[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题13

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题13房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题13房地产估价理论与方法分类模拟题13判断题问题:1. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。答案:A问题:2. 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，因此一般不会降低地价。答案:B问题:3. 残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。答案:B问题:4. 在人民法院拍卖房地产估价中第一次拍卖的保留价等于评估价，等于市场价值。答案:A问题:5. 一套建筑面

2、积为100m2、单价为3000元/m2、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元/m2。答案:B解析 实际总价=10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)万元=29.28万元，实际单价为2928元/m2。问题:6. 相对能更好反映地价水平高低的是土地单价而不是楼面地价。答案:B解析 应为楼面地价。问题:7. 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。答案:B问题:8. 稀缺性是指可用的数

3、量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。答案:A问题:9. 价格实质上是在市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。答案:A问题:10. 在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。答案:A问题:11. 成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。答案:B问题:12. 由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。答案:B解析 我国有限期的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计折旧。问

4、题:13. 房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。答案:B解析 房地产既有交换代价的价格，又有使用代价的租金，二者不要混淆。问题:14. 总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。答案:A问题:15. 吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。答案:A问题:16. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。答案:A问题:17. 普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。答案:B问题:18. 对于

5、大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。答案:A问题:19. 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。答案:B解析 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。问题:20. 现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。答案:A问题:21. 当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。答案:B解析 当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会减少对房地产的

6、现期需求；相反，就会增加对房地产的现期需求。问题:22. 地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。答案:A问题:23. 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。答案:A问题:24. 消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。答案:B解析 消费者收入水平的变化是影响房地产需求量变化的主要因素之一。问题:25. 当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。答案:A问题:26. 决定某一房地

7、产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。答案:A问题:27. 在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。答案:A问题:28. 在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。答案:B问题:29. 在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。答案:A问题:30. 有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。答案:A问题:31. 当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更

8、多。答案:B解析 当某种房地产的替代品价格高或互补品价格低时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。问题:32. 均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。答案:B解析 成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。问题:33. 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；反过来也一定成立。答案:B问题:34. 在某一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。答案:B问题:35. 某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。答案:B解析 属于投资价值评估。问题:36. 市场价格和理论价格相

9、比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。答案:B问题:37. 一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。答案:A问题:38. 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。答案:A问题:39. 在现时估价中，有时评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，如在城市房屋拆迁估价中应采用清算价值标准。答案:B问题:40. 从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，比较法求得的价值倾向于成交价格。答案:A问题:41. 对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。答案:A问题:42. 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。答案:A问题:43. 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。答案:B解析 应为100万元。问题:44. 在通常情况下，楼面地价是按照建