郫县市场调研成果及竞品分析34P

1、郫县市场调研成果及竞品分析郫县市场调研成果及竞品分析 四川中原营运四部花样年项目组 ChengDu.8.2012 案列分析案列分析篇篇 partpart3 3 成都商业篇成都商业篇 郫县商业篇郫县商业篇 partpart1 1 partpart2 2 汇报目录： 案列分析案列分析篇篇 partpart3 3 成都商业篇成都商业篇 郫县商业篇郫县商业篇 partpart1 1 partpart2 2 汇报目录： 【成都商业宏观市场简析成都商业宏观市场简析】 商业供需市场：商业供需市场： 【特征一】：2012年上半年成都整体商业供需比为2.92，供应出现一定井喷现象 ，价格持续攀升； 【特征二】：

2、由于供过于求，开始抑制部分投资及自用客需求，而主力成交面积 也集中在低总价，中小面积产品； 成都市成都市20062006年至年至20122012年商业供需分析年商业供需分析 成都市商业销售价格（成都市商业销售价格（20112011年年1 1月月-2012-2012年年6 6月）月） 【成都商业宏观市场简析成都商业宏观市场简析】 商业供应类型：商业供应类型： 【特征】：社区型商铺为供应主导，2012年上半年社区型商铺供应量为35.71万平 方米，占到整体供应量的48.3%，仍然成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商 的形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售 产品；

3、成都市商铺供应类型（成都市商铺供应类型（20112011年上半年年上半年-2012-2012年上半年）年上半年） 【成都商业宏观市场简析成都商业宏观市场简析】 商业租赁市场：商业租赁市场： 【租赁市场特征】：租金明平稳上扬。租金明平稳上扬。 2012年上半年各商圈的租金均继续呈现小幅上涨趋势。春盐商圈作为成都市的核 心商圈，租金从300-2000元/平方米.月不等。其他商圈为次级商圈，租金水平集 中在70-500元/平方米.月之间。次级商圈随着区域商业成熟度的提高，租金上涨 的空间仍然较大。 各商圈租金水平（各商圈租金水平（20122012年上半年）年上半年） 商圈主要租金范围2012年上半年

4、租金变化 春盐商圈300-2000上涨5%-8% 光华-金沙商圈90-350上涨3%-5% 双楠商圈70-420上涨3%-5% 新南天地商圈80-300上涨3%-5% 万达商圈70-480上涨3%-5% 建设路商圈80-350上涨3%-5% 【小结小结】 1、半年小结 上半年的商铺供应量为73.98万平方米，新增供应主要以社区型商铺为主；上半年商铺成交 量为25.32万平方米，销售暂时性回落，但销售价格仍呈现平稳上扬趋势。2012年上半年整 体均价达到32797元/平方米。 上半年各大商圈表现平静，无新项目交付使用。租赁市场较为活跃，随着近年商铺价格的 走高，各个商圈的租金水继续呈现小幅上涨趋

5、势。 2、后市预测 目前市场中商铺供应量暂时充足，销售趋缓。长期来看，市场中自我持有项目仍然较多。 预计未来商铺自用和投资需求保持平稳态势，销售市场在短期难有直接的改观，销售价格短 期内上涨的空间不会太大。 未来商业供应体量大，多个城市综合体项目都包含有较大体量的商业广场并陆续进入租赁 市场，商业广场之间竞争将加剧的同时，市场新的商业格局将形成。 案列分析案列分析篇篇 partpart3 3 成都商业篇成都商业篇 郫县商业篇郫县商业篇 partpart1 1 partpart2 2 汇报目录： 商业物业市场分析商业物业市场分析 办公物业市场分析办公物业市场分析 【细分物业市场分析细分物业市场分

6、析】 商业物业市场分析商业物业市场分析 办公物业市场分析办公物业市场分析 【细分物业市场分析细分物业市场分析】 【在售商业物业在售商业物业特征特征】在建商业项目较多，多以综合性开发为主，在建商业项目较多，多以综合性开发为主，纯商纯商 业项目较少业项目较少，在业态定位上以，在业态定位上以餐饮娱乐餐饮娱乐+ +零售购物零售购物为主，为主，档次偏中高档档次偏中高档 项目项目位置位置纯商业规模纯商业规模档次档次/ /性质性质物业类型物业类型规划业态规划业态主力店主力店开业时间开业时间 泰立观筑成都郫县书 院街 8000商业街中档商业街+集 中商业 暂无统一规 划 无待定 蜀都新天地望丛东路2.3万高档

