沈阳第四季市场分析(1)

1、沈阳2009年第四季度市场分析一、市场概览第4 4季度，沈阳市甲级写字楼市场租赁较活跃， 吸纳量自去年年底以来首次 出现正值，是市场发展向好的积极信号。商业项目供应量不断增加，中高端品牌积极拓展市场，租金水平基本与上季 度持平。房地产市场在本年度1 1月至1010月呈现活跃发展态势，商品房需求面积同比 增长10.4%10.4%。其中商品住宅累计销售量为1,067.71,067.7万平方米，比去年同期增长 8.7%8.7%，市场需求旺盛。DTZ写宇楼价格指数（刘06年至2009年人民币/刖平方来120110100200720082GM二、经济概览前三季度，沈阳市经济继续平稳增长，全市生产总值3,

2、148.93,148.9亿元（US$461US$461亿），增长率为14.1%14.1%（表一）。经济指标指标时期单位数值比去年同 期壇长 (%国民生产总值前三季亿人民币3J48.914.1工业生产总值前二季亿人民帀1,473,315.6人均可支配收人前十月人民币15.921.84111实际利用外资前十月亿美元37 J-20.8前十月亿人民帀3,082 827.1消劳物价诣数前十月-99.406蚩昇*璋：之苫市煉苦崗第二产业与第三产业实现稳步发展，前三季度，分别实现增加值1,596.31,596.3亿元(US$233.7(US$233.7亿) )和1,4311,431亿元(US$209.5(U

3、S$209.5亿) )，占地区生产总值的 50.69%50.69%和 45.44%45.44%，可见，第二产业依然是沈阳市经济发展的重要组成部分。1 1月至1010月，沈阳市固定资产投资总额 3,082.83,082.8亿元(US$451.4(US$451.4亿) )，实现 27.1%27.1%的快速增长。全球金融危机以来，沈阳市对外经济环境始终未见明显好转，1 1月至1010月实际利用外资额37.137.1亿美元，同比减少20.8%20.8%。、写字楼在经历了将近一年的市场洗牌后，沈阳市甲级写字楼市场发展日趋稳定，需 求开始回升。本季度，在市场存量不变的情况下，全市甲级写字楼空置率由第3 3

4、季度末的 32.11%32.11%下降到27%27%其中第3 3季度新入伙的两栋写字楼，五里河区域的皇朝万鑫 大厦与北站区域的卓越大厦，招租情况良好，使得这两个区域的空置率分别下降 6 6个和8 8个百分点( (表二) )。表二甲级写字楼市场数摇区域总存（平方米空賈睾 （%）租金（人民币/ 平方米/月）租金环 比增长 （%）北站132,00028.777.70中山广场- 和平大街97.00012.569.90五里河10070030.78220中街30,00040,486.00总体35970027.07840査轴来源:DTZ 幫行研究部本季度，全市甲级写字楼平均租金与去年同期相比，下降 7.4%

5、7.4%，但与上季 度末的租金水平持平，为每月每平方米 78.478.4元（US$11.48US$11.48），市场发展趋向稳定 （图一）。图图_ _甲级写字楼租金（2007年至2009年）人民币人民币/ /月月/ /平方米平方米120110100200720082009宇宇Jg率率（60.00市场需求的增加使得本季度沈阳市甲级写字楼的吸纳量自去年年底以来出 现首次正值，20092009年全年吸纳量约为18,38118,381平方米（图二）。图二图二甲级写字楼供需及空置率走势（2004年至2009年）虽然未来3-53-5年内，沈阳写字楼市场供应依旧很大。但近一年内，预计暂无新产品供应，所以预计

6、下一年度的租金水平会有所提高，空置率也将逐步下降。市场活动华为科技租赁卓越大厦两层面积约 2,1142,114平方米。百年人寿租赁卓越大厦整层面积约 1,4661,466平方米。哈大铁路租赁皇朝万鑫大厦约660660平方米。新锋计算机租赁皇朝万鑫大厦两层面积约 3,2003,200平方米。四、商铺市场1 1月至1010月，沈阳社会消费品零售总额为 1,484.81,484.8亿元（US$217.4US$217.4亿），同 比增长17.9%17.9%，增速平稳，消费市场发展基本稳定（图三）。崖饥面枳，崖饥面枳，平方米平方米0,00.上舉DTM戴權设疔乘究邮50.0040.0030.0010.00

