建设规模与项目开发条建设规模与项目开发条 3.1 项目建设概况 工程占地面积 29640m2，总建筑

20、面积 28038.44m2。其中 a 组团占地面 积为 12310m2，总建筑面积 17812.59m2；b 组团占地面积 17330m2，总建 筑面积 10105.85m2。项目总投资 2312 万元。 1、地点与地理位置 绵阳科创园上马村 2、土地权属类别和土地状况 本项目开发建设的土地位于绵阳市科创园上马村。经绵阳市人民政 府国用（土使用证批准为居住用地。 本项目土地的开发建设规划，已经绵阳市规划局审议通过。 3.2 项目建设条件 1、气候条件 绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地 亚热带湿润季风气候区。 冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气 候炎热、多雨、潮湿。由

21、于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌 由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分 明，以冬季最长，为 95115 天；春、夏季次，为 8191 天和 82118 天；秋季最短，为 7176 天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有 干旱发生，但年平均 空气相对湿度均在 70%以上，因而终年湿润。绵 阳市一年中最热的七月平均气温为 24.227.2，历年极端最高气 温，除盐亭为 39.5和梓潼为 38.9外，其余各地在 36.137.7 之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为 3.96.2，绵阳城区历年极端最低气温为 -4.5-7.3。 绵阳市西部的王朗地区年均温

22、 2.5-2.9，七月平均温度 12.7，一月均温-6.1，极端低温-17.8，极端高温 26.2， 10的积温 1056.5。年降雨量 859.9mm，降雨日数 195 天，集中 在 5、6、7 月。是全市最寒冷的地区。 极端最高气温： 39.5（盐亭县） ，极端最低气温： -17.8 （平武县王朗） 。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量 82581417 毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边 多。全市 24 小时极端降雨量为 334.7mm（北川县，2008） 。绵阳城区 24 小时极端降雨量为 234.7mm（2001.9.18） 。全市区域性暴雨天气累 计过程雨量最高值为

23、 614.3mm（北川县，2008） 。 【降水时空分布 】年降水量显著偏少，尤其是主汛期，区域 性暴雨少。暴雨多发区的北川、安县全年降雨量800900 mm，其余 地区仅 500600 mm，较常年偏少 23 成。就降水时间分布而言， 冬季降水大部地区正常，春、夏、秋季降水持续偏少，旱情严重。 【日照时数】年日照时数为 8681403 小时，偏多 2 成左右。 季日照时数：冬季寡照，偏少 24 成；春、夏、秋日照时数大部地 方偏多，其中 3、7、10 月偏多 34 成。 2 2、水文地质 受地貌影响，绵阳市境降水丰沛，径流量大，江河纵横，水系 发达。全市境内有大小河流及溪沟 3000 余条。

24、所有河流、溪沟都 分别注入嘉陵江支流涪江、白龙江与 西河，全属嘉陵江水系。涪 江是嘉陵江右岸的最大支流，也是市境最主要的河流，它在市境的 流域面积占全市幅员面积的 97.2%，涪江发源于 松潘县雪宝顶 ， 贯穿于绵阳市遂宁市至 重庆市合川注入嘉陵江，全长 670km，流 域面积 36400 平方公里，在绵阳市境内长约 380 km，流域面积约 20230 平方公里，流域地形西北部高、东南较低，南北地势高差达 5092.8 米。涪江对市境的 自然地理特征 形成和经济发展产生着重 大影响。涪江支流较多，市境内的主要 一级支流有涪江右岸的平 通河、通口河（湔江）、安昌河、凯江；涪江左岸有火溪河、芙蓉

25、 溪、梓江等，构成不对称的羽状水系。上游地处高山峡谷，植被较 好、暴雨洪水汇流时间短，具有典型的山溪性河流暴涨暴落的特点。 市境多发洪灾，洪灾的区域分布以安昌江和涪江上游出现的频率最 高，特别是涪江右岸及以西沿龙门山前缘一线的北川、安县、江油 最为频繁。 3 3、交通运输条件 空运 绵阳南郊机场 位于绵阳城南，距市中心 7 公里，交通便利， 为民航运输和民航飞行学院绵阳分院训练飞行使用的训运结合机场。 机场为 4d 级大型民用机场，跑道长 2400 米，可起降 b757、a320、a321、b737 等大中型飞机；停机坪面积 6 万平方米， 11 个停机位，候机楼建筑面积 26000 平方米，

26、设计旅客年吞吐量可达 200 万人次。机场空域环境宽松、净空环境优越，气象条件良好，保 障设施齐全，是仅次于成都双流机场的四川省第二大机场。 机场于 2001 年 4 月建成通航。 2010 年，绵阳南郊机场全年实 现旅客吞吐量 57.7 万人次，年增长 105%，成为全国支线机场吞吐量 最多的机场之一。 2011 年，南郊机场实现旅客吞吐量 62 万人。 目前，绵阳机场共开通 20 余个航班，直航国内 16 个城市，包括 北京、上海浦东、上海虹桥、广州、深圳、西安、石家庄、昆明、兰 州、贵阳、郑州、济南、南京、丽江、西宁和九寨沟，以及季节性航 班三亚。 铁路 绵阳市境内现有铁路一条： 宝成铁

