文苑物业管理招标文件4-28

1、郑州市前期物业管理招标文件 河南省文苑置业有限公司 二一六年四月二十八日招标文件目录第一章 招标项目简介第一节 项目基本情况第二节 项目保修有关规定第二章 投标人须知第一节 投标人须知表第二节 招标说明第三节 招标内容第四节 招标文件第五节 投标文件的编制第六节 投标文件的数量和要求第七节 投标文件的递交第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料第九节 开标、评标第十节 合同签订第十一节 投诉处理附件附件一 评分标准附件二 评委评分表附件三 法定代表人授权书（格式）附件四 投标文件封面（格式）附近五 前期物业管理委托合同（示范文本）附件六 建设项目总平面图第一章 招标项目简介第一节 项目基本

2、情况招标人名称：河南省文苑置业有限公司招标项目名称：文苑花园（住宅小区）物业管理招标项目地址：郑州市郑东新区郑开大道北侧、通商路西侧招标项目区域四至：东至通商路、西至省委党校新校区、南至省委党校新校区、北至省工贸学校。招标项目建筑面积：196967.4平方米招标项目建筑类型：住宅。招标项目施工单位：河北建工集团有限责任公司、河南六建建筑集团有限公司、河南省大成建设工程有限公司。一、项目总占地面积：81991.073平方米，小区总建筑面积：196967.4平方米，容积率：1.8，建筑密度：19.85% ，绿化率：41.22 。建筑比例为：多层8241.84平方米2幢占4.18，小高层 平方米 幢

3、占 ，高层126375.51平方米14幢占64.16，联体别墅 平方米 幢占 ，单体别墅 平方米 幢占 ，配套公建商业用房10103.16平方米 套占5.13，地面车库（位） 平方米 间（个），地下汽车位及地下储藏室面积49550.06平方米，车位1079个，其他公建配套2696.83平方米。二、项目建设、交付计划：小区一次规划，一期实施，建设施工期预计自2013年12月起至2016年9月止。1#-16#楼交付预期为2016年5月，交付面积134617.35平方米16幢，其中：多层8241.84平方米，2幢；小高层 平方米 幢，高层126375.51平方米14幢，地面车库（位） 平方米 间（个

4、），公建配套地下车库及地下室49550.06平方米，绿化33796.72平方米，设施设备：1套 ；配套公建商业用房交房预期为2016年9月，面积11870.11平方米；配套公建幼儿园交房预期为2016年9月，面积929.88平方米。二期交付预期为 年 月，交付面积 平方米 幢，其中：多层 平方米 幢，小高层 平方米 幢，商业用房 平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 平方米，设施设备： ；第 期交付预期为三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，物业管理用房位于17#楼，规划总建筑面积为1029.

5、68，预测面积共1068.84（见郑州市房屋面积测绘报告书），物业管理用房的配置要求是：1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层；4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。具体配置为：17#楼 3层01号120.33，07号143.31；4层01号195.98，08号224.68；5层01号120.33，08号40.3，09号223.91。（一）进行简单装修，并达到办公或生活条件；（二）符

6、合安全、消防、环保、卫生等相关要求，上下水、供电等具备正常使用功能，并独立计费；（三）物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。交付使用期为：1#-16#楼2016年7月交付使用，17#、18#楼2016年9月交付使用。物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。四、小区住宅面积：134617.35平方米具体为： 1、 1#楼7239.23平方米；2#楼4124.11平方米； 3#楼4117.73平方米；4#楼7246.28平方米； 5#楼8355.74平方米；6#楼 8151.25平方米； 7#楼7850.79平方米；8#楼 833

7、4.12平方米； 9#楼9769.86平方米；10#楼9902.09平方米；11#楼8956.69平方米；12#楼8333.85平方米；13#楼6487.97平方米；14#楼12538.71平方米；15#楼11908.91平方米；16#楼11300.02平方米；五、小区住宅层数具体为:框架剪力墙结构1、1#楼剪力墙地上8层；2#楼剪力墙地上6层； 3#楼剪力墙地上6层；4#楼剪力墙地上8层； 5#楼剪力墙地上11层；6#楼剪力墙地上9层； 7#楼剪力墙地上9层；8#楼剪力墙地上11层； 9#楼剪力墙地上11层；10#楼剪力墙地上11层； 11#楼剪力墙地上11层；12#楼剪力墙地上11层； 1

