解读万科的运营会议管理体系

1、精品文档你我共享AAAAAA千亿万科的背后是其内部规范化管理和高效运营平台的支撑，但当我们拿万科和日本的同行东京建屋做比较，却惊人发现万科的效率丝毫没有优势可言：在项目运营中，万科是 300300个人做1010个楼盘，而东京 建屋却是6060个人做2020个楼盘，仅仅只是东京建屋的十分之一。东京建屋的效率为何如此高？万科公司对比当时的自己，发现每个楼盘也许都要开会，但每个楼盘开的会都不一样，而且一忙就不开会了， 结果反而更忙了。后来万科在美国标杆帕尔迪那里学到一个重要的经验 “七对眼睛”，即把楼盘策划中非常复杂的一种会议一一“综合可 行性分析会议”，简化成为“七对眼睛”来各司其职，针对每个项目

2、， 标准化的开七个关键决策会，每个会议的产出、与会人、议程、召开的 时间先后关系、触发条件都非常明确。 正是有“综合可行性分析会议” 等系列决策会议，才使得万科的项目运营效率有效提升。因此，建立项 目运营决策体系对于房地产公司来说，就是要建立高效的项目运营会议管理体系。把会开好，不仅仅是单一会议的问题，更关系到整个会议体系设置和规划是否合理。美国质量管理大师说企业的100100个问题中，只有15%15%是由于岗位个体造成的，85%85%都是由体系问题和结构问题引起。所以，房地产企业决策要高效，首先需要解决是开什么会、不开什么会的问题， 即如何科学合理的规划会议体系， 充分保证企业高层在关键会议

3、上的时精品文档你我共享AAAAAA间和精力，最终从管理体系上规避项目运营的结构问题，支撑企业项目 运营高效周转。通过对诸多房地产企业会议管理实战研究，结合万科、龙湖等多家 标杆房地产企业会议设置从“泛关注”到“决策聚焦”再到“简化落 地”的规划实践经验，强调房地产企业会议设置必须科学规划，高度聚 焦项目运营全生命周期（即从项目论证、拿地到销售入伙全过程）的关 键节点，充分结合企业自身管理水平和执行力，抓大放小，使项目运营 会议设置能够吻合项目运营的节拍，最终支撑项目运营高效运转。在整个项目运营会议的合理规划中， 对项目里程碑会议的规划是重 点。结合标杆企业对里程碑会议的规划，我们发现，伴随房地

4、产企业大 规模跨区域的发展和职能部门岗位的扩大，没有一成不变的项目运营里 程碑会议。而里程碑会议的规划从整体上表现为“粗放一规范一精细一 固定一权变一再固定”的过程。对具体里程碑会议的设置，大致沿袭了一条“初期面面俱到泛关注，中期实践后调整聚焦，最后简化落地”的 路径。当然，管理水平不同和产品标准化程度不一的房地产企业，其里 程碑设置的多少和会议管理要求的规范度也是大不一样。一、泛关注下的会议分级：万科早期试点“ 1616个关键会议”精品文档你我共享AAAAAA40ifrft書直主甘AMrraF主捧AVR功辭眾耳H/开兹用事/*4I1A”RMinr.fl* f?l-Kf?l-K Cf-II&M

5、Cf-II&M 卅=;強AftW*豪waitI 4111kftmut M Ah4anra20062006年，万科为有效提升项目运营效率，特别针对项目运营会议 进行了整体梳理，提炼出1616个项目开发过程中需要特别管控的会议， 并在上海区域推广试行。万科认为梳理和推行项目运营 1616个关键会议，是管理标准化的一 个举措，是地产开发企业最基本的业务决策过程， 对它的标准化运营程 度也直接影响和左右项目运营效率。w企项目运和的16个关转蛊ttr由图1 1可以看出，万科1616个关键会议充分聚焦项目运营从拿地到 入伙七大关键环节，并将项目运营整体价值链从利润和风险视角，分解为拿地前和拿地后两大阶段。

6、相对标准化的1616个会议的设置，充分体现了万科工作前置的战略举措， 也反映了万科在项目运营环节“做正确 的事情，然后正确的做事”的思想。万科对1616个关键会议的推行坚持渐进优化、可测量、认真分析检讨的管理思路，并且通过ITIT工具对项tth i*ftB*z沖vtindd J*崔 ftRUKMi-JlAt 期” tittW审wntts Fhl iiK ftl fL ilMHJLI t. J左讣中anWtVFffMih*? 朴量&、 人 frim *n学*,鴨竝XbP曲X烦II远裁悦曲 沁W!用II入伙令灯惟扎秋晞梔人他机SI枭很难在企业中落地和执行。因此在这样的房地产企业中，也诞生出一种 非

7、常简单而又实战的项目运营关键会议管理方法。该类房地产企业项目运营会议严格聚焦在项目运营的关键节点，考虑到方案大多由集团做完然后交接给项目一线，这类企业往往将项目启动会分级为项目启动会和项目交底会。 即将项目运营会议具体细分为项 目启动会、项目交底会、项目开工会、项目开盘会、项目入伙会和项目 后评估会六个会议（如图4 4）。方峯授用谄疋町二tl计划段）（打雀眈疋处）这6 6个关键会议适合绝大多数房地产企业借鉴和执行。它的典型特点和优势就在于抓大放小，简单易行，但又紧扣项目运营价值链和风险 点，有效保证了项目的高效和稳健运营。1打扯北啼h牛”理 腳和卉精品文档你我共享AAAAAA另外，除上述不同的关键会议个数外， 龙湖因自身内部管理水平非 常精细，因此对项目会议也管控得相对精细。比如在项目启动会时，就 要求把整个项目的一、二级计划全部做出来，而管理相对粗放的企业往往只把方案前的一二级计划做出来。总结从以上企业的里程碑会议由1616到1010再到6 6的精简，我们可以清晰 看出，项目运营里程碑会议规划本身与企业发展阶段管理水平和执行力 息息相关。企业里程碑的设置规划也不是一蹴而就的，而是遵循整体渐进明细、简化落地的策略，最终让里程碑会议能够真正有效支撑项目的 高效运作。精品文档你我共享AAAAAA北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。 望长城内外，惟余莽莽；大河上 下，顿失滔滔。