赣州循环经济产业基地道路工程BT模式招商方案

1、附件一：赣州市中心城区统筹城乡发展储潭试验区螺溪洲综合体建设项目招商方案为加快推进赣州市中心城区统筹城乡发展储潭试验区建设，引进社会资金建设储潭试验区，特制定储潭试验区螺溪洲综合体建设项目招商方案。一、项目概况1、项目名称：赣州市中心城区统筹城乡发展储潭试验区螺溪洲综合体建设项目。（以下简称本项目）2、项目招商人：赣县人民政府。3、项目地点：赣县储潭乡。4、项目实施单位：赣州市中心城区统筹城乡发展储潭试验区建设指挥部。5、建设内容：本项目内征地拆迁安置、道路、文教体卫等公用基础设施建设、场地平整、园林绿化等。6、建设目标：到2014年12月，基本完成项目建设（含社会投资的建设项目）。7、建设条

2、件：江西省已将赣州市列为全省综合配套改革试验区，储潭试验区则为全市统筹城乡发展的率先启动区。储潭试验区位于赣江之滨、厦蓉高速以北，距内环快速路仅2公里，环境优美，地理位置十分优越。8、项目规划：本项目规划建设用地面积约3.7平方公里（另保留山体1.5平方公里），重点发展中档商业服务、中高端居住、现代服务业（休闲娱乐、特色餐饮）、水上运动及高新技术产业等功能板块。与本项目配套的农业互动区约4.8平方公里，重点发展现代农业、观光农业、体验农业。通过本项目的实施，实现以城带乡、以工促农的目标，打破城乡二元结构，促进农民增收，提升当地居民幸福指数。二、项目投资本项目建设开发总投入概算12.9亿元（含本

3、项目招标前规划范围内已发生的征地拆迁安置、土地报批及工程等费用），其中征地约1.65亿元、拆迁约3.1亿元、安置约0.65亿元，土地报批、规划策划等前期费用投入约1亿元，公共设施投入约2.4亿元，道路投入约2.1亿元，场地平整投入约1.5亿元，园林绿化投入约0.5亿元。项目建设开发总成本为12.9亿元（不含资金占用费），超出部份由招商人负责，不计入本项目成本。本项目内公用设施规划中的1所幼儿园（土建投资约800万元）、1所小学（土建投资约1700万元）及2处农贸市场（土建投资约2200万元）、1处体育中心（土建投资约5000万元）、1处医院（土建投资约4000万元），共计投入约13700万元可

4、由投资人引进民间资金投资开发，但必须按规划要求建设，确保项目区内配套服务要求。由投资人引进民间资金投资开发的公用设施的土建投资可作为2.4亿元公用设施中的部分投资，其公用设施的土建投资额以审计结论为准。由投资人引进民间资金投资开发的公用设施具备施工条件的，应在一年半内完成土建工程；到项目管理费核算时仍未完成的土建工程，未完成部分不予审计认可。招商人应协助投资人办理立项批文、经营许可证。本项目分三期建设，其中一期约需投入8.3亿元，二期约需投入2.3亿元，三期公用设施约需投入2.4亿元，其他为社会投资项目。三、项目工期项目总工期为三年，分三期完成：1、一期建设（2011年12月-2013年2月）

5、完成征地约7831亩、拆迁约45万平方米、迁坟约2975穴，平整配套建设安置新型社区，建设赣储路、储君大道、赣水路、象山路、景山路、田心路、松林路、青山路等8条道路。2、二期建设（2013年3月-2013年12月）进行商住、工业用地平整，建设储水路、幸福路、晓镜路、储鱼路、三潭路、红河路、高枧路、华宝路、华天路、华夏路等10条道路。3、三期建设（2014年1月-2014年12月）建设学校、卫生院等公共设施及社会投资项目。四、招商模式项目实行“投资人部分垫资、市政设施BT运作，地块担保、收益共享”的捆绑招商模式。（一）投资人部分垫资1、总垫资：本项目征地拆迁安置、土地报批、规划策划、公共设施建设