8、3#楼剪力墙地上11层；14#楼剪力墙地上11层； 15#楼剪力墙地上11层；16#楼剪力墙地上11层； 六、小区住宅户数：688 户具体为：1、1#楼 32户；2#楼12户； 3#楼12户；4#楼32户； 5#楼44户；6#楼36户； 7#楼36户；8#楼44户； 9#楼66户；10#楼44户； 11#楼44户；12#楼44户； 13#楼44户；14#楼66户； 15#楼66户；16#楼66户；七、小区架空层面积： 平方米具体为：1、八、小区地下室面积： 平方米具体为：1、地下停车库及地下储藏室面积为49550.06平方米九、小区汽车库、汽车位：1079间（个）具体为： 1、室内地下1079

9、个2、室外地面 个十、小区摩托车、自行车室内公共车位： 平方米632个(自行车位632个/户，摩托车位 个/户计算)具体为：1、小区非机动车公共车位面积 平方米，632个。十一、小区各类公共配套、设施总面积：11870.11平方米具体为：1、17#楼5727.80平方米 18#楼6142.31平方米十二、小区交通组织具体为：1、设2个出入口，主入口在通商路，进出行人及车辆；次入口在小区西面，进出省委党校新校区，只走行人。十三：小区物业建筑标准具体为：1、外墙:二层以下为保温一体化石材，二层以上为墙砖，局部为真石漆。2、内墙:混合砂浆墙面找平压光。3、顶棚:两层腻子凿平罩白。4、地面:水泥砂浆毛

10、地面。十四、小区住宅结构概况具体为:框架剪力墙结构1、（具体楼号）1#至16#楼均为剪力墙，17#、18#楼为框架结构十五、小区消防概况具体为:1、主要设备：集中报警控制器、消火栓按钮、消防备用电源、感烟、感温探测器、声光报警器、各种联动控制及信号反馈设备、消防通讯设备、消防广播设备。2. 火灾自动报警及消防联动系统品牌为海湾；防排烟系统品牌为同济；消火栓系统品牌为柳城、汜水、凯泉等；自动喷淋系统品牌为胜捷，不锈钢水箱为永大。3. 各建筑的防火间距及消防车道符合规范要求。满足防火间距要求。车库和单体均有消防报警及联动系统。十六、小区电气概况具体为：总容量为:四台1000KVA和四台800KVA

11、1、公变四台各800KVA2、宅变四台各1000KVA十七、小区供水、排污概况小区供水分三区:低区市政供水，中高压采用变频供水，消防供水采用市政供水消防泵供水相结合。小区污水排入外网污水井，经化粪池沉淀后排入市政污水管网，雨水采用无组织排水排入雨水口进入雨水井排入市政管网，压力排水排入污水井，经化粪池沉淀后排入市政管网。给水泵:冷水泵 4 台，每台功率 15 KW/ 台， 3 用 1 备。生活水箱:冷水箱 1 个，容积为 52.8 m； 屋顶消防水箱: 1 个，总容积为 18 m，消防水池1个，容积252m化粪池:4个，总容积为 250 m。排污泵: 28套共56 个（1用1备），单个功率为:

12、 3 KW十八、小区电梯配置概况具体为:1、 品牌为现代电梯共计39部，型号STVF，载重1000公斤，速度1.75米/秒，功率10.8KW/部，其中17#楼、18#楼共3部电梯；12部、22部、32部、4#2部、52部、62部、72部、8#2部、93部、10#2部、11#2部、12#2部、13#2部、14#3部、15#3部、16#3部、17#1部、18#2部。十九、小区智能配套概况具体为：1.小区配置安全防范系统，包括（1）住宅报警装置；（2）闭路电视监控装置：室内枪式摄像头40个、电梯专用彩色摄像机36个、一体化摄像机4个、一体化快球摄像机14个；（3）可视对讲系统等2、管理与设备监控系统

