中国房价的未来走势

1、中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。 在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积， 保障 房的开工与竣工面积， 空房数量和迁居卖房数量， 还有土地政策和对房地产开发的金融政策。 在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机 或投资需求。在近期内， 决定房价走势的是房屋竣工待售面积、 市场需求能力和限制投机购房的力度。 在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经 济发展和居民收入增长。 在远期内， 是城市化发展阶段、 保障房供应占需求比例、 人口状况 和经济发展阶段。我们先看近期情况。据国家统计局 2010 年全

2、国房地产市场运行情况的数据： 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米， 比上年增长 26.6%; 房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%;房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面 积 6.12 亿平方米， 增长 2.7% 。再看新数据： 1-4 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 26.46 亿平方米，同比增长 31.7%;房屋新开工面积 4.57 亿平方米，同比增长 64.1%;房屋竣工面积 15020 万平方米，同比增长 13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增 长。综合统计局 2010年与 2011

3、年数据，估计 2011年将形成约 33 亿平方米的供给量。在2011年 1-4 月，全国商品房销售面积 2.34亿平方米。按此进度， 2011年大约可销售 7 亿平 方米。按 2011 年卖 7 亿平方米计算，要近 5 年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各 地要完成 1000 万套保障房，按每套 90 平米，有 9 亿平方米的施工面积。 2011 年 1-4 月， 全国商品房销售均价约为每平米 5300元人民币。那么 33亿平方米，如果按 5300 元均价， 需要 17.5 万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有 17.5 万亿元人民币来买开发商的商品房 ?根据供

4、大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市 化和年轻人的结婚购房预期， 经济的较快增长， 政府在近期内不敢让房价过快下跌， 富人投 资渠道也不能近期解决， 在通货膨胀和流动性过剩的情况下， 下跌幅度不会太大。 当然，非 常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。再看中期情况。 按照 2011 年 33 亿平方米左右的供应速度， 按 100平方米每套计算， 年3 人，可以容纳 4.95亿人， 超过目供应量 3300 万套，五年供应 1.65 亿套。如果每套住房住前城市户籍人口总数，也超过80 后 90 后的总和，更超过2.5 亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有

5、年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。在十二五期间，政府规划建设3600 万套保障房。但2011年就要开工建设 1000 万套，余下每年仅剩 650 套。如果房价继续维持高位， 民生问题便难以解决， 考虑到近年来社会问 题日益突出， 稳定形势面临考验， 以房安之是必备选择， 加之通过城市化加快经济转型升级、 创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要， 中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展， 估计 3600 万套的规划要突破， 预计达到 5000 万套左右， 这又形成一种房价下跌的压力。 考 虑到稳定与发展的需要， 如果中央政府感到需要进一步加强房价调控， 加上

6、以往调控房价的 经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议， 城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策， 地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断 价格的可能性在降低。 如果改变土地政策， 或加大供应降低价格， 预计对房价有一定的冲击。一般来说， 商品房空置率在 5% 至 10%之间为合理区， 空置率在 10%至 20%之间为空置 危险区，空置率在 20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的 课题组对北京 50 多个 2004 年到 2006 年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表 几乎不走的

7、比例高达 27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007 年时达到 29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20% 左右，四环至五环就上升到 30%左右。 2010 年河南财经政法大学 12 名大学生历时两个月， 学生们从郑州市中心六个 区 29家大型楼盘抽取了约 1.1万套商住房为样本 最新消息 价格 户型 点评 最新消息价格 户型 点评，运用查验水、电、气表，点算 “黑灯率 ”等方法，测算空置率。结果表明，郑东 新区商住房空置率超过 55%，其他五区也不低于 20%。而这些空置房屋是需要成本的，如 果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本， 或者出租也不划

8、算， 那么投资者就不能 长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。综合考虑， 房价在中期会有较大幅度的下跌， 或有中等幅度的下跌。 但考虑到城市化的 发展、 经济的增长、 年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持， 加之房价 大幅下跌对金融系统与经济发展的影响， 政府也会阻止房价过度下跌。 但可以肯定， 在中期 内，尤其在 2015 到 2020 年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。 如果 你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。最后我们考虑远期情况，也即 2020-2030 年的房价情况。据 2010 年人口普查数据，中 国城市化率达 49.68%，预

9、计 2020 年超过 60%，接近发达国家水平。 但中国由于独生子女政 策，导致年轻人口将快速减少， 预计 2020 年后城市化发展速度将大为放缓。 有人说日本 1990 年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的， 其实即使没有房价调控， 日本房 价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。 1990年日本 25至 34岁人口组数量比 1980年 25至 34 岁人口组数量下降了 20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多， 但有一条永远是最根本的， 那就 是低生育率。 早在 20 世纪六七十年

10、代， 日本总和生育率就低于世代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平， 在发达国家为 2.1），随后生育率持续下滑， 导致未来年轻不断萎缩。 决定宏观经济总量 GDP 变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定 会低迷不振， 尤其是超低生育率更加如此。 从需求方面来说， 低生育率会使未来消费最旺盛 的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大， 必然导致最终消费不振。 投资需求是 最终消费需求的引致需求， 最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时， 无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少， 劳动力更新换代断层，最富创造

11、力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均 GDP 增长必然放缓，甚至可能面临 萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然 导致人口增长的放缓或萎缩和人均 GDP 增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去 10 年再失去 10 年。据第六次人口普查公布数据显示， 中国 0-14 人口已经降低到 16.6% ，这比美国、 英国、 法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的 0-14 岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用 65 岁以下

12、人口数据，以消除老龄化不同的影响， 从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。 美国 15-64 岁成年人口与 0-14 岁儿童之比为 3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞 高达 4.5，属于危险的倒金字塔结构。 日本这个比例为 4.8，韩国为 4.2，德国和意大利为 4.7， 西班牙为 4.5，这些国家总和生育率在 1.2-1.4 之间，且考虑到 1945 二战结束和战后婴儿潮， 而中国 1949 年底才基本结束内战， 导致 2010 年时中国 59-64 岁组人口数量相对这些国家偏 低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3 左右。在国际上，总

13、和生育率在 1.5 以下称为 “超低生育率 ”，0-14 岁人口占比在 15%-18% 之间称为 “严 重少子化 ”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国 将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。在 2025 年，中国 25 至 34 岁年龄段人口将比 2015 年下降 30% ，这决定中国的房地产 等产业过剩危机不可避免。到 2028 年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳 动人口又急剧减少时， 未城市化的农村年轻人口也将所剩无几， 此时中国经济必然陷入长期 的低迷。所以，在 2020-2030 之间，中国房价必然有一次大跌，而

14、且是跌到底。当然，不同 地方的房价下跌不同。 由于年轻口的快速减少， 大城市和东部地区为了维持发展， 且本身他 们的吸引力就比较高， 年轻人口会进一步向这些地区流动。 与此同时， 人口流出地区的房价 将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。 这时候，中国房价将进入合理水平， 边缘地区 房价很低，房地产利润也将被压的很低。对于现在准备 “以房养老 ”的人，千万别相信 “以房养老 ”。“以房养老 ”的存在，必须有一 个前提， 那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌， 否则 “以房养老 ”就失去 可能性。到 2025 年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房 的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着 2025 年后结婚买房的年轻 人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成