第九章投资性房地产

1、本章知识点 （1）掌握投资性房地产概念和范围； （2）掌握投资性房地产的确认条件； （3）掌握投资性房地产初始计量的核算； （4）掌握投资性房地产后续计量的核算； （5）掌握投资性房地产转换的核算； （6）熟悉投资性房地产处置的核算。 一.投资性房地产的概念 二.投资性房地产的确认和初始计量 房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产，除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用

2、于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。 就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使

3、用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局(董事会或类似机构)作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于此类。 3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点： （1）用于出

4、租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 【例例9-19-1】甲企业与乙企业签订了一项经营租甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期给甲企业，为期5 5年。甲企业一开始将这两间门面年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。房用于自行经营餐馆。2 2年后，由于连续亏损，甲年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价。判企业将餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价。判断一下，该门面房是否属于甲、乙企业的投资性断一下，该门面房是否属于甲、乙企业

5、的投资性房地产。房地产。 本例中，对于甲企业而言，这两间门面房不本例中，对于甲企业而言，这两间门面房不属于其投资性房地产，因为其产权不属于甲企业；属于其投资性房地产，因为其产权不属于甲企业；对于乙企业而言，则属于投资性房地产。对于乙企业而言，则属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房

6、地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。 （二）不属于投资性房地产的项目 自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，

7、在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 （二）不属于投资性房地产的项目 例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。 2.作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的

8、现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。 从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正

9、在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件。 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠的计量。 （二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，

10、包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例例9-29-2】20208 8年年3 3月，甲企业计划购入一月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。栋写字楼用于对外出租。3 3月月1515日，甲企业与乙企日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期将这栋写字楼出租给乙企业，为期5 5年。年。4 4月月5 5日

11、，日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计甲企业实际购入写字楼，支付价款共计l 200l 200万元万元( (假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量后续计量) )。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 12 000 00012 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 12 000 000 12 000 000 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认

12、为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例例9-39-3】20208 8年年1 1月，甲企业从其他单位月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。行建造三栋厂房。20208 8年年1010月，甲企业预计厂房月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁

13、合同，将其即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工该厂房于完工( (达到预定可使用状态达到预定可使用状态) )时开始起租。时开始起租。20208 8年年1111月月1 1日，三栋厂房同时完工日，三栋厂房同时完工( (达到预定可达到预定可使用状态使用状态) )。该块土地使用权的成本为。该块土地使用权的成本为600600万元；万元；三栋厂房的实际造价均为三栋厂房的实际造价均为1 0001 000万元，能够单独出万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。售。假设甲企业采用成本计量模式。 甲企业

14、的账务处理如下：甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产房地产=600 x(1 000=600 x(1 0003 000)=200(3 000)=200(万元万元) ) 借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 10 000 00010 000 000 贷：在建工程贷：在建工程 10 000 00010 000 000 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权 2 000 0002 000 000 贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权 2 000 000 2 000 000 一.采用成本模式进行后续计量的投资

15、性房地产二.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 三.投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，符合一定条件的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本： 借：投资性房地产 贷：银行存款（或在建工程等） 2.按照固定资产

16、或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （投资性房地产累计摊销） 3.取得租金收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 4.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【例例9-49-4】甲企业的一栋办公楼出租给乙企甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为l 800l 800万万元，按照直线法计

17、提折旧，使用寿命为元，按照直线法计提折旧，使用寿命为2020年，预年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金每月支付甲企业租金8 8万元。当年万元。当年1212月，这栋办公月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 1 200200万元，此时办公楼的账面价值为万元，此时办公楼的账面价值为l 500l 500万元，万元，以前未计提减值准备。以前未计提减值准备。 (1) (1)计提折旧：计提折旧： 每月计提的折旧每月计提的折旧=1 800=1 800202012=7.5(12=

18、7.5(万元万元) ) 借：其他业务成本借：其他业务成本 75 00075 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75 00075 000 (2) (2)确认租金：确认租金： 借：银行存款借：银行存款( (或其他应收款或其他应收款) 80 000) 80 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80 00080 000 (3) (3)计提减值准备：计提减值准备： 借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 0003 000 000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 000 3 000 000 （一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿

19、证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）会计处理 1.外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本： 借：投资性房地产成本 贷：银行存款（或在建工程等） 2.不对投资性房地产计

20、提折旧或摊销 企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 公允价值高于原账面价值的差额： 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的差额： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 3.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例例9-59-5】甲企业为从事房地产经营开发的企甲企业为从事房地产经营开发的企业。业。20207 7年年8 8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼

21、于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0l0年。当年年。当年1010月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起租，日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼的造价为90 000 00090 000 000元。元。 由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续