6、等约需8.8亿元，其中由投资人垫资5亿元。2、资金占用费计算方式：投资人垫付的5亿元资金，由招商人支付资金占用费，资金占用费以实际占用资金量和实际占用天数核算。3、资金占用费计算标准：实际占用的资金到位时间在一年内的（含一年），按年回报16%计算；若超过一年的，从第十三个月开始资金占用费按年回报20%计算。4、资金占用费支付时间：每一笔垫资到账时间满一年的，结清该笔垫资的资金占用费。（二）市政设施BT运作1、采取BT模式建设的工程范围：本项目范围内的主次干道（详见附表）、场地平整（商住用地、工业用地及安置区土方）、园林绿化（公园绿地、防护绿地、保留山体林相改造）约需投入4.1亿元。2、招商人实

7、施的项目：文教体卫等公用设施及安置区配套建设由招商人负责组织实施。3、采取BT模式建设的道路工程计价标准：BT模式建设的道路工程费用计价标准按照江西省市政工程消耗量定额及统一基价表（2006年）、江西省市政工程费用定额（2006年）满取费计价，并执行省、市造价部门颁发的政策性文件。主材单价两年内涨跌5%以内（含5%），按中标合同签订时当月赣县建设网公布的赣县梅林区建筑工程主要材料信息价格表的价格计价；若涨跌在5%以上，按合同内实际施工时间赣县建设网公布的赣县梅林区建筑工程主要材料信息价格表的平均价格计价。4、采取BT模式建设的园林工程计价标准：采取BT模式建设的园林绿化工程，建设工程费用计价标

8、准按照江西省园林工程消耗量定额及统一基价表（2006年）、江西省园林工程费用定额（2006年）满取费计价，并执行省、市造价部门颁发的政策性文件。苗木主材单价由双方共同询价后确定。5、采取BT模式建设的工程土石方单价：涉及的土石方仅计挖方，填方不计价。道路土石方按定额计价；场地平整土石方，运距2公里内按每立方29元的综合单价包干（不考虑土石方比例）。若超过2公里，按每增加1公里每立方加1.3元的比例增加运费。土石方的调配必须服从招商人的安排，在项目内平衡。6、土石方爆破：允许赣州市中心城区内有资质的爆破公司参与本项目的石方爆破。7、BT模式建设的工程监理及施工要求：由招商人依法依规确定监理单位，

9、招商人和监理单位对BT模式建设的工程项目进行全过程监管。投资人可采取邀标方式确定施工单位，施工单位应具备相应的资质，并确保施工质量和安全。8、BT模式建设的工程的付款方式：以项目为单位进行竣工验收，合格并移交后，投资人提交项目完整的结算资料。招商人应在投资人提交工程结算完整资料并经核对后30天内，出具审计结论。审计部门出具审计报告后一个月内，招商人支付30%的工程款给投资人。剩余70%的工程款在一周年后的一年内分四次按季度支付（每个季度的最后一周），前三季度每季度支付20%，最后一季度支付10%。剩余70%的工程款由招商人按人民银行公布的同期贷款基准利率支付相应未付款的利息。如审计部门未能在投

10、资人送达完整结算资料30天内给出审计结论，则招商人应在此后一个月内先按预算金额支付30%工程款给投资人，待审计结论出来后，余款在一周年后的一年内按季度分四次支付。（三）地块担保为确保投资人垫付的5亿元资金、资金占用费、BT建设投资资金安全，招商人提供位于本项目内约1300亩商住用地 （综合容积率为1.8，其中居住用地R01-19，约965亩，商业用地S01-11,约335亩）作为担保地块。若本项目螺溪洲约1300亩商住用地担保地块净地出让所得出让金扣除六项基金（28%）后，不足于支付投资人垫资、资金占用费、BT模式建设的工程款，则启动县城义源新区300亩住宅及商服用地（01-03-18、01-

11、03-20、02-01-05、02-01-10、02-01-11）地块出让，出让金扣除六项基金（28%）后用于支付投资人垫资、资金占用费、BT模式建设的工程款的不足部分，仍不足则由县财政再安排资金支付。招商人应确保本项目1300亩以上商住用地，办理完成相关出让手续推向市场。招商人在项目外为投资人投资担保的300亩土地应在一年内办理完成土地证。（四）收益共享1、项目管理费：本项目螺溪洲约1300亩商住用地担保地块净地出让所得出让金先扣除六项基金（28%）、建设开发成本（本项目征地拆迁安置，土地报批、规划策划等前期费用，公共设施投资，BT模式建设的工程款以及本项目招标前规划范围内已发生的征地拆迁安