7、独立商业 高档餐饮、 商业会所 天香仁和 等 待定 恒创蜀都广场东大街和二 环路交界处 3万中高档购物中心购物70%，休 闲30% 太平洋2011年 华侨凤凰国际 城 望丛西路与 西二环交界 1.8万中高档商业街、购 物中心 购物70%，休 闲餐饮30% 优马特2012年 绿地国际花都创智公园旁22万中高档购物中心、 商业街 购物70%，休 闲餐饮30% 上影国际 ，优玛特 2013年 五彩城郫县蜀都新 城中心 30万中高档购物中心、 商业街、独 立商业 购物70%，餐 饮20%，休闲 10% 欧尚、保 利影院 待定 美联墅西客站30万中高档购物中心待定待定待定 【在售商业物业在售商业物业特征

8、特征】在售项目集中商业主要以开发商自持为主，散铺在售项目集中商业主要以开发商自持为主，散铺 直接出售，畅销户型为直接出售，畅销户型为60-10060-100平米，平米，购买客户以本地投资客为主购买客户以本地投资客为主 项目项目销售模式销售模式已销售面积已销售面积铺面划分铺面划分销售价格销售价格出租率出租率购买客户购买客户 泰立观筑直接出售1800平米47-6092-2.6w在售本地投资客 户为主 蜀都新天地全部持有全部持有全部持有招租完毕全部持有 恒创蜀都广场集中商业持有 ，散铺销售 10000平米50-500售完25%本地投资客 户 华侨凤凰国际 城 集中商业持有 ，散铺销售 1100平米4

9、0-1701楼2.6W主力店入 住 本地投资客 户为主 绿地国际花都 美食街商铺出 售，集中商业 持有 580平米27-477 1楼2.6W 2楼1.5W 3楼1万2以下 暂无本地投资客 户为主 五彩城底商出售，集 中商业持有 自持18万，销 售0 75-610 1楼4W-6W未售 2楼1.5-3W在售 3楼1.5万以下 蓄客阶段本地投资客 为主 【商业物业特征结论商业物业特征结论】 【特征一】：目前大型商业【特征一】：目前大型商业多处于销售阶段多处于销售阶段，且，且集中性商业多由开发商持集中性商业多由开发商持 有，仅部分散铺出售有，仅部分散铺出售； 【特征二】：【特征二】：郫县目前商业业态档

10、次较低，缺少统一规划郫县目前商业业态档次较低，缺少统一规划，而新进项目档，而新进项目档 次定位相对较高，多由开发商统一规划；次定位相对较高，多由开发商统一规划； 【特征三】：商铺以【特征三】：商铺以60-12060-120平米产品走量较好，平米产品走量较好，客户以本地投资客为主；客户以本地投资客为主； 【特征四】：【特征四】：1 1楼商铺价格主要集中在楼商铺价格主要集中在2-2.62-2.6万。万。 商业物业市场分析商业物业市场分析 办公物业市场分析办公物业市场分析 【细分物业市场分析细分物业市场分析】 【办公物业办公物业特征特征】未来未来SOHOSOHO类办公物业供应相对较大，竞争相对激烈，

11、类办公物业供应相对较大，竞争相对激烈， 纯写字楼供应稀缺纯写字楼供应稀缺 区域属性区域属性楼盘楼盘所在片区所在片区产品类型产品类型体量体量(平米平米)面积区间面积区间(平平 米米) 销售价格（销售价格（ 元元/平米）平米） 居住成熟 区 泰立观筑郫县老城区SOHO8500100-6006100 美联墅郫县老城区预计SOHO待定待定待定 华侨凤凰国际 城 郫县老城区SOHO1680038-526200 居住发展 区 绿地国际花都蜀都新城区LOFT1800053-946300-6500 五彩城蜀都新城区预计SOHO待定待定待定 区域属性区域属性居住成熟区（居住成熟区（SOHOSOHO）居住发展区居

12、住发展区( (写字楼写字楼) )居住发展区居住发展区(LOFT)(LOFT) 月去化套数/平米区 间 开盘一周销售4套（单套约50 平米） 6套（单套220平米） 18-24套（单套约70平米） 月去化套数/平米中 位数 一周销售200平米，预估单月 销售不超过1000平米 1300平米1400平米 参考案例华侨凤凰国际城恒创.蜀都广场绿地.国际花都 由于同类参考物业较少，将SOHO,LOFT及写字楼做统一分析发现，居住发展区办公类物业走量 速度高于居住成熟区域办公类物业； 从消化面积来看，LOFT走量远高于同片区办公物业走量速度； 【办公物业办公物业特征特征】同属性片区同属性片区LOFTLO