22、计量。续计量。20207 7年年l2l2月月3131日，该写字楼的公允价值日，该写字楼的公允价值为为92 000 00092 000 000元。元。20208 8年年1212月月3131日，该写字楼的日，该写字楼的公允价值为公允价值为93 000 00093 000 000元。元。 甲企业的账务处理如下： （1）207年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产（成本）90 000 000贷：开发产品 90 000 000 （2）207年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 2 000 00

23、0贷：公允价值变动损益 2 000 000 （3）208年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 1 000 000贷：公允价值变动损益1 000 000 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换 企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价

24、值： 借：投资性房地产（成本） 投资性房地产累计折旧（或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 盈余公积 利润分配未分配利润 如公允价值小于账面价值应将其计入借方。转换日的公允价值。 【例例9-69-6】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20209 9年年1 1月月1 1日，甲企业认为，出租给乙公司使用日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该具备了采用公允价值模

25、式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为计量。该写字楼的原造价为90 000 00090 000 000元，已计元，已计提折旧提折旧2 700 0002 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 00087 300 000元。元。20209 9年年1 1月月1 1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为95 000 95 000 000000元。元。 假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的l0%l0%计提盈余公积。计提盈余公积。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼（成本

26、） 95 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000贷：投资性房地产写字楼 90 000 000盈余公积 770 000 利润分配未分配利润 6 930 000【95000000-（90000000-2700000）】10%7700000-770000 【例例9-79-7】关于投资性房地产后续计量模式关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（的转换，下列说法中正确的是（ ）。）。 A.A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更估计变更 B.B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已采用公允价值模式计量的投资

27、性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式得从公允价值模式转为成本模式 C.C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式成本模式转为公允价值模式 D.D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更 B 一.房地产的转换 二.投资性房地产的处置 （一）房地产的转换形式及转换日 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。 （一）房地产的转换形式及转换日 企业有确

28、凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 1.投资性房地产开始自用 即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。 2.作为存货的房地产改为出租 通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产租赁期开始日。租赁开始日，是指承租人有权行使其租赁资产权利的日期。 3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租

29、，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁开始日。 4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值 即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。 5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 （二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换 自用房地产或存货投资性房地产按账面价值按账面价值转换转换 （1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产。 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改

30、用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 （1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产。 借：固定资产（或无形资产） 贷：投资性房地产 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：累计折旧（或累计摊销） 借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产减值准备 （或无形资产减值准备） 【例例9-89-8】20072007年年7 7月末，甲企业将出租在外月末，甲企业将出租在外的厂房收回，的厂房收回，8 8月月1 1日

31、开始用于本企业的商品生产，日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至某该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至某年年7 7月月3131日，账面价值为日，账面价值为37 650 00037 650 000元，其中，原元，其中，原价价50 000 00050 000 000元，累计已计提折旧元，累计已计提折旧12 350 00012 350 000元。元。 甲企业某年8月1日的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000贷：投资性房地产

32、厂房 50 000 000累计折旧 12 350 000 （2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产 通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 （2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的房地产 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当将该项存货在转换日的账面价值： 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 【例例9-99-9】甲企业是从事房地产开发业务的甲企业是从事房地产开发业务的企业，企业，2

33、0207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订租日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为业使用，租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额450 000 000450 000 000元，元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。 甲企业207年4月15目的账务处理如下：借：投资性房地产450 000 000贷：开发产品450 000 000 （3）自用

34、土地使用权或建筑物转换为以成本计量的投资性房地产 企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。 借：投资性房地产 贷：固定资产 无形资产 借：累计折旧（累计摊销） 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 【例例9-109-10】甲企业拥有一栋办公楼，用于本甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。企业总部办公。20207 7年年3 3月月1010日，甲企业与乙企日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租

35、赁期开始日为给乙企业使用，租赁期开始日为20207 7年年4 4月月1515日，日，为期为期5 5年。年。20207 7年年4 4月月1515日，这栋办公楼的账面余日，这栋办公楼的账面余额额450 000 000450 000 000元。已计提折旧元。已计提折旧3 000 0003 000 000元。假元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。 甲企业207年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产450 000 000累计折旧3 000 000贷：固定资产 450 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000 2.公允价值模

36、式下的转换 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 转换日： 借：固定资产（或无形资产） 贷：投资性房地产（成本） 投资性房地产（公允价值变动） 公允价值变动损益 原累计公允价值变动的余额在借方时，在转换时应在贷方冲销；反之，应在转换时在借方冲销转换日，固定资产或无形资产的公允价值高于投资性房地产的账面价值，则计入贷方；反之，记入借方。 【例例9-119-11】20208 8年年1010月月1515日，甲企业因租

