第九章房地产金融与项目融资

1、第九章房地产金融与项目融资【考情分析】本章所占分值适中考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2009 年3题3分1题2分1题1分一5题6分2008 年4题4分2题4分2题2分一8题10分【内容框架】第一节房地产资本市场第二节公开资本市场融资第三节银行信贷融资第四节房地产投资信托基金第五节 房地产项目融资【内容详解】第一节房地产资本市场1.1.房地产市场与资本市场关系随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化房地产资本市场的组成部分私人权益融资私人债务融资公开权益融资公开债务融资私人市场融资与

2、公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易2.2.房地产权益融资2.12.1房地产权益融资的特点是所有者权益而非债务资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润最典型的是股票当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范 系统性金融风险【20062006年真题】债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（）O答疑编号501255090101:针对该题提问正确答案X答案解析表述的是权益融资的特点。参见教材P2842.22.2私慕股权投资概念是对非上市公司进行的股权投资种类发展融资夹层融资基本建设

3、权益基金管理层收购或杠杆收购重组和合伙制投资基金特点资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资 一般投资于私有公司即非上市公司比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报投资期限较长，3 3 5 5年流动性差，无直接交易资金来源广泛多采取有限合伙制，避免双重征税投资退出渠道多样化优缺点私慕股权融资比上市和债务融资成本高但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急3.3.房地产债务融资3.13.1概念与特点概念通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用需要还本付息，其支付利息进入

4、财务费用，可在税前扣除特点（四性）短期性 可逆性-负有到期还本付息的义务负担性一需要支付利息流通性-债券可在市场上转让【20092009年真题】无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）O答疑编号501255090102:针对该题提问正确答案X答案解析权益融资需要承担项目风险，债务融资不承担。参见教材P2873.23.2债务融资的类型（四类）银行信贷按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款按期限分为短期贷款和中长期贷款按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票 据贴现商业信用指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式商业作用的工具是商

5、业票据，商业票据分为期票和汇票两种优点是方便和及时缺点是存在信用规模、信用方向等局限企业债券哪些企业可以发行债券股份有限公司国有独资公司两上以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责 任公司特点企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债租赁融资实质转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁主要应用于大型设备租赁领域房地产领域中的应用回租租赁或售后回租模式【20092009年真题】租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C售后回租D.权益融资0 0答疑编号501255090103:针对该题提问正确答案C答案解析主要是两种模式，一是回租租赁，

6、一是售后回租。参见教材P2883.33.3债务融资来源商业银行和银行类金融机构【20062006年真题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款0 0答疑编号501255090104:针对该题提问正确答案ABCE答案解析D股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行 信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。参见教材P288第二节公开资本市场融资1.1. 相关概念资本市场期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场 公开资本市场指可公开交

7、易的证券市场，包括股票市场和债券市场公开资本市场融资通过证券市场融资2.2. 证券市场概述2.12.1证券市场的分类按证券进入市场的顺序分类 发行市场（一级市场）交易市场（二级市场）按有价证券的类型分类股票市场债券市场基金市场衍生证券市场2.22.2证券市场的构成要素（三个方面）证券市场参与者（五类主体）证券发行人证券投资者证券市场中介机构自律性组织（证券交易所和证券行业协会）证券监管机构（证监会）证券市场交易工具政府债券金融债券企业债券股票苴仝基金.其它金融衍生证券证券交易场所场内交易所 场外交易所（包括柜台交易市场、第三市场、第四市场等形式）2.32.3证券市场的功能筹资功能：为资金需求者

8、筹集资金定价功能：为资本决定价格资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置3.3.房地产企业公开资本市场融资方式3.13.1何为房地产上市公司指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%50%的上市公司3.23.2房地产企业的股票市场融资（四种）首次公开发行配发增发认股权证3.33.3房地产企业的债券市场融资公司债券可转换债券指上市公司发行的在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券兼具债券和股票的特征分离交易的可转换公司债券4.4.公开资本市场融资中的定价问题企业或资产估值模型收益折现法类比法股票发行价格定价累计投标方式-通过询价机制固定价格方式竞价方式【2008