13、FT产品走量优于纯写字楼物业，居住发产品走量优于纯写字楼物业，居住发 展区（新城）办公物业走量速度优于居住成熟区（老城）办公类物业展区（新城）办公物业走量速度优于居住成熟区（老城）办公类物业 【办公物业特征结论办公物业特征结论】 【特征一】：未来【特征一】：未来SOHOSOHO类办公物业供应相对较大类办公物业供应相对较大，纯写字楼供应稀缺纯写字楼供应稀缺，市，市 场存在一定空白；场存在一定空白； 【特征二】：【特征二】：同片区同片区LOFTLOFT类产品走量优于纯写字楼物业类产品走量优于纯写字楼物业，居住发展区办公，居住发展区办公 物业走量优于居住成熟区办公类物业。物业走量优于居住成熟区办公类

14、物业。 【郫县城区板块特征分析总结郫县城区板块特征分析总结】 【特征一】：郫县片区呈现向东，向西，向北发展，其中【特征一】：郫县片区呈现向东，向西，向北发展，其中向东向东- -蜀都新城是蜀都新城是 目前发展重点方向目前发展重点方向，呈现品牌开发商聚集，中高档综合型项目开发为主，呈现品牌开发商聚集，中高档综合型项目开发为主， 区域商业的规模性开发将催生新的商圈形成；区域商业的规模性开发将催生新的商圈形成； 【特征二】：郫县整体商务氛围较差，目前除蜀都新城规划有相对完善的【特征二】：郫县整体商务氛围较差，目前除蜀都新城规划有相对完善的 集中性商业商务配套外，其余片区尚处于发展起步期，而老城区商业配

15、套集中性商业商务配套外，其余片区尚处于发展起步期，而老城区商业配套 相对落后，业态规划较零散，一站式商业紧缺；相对落后，业态规划较零散，一站式商业紧缺； 【特征三】：【特征三】：片区内商业商务类客户以本地投资客户为主，外地客户相对片区内商业商务类客户以本地投资客户为主，外地客户相对 较少，投资认知度有待提高较少，投资认知度有待提高； Code of this report | 19 CopyrightCentalineGroup,2010 案列分析案列分析篇篇 partpart3 3 成都商业篇成都商业篇 郫县商业篇郫县商业篇 partpart1 1 partpart2 2 汇报目录： Cod

16、e of this report | 20 CopyrightCentalineGroup,2010 中信未来城商业基本情况中信未来城商业基本情况 项目商业沿干道而布，以社区底商为 主，部分昭示性较好的转角区域为独 立2层商业。 北区商业面积约6396，南区商业面 积5106。 项目商业体量共11502。 目前1期北区商业已售罄，南区商业 目前尾房销售中，2期北区商业暂未 推出。 中信未来城商业体量约中信未来城商业体量约1150211502，以临街底商为主，目前南区商业尾房销售中。，以临街底商为主，目前南区商业尾房销售中。 北区北区 1 1期期2 2期期 社区底商社区底商 社区底商社区底商 独

17、立商业独立商业 （2 2层）层） 独立商业独立商业 （2 2层）层） 蜀 信 东 路 1 1期期2 2期期 Code of this report | 21 CopyrightCentalineGroup,2010 在售商业产品情况在售商业产品情况 面积区间面积区间套数套数开间开间进深进深层高层高备注备注 30-6015套3.9-5.2m8-11m4.4m 60-802套6.5-7.5m10-10.5m4.4m 1074套10.4m10.4m4.4m户型内部有承重墙 170-2002套12.45-14.3m10.4-11.6m4.4m户型内部有承重墙 2391套13m11.65m4.4m 户型

18、异形，开间进深均为最 大值一面 2581套11m13.4m4.4m 户型异形，开间进深均为最 大值一面 4202套（2层）8.9m11m4.4m 户型异形，开间进深均为最 大值一面 合计28套3.9-14.3m8-13.4m4.4m 目前在售商业面积区间为目前在售商业面积区间为32-42032-420，主力面积为，主力面积为32-6232-62，层高，层高4.4m4.4m。 南区南区N6N6、N8N8、N9N9在售商业产品一览表：在售商业产品一览表： 备注：以上表中，420为独立商业（2层），单层建筑面积为420，其他商业均为社区底商。 Code of this report | 22 Cop