7、10.00图三社会消费品零巻总额（2004年至2009年）本季度，主要商业市场租赁活动稳定，新的租赁需求继续增长，市场供应也 逐步扩大，供需相长使得整体租金维持平稳，基本与第 3 3季度持平（表三）o表三购物中心市场数据区域趙存（平方米親增供应（平方米）租金范围（人民帀/平方米/月）中街364,0000300-420太原街179,90033,900105438435.9470120-420寅料来薄:DTZ軌德塞行硏究那人民币亿兀人民币亿兀70曲年毂据靈止至1D月贲料来漫：滋阳T诜说局哀四2009年第4季度主要商业项目租金区域项目名称租金范圈（人民币/平方米/ 月）北行地一大道300-550三好

8、街华强广场200-300浑南新区泛华商业广场80350青年大街北方传媒底商129慟“岸;摹DTZ竝探史行需找8E租赁市场方面， 中咼端品牌继续开拓市场，ZARAZARA GUESSGUESS YESYES等品牌在中街大悦城店开门营业，日本奢侈护肤品 POLAPOLA入驻中兴商业大厦，BOSEBOSE进驻卓展 购物中心。1 1月至1010月，沈阳市商业营业用房销售面积为 81.581.5万平方米，比去年同期 增长31.5%31.5%,平均销售价格比去年同期微降 0.5%0.5%。未来几个月，沈阳市商业项目仍将有新的集中供应， 位于市府广场的卓越购 物广场，位于五里河的世贸百货，位于浑南新区的亿丰

9、商业广场、 泛华商业广场 都蓄势待发，大规模供应将使得未来竞争更加激烈， 同时也使各区域商圈功能更 力卩完善。市场活动优衣库租赁大悦城约850850平方米。YESYESS赁大悦城约120120平方米。BOSESBOSES赁卓展购物中心约3030平方米。五、住宅市场1 1月至1010月，沈阳市商品住宅供应为938938万平方米，比去年同期下降24.65%24.65%。 供应前四位依次为于洪区、和平区（主要为和平长白岛区域）、东陵区和沈北新区， 分别占总体供应的16.2%16.2%、14.2%14.2%、13.2%13.2%、13.1%13.1%（表五）。区域新增供应成交（平方米）（平方米）价格（

10、人民币/平方米）比去年 同期罐 长%）表五一手住宅市场数据（2009年4月至10月）沈阳 9T383r978.310,677.0004,160.844797tS：鼻堆懺应不起括其他三凰一市:廩=訂 江泮炒、辽申臥 簫氏市）.成丈号勺沈痕全市. 艮“4象DTZ載摊丈戸胡畫那20092009年的沈阳市商品住宅需求在6 6月份同比首次出现正增长，并在下半年 大幅释放。1 1月至1010月，累计成交量达到1,067.71,067.7万平方米，同比增长8.7%,8.7%, 预计在本年度结束前仍将有小幅上扬。（图五）宦五商品住宅总成交二（2001年至2009年）在需求不断增加的刺激下，商品住宅销售均价在年

11、底出现新的攀升。i i月至1010月，平均销售价格达到每平方米 4,160.844,160.84元（US$609.2US$609.2），比去年同期增长 4.97%4.97%（图四）。商品住宅平均价格（2001年至2009年）人民帀人民帀/ /平方米平方米建筑面积建筑面积”千平方来千平方来“ W萸年牡宦罠上10耗IM睾禅：DTZ黨踊離行研究的4,500 -*二口爪 年总旌航上壬10尹；v DTZ怙沖:二匸；：和国务院1212月9 9日公布取消二手房营业税优惠政策，来年是否出台新的优惠 政策仍未有定论，政策的不确定性将使整体市场发展不稳定， 预计消费者将进入 新一轮的持币观望，但沈阳市具备较健康的