9、2008年真题】下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款答疑编号501255090105:针对该题提问正确答案A答案解析BC属于权益融资。D银行贷款属于债务融资，但不 能公开交易。参见教材 P296第三节银行信贷融资1.1. 房地产开发类贷款房地产开发投资相关贷款（三类）房地产开发贷款-开发建设阶段贷给开发商的 土地储备贷款-房地产收购储备阶段贷给土地储备中心的房地产抵押贷款-房地产建成后抵押获得的贷款，贷给业主的三类贷款的共同特征以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产作为抵押物2.2. 房地产开

10、发贷款（俗称开发贷）2.12.1开发贷的分类地产开发贷款可以由政府储备中心或制授权的企业贷款房产开发贷款房产开发贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款房产开发贷款随工程建设进度分阶段拨付，且同时确保用于既定的目的初始贷款费用和利息是开发商为使用开发贷款而付出的代价房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为发放开发贷款的重要条件之一【20082008年真题】下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入轲答疑

11、编号501255090106:针对该题提问正确答案B答案解析建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地 购置贷款是我国的规定）参见教材 P300【20072007年真题】建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入答疑编号501255090107:针对该题提问正确答案C答案解析房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房 地产抵押贷款参见教材 P3002.22.2开发贷的风险政策风险市场风险经营风险-投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终难以归还贷款的可 能财务风险-投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还

12、债务 的可能完工风险-开发项目有超支和未按期竣工的可能抵押物估价风险-银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性贷款保证风险-发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性2.32.3开发贷的风险管理必须四证齐全自有资金不低于开发项目总投资的35%开发项目应合法性和可行性对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有 不良经营记录的企业严格限制分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用对开发企业的销售款进行监控，防止挪用密切关注开发企业开发情况严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定对房地产开发贷款实施封闭管理3.3.土

13、地储备贷款3.13.1 土地储备贷款的发放借款人的条件（三条件）是经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收 购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力 土地储备项目条件（五条件）贷款项目所在城市好贷款项目符合城市规划和土地利用规划，并列入政府年度土地储备计划贷款用于收购储备的土地为可出让的经营性用地贷款项目涉及农用地时，应具备农用地转用手续和征地手续贷款须与具体地块相对应，项目增值潜力大，出让前景良好相关规定 土地储备贷款应为担保

14、贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益 土地储备贷款产行专款专用、圭寸闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让 收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息【20082008年真题】我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）O答疑编号501255090108:针对该题提问正确答案 V答案解析土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的 土地使用权证作为抵押。参见教材P3033.23.2 土地储备贷款的风险 土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款 土地出让计划不明确，还贷资金来源的

15、时间不能与贷款期限相匹配土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险3.33.3 土地储备贷款的风险管理对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过 2年对包括该圭地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险4.4.房地产抵押贷款4.14.1概念指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债 务履行担保，获得贷款的行为4.24.2种类（三类）个人住房抵押贷款贷给消费者，以购买的房为抵押物分为商业性住房

16、抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按 新利率还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式抵押贷款额度上限为住房价值的80%80%，贷款期限最长不超过 3030年构成抵押贷款一级市场商用房地产抵押贷款还款来源主要是商用房地产的经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等 市场因素影响，所以风险高贷款价值比率不超过 60%60%，期限不超过1010年仅对已通过竣工验收的商用房地产发放在建工程抵押贷款以房地产开发项目合法方式取得的土地使用

17、权连同在建工程的投入资产作为 抵押物 一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形 象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款【20092009年真题】个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相 等。（）O答疑编号501255090201:针对该题提问正确答案X答案解析等额还本付息，还款总数是相等的，但是本金和利息各期 所占比例不同，数量也不同参见教材P307【20072007年真题】商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款 的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更

18、高D.商用房地产的增值潜力更大O答疑编号501255090202:针对该题提问正确答案A答案解析商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的 经营净收益，受租金水平、出租率、运营成本等市场因素影响，所 以风险高。参见教材 P3074.34.3个人住房贷款的风险操作风险-对客户调查不深入，容易出现假按揭信用风险-开发商和购房者两方面的问题，主要是拖延还款或赖账不还市场风险-包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风 险管理风险-银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷 款条件等法律风险【20092009年真题】商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险

