物业公司各项规章制度

1、晟琪物业管理公司海淀物业处物业管理制度制作人：2009年 6 月 26日 星期五目录部门分类： 3.工程部 4岗位职责： 4.水暖工岗位责任制： 5.司炉工岗位责任制 7.维修班长岗位责任制 7.维运电工岗位责任制 8.木工（杂修）岗位责任制 9.保洁部 1.0.保洁员岗位职责 1.0绿化员岗位职责 11仓库管理员岗位职责 11保洁领班岗位职责 1.2保洁主管职责 1.2.客服部 1.3.岗位职责 1.3.客服部领班岗位职责 1.5大厅接待员岗位职责 1.6大厅接待服务标准： 1.6会议服务员岗位职责 1.7安保部 1.8.岗位职责： 1.8.部门分类:物业公司各项规章制度组员：工程部工程部作

2、为公司的一个核心管理职能部门， 其职责主要体现在工 程项目中标后的实施管理过程中。主要职责有：工程技术管理；合同 管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理； 施工安全监察管理；资源调度与内、外部协调管理；现场文明与环保 施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。岗位职责：1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工。2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并 能有效地保障物业设备、设施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢 的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，

3、始终处于正常、完 好状态。4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、 基本素质的培训。5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消 耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支。6、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算。7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好 的外部环境。8主持部门工作例会，协调班组工作。9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工 质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收。10、配合安消部搞好消防、安全工作。11、考核运行经理及维修经理对其工作做出指导和

4、评估。12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。水暖工岗位责任制：水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的各类 供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。 具体职责如下：1、熟悉辖区内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水 阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格 尺寸，并可正常操作。2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题及时处理，达到小修不过夜，抢修及时3、做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行 设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。4、发生停水

5、、跑水或其他事故时应及时报告有关部门，并主动同供 水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，防止事故扩大，并 全力组织抢修，待抢修结束恢复正常后，方可离开工作现场。5、供暖期过后，对所辖区内的自烧锅炉及其它供暖设备进行一次彻 底检修，同所辖区内的供暖设施进行认真检查维修，为做好来年 的供暖工作提前做好准备。6、供暖期间，值班人员要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题 及时处理，对报修的问题要及时处理，并做好记录，如发生事故 时，要全力以赴组织抢修，做到招之即来，来之能战，战之能胜， 待恢复正常后方可离开现场。7、水暖工到各支局、分局进行巡视检查和处理问题时，应主动了解 是否有其它问题和故障，能

6、处理的及时处理，不能处理的应及时 报告，由领导安排相关人员进行处理。8、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资 料和工具。9、做好下水管道维护，疏通，化粪池的清掏，雨水下流管的维修及 疏通工作。10、维修抢修工作结束后，应主动清理工作，现场的杂物，然后及时 通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。11、完成物业公司项目经理及领导交办的临时性其它工作。司炉工岗位责任制1、司炉人员必须持有效的司炉工操作证。2、司炉人员必须服从分配，听从调动。3、司炉人员必须按时交接班，如遇接班人员没有按时到岗，交班人员不得脱离岗位，并上报公司领导。当班不准脱岗，脱岗一次罚款100兀。4、室

7、内平均温度保持恒温18 C。5、在岗期间不准喝酒、赌博、违者一次罚款 50元。6、不准在工作场地留宿他人。7、司炉人员应经常检查设备运转情况，发现问题及时报告。&司炉人员严禁在岗期间做其他与司炉工作无关的事。9、司炉人员必须积极主动配合维修人员工作。维修班长岗位责任制1. 负责维修班的各项管理工作，落实百分制考核标准。2. 受理报修计划，合理安排各工种人员对故障设备设施进行维修。认真做好客户投诉工作，精心维修，耐心解答，保证业主满意。3. 组织突发事件的应急抢修工作。接到报告后立即奔赴现场，迅速完 成任务。4. 领导全班认真执行安全操作规程和技术标准，保证质量和安全生 产。5. 执行工程设备部

8、的年度维修保养计划，做好维修保养记录。6. 搞好电工、水暖工及杂修工的工作配合，努力完成部里交给的各项 任务。负责对工作质量、工作进度的监督和检查。7. 搞好维修工具管理，建立工具台帐。对损坏、丢失现象负责。8. 负责对本班组的工作考勤和加班报告及劳动保护工作。9. 负责对本班员工的业绩考核。每月拿出考评结果上报工程设备部。10. 积极组织参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。维运电工岗位责任制维运电工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的电气设备的运行，保养和维修，抢修等项工作。具体职责如下：1. 熟悉辖区内供电、电梯、照明等系统的容量及供电线路的进出线走 向。熟悉所属变电所、站