12、房地产市场基础及稳定的刚性需求， 预计该调整期不会太长，市场将实现平稳过渡。市场活动中海地产在于洪区购得荷兰村0101、0202号地块，在皇姑区购入塔湾街地块， 共计土地面积199199万平方米，主要发展住宅项目。世茂集团斥资约7.97.9亿元（US$1.2US$1.2亿）购得沈阳棋盘山地块，占地面积约 4646 万平方米，规划可建筑面积约 5555万平方米。六、定义可出租面积可供出租且可立即使用的楼面总面积， 其空间可能空置或被占用，且随时可 供使用。空置率可出租面积与楼面总面积之比开发中项目由两部分组成：1.1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.2. 已获得规划

13、许可/ /开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工， 即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺少装修。预租售竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金品质优、规格高、地段好的典型建筑/ /单元在签订良好（即可靠）租约下可达 到的最高租金。（特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包 括特定市场的非常规约定）租金除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率品质优、规格高、地段好的典型建筑/ /单元在签订良好（即可靠）租约下可达 到的最好

14、（即最低）收益率。（特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以 采购成本得出，不包含交易费用和税费。）一般市场回报率年租赁总额与物业资本价值之比。存量商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。占用面积已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)(i) 出售/ /出租给最终使用者的办公室(ii)(ii)预售/ /预租给使用者的开发项目(iii)(iii) 自用业主购买永久地权或长期租用地权( (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) )空置面积即未被使用的楼面面积，可能已售/ /已租或尚未租售( (无论是因为租户暂未使 用、正在装修或业主有意空置) )。3 3、真真

15、的心，想你；美美的意，恋你；暖暖的怀，抱你；甜甜的笑，给你；痴痴的眼，看你；深深的夜，梦你；满满的情，宠你；久久的我，爱你!1616、此时此刻我又想起了你，想你的感觉是一种酸酸的痛！不能打电话告诉你，只想用文字亲亲你！记住爱你的人始终是我!4 4、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。爱情来了，你还在犹豫么？5 5、美女，我注意你好久啦，就是不知道怎么表白。我翻来覆去，思来想去，最终想到一个大胆的办法，我要俘虏你的心，让你爱上我。爱上了吗？6 6、对你的爱意，早已飞过万水千山，飞到你眼前，请你睁开眼，仔细看认真听，我的眼睛为你明亮，我的嗓音

16、为你歌唱，来吧，让我们一起舞动爱情之歌!7 7、爱你没商量，你的眼睛眨一下，我就死去，你的眼睛再眨一下，我就活过来，你的眼睛不停地眨来眨去，于是我便死去活来!& &因为深爱，找不到词汇诠释，因为深爱，找不到言语概括，因为深爱，只能发条短信，轻声说一声我爱你”这不是三个字，而是一辈子!9 9、我对你的心是鲜啤酒，清澈甘冽；我对你的情是葡萄酒，味美甘甜；我对你的爱是刀烧酒，热情浓烈；醉倒在怀，无限爱恋。1010、人生短短几十年，不要给自己留下了什么遗憾，想笑就笑，想哭就哭，该爱的时候就去爱，无谓压抑自己。人生的苦闷有二，一是欲望没有被满足，二是它得到了满足。1111、一片琼花天庭落，万里江山披银河，冰凌也有相思苦，写意窗花含泪说，昙花一现夜梦短，早有晨光盼春歌。想你，我的心会和你一起启程，祈祷每一个黎明。1212、戒指好比爱情，戴在手上，也是戴在心上；伤在心上，便也伤在手上。不敢碰的，是那心里的伤；不愿摘的，是那难舍的爱。1313、在追求爱情的列车上，透过车窗，可以欣赏到许多优美的景色，但是，请不要留恋，因为终点站才是真正的目的地。但愿我能够成为你永远的终点站!1414、爱一个人真的好难，让我欢喜让我忧！如果不让我去爱你的话，我会更难受，更彷徨。所以为了我自己，我还是爱着你吧!1515、诚挚的微笑，每一次心跳，或许寂然无声，却胜过虚幻的海誓山盟；真情的碰撞，灵魂的契合，