13、及信息网络系统，包括（1）自动抄表装置（2）车辆出入与停车管理装置。（3）紧急广播等二十、小区景观、绿化工程具体为:1、绿化率为41.22%，面积为33796.72平方米。小区内种植各种乔木、花卉、草坪、绿地。二十一、小区公用照明系统庭院灯14KW、楼道照明功率80KW，单头路灯10.5KW。二十二、共用部位、共用设施设备的接管验收要求：严格按照共用部位、共用设施设备的验收标准及相应的规范进行验收。第二节 项目保修有关规定一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保

14、修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。 三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。六、房屋质量保证及房屋使用说明：按照国家相关规

15、定和本项目实际建设情况执行。第二章 投标人须知第一节 投标人须知表序号内 容1招标项目名称：文苑花园（住宅小区）物业管理2招 标 人:河南省文苑置业有限公司招标人地址:郑州市郑东新区通商路西侧、郑开大道北侧联 系 人:张先生 电 话:0371-696853683招标文件组成：参考本文件4投标保证金：拾万元整（领取招标文件之后抓紧时间以转账形式缴纳）收款名称:河南省伟信招标管理咨询有限公司开户银行:浦发银行郑州紫荆山路支行账 号:76050154800003461中标服务费：按照国家最新相关规定及招标代理服务费由中标人按照发改价格【2011】534号文件标准向招标代理机构支付。5答疑会时间：报名

16、时间截止后的第一个工作日会议组织：由招标方统一组织会议地点：招标方项目现场6投标书截止时间：正式开标时间之前投标书递交至：郑州市房管局直属分局物业科805房间7投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：4份8开标时间：一般为投标截止后的第一个工作日开标地点：另行通知中标公示地点：郑州房地产信息网9签订合同时间、地点：由招标人通知10电梯、消防、弱电专业维保费按照以下预估价计取，电梯129600元/年、消防100000元/年、弱电50000元/年。投标人报价时应包含上述费用，其中每项的维保期限以招标人与相关施工单位的合约为准。（电梯质保期3年、消防质保期2年、弱电质保期4年）招标人与中标单位签约后

17、，中标人应将厂家质保期间的费用交有业主委员会管理支配。第二节 招标说明一、招标说明1、本次招标采取公开招标的方式。2、本次招标控制价为：（1）住宅物业管理费不高于每月1.75元/，含公共部分水电等公摊费用。（2）地下车库管理费不高于每月40元/车位。（3）17#、18#楼物业费不高于每月2.5元/，不含公共部分水电等公摊费用。3、本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。4、本次招标合格的投标人超过7名的，将采用抽签的办法决定7名投标人参加投标。允许招标人推荐1名合格的投标人。合格的投标人未超过3名的

18、，招标人应重新招标。招标人依法重新招标的，经评标委员会评审确定为废标的投标人取消重新投标资格。5、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受市房地产行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。二、合格的投标人 1、具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的 壹 级（含壹级）资质的物业服务企业。2、必须通过房产行政主管部门的资格预审。3、有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部物业服务企业资质管理办法第十一条规

19、定内容的物业服务企业不允许参加投标。三、投标费用投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。四、现场考察和答疑 投标人应按照投标人须知中规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，招标人应当现场进行答疑。第三节 招标内容一、招标范围建设项目前期物业管理服务。二、前期物业管理服务内容、标准一、公共服务1、接待和值守要求。（1）专人专职值守接待，24小时值班服务。（2）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；（3）有完善的值班制度、交接班制度和工作有记录。2、服务时限要求。 公示24小时服务电话，急修（包括：电梯系统、给排水系统、消防系

20、统中涉及的设施设备、屋顶、屋面、外墙发生渗漏、地下室发生积水、房屋外墙存在脱落剥落等隐患）接到电话维修工五分钟内迅速赶到现场，检查断水、断电、无煤气原因，并告知业主；如是供水、供电、供气部门原因，协助业主联系各有关部门解决问题；如不牵涉供水、供电、供气部门，则对业主讲明有偿、无偿维修服务内容；维修工迅速抢修，以免给业主带来生活的不方便；修复后，打扫被污染处，直到目视无污物。其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。二、房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理要求。（1）每日巡检小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等；（2）按照住宅装饰装修管理有关规定