37、日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。用于本企业的行政管理。20208 8年年1212月月1 1日，该写日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为自用房地产，当日的公允价值为48 000 00048 000 000元。元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为账面价值为47 500 00047 500 000元，其中，成本为元，其中，成本为45 000 45 000 000000元

38、，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值2 500 0002 500 000元。元。 甲企业的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 45 000 000写字楼（公允价值变动） 2 500 000公允价值变动损益 500 000 （2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值： 借：投资性房地产（成本） 存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：开发产品 资本公积其他资本公积转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”转换

39、日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积其他资本公积” 待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入： 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入 【例例9-129-12】沿用沿用【例例9-99-9】，假设转换后采，假设转换后采用公允价值模式计量，用公允价值模式计量，4 4月月1515日该写字楼的公允价日该写字楼的公允价值为值为410 000 000410 000 000元，元，20207 7年年1212月月3131日，该项投日，该项投资性房地产的公允价值为资性房地产的公允价值为430 000 000430 000 000元。元。20208 8年年4 4

40、月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于并于20208 8年年6 6月以月以460 000 000460 000 000元出售，出售款项元出售，出售款项已收讫。已收讫。 【例9-9】甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。 甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日借：投资性房地产写字楼（成本） 410 000 000公

41、允价值变动损益 40 000 000贷：开发产品450 000 000 （2）207年12月31日借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 20 000 000贷：公允价值变动损益20 000 000 （3）208年6月，出售时借：银行存款460 000 000贷：其他业务收入460 000 000借：其他业务成本430 000 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 410 000 000写字楼（公允价值变动） 20 000 000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入公允价值变动减值40 000 000元-公允价值变动增值20 000 000元=公允价值变动减值20 000 0

42、00元 借：其他业务收入20 000 000 贷：公允价值变动损益20 000 000 【例例9-139-13】沿用沿用【例例9-99-9】，假设转换后采，假设转换后采用公允价值模式计量，用公允价值模式计量，4 4月月1515日该写字楼的公允价日该写字楼的公允价值为值为470 000 000470 000 000元。元。20207 7年年1212月月3131日，该项投日，该项投资性房地产的公允价值为资性房地产的公允价值为480 000 000480 000 000元。元。2020 8 8年年4 4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于并于202

43、08 8年年6 6月以月以550 000 000550 000 000元出售，出售款项元出售，出售款项已收讫。已收讫。 【例9-9】甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。 甲企业的账务处理如下：（1）207年4月15日借：投资性房地产写字楼（成本） 470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积其他资本公积 20 000 000 （2）207年12月3

44、1日借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000 （3）208年6月，出售时借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入 550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 470 000 000 写字楼（公允价值变动） 10 000 000 同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务收入10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入借：资本公积其他资本公积20 000 000贷：其他业务收入 20 000

45、000 （3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值： 借：投资性房地产（成本） 累计折旧（或累计摊销） 固定资产（或无形资产）减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产（或无形资产） 资本公积其他资本公积 转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积其他资本公积” 待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入： 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务

46、收入 【例例9-149-14】20207 7年年6 6月，甲企业打算搬迁至月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20207 7年年1010月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。用。20207 7年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为始日为20208 8年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租

47、赁期限为3 3年。年。 在本例中，甲企业应当于租赁期开始日在本例中，甲企业应当于租赁期开始日（20208 8年年1 1月月1 1日），将自用房地产转换为投资性日），将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设租的办公楼采用公允价值模式计量。假设20208 8年年1 1月月1 1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为350

48、 000 000350 000 000元，元，其原价为其原价为500 000 000500 000 000元，已提折旧元，已提折旧142 500 000142 500 000元。元。 甲企业208年1月1日的账务处理如下：借：投资性房地产办公楼（成本） 350 000 000公允价值变动损益 7 500 000累计折旧 142 500 000贷：固定资产 500 000 000 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当

49、期损益（将实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”）。 （一）采用成本模式计量 处置投资性房地产时，应按实际收到的金额： 借:银行存款 贷:其他业务收入 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 其他业务成本 贷：投资性房地产 （二）采用公允价值模式计量 处置投资性房地产时，应按实际收到的金额： 借:银行存款 贷:其他业务收入 按该项投资性房地产的账面价值： 借：其他业务成本 投资性房地产（公允价值变动） 贷：投资性房地产（成本） 投资性房地产（公允价值变动） 原余额在借方时，该科目应在贷方冲销 同时： 借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入 或： 借：