19、不包括（）。A.开发商违法预售B.借款人赖账不还C.借款人拖延还款D.房地产市场供需失衡制答疑编号501255090203:针对该题提问正确答案D答案解析D属于市场风险。参见教材P308【20082008年真题】个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（A.恶意欺诈B.市场疲软C.项目拖期D质量纠纷E.违法预售O答疑编号501255090204:针对该题提问正确答案ACDE答案解析B属于市场风险，不属于信用风险。参见教材P308【20072007年真题】银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件, 则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风

20、险D.管理风险O答疑编号501255090205:针对该题提问正确答案D答案解析注意区分这几种风险的含义。参见教材P308【20062006年真题】银行个人住房贷款业务中发生的假按揭”属于（）风险。A.信用B.管理C.法律D.操作O答疑编号501255090206:针对该题提问正确答案D答案解析参见教材 P3084.44.4金融机构对房地产抵押物的要求合法设定房地产抵押权择优选择设押的房地产合理确定抵押率（风险小，抵押率高70%，风险大，抵押率低）处置抵押物的渠道畅通4.54.5个人住房抵押贷款的风险管理严格遵守贷款年限、贷款价值比率方面的规定，抵押物的价值的确定，以物业在 该次买卖交易中的成

21、交价格或评估价格的较低者为准详细审查借款人的相关信息通过各处信息判断借款人的还款能力考核借款人还款能力在发放贷款前应对新建房进行整体性估价【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两个指标）月还款额与收入比控制在50%50%以下月所有债务支出与收入比控制在55%55%以下房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+ +月物业管理费）/ /月均收入所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+ +月物业管理费+ +其他债务月偿付额）/ /月均收入【20062006年真题】银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看

22、，该家庭的月均收入应不低于（）元。A. 3583B. 3909C. 4300D. 4778O O答疑编号501255090207:针对该题提问正确答案C答案解析考核指标房产支出与收入比。本题中没有提及其它债 务问题，所以不计算第二个指标。月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月收入=（2000+150） /月收入V 50%,则月收入43005.5.房地产抵押贷款二级市场概念通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证 券市场上交易这些证券抵押贷款业务的职能抵押贷款产品的设计贷款的销售或营销贷款的管理或运作贷款的融资贷款风险的承担违约或者拖欠贷款的管理

23、二级市场发展的条件需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件（三条件）商业银行制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规为证券化提供法律支持，不需要借款人同意就可以转让抵押贷款权益有一个稳定的经济环境二级市场上交易的抵押贷款支持证券的类型抵押贷款支持债券抵押贷款传递证券抵押贷款直付债券抵押贷款担保债务第四节房地产投资信托基金 1.1. 房地产投资信托基金概述1.11.1概念概念通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托 受益凭或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委 托或骋请专业机构和专业人员实施经营管理

24、的一种资金信托投资方式组织形式股份公司信托基金资金来源发行股票从金融市场融资1.21.2信托基金的功能提供了收益较高的投资工具提高了房地产投资的流动性为投资者有效规避风险为房地产企业提供了直接融资渠道1.31.3信托基金的特征（五大特征）流动性好市场价值稳定高现金回报有效分散风险抵御通货膨胀2.2. 投资信托基金分类与组织形式和结构2.12.1分类按投资业务不同分类 权益型-以收益性物业的出租、经营管理和开发为主，主要收入是出租收入抵押型-为开发商和抵押贷款者提供抵押贷款服务，主要收入来源是抵押贷款利息收入混合型-同时经营上述两种业务按信托性质分类伞型合伙-不直接拥有房地产，通过一个经营合伙制

25、企业控制房地产多重合伙-直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制方式拥有部分房地产【20092009年真题】按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A.权益型B.抵押型C.伞型合伙D.多重合伙E.混合型O答疑编号501255090208:针对该题提问正确答案CD答案解析ABE是按投资业务分类。参见教材P3182.22.2组织形式契约型-依据信托契约公司型-依据公司章程运作2.32.3组织结构2.42.4房地产估价师在其中的角色首次发行-评估所持有的房地产资产运行过程中的评估服务-是评价经营管理绩效、投资决策的基础【20082008年真题】下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（）。