21、和业主临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；（3）装修前，依规定审定业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；（4）巡查装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告相关主管部门；（5）除满足物业管理条例的规定外，还应协助业主做好房屋住宅的接管工作，负责和开发商沟通各种维修善后的工作。（6）巡检有记录。2、房屋建筑物外立面要求。（1）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；（2）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；3、给水设施要求。（1）供水设备运

22、行正常，设施完好、无渗漏、无污染；（2）二次生活用水水质符合卫生标准；（3）有停水及事故处理方案。4、排水设施要求。（1）排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象；（2）化粪池每年清理2次，对雨污水井定期检查、疏通，保持排水设备、排水系统完好。5、供配电系统要求。（1）建立和完善有关规章制度，保持公共照明设施设备完好，运行正常。（2）定期测试、检修、维护、清洁，保持设备和系统运转正常，各项运行记录齐全。（3）供配电系统工程质保期5年，其中变压器5年，低压设备2年，易损件按厂家提供的保修期保修。6、弱电系统要求。保持小区内监控、门禁、网络等运行正常。弱电系统质保期为4年。7、避雷接地系统要求。每年雨季

23、来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重松脱等立即更换或紧固。 8、电梯运行与管理要求。保持电梯安全正常运行。电梯厂家对电梯设备整体无偿保修期为3年，即从国家特种设备检验所检验合格后36个月内提供无偿维修工作。9、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。道路交通标识完好，车辆停放有序，配套设备齐全，运行正常，有完善的制度。10、消防管理10.1、 安全宣传 10.1.1、收集有关法律、法规、条例、案例，找出辖区安全防范弱点和存在的问题。 10.1.2、结合辖区安全防范实际，编拟宣传材料。10.1.3、每季度组织一次全面的消防安全检查。 10.1.4、

24、如有具体针对性的材料，应及时分发到甲方。10.1.5、具有典型意义的案件材料，应及时分发到甲方。10.1.6、关于辖区安全防范管理的规章制度、管理规定，应及时分发到甲方。10.2、安全检查10.2.1、消防设施设备每月检查一次。10.2.2、每次检查形成文字记录。10.2.3、实行统一登记、逐级负责、专人管理制度。10.2.4、消防器材由保安统一编号、定位、使用、保养，每月检查一次。10.2.5、每天必须检查指挥中心是否能正常运行，各报警探头是否损坏，报警模块板能否和监控中心联通。10.2.6、紧急疏散通道、消防指示灯是否正常运行。10.2.7、消防设施配备是否齐全。10.2.8、消防标识是否

25、清晰完好。 10.3、消防栓的检查10.3.1、消防栓每月检查一次，检查是否有水，压力是否正常。10.3.2、栓体情况：消火栓是否被埋压、圈占、消火栓是否漏水，消火栓帽是否遗失。10.3.3、开关情况：消火栓是否能快速打开，正常输水。10.3.4、标识牌：是否遗失、干净。10.3.5、消火栓水压能否达到要求，远距离控制能否在要求的时间达到所要求的压力。 10.4、灭火器的检查10.4.1、摆放位置是否摆放在阴凉、干燥便于取用的位置，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈震动。10.4.2、灭火器器材周围 2米内不得堆放杂物。10.4.3、灭火器的瓶体、保险销是否完好无损，器材是否擦拭干净，灭

26、火器药液是否减少、被动用过。10.4.4、喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）。10.4.5、压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要及时灌装）。 10.4.6、零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）。10.4.7、可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）。 10.4.8、铅封是否完好（一经开启，必须按规定再行充装，重新铅封）。10.4.9、按时进行定期检查、保养检查喷嘴和喷射管是否堵塞、腐蚀损坏。10.5、消防装备检查 10.5.1、水带、水枪、分水器等设备是否完好，水带接口是否漏水、水带是否发霉，设备是否正常。10.6、消火箱