27、路，可以直达国内各大中 型城市。 宏伟的绵阳站 2009 年开建的成绵乐城际铁路 也将在 2012 年下旬通车，进 一步推动成绵乐城市一体化进程。 其他在建铁路：成西高铁（江油至陕西段）、成兰铁路（设 安县站） 十二五规划中，绵阳还将拥有连接北部绵阳和南部宜宾的大 动脉绵遂内自宜城际铁路（设绵阳南站），绵南铁路（绵阳 -南充） 等，绵安铁路（绵阳 -安县）连接绵遂铁路及成兰铁路安县站，直上 西宁与兰州。到 2020 年绵阳将拥有四条主要干线铁路，直达全国各 个城市。 为了方便旅客出行，绵阳至成都 成际列车实现“公交化”模 式，旅客“随到随购、随到随候、随到随走 ” ，像坐公交车一样更加 快捷地

28、往来于成都、绵阳和江油等城市之间。 公路 绵阳境内现有高速四条：速 成绵高速、 绵广高速、成遂高 速、成绵高速复线 。 在建的成德南高速（三台段）、成绵绕城高速 （南环线）都 已进入建设尾声，将于 2012 年底建成通车。 在建的有绵阳 西充（南充）高速、绵阳 苍溪巴中万 源高速、绵阳 九寨沟高速 另外十二五规划中的平武 -广元高速等高速路都已进入前期 工作阶段，都将于十二五期间开工建设。 市内现有一环路，在建有二环路，并将在2012 年建成通车， 二环路的建设将大大缓解绵阳市内交通的压力。 同时，绵阳还建有绵江快速通道、绵梓快速通道（仙海大道） 、绵安北快速通道（辽宁大道）、绵安北第二快速通

29、道、绵三快速通 道以及绵盐快速通道等五条市域快速通道，建成串起绵阳市除平武县 以外的五县一市的放射状联络线，加强与县域的联系。 5、生态环境条件 绵阳全市森林覆盖率达 45.7%，除了依托原有的山水，近年来， 绵阳建成区园林绿地总面积 2212.2 公顷，绿化覆盖率接近 50%，市 民推窗见绿，出门游园，一步一景。新建的一个个小区绿树成荫，绿 地成片，建筑特色与自然情调相映成趣，人们都感到身居城市而尽享 山林之乐。初来绵阳的人都说，绵阳是一座真正充满阳光的城市。来 过绵阳的人都说，如今的绵阳变了，变得太美了。 三江六岸是绵阳城 的基本格局， 城市区域内自然水系众多，境内有涪江、安昌江、芙蓉 溪

30、三条河流，城市水资源较为丰富。 1996 年，绵阳启动 “蓝天碧 蓝天绵阳 水”工程，通过实施 “保护母亲河”等整治活动，城市水污染现 象得到有效治理，城市水环境得到明显改善，形成了水清、岸绿的三 江美景。在世界银行公布的中国 120 个城市构建和谐社会排名榜上绵 阳名列第 12 位，为全国人均 陆地面积最高的城市。入围和谐社会前 二十名的城市最低标准是：政府人均教育支出超过1100 人民币，工 业废弃物处理达到环保标准超过 95%，人均绿地面积超过 10 平方米， 每年空气质量为良好和优秀的天数超过 300 天。绵阳城市环境极其优 美，居家犹如在画中。天蓝、地绿、水清，科技城描绘出 “城在山

31、水 间，人在画廊行 ”的美丽容颜。这几年的绵阳工业突飞猛进，经济快 速增长，但这座西部城市却始终保持空气清新，城市整洁，城市功能 不断提升，吸引越来越多的人到这座西部 魅力城市投资兴业、创业发 展、休闲定居。优美环境使绵阳折桂不断，先后被命名为国家卫生城 市、国家园林城市、国家环保模范城市、国家优秀 旅游城市、全国 精神文明建设先进城市、并获得联合国改善居住环境最佳范例等殊荣。 多位党和国家领导人称赞绵阳： “真没想到中国西部四川还有这么漂 亮的城市。 ” “绵阳变化真大啊！绵阳是个好地方。” 如今绵阳正在积 极为申请第三批全国文明城市而努力。 绵阳境内主要河流涪江、安昌河、凯江、通口河、梓江水质 总体良好，达到或优于 地表水环境质量标准 （gb38382002）相 应的质量标准，满足其相应的水域功能要求。 碧水绵阳 城区空气质量 全年监则天数