9、的名称及联系办法。熟悉所辖区内电器设 备的设置及运行使用情况等。2熟悉辖区内住宅的地理位置，了解住宅的供电所属变电所、站的名 称及联系办法。3严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。4做好电气设备的清洁工作，严格遵守电气设备操作规程，杜绝违章 操作。5. 发生电气事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系， 及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场6. 维运电工到各支局、分局进行巡视检查处理问题时， 应主动了解是 否有其它问题和故障，能处理的及时处理，不能

10、处理的应及时报告， 由领导安排相关人员进行处理。7. 供暖期过后，对所辖区域的自烧锅炉房及其它供暖设施的供电电源彻底停掉。同时辖区内的电气设备及照明系统进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。8. 坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图 纸资料、工具等。、9. 维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通 知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。10. 完成项目经理及领导交办的临时其它工作。木工（杂修）岗位责任制木工（杂修）在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的 日常维修、保养等项工作，具体职责如下：1. 认真贯彻执行公司制定的各项规章制度， 及时

11、完成公司和项目下达 的维运、保养工作任务。2. 及时完成大厦内的门窗、天栅、暖气罩、门帘、办公桌、椅、卷柜 及门锁、柜锁等设施的巡视和维修工作。3. 在维修中严格按操作规程作业，防止人身安全事故发生。4. 维运工作结束后，应主动清理工作现场杂物，并及时通知保洁人员做细致清理，保持良好的工作环境。5. 负责对各分局、支局区域内的门窗、天栅、暖气罩、办公桌、卷柜 及门锁、柜锁等设施的维修工作。6. 负责对辖区内住宅的日常维修工作。7. 完成项目经理及领导交办的临时其它工作。保洁部清除垃圾，然后保持整个小区的整洁 保洁员岗位职责1、负责园区楼道梯级、车棚（库） 、马路及公共区域的清扫保洁。2、负责楼

12、道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦 抹。3、负责楼道杂物的清理。4、负责垃圾的收集、转运集中。5、负责垃圾桶的清洗工作。6、负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。7、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。8、负责员工活动室、更衣室的清洁。9、负责工具设备的清洁及保养工作。10、完成领导临时交办的其他任务绿化员岗位职责1、负责园区花草树木杂草的拔除。2、负责园区花草树木的松土、浇水、施肥工作。3、负责园区花草树木的修剪及对枯病枝、伤害枝等的修理。4、负责园区花草树木病虫害的防治工作。5、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。6、负责绿地的清洁卫生工作。7、负责工具设备的清洁及保

13、养工作。8、负责员工活动室、更衣室的清洁。9、完成领导临时交办的其他任务。仓库管理员岗位职责1、负责日常工具用品的收发工作。2、负责部门每月物料采购计划。3、负责入库工具用品的验收、登记工作。4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗 数量。5、负责部门工具报损（废）的核实工作。6、负责办理工具用品的租借工作。7、负责工具的定期检修及修缮工作。8、负责仓库的安全和清洁工作。9、完成领导临时交办的其他任务保洁领班岗位职责1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。4、负责检查所

14、辖范围各责任区的清洁卫生状况。5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配 置。6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指 导，并作出正确的评估。7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。9、协助处理涉内外纠纷、投诉。10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。11、完成领导交办的其他任务。保洁主管职责1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。2、负责制定园区清扫管理和绿化养护管理的实施方案。3、负责制定园区各清洁项目和绿化养护的实施执行标准。4、负责编制人员的计划安排。5、负责制定消杀服务实施方案。6、负责核实工

15、具用品的申购计划7、定期巡查园区，检查保洁和绿化任务完成的情况。8、对一些专用设备进行使用指导。9、负责处理涉内外纠纷、投诉。10、负责各种清洁、绿化业务的接洽。11、负责对员工进行业务培训和考核工作。12、完成领导交办的其他任务。客服部在管理处主任的直接领导及品质部经理的监督指导下， 负责客户 服务部的日常管理事务工作。岗位职责1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进 处理；2、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调，审核各 项清洁绿化工作计划及实施方案，并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价；3、制定本部门的规章制度及员工守则，编制及安排各级管理员 工值班表，并