27、的检查10.6.1、每月逐个检查一次。10.7、工程质保期为消防工程验收合格、消防监督部门颁发消防工程验收意见书后交付招标人使用之日起24个月。三、清洁管理1、共用楼道保洁要求。（1）保持各楼层通道和楼梯台阶清洁；（2）电梯及电梯厅地面干净无垃圾杂物，轿厢壁保持光亮、无积灰；2、停车场、共用车库或车棚保洁要求。（1）目视标识、指示牌无积灰； （2）地面无垃圾杂物、污迹、泥土； 3、道路保洁要求。（1）确保目视道路、人行道无明显纸屑、烟头等垃圾杂物，无明显污迹、油渍；（2）无垃圾、杂物堆积、无大面积积水，及时清除道路积水、积雪。4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。目视无明显积灰，设施表面无污

28、渍；宣传栏保持清洁。5、绿化带保洁要求。保持绿化带、草地上清洁，秋冬节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净无污渍，外观整洁 。6、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。及时清扫、保洁，保持墙、地面干净，所有探头外表无积灰。7、垃圾桶、果皮箱要求。垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。8、垃圾收集与处理要求。每日收集生活垃圾1次；保持垃圾桶清洁，装修垃圾定点堆放；垃圾日产日清。生活垃圾处理路程在1公里内。10、卫生消杀要求:无明显飞虫及异味；夏季每月不少于2次消杀，其他视季节情况而定。四、园林绿化养护与管理（工程质保期内只负责

29、卫生）1、草坪要求。（1）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2、园林树木要求。树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃现象。3、花坛要求。（1）花草生长良好，及时修剪，无纸屑、无垃圾、无杂草。五、安全防范1、人员组织要求。专职安全护卫人员，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习。2、门卫要求。主要出入口24小时值班制，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未批准商贩入内，大件物品搬出实行登记，做好车辆管理工作。3、巡逻要求。（1）科学、合理安排巡逻路线和巡逻频率；（2）及时发现和处理不安全隐患，接受业主（使用人）投诉和求助；回答用

30、户的询问；安全巡逻有记录有检查。4、人员要求1）管理人员6人，其中经理1人，会计1人，出纳1人，负责服务中心正常运营3人；2）安保人员18人，其中领班1人，监控中心4人，东大门7人，西门2人，巡逻4人；3）工程部4人，水电及电梯维修维护，其中至少有一名特种设备操作人员；4）保洁22人（含4人具备园林绿化专业，其中绿化质保期内需要2名此类人员，绿化质保期为自全部施工完毕，初检合格之日起24个月），其中单元门栋保洁不少于12人，园区保洁不少于5人，垃圾清运不低于3人。物业公司必需按国家规定为每位从业人员缴纳各种必缴的社会保险。六、其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项

31、服务、特约服务等符合物业管理条例要求。三、前期物业管理服务的其它说明1、物业管理前期介入的时间和服务要求：（1）具体时间要根据交付住房时间对接。2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。3、招标人委托前期物业管理服务期限预计为：服务期限:五年（第一次签合同期限为三年，以后每年一签，服务价格及服务标准不变。投标人应统筹考虑5年服务期限）物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，

32、前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。4、对小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。5、除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人的项目开办费根据相关的费用测算由招标人与中标人在合同中约定，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。7、中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。8、物业管理区

33、域内道路、给排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任：9、前期物业管理服务费的投标报价应由下列构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常运行、维护、管理发生的费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧费用；(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；(9)合理利润；(10)法定税费。四、资金来源小区前期物业管理服务的收入来源主要有：（一）物业管理服务收费的测算，投标人应根据招标文件确定的物业管理

34、服务标准和要求并参考相关政府文件要求执行。（二）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在商品房买卖合同和前期物业管理服务协议中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定。（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。（四）小区车辆停放服务费标准可以参考郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）中的指导价格标准。停车位已售部分的服务费由中标人向业主收取，招标人应在停车位销售合同和前期物业管理服务