19、yrightCentalineGroup,2010 商业销售及推广商业销售及推广 项目南区项目南区N6N6、N8N8、N9N9商铺在售，商铺在售，N7N7尚尚 未推出（未推出（7 7套），面积区间套），面积区间0-1700-170左左 右，南区其他区域已售罄。右，南区其他区域已售罄。 在售商业位置在售商业位置总套数总套数推出时间推出时间总建筑面积总建筑面积剩余套数剩余套数剩余面积剩余面积成交均价（元成交均价（元/ /）优惠优惠 N6、N8、N928套2012.0126902套 80、258 22000-25000 一次性4%，按 揭2%。 推广及客户情况：推广及客户情况：以线下短信推广为主，线

20、上未作针对性推广，客户以 中信业主、开发商关系户等居多。 项目目前仅剩余项目目前仅剩余2 2套在售，成交均价套在售，成交均价22000-2500022000-25000元元/ /，N7N7栋尚未推出，面栋尚未推出，面 积区间积区间50-17050-170。 B B 6 6 B B 7 7 B B 8 8 B B 9 9 北北 Code of this report | 23 CopyrightCentalineGroup,2010 五彩城五彩城 7栋 8栋 5 5栋栋 （新推）（新推） p项目在售情况项目在售情况 项目1批次7、8栋在售，目前已是尾房，在 售面积区间98-116；5栋为6月30

21、日新 推，面积区间75-116。目前现场可售 房源共160余套。 当前项目成交价4500元/。 p8 8月份营销动态月份营销动态 8月30日将与欧尚签约。 p商业销售情况商业销售情况 在售5-8栋底商， 8月截止目前销售800方左右。 1楼4W-6W未售 2楼1.5-3W在售 3楼1.5万以下 区域内成交价相对较低，但户型的附加值低，赠送面积小，核心竞争力为商业，区域内成交价相对较低，但户型的附加值低，赠送面积小，核心竞争力为商业， 但目前在售房源均临商业中心，对住宅的销售有一定影响，因此销量在区域内欠但目前在售房源均临商业中心，对住宅的销售有一定影响，因此销量在区域内欠 佳。佳。 Code

22、of this report | 24 CopyrightCentalineGroup,2010 180万的商业体量独领风骚； 街区式建筑，消费环境更舒适； 扶梯、连廊等设计丰富产品外观形态，可进入性更强。 龙湖时代天街规划分析 Code of this report | 25 CopyrightCentalineGroup,2010 商业主要业态： 先锋数码港；酒店；情景商业街， 大型购物中心，百货，影院等 已确定入驻的大型商业： 洲际酒店 龙湖时代天街业态及商家分析 Code of this report | 26 CopyrightCentalineGroup,2010 龙湖时代天街1F

23、商铺分析 商铺特征：内部形成街区，商铺临街面大，双向开口的商铺占比达60%； 面积区间：30以下约30间；3050约50间；50以上约10间，最大的73，只 有一间。商铺的面积控制的相对较小。 Code of this report | 27 CopyrightCentalineGroup,2010 总推出商业（1-5楼）：697套 总销售套数（1-5楼）：386套 （图中黄色楼号为在售商业） 开始销售时间：2011年8月 月均去化35套 总去化率：55.38% 1楼：推出楼：推出298套，去化套，去化160套，去化率套，去化率54% 主力面积区间：21-50 均价：38000元/ 2楼：推出

24、楼：推出234套，去化套，去化125套，去化率套，去化率53% 主力面积区间 ：51-85 均价：23000万/ 3楼：推出楼：推出96套，去化套，去化59套，去化率套，去化率61% 主力面积区间：300=663 均价：11000元/ 4楼：推出楼：推出50套，去化套，去化30套，去化率套，去化率60% 5楼：推出楼：推出19套，去化套，去化12套，去化率套，去化率63% 主力销售产品以1楼和2楼低楼层为主， 面积较小，总价相对低 龙湖时代天街商铺销售情况分析 1 2 3 6 5 4 9 8 7 12 11 10 13 14 15 16 1718 19 20 21 22 23 24 25 26

25、 27 2829 30 Code of this report | 28 CopyrightCentalineGroup,2010 一里阳光商业基本情况 一里阳光商业体量约一里阳光商业体量约27302730，以临街底商为主，目前，以临街底商为主，目前29#29#底商尾商销售中。待售底商尾商销售中。待售27#27#、28#28#底商底商 29 # 28# 27 # 项目商业沿干道而布，29#底商 沿 一里路，27#、28#沿郫县东 二环路，以社区底商为主，29#商 底商业体量为2730。 目前29#底商尾房销售中，预计 今 年下半年将推出27#、28#底 商。 东二环 Code of this