16、负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核；4 、接受及处理业主（住户）投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向管理处主任报告；5、准时安排客服管理员向业主（住户）派发各种费用的交费通 知单，并督促下属及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主 任汇报。6、跟进处理突发事件；7、编写部门管理月 / 年报告8、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、 各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分 布情况。9、定期组织安排收 | 考试大 | 集、整理、归档管理处各类档案及 运行记录等，确保存档记录资

17、料的齐全及有效性。10、负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；11、负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理 处主任审批后实施。12、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、 小修及更新工作和业主（住户）的装修审核、监督。13 、组织策划开展小区 |考试大 | 各种社区文化活动及宣传工作，丰富社区文化生活。14、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。客服部领班岗位职责1、加强业务、管理技巧的学习，自觉遵守管理处及客服部的各 项规章制度，负责前厅工作，对管理处经理负责；2、根据管理处经理意见，对客服部进行合理安排；3、负责检查部门上岗人员仪容仪表是否达标

18、准，工作室内卫生 是否达标；4、负责监督检查本部门人员工作情况，每日查阅各岗位工作记 录，准确了解各项工作完成及未完成情况；5、负责每日向管理处经理汇报前厅工作情况；6、负责本部门人员班次、假期排定；7、熟练掌握管辖范围内的操作规程及质量标准；8、负责关心、爱护员工，及时了解员工动态，及时汇报管理处 经理，开展针对性工作；9、负责对本部门员新到工进行上岗前培训，及定期对在职人员 进行岗上培训；10、熟悉大厦情况，勤巡查，发现问题及时处理；11、负责组织安排会议中心的服务及接待；12、认真执行管理部经理交办的其他任务大厅接待员岗位职责1、在客服部领班的领导下，严格遵守管理处及本部门各项规章 制度

19、；2、负责有礼貌的接听每一个客户来电，做好登记，并做出相应 处理；3、每日上班时间，主动向各机关主要领导问好致意；4、会议期间， 协助会议服务员为来宾、 出入会场人员提供迎送、 引领服务；5、负责协助安全部对大厦出入人员的控制；6、负责热情、耐心的解答处理客户的问询；7、负责大厅内设施设备运行状况的巡检、报修；8、负责保持工作岗位及前厅环境卫生；9、熟悉大厦结构、各处室分布情况及客户姓名、电话号码；10、每日认真填写交接班记录表，接班人未到，不得离岗；11、完成领班交办的其他任务。大厅接待服务标准：1、服务员上岗要按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、 整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落

20、状态下上岗；2、班前二十分钟准时上岗；3、迎宾站立时保持正确站姿，真诚微笑；4、工作中，始终思想集中，保持工作的谨慎态度；5、接待台面整洁，所需物品摆放整齐、美观；6、熟练掌握物业区域内各处室位置，电话号码，主要领导的称 谓，做到准确无误；7、能正确识别来宾是否为本物业区域内业主；8、合理安排大厅内的滞留人员， 保持大厅内始终处于良好秩序；9、给来宾提供服务要主动、热情、耐心、周到，回答来宾问题 要得体、明确；10、大厅内卫生情况良好，设施设备运行正常，保修及时；会议服务员岗位职责1、保持会议区域的整洁，准备好会议服务的各种用具，物品，随时准备会议使用。2、做好会议前的准备工作。3、做好会议前

21、迎宾工作。4、会议期间服务：1 ）会议开始后，注意维护会议场所的秩序和卫生，防止无关人员进入会议区域。2 ）注意音响效果，必要时向音响设备保障人员反馈音响效果信息3 ）及时斟添茶水、饮品，换香巾、烟灰缸。4 ）会议休息期间，注意维护会场区域的秩序，引导会议休 息区域和洗手间位置。休息结束，会议开始后，检查清理休息区域和洗手间，保持其清洁卫 生。5）会后清理，及时把有关物品收集放在固定位置，并检查设 备的完好程度。6）关闭电源，把钥匙送到管理处。安保部遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦 破等有关知识；懂得消防业务，

22、有一定的组织能力、判断力及语言表 达能力。岗位职责：1、负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年 度预算报告。2、负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家 公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。3、妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。4、“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安 全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意 识和法制观念。5、主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部 门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工 逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。7、负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查 执行情况，发现问题，及时纠正和报告。8负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内 的防火、防盗安全。9、适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行 和演练落实。10、定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好, 以备查考。11、及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”