35、协议中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。未售部分的服务费由中标人向招标人全额收取。具有独立的产权，但属于出租使用的停车位，收费方式和标准由该车位的产权人和使用人在合同中进行约定。（六）特约服务费等。（七）物业服务收费采取：包干制。第四节 招标文件一、招标文件的内容招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。二、招标文件的澄清投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就

36、招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。三、招标文件的修改1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。2、招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。3、招标文件的修改内容同时报市房地产主管部门备案。第五节 投标文件的编制一、投标文件的文字正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。二、投标文件的组成投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其

37、附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。（一）“商务标”内容1、招标项目前期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。投标文件中的报价表： （元/月平方米）名 称投标报价多 层 住 宅高 层 住 宅商 业（投标报价表中的名称可根据招标项目的物业类型填写）2、招标项目前期物业管理服务的收、支测算。3、拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门。4、投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。5、投标人企业

38、营业执照、资质证书、管理项目获各级示范、优秀称号的证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。6、投标报价应为最具竞争力的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。7、投标时需提供的其他材料。（二）“技术标”内容1、制订招标项目前期物业管理服务整体设想、策划。应述及内容：(1)项目整体分析;(2)项目管理服务的模式和特点；(3)项目管理服务的设想与计划。2、制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。应述及内容：(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机

39、制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。3、制订招标项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。应述及内容： (1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租

40、、养护等方案措施；(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。4、制订招标项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。应述及内容：(1)物资配备：办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配置标准、数量、要求等。(2)各类物资、器械、耗材等的使用、管理的计划、方案。5、制订招标项目前期物业管理服务其他方案、设想。应述及内容：(1)业主委员会的建立；(2)便民服务措施；(3)业主临时管理规约的制订；(4)增收节支方案等；可述及内容：(1)物业管理示范、优秀住宅小区的创建

41、；(2)社区文化活动；(3)高科技的管理手段等。上述五项应逐章编写，不得增加、删减。第六节 投标文件的格式一、投标文件的数量投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。二、投标文件的要求1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。2、投标文件的字数应控制在5万字左右。3、投标文件应无涂改和行、字间的插入。4、投

42、标文件的“商务标”为明标。5、投标文件的“技术标”为暗标。在“技术标”中（包括各类表格）：不得出现投标人企业名称、标志及其他能显示或暗示投标人身份的文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。第七节 投标文件的递交一、投标文件的密封和印记1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，“技术标

43、”投标文件封面由市物业处注明序号，不显示投标人的任何有关信息。3、投标文件没有按规定密封的，将被拒绝并退还投标人。二、投标文件的截止时间投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。如果由于招标人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。三、迟到的投标文件在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。四、投标文件的修改、撤销投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制、密封和标记。在投标截止

44、日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。五、投标文件的处理1、中标人的投标文件将作为前期物业管理服务委托合同的有效组成部分，不予退还。2、未中标人的投标文件不予以退还。3、前期物业管理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料一、投标保证：按照国家规定1、投标人有下列情况者，由市房地产主管部门，记入物业服务企业不良信用档案： 投标人在投标截止日至中标公示日期间随意撤销投标、修改投标文件的； 中标人无故放弃中标或者不按照投标承诺与招标人订立合同的； 投标人以串标、

45、提供虚假材料、影响投标评审等不正当手段谋取中标的； 投标人在领取招标文件后不按招标文件规定的时间要求递交投标文件的。二、投标单位法定代表人证明材料1、法定代表人证明书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明。2、授权代理人身份证复印件以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。第九节 开标、评标一、 一般规定1、投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。否则将被拒绝参加投标。2、开标、评标时每个投标单位限23人参加，投标单位法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证

46、和委托证明参加。投标单位法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。3、评标小组对投标文件中含义不明确的内容或对同类问题表述不一致等可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。4、投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。5、评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较、中标候选人的推荐情况以及与评标相关的其他情况。二、评标小组的确定1、由招投标机构工作人员会同招标人在专家评委库中随机抽取评委4名，招标