50、其他业务收入 贷：公允价值变动损益 按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额： 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入 【例例9-159-15】20207 7年年6 6月甲公司将其出租的一栋月甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为300 300 000 000000 000元，乙公司已用银行存款付清。元，乙公司已用银行存款付清。 （1 1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为出售时，该栋

51、写字楼的成本为280 000 000280 000 000元，已元，已计提折旧计提折旧30 000 00030 000 000元。元。 甲公司的账务处理如下：借：银行存款300 000 000贷：其他业务收入300 000 000借：其他业务成本250 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 30 000 000贷：投资性房地产写字楼 280 000 000 （2 2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为计量。出售时，该栋写字楼的成本为210 000 000210 000 000元，公允价值变动为借方余额元，公允价值变动为借方余

52、额40 000 00040 000 000元。元。 甲公司的账务处理如下：借：银行存款 300 000 000贷：其他业务收入 300 000 000借：其他业务成本 250 000 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 210 000 000写字楼（公允价值变动） 40 000 000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入“其他业务收入”。借：公允价值变动损益 40 000 000贷：其他业务收入 40 000 000 一.单项选择题1.A企业2007年1月1日外购一办公楼，含税售价450万元，该办公楼用于出租，年租金18万元，每年年末收取。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。200

53、7年12月31日该办公楼的公允价值为490万元，2008年12月31日该办公楼的公允价值为500万元，2009年1月15日甲企业出售该办公楼，售价520万元，处置时影响损益的金额合计是（）万元。 A0B30C20D70C 2.甲股份公司于205年3月15日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为行政管理部门使用，转换日的公允价值1500万元，预计尚可使用年限15年，采用平均年限法计提折旧，无残值，则A公司在205对该资产应计提的折旧额是（）万元。 A72.5B75C100D145B 3.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应该计提折旧或

54、进行摊销，并进行减值测试B.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当计提土地使用权当期的摊销额C.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的账面价值计量D.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更 B 4.房地产公司的开发商品转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额通过（）科目核算。A.公允价值变动损益B.营业外收入 C.资本公积 D.其他业务收入 C 5.企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将所处置投资性房地产的账面价值计入（）。A.公允价

55、值变动损益B.营业外支出 C.其他业务成本 D.资本公积 C 6.正保公司203年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的售价（含税）为400万元，款项已经通过银行存款结算。该建筑物用于出租，年租金为20万元。每年年初收取租金。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。203年年末该建筑物的公允价值为430万元。203年该项交易影响当期损益的金额为（）。A40 B20 C30 D50 D 7.某企业投资性房地产采用成本计量模式。2008年3月5日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为450万元，预计使用年限为15年，预计净残值为30万元。采用直线法计提折旧。2008年应该计提的折旧额为（）

56、万元。A28B21 C23.33 D22.5 B2008年计提折旧=（450-30）15912=21（万元） 8.下列说法中不正确的是（）。A.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产C.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益D.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成B 9.A企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。208年3月5日，A企

57、业将一间厂房转换为投资性房地产。该厂房的账面余额为150万元，已提折旧40万元，已经计提的减值准备为15万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。 A95 B75 C150 D110B 10.下列各项中，属于甲公司投资性房地产的有（）。 A.已出租给乙公司但仍提供清洁服务的写字楼 B.已建造完成并拟用于整体出租给丙公司但尚未签订租赁合同的商铺 C.已转租给丁公司的门面房（该房产权属于W公司） D.企业持有的准备增值后出售的建筑物A 11.下列关于公允价值计量模式下投资性房地产会计处理的表述中，正确的表述有（）。A.处置投资性房地产的会计处理与成本模式下的

58、处置相同B.将自用建筑物转换为投资性房地产时应按建筑物原价作为成本入账C.将投资性房地产转换为自用建筑物时应按转换日账面价值作为固定资产原价D.期末投资性房地产公允价值小于其账面价值的差额应借记公允价值变动损益 D 12.企业的投资性房地产采用成本计量模式。2007年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为120万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的入账价值为（ ）万元。 A. 100 B. 80 C. 90 D. 75C 13.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当

59、按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。 A.营业外支出 B.公允价值变动损益 C.投资收益 D.资本公积B 14.长江公司将自用的厂房出租给恒通公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，由于该厂房所在的市场条件比较成熟，恒通公司决定采用公允价值模式计量。2010年1月1日该项土地使用权的账面价值为5000万元，公允价值为6000万元，假定恒通公司按照净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为25%。则转换日影响资产负债表中“未分配利润”项目的金额是（ ）万元。 A.900 B.850 C.637.5 D.675 D（6000

60、-5000）（1-25%）（1-10%）=675（万元）。 15.下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 C 16.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（ ）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 D 17.长江公司2010年1月1日将一项土地使用权对外出租并采用