苏中建设2006年盐城市亭湖开发区项目市场、产品、前期研发报告

1、苏中建设亭湖开发区项目苏中建设亭湖开发区项目市场产品前期研发报告市场产品前期研发报告本次提案逻辑思路本次提案逻辑思路本本 案案基地篇基地篇城市篇城市篇房地产篇房地产篇定位篇定位篇产品篇产品篇营销篇营销篇城市篇城市篇经济背景经济背景城市概况城市概况居民生活居民生活城建规划城建规划本篇结构本篇结构城市概况城市概况地理位置地理位置盐城市位于江苏沿海中部，全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨盐城市位于江苏沿海中部，全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。距离北京海三个平原区。距离北京870870公里，距离南京公里，距离南京280280公里，距离上海公里，距离上海260260公里。公里。盐城市地处

2、苏北平原中部，东临黄海，西靠淮扬，南与南通市接壤盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西靠淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。，北与连云港市毗邻。 与其他兄弟城市相与其他兄弟城市相比，盐城处在江苏比，盐城处在江苏中部的外围区域，中部的外围区域，东滨黄海，是陆地东滨黄海，是陆地交通的末梢。同时，交通的末梢。同时，距离区域中心城市距离区域中心城市较远，接受经济辐较远，接受经济辐射较小。射较小。但是，随着经济全但是，随着经济全球化的发展，滨海球化的发展，滨海的资源优势将逐步的资源优势将逐步显现显现。图2-1：江苏省行政区域图城市概况城市概况行政区划行政区划城市下辖区域广阔，城市下辖区域广阔，作为区域

3、中心城市，作为区域中心城市，盐城市地处辖区几盐城市地处辖区几何中心位置，这为何中心位置，这为整个城市的优势资整个城市的优势资源向盐城市区提供源向盐城市区提供了可能。了可能。同时，也为盐城市同时，也为盐城市区商贸服务业的进区商贸服务业的进一步发展提供了较一步发展提供了较为广阔的市场。为广阔的市场。市区下设盐都、亭市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发湖两个区和盐城开发区。区。全市有全市有799.86799.86万万人口，总面积人口，总面积16920.8316920.83万平方公万平方公里，里，是江苏面积第是江苏面积第一、人口第二的城一、人口第二的城市。市。城市概况城市概况市区面积市区面积在江苏省地级

4、