47、人代表1名组成评标小组负责评标。如果招标人有推荐投标企业的，招标人代表不参加评标小组，评标小组专家全部在专家评委库中随机抽取。2、如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。三、评标原则评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。评标实行积分制，按照得分由高到低的原则，排定中标候选人顺序。四、开标、评标程序（一）开标：1、投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，并签字确认。2、招投标机构工作人员当众拆封投标文件，宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和其它所需的主要内容。（二）

48、评标1、招标人向评标小组提供所需的重要信息和数据。2、评标小组根据评标标准和方法连续对投标文件进行评审、比较。3、评标小组对投标人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明的问题，经投标人书面确认后，作为投标文件的有效补充。4、评标小组推荐限定1至3名的中标候选人，并标明排列顺序。5、评标小组全体成员对填写的表格及评标报告签字确认，对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述不同意见和理由。五、废标的界定1、投标文件没有投标人印章或者没有法定代表人签章授权委托的。2、投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件要求的。3、发现投标人以他人名义投标、串通投标、以

49、其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。4、明显不符合国家、省和市有关规定、标准的。第十节 合同签订1、招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，不得在评标小组推荐的中标候选人以外确定中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能履行合同、经有关部门审定不具备中标资格的，招标人可以按排名顺序另行确定中标人。2、招标人应当在规定时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内与招标人订立前期物业管理委托合同，中标通知书将作为合同的有效组成部分。3、招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人与中标人订立背离合同实质性内容协议的，由房地

50、产行政主管部门按国家、省和市有关规定处理。4、招标人无正当理由拖延或拒绝与中标人签订合同，造成中标人损失的，应当赔偿损失。5、中标人无正当理由拖延或拒绝与招标人订立合同的，将被取消中标资格。给招标人造成损失的，应对其进行赔偿。6、中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标人签订前期物业管理委托合同，该合同应连同有关中标备案材料一起报房地产行政主管部门备案。招标文件、中标人的投标文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料均为合同的有效组成部分，具有法律效力。第十一节 投诉处理一、招、投标当事人或其他利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在的违法、违规及其它不公正行为可向房产行政主管部门或

51、有关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也可以进行举报。二、投诉应采用正式文件、信函、传真等书面方式进行。投诉内容应述及被诉单位的真实具体情况、被诉行为的基本事实、已经或可能产生的不良后果等，并提供有效线索或证据。三、鼓励投诉人表明自己的姓名、工作单位、联系方式等真实情况，对不愿表明的，尊重其意愿。对内容明显不实、未提供有效材料难以查证的和被诉事项已进入司法程序的投诉，将不予受理。附件一：评分标准对“商务标”、“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。其他分值部分按招标文件规定计取。一、 “商务标”部分1、“商务标”部分评分值占总分值的45%，按百分制计分，其中价格分

52、为45分，综合分为55分。2、将各投标人的投标报价累计总和除以投标文件总个数，得出投标报价平均值，该平均值即为基准价格值。投标报价在基准价格基础上超过50范围以外的为废标（如有出现超过50的，将去掉该报价后重新计算基准价格）。如果项目物业有多种类型，则按照每种物业类型的报价分别计算基准价格值，然后再计算出每个投标人的每种报价价格分值，除于所报价物业类型的个数，得出最后价格分。投标报价的平均值,应在所有投标人的有效投标报价中去掉1个最高价、1个最低价后，再行计算。如出现2个相同的最高价、1个最低价或者2个相同的最低价、1个最高价，则将在去掉这3个报价后再计算投标报价平均值。3、价格分按45分值减

53、去投标报价对应基准价格百分比应扣分值。具体扣分分值见下表： 扣分表一：偏离百分比5.00内5.0115.0015.0125.0025.0135.0035.0145.0045.0150.00扣分标准03579114、价格分由物业处工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件的要求和条件，包括：物业管理服务费用收支测算、企业经营成果和发展规划、企业对投标项目优惠承诺等及文本的组织、编制。6、将每位专家评委对“商务标”部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为“商务标”部分的最后评分。7、商务标综合分评分标准（55分）：(1)物业管理服务费用合法、合理的收支测算（20分