26、report | 29 CopyrightCentalineGroup,2010 在售、待售商业及推广在售、待售商业及推广 。 在售商业位在售商业位 置置 层高层高 总套数总套数 总建筑面积总建筑面积 剩余套数剩余套数 剩余面积剩余面积 成交均价成交均价 29#4.5m15套2730 3套546 21000 元/ 推广及客户情况：线上、线下无针对性推广，其中一个大客户就买了8套用于投资。 项目目前在售商业面积区间项目目前在售商业面积区间3131333333，开间区间，开间区间3 38m8m，进深，进深13.313.341.6m41.6m，层高，层高4.5m4.5m，仅剩，仅剩 余余3 3套在售

27、，成交均价套在售，成交均价2100021000元元/ /。 待售商业位待售商业位 置置 整体体量整体体量 面积区间面积区间层高层高 面积面积套数套数 27#、28#582432套31333 4.5 m 待售商业： 在售商业： Code of this report | 30 CopyrightCentalineGroup,2010 绿地国际花都商业基本情况 22万方缤纷商业体，61地块BLOCK街区，在售614号楼。 绿地缤纷城61地块BLOCK街 区商业（611#、612#、 613#、614#） 在售614#， 1楼2.6W 2楼1.5W 3楼1万2以下。 6-1-4# Code of t

28、his report | 31 CopyrightCentalineGroup,2010 614#平面图 绿地国际花都商业面积区间60500！ 推广：绿地缤纷城广告语：“蜀都新城，不缺高楼，不缺别墅，只待一座滨河商业旗航，60 500滨河商业，火热预约！ Code of this report | 32 CopyrightCentalineGroup,2010 万景峰商业基本情况 万景峰商业在售商业体量5811 ，共42套，沿干到而布，以社区底商为主 在售商业面积区间75170，7#、8#、 10#主要沿西区大道而布，其中3#社区底 商沿毛泽东广场而布。 1#社区底商已售完，现目前售二期3#、

29、 7#、8#、9#、10#社区底商。 7# 8# 10 # 3# 1# 9# Code of this report | 33 CopyrightCentalineGroup,2010 商业销售及推广 项目整体体量项目整体体量58115811，共，共4242套，目前体量套，目前体量25562556剩余剩余 1616套在售，成交均价套在售，成交均价1700017000 2100021000元元/ /，层高，层高6m6m。 面积区间套数剩余套数层高 62876套2套6m 10614919套6套6m 15019415套6套6m 2192492套2套6m 合计42套16套6m 推广及客户情况：无针对性

30、线上、线下推广活动,客户主要是个体户做一些社区小生意。 Thanks for your attention Wish you a good day! 竆N筝琧Q_槾俧)CM?鲩?_- 唤曽)ekh?骯 鬻i6/A朔K|臠癁?鸢,从d駷r?PZ?予嚡O; 謓嘁xXT?sD ?3辍儢/lP L搇鋩 #?(H#JK?鱞B?拡 塼 ?P?焂 *倸PV w锩湙9湙鷑_畏鰵=k棺?廀h橕楈, ?狓樑脰#钄h 1!? z 廨N愁? 区鵟妆j瑔c?綁 陇rR矁蛽KvHo?摦Z4J铖Wvv灰 F熰?氠顓絷沦+AH?Z蒮?諢促?;廃z呹|覣蚤?Q#?|?c?r;菛?嬏?罕脹T缢嚐呵za;5?鳵凚v#$ 鯽:宪3

31、揲孑滞鷹 骴3?箦H?U倊馥6?髉B-E掿鹡啋? %(堷9 踙.笱綳?昼鄠z! ME ?騷qr簜槚g剆N 虗苓传奙鎌 洂嘫膿J?i鬻i6/A朔K|臠癁?鸢,从d駷r?PZ?予嚡O; 謓嘁xXT?sD ?3辍儢/lP L搇鋩 #?(H#JK?鱞B?拡 塼 ?P?焂 *倸PV w锩湙9湙鷑_畏鰵=k棺?廀h橕楈, ?狓樑脰#钄h 1!? z 廨N愁? 区鵟妆j瑔c?綁 陇rR矁蛽KvHo?摦Z4J铖Wvv灰 F熰?氠顓絷沦+AH?Z蒮?諢促?;廃z呹|覣蚤?Q#?|?c?r;菛?嬏?罕脹T缢嚐呵za;5?鳵凚v#$ 鯽:宪3 揲孑滞鷹 骴3?箦H?U倊馥6?髉B-E掿鹡啋? %(堷9 踙.笱綳?昼

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