26、A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理*答疑编号501255090209:针对该题提问正确答案ACDE答案解析B权益型信托主要以收益性物业为主营业务。参见教材 P3183.3.信托基金的发行流程4.4.信托基金风险及管理4.14.1风险（三类风险）概念原因经营风险由于依托获利能力大小不冋导致贷款的 收益差别经理人的投资管理能力 外部经济环境和投资项目的盈利能力市场

27、风险由于信托证券价格在交易场所的变化而 给投资者带来的风险利率风险利率上升，会引起债权组合价值相对下 降，特别是抵押债权型信托损失较大美国信托多采用浮动利率，短期贷款利率风险小4.24.2风险管理提升专业化经营水平提升规模经营水平吸引机构投资者参与制定积极稳妥的经营战略建立优秀的管理队伍第五节 房地产项目融资1.1. 房地产项目融资的概念 房地产项目使用资金的特性（三对矛盾）资金投入的集中性和来源分散性的矛盾资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾投资回收周期长和再生产过程连续的矛盾项目融资的含义实质是为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的2.2. 房地产项目融资方案2.12.1融

28、资组织形式选择-明确融资主体（两种类型）既有项目法人融资形式由既有法人组织融资活动并承担责任和风险拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力新设项目法人融资形式由新设项目法人筹集资本金和债务资金 新设项目法人承担相应的融资责任和风险从项目投产后的经济效益来考察偿债能力【20052005年真题】新设项目法人融资形式的特点存（）。A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投资后的经济效益来考察偿债能D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E.拟建项目在既有法人资产和信用基础

29、上进行，并形成其增量资产O答疑编号501255090210:针对该题提问正确答案ABC答案解析DE是既有法人融资的特点。参见教材P3242.22.2资金来源选择自有资金信贷资金证券市场资金非银行金融机构资金其他机构和个人的资金预售或预租收入2.32.3资本金筹措资本金的规定房地产开发项目资本金比例为35%房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权，实物必须经评估, 且不超过一定的比例新设项目法人项目政府政策性资金国家授权投资机构入股的资金国内外企业入股的资金社会团体和个人入股的资金既有项目法人项目项目法人可用于项目的现金资产变现

30、资金发行股票筹集的资金政府政策性资金国内外企业法人入股资金既有项目上市公司时可公开或定向增发新股发行公司可转换债券其它方式以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式【20082008年真题】新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金O O答疑编号501255090211:针对该题提问正确答案D答案解析新法人哪来的可变现的资产。参见教材P325【20062006年真题】新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围答疑编号501255090212:针对该题提问正确答案B答案

31、解析新法人哪来的可变现的资产。参见教材P3252.42.4债务资金筹措信贷融资向银行及其他金融机构贷款 债券融资（债券偿付三种方式）偿还，到期一次偿还本息转期，用一种到期较晚的债券换到期较早的债券转换，有效期内只需支付利息，可将债券转化为公司普通股2.52.5预售或预租预售预租收入可用作后续开发过程所需要的投资2.62.6融资方案分析资金来源可靠性分析融资结构分析资本金与债务资金的比例融资成本分析债务融资成本资金筹集费资金占用费（利息）资本金融资成本资金筹集费资金占用费（按机会成本原则计算，可参照银行存款利率计算） 融资风险分析（三类风险分析）资金供应风险利率风险汇率风险【20082008年真

32、题】进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析0答疑编号501255090213:针对该题提问正确答案C答案解析融资结构分析主要指融资方案中的资本金与债务资金的比例。参见教材 P3273.3.金融机构对房地产项目贷款的审查（四方面的评价）3.13.1企业资信等级评价（客户评价）-评价主体将客户分为 AAAAAA、AAAA、A A、BBBBBB、BBBB、B B共六级 BBBBBB以上的企业才能获得银行贷款3.23.2贷款项目评估-评价客体项目基本情况市场分析财务评价指标3.33.3房地产贷款担保方式评价保证-