12、置、土地报批及工程费用）、资金占用费后，若有结余，结余部分为项目管理费。2、项目管理费分配比例竞争起始点：投资人与招商人项目管理费分配按9:1的比例为竞争起始点，以公开竞标时中标确定的项目管理费分配比例进行分配。3、项目管理费分配时间：在本项目螺溪洲约1300亩商住用地最后一宗担保地块出让后，由招商人与投资人共同审核，并委托审计部门出具审计结论，以上工作在三个月内完成。招商人在审计结论出具后的一个月内，一次性付清投资人应分配的项目管理费和尚未付清的垫资、资金占用费（投资人垫资、资金占用费具体支付方式及时间以合同为准）。若付清本项目的投资成本、资金占用费和计算出成本后应提前支付。五、垫付资金到位

13、要求中标合同签订后15天内投资人支付招商人1亿元，其余4亿元由招商人按项目建设进度的需要确定支付时间和金额。投资人要按招商人的资金到位要求筹措资金，并足额到位。六、担保地块出让计划本项目担保地块原则上在签订中标合同后的35个月内由赣县人民政府按照规划、征地拆迁和施工进度依法依规分批组织净地出让。投资人可参与策划本项目担保地块的具体出让地块位置、面积、价位和出让时机。担保地块土地出让金扣除六项基金（28%）后，在确保本项目正常运转的前提下，第一优先偿还投资人投资（若资金有结余，提前支付的BT工程款不予计息）。为提升本项目担保地块价值，招商人确保水、电、气大配套在道路建设时同步配套建设。七、投资人

14、资格要求1、投资主体要求：本项目招商不接受自然人，在经营上、财务上、法律上要求投资人必须是具备完全独立的、法人资质的企业或法人联合体（几个具备完全独立的、法人资质的企业联合在一起的机构）。2、资信要求：具有完善的管理制度，银行资信良好，具备满足本项目实施要求的投资管理能力。3、企业注册资金要求：独立法人单独投标的，企业注册资金不少于0.5亿元。法人联合体投标的，企业注册资金总计不少于1亿元人民币，其中每家企业注册资金不少于0.5亿元人民币。4、投标保证金及履约保证金要求：本项目投标保证金为0.3亿元人民币，签订中标合同后投标保证金转为第一笔垫资。5、投资人需提交的资料要求：投资人必须提供投资人

15、简介（企业基本情况、主要业绩、对外投资情况、详细联系方式）、企业营业执照副本、法定代表人授权委托书、法定代表人及被授权人身份证，法人联合体的还必须提供投资合作协议。未能全部提供的，其资格预审视为不合格。6、境外企业要求：应满足在中国投资的相关法律法规政策规定。7、投资人考察：为确保本项目引进有实力、有信誉的投资人，在本项目截止报名后开标前，由招商人组织有关部门实地考察投标人企业基本情况、主要业绩、对外投资、银行资信、企业注册资金、投资管理能力等情况，符合条件的方可投标。八、项目中标人的确定1、竞标方式：本项目只就项目管理费分配比例竞标，所报投资人分配比例最低者为项目中标人。投资人与招商人项目管

16、理费分配竞争起始比例为9:1。2、投标方式：投资人所报项目管理费分配比例只能按0.1的整数倍下调，否则无效（如：可报9：1、 6.9：3.1、 6：4等）。当投资人所报分配比例出现两个或者两个以上相同最低比例时，由所报分配比例相同的投资人进行第二次竞争。第二次所报分配比例不得高于第一次比例，以此类推，直至评出中标投资人。九、项目招商说明1、本项目采取公开招标方式确定投资人。2、投资人参与本项目担保地块的规划、策划和成本监督核算。3、本项目由招商人成立储潭试验区投资发展有限公司，并设置专用帐户，投资人所垫付资金、扣除六项基金后拨入的土地出让金及项目支出均通过该账户，封闭运行。投资人对本项目收支有知情权。4、投资人（中标单位）所得的资金占用费和项目管理费应在赣县依法纳税。资金占用费所纳税额由招商人全额奖励给投资人。5、招商人应按照实事求是、依法依规的原则建设安置楼房和店面，若招商人盲目扩大规模，安置后剩余的楼房和店面应归投资人和招商人共同所有。6、中标单位在中标合同签订后的一个月内须在赣县注册全资子公司履行本合同，母公司对本合同的履行承担连带责任。全资子公司注册资金不得少于0.5亿元人民币。7、投资人均