33、无抵押物，凭实力和信誉银行提供的保证风险最低然后依次是省级非银行金融机构、AAAAAA级企业、AAAA级企业、AAAA级以下企业抵押一不动产的不转移占有担保商品房优于其他房屋建成后的房地产优于纯粹的土地商品住宅优于商用房地产质押一动产或权利的转移占有担保3.43.4贷款综合评价-计算贷款综合风险度凡综合风险度超过 60%60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）X100%=信用等级系数x贷款方式系数 鴻限系数X项目等级系数某笔贷款风险额=某笔贷款额X言用等级系数X贷款方式系数 X期限系数x项目风险等级系数信用等级系数（四 级）AAAAAABBB

34、30%50%70%90%贷款方式系数（七级）信用贷款由银行金融机构是供担保的由省级非银行金融机构担保的 AA级以下企业担保的用商品房抵押的其他房屋及建筑物抵押的其他房屋及建筑物抵押并参加保险的100%10%-20%50%100%50%100%期限在半年以内的100%四个方面【重点难点】系数的取值规则指标及取值AAA、AA、A和BBB四个风险等级。其贷款期限系数（五级） 期限半年以上不满一年的120% 期限1年以上3年以下的120%期限3-5年130%期限5年以上的140%项目风险等级系 数（四级）AAA 80%AA 70%A 60%BBB 50%【20092009年真题】在贷款综合评价中，项目

35、风险等级分成 中，AAA级对应的风险系数为（）。A. 50%B. 60%C. 70%D. 80%O答疑编号501255090214:针对该题提问正确答案D答案解析参见教材 P3315 5 0 0 5 5 0 0 5 5 0 02 2 2 2 1111第十章物业资产管理【考情分析】本章所占分值较少，重点突出考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2009 年2题2分1题2分1题1分一4题5分2008 年4题4分2题4分1题2分一7题10分【内容框架】第一节 物业资产管理的内涵第二节物业管理的内容第三节写字楼物业管理第四节零售商业物业管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告【内容详解】第一节

36、物业资产管理的内涵（四个重要概念）1.1.物业管理核心工作对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态内容居住物业-物业管理就是房地产资产管理的全部内容收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业-除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作物业管理关注的重点租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业2.2. 设施管理概念设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境工作内容传统服务集中在设施的运行管理与维护目前已扩展到环境维护服务方面3.3. 房地产

37、资产管理内含资产管理比物业管理和设施管理范围大得多主要内容制定物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会审批主要的费用支出监控物业运行绩效管理并评估物业企业的工作协调物业服务企业与租户的关系定期进行资产的投资分析和运营状况分析4.4. 房地产组合投资管理内含范围最大，主要目的是保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，作出购置或处理的决策主要工作内容与投资者沟通并制定组合投资的目标和准则制定并执行组合投资策略设计和调整房地产资产的资本结构负责策略资产的配置和衍生工具的应用监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策评估投资组合绩效，客户报告与现金管理【重点难点】

38、物业管理和设施管理以运行管理为主资产管理和投资组合管理以策略性管理为主四个概念，最大的是房地产组合投管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施 管理都包含其中【20052005年真题】在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合 管理以策略性管理为主。（）O O答疑编号501255100101:针对该题提问正确答案X答案解析物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资 组合管理以策略性管理为主。参见教材P335。第二节物业管理的内容【本节主要内容】1制定物业管理计划2加强市场宣传3制定租金收取办法4物业的维修养护 5安全保卫6协调与业主和租户的关系 7进行物业管

39、理组织与控制 【重点难点】物业管理的分类居住物业管理公共物业管理收益性物业管理写字楼物业管理零售商业物业管理工业及仓储物业管理酒店物业管理1.1. 制定物业管理计划（六方面内容）确立目标检查物业质量状况形成租金方案和出租策略提出预算一核心签订物业服务合同物业管理刻录和控制【重点难点】租金的确定租金的确定理论上租金的确定：出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率（成本法）市场经济条件下：物业租金水平高低主要取决于同类型物业的市场供关系（市 场法）物业租金确定的标准物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报过高或过低的租金都可能导致业主利益损失租金咼，空置率咼租金低，利

40、润低写字楼租金水平的影响因素租期长短和承租面积大小租户的资信状况为租户提供服务的水平附属设施的收费水平是否带家具设施2.2. 加强市场宣传宣传的主题只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通过强调租金低廉来吸引客户，物业的特性和质量是吸引租户的主要因素选择适当的宣传媒介中低档写字楼一报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊大规模的收益性物业-电视、广播3.3. 制定租金收取办法目的尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失收取办法租金收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在经济不景气或租户业务发生困难时激励比惩罚更有效，对按时支付租金的租户给予优惠，而不是对迟付者予以罚款根据租

41、户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间4.4. 物业的维修养护按租户要求维修按时对物业进行定期检查必须不突破维修预算有时维修必须征得业主同意5.5. 安全保卫安全保卫，从建筑物的结构设计就开始6.6. 协调与业主和租户的关系及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键7.7. 进行物业组织与控制第三节写字楼物业管理1.1. 写字楼的分类分类标准所处的位置自然或质量状况收益能力等级甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼2.2. 写字楼分类过程中要考虑的因素位置（主要有与商业设施的接近程度）交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统

42、物业管理水平租户类型（主要租户决定租户类型）3.3.写字楼租户的选择（三方面）商业信誉和财务状况所需面积大小（三方面影响因素）可能面积的组合寻租者经营业务的性质寻租者将来扩展办公室面积的计划需要提供的物业管理服务【2007年真题】写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（A.商业信誉和财务状况B.面积需求大小C.租金支付方式D.物业服务需求E.与写字楼业主的关系0 0答疑编号501255100102:针对该题提问正确答案ABD答案解析三方面内容。参见教材P346347。4.4.写字楼租金的确定（考虑三方面的因素）4.14.1计算可出租或可使用面积三个面积建筑面积可出租面积：出租单元内

43、建筑面积+分摊公用建筑面积出租单元内建筑面积：单元内使用面积+外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半 一个系数可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U）租金的计算实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积而乘以 R/U系数【20052005年真题】某写字楼的建筑面积为 8万m2,可出租面积系数为 80%,公用建筑面积系数为 15%, 则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2.A.5.2B.6.4C.6.8D.7.60 0答疑编号501255100103:针对该题提问正确答案A答案解析可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公

44、用建筑面积出租单元内建筑面积=可出租面积分摊的公用面积=总建筑面积x可出租面积系数总建筑面积x公用建筑面积系数=8X （ 80% 15% ）= 5.2参见教材P349。4.24.2基础租金与市场租金基础租金：根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能 够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的租金市场租金：根据市场供求关系决定的租金水平基础租金高于市场租金，要降低经营费用在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金【2008年真题】下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A.基础租金是租户能接受的最低租金B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市

45、场租金水平C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异 0 0答疑编号501255100104:针对该题提问正确答案D答案解析基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；B市场租金由供求决定，业主无法改变，只能降低经营费用；C理想情况下， 市场租金一般咼于基础租金。参见教材P348。【2005年真题】下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企

46、业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金O O答疑编号501255100105:针对该题提问正确答案ABD答案解析C这是理想的状况；E市场情况较好时，市场租金高于 基础租金。参见教材 P348349。4.34.3出租单元的面积规划和室内装修标准化的装修，一般由业主提供其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）由业主支付由租户支付为主和租户分担业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分） 【20092009年真题】在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A.业主B.承租人C.

47、物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同O答疑编号501255100106:针对该题提问正确答案A 答案解析参见教材 P350。【20082008年真题】物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（）。A.可出租面积B.基础租金C.室内装修D.客户类型E.出租单元面积规划O答疑编号501255100107:针对该题提问正确答案ABCE答案解析租金确定的三方面因素，考大标题。参见教材P348349。5.5.写字楼的租约与租约谈判租赁合约中的标准条款租金定期增加方式的租金调整条款租金调整参考消费价格指数或商业零售业指数也可以确定固定的年租金增长率或增长量租金可以按消费者价格指数调

48、整，但同时又规定一个上调比例的最高限，由租 户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险毛租和净租条款毛租：由业主支付物业经营过程中的所有费用，租金中包含这些费用净租：租金仅为房屋的租金，所有的经营费用均由租户直接缴纳折让优惠和租户权利的授予折让优惠可以使租户节省租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化租户的优先权-如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利【2008年真题】写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A.全租金方式B.毛租金方式C.净租金方式D.基本租金方式O答疑编号50125510

49、0108:针对该题提问正确答案C答案解析毛租、净租两种方式。毛租包含经营费用，净租不包含。 参见教材P351。【2007年真题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款O答疑编号501255100109:针对该题提问正确答案A答案解析标准条款中一定有关于租金调整的。其它均为或有条款。参见教材P351。第四节零售商业物业管理1.1.零售商业物业分析1.11.1零售商业物业的分类零售商业物业分类的依据（三方面）建筑规模经营商品的特点商业辐射区域的范围第一种分类（五种类型）市级购物中心地区购物商场居住区

50、商场邻里服务性商店特色商店第二种分类（两种类型）只经营零售业的独立的建筑物或建筑群综合用途物业内的零售部分【20062006年真题】对零售商业物业进行分类的主要依据有（A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平O答疑编号501255100201:针对该题提问正确答案ABC答案解析分类三依据。参见教材P353。1.21.2零售商业物业的商业辐射区域分析商业辐射区域概念是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围 分析内容可能的顾客流量消费者行为喜好和偏好购买能力分析商业辐射区分为三个部分主要区域次要区域边界区域【2008年真题】零售商业物业的商业辐射区域

51、通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域O答疑编号501255100202:针对该题提问正确答案CDE答案解析参见教材 P355。1.31.3特色、位置和停车特色特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要位置位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而不一定是离停车位设置的衡量指标 一是停车系数：停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，约为1/3二是停车指数：即每 100平方米营业面积应设置的车位个数，在4 5之间2.2.零售商业物业租户的选择声誉财务能力组合与位置分配需要的服务3.3.零售商业物业的租金3.13.1

52、基础租金（类比相当于基本工资）又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入3.23.2百分比租金（类比相当于绩效工资）在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异。毛利高， 租金百分比设置高3.33.3代收代缴费用和净租约种类毛租：物业运营费用包括在租金中，由业主支付净租：物业经营费用由租户直接支付，租金仅指房屋的租金净租的形式（三种）租户仅按比例分摊与物业有关的税项租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费所有的经营费用，包括与物业

53、有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用3.43.4租金的调整租期长需调整调整方式与写字楼同租金调整仅针对基本租金，经营费用每五年或一年调整一次【2007年真题】下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

54、O O答疑编号501255100203:针对该题提问正确答案D答案解析D毛利低则其租金的百分比设置也低。参见教材P359。【20072007年真题】零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收 入0 ()答疑编号501255100204:针对该题提问正确答案 V答案解析基础租金的概念。参见教材P359。【20052005年真题】某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。A. 13.2B. 15.9C. 19.5D. 20.4O O答疑编

55、号501255100205:针对该题提问正确答案B答案解析15+ 30X3% = 15.9 （万元）。参见教材 P359。4.4. 零售商业物业的租约关于每一独立承租单元的用途限制经营内容相似的租户限制租户在一定地域范围内重复设店营业时间公用面积的维护广告、标志和图形折让优惠其他条款5.5. 零售商业物业的其他管理工作对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效管理进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内每一个租户进行市场推广工作 物业服务企业统一与保安公司签订合同第五节收益性物业的运营费用与财务报告1.1.收益性物业经营状况的评估1.11.1有关现金流的重要概念潜在毛租金收入潜在毛租金收入=

56、全部可出租面积X最大可能租金水平空置和收租损失空置虽然减少租金，但不是损失其他收入 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收 入中有效毛收入有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入运营费用包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成本、 保险费、房产税和法律费用注意抵押贷款还本付息额不属于运营费用净经营收入净经营收入=有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值 中现金流税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-所得税【20092009年真题】收益性物

57、业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（）O O答疑编号501255100206:针对该题提问正确答案X答案解析称为潜在毛收入。参见教材P364。【20092009年真题】某收益性物业的潜在毛租金收入是30万元，假设在某报告期内的出租率为80% ,所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.00 0答疑编号501255100207:针对该题提问正确答案D答案解析有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他 收入=30X80% + 2= 26。参见教材 P364。【20082008年真题】下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A.税前现金流=有效毛收入一经营费用B.税前现金流=有效毛收入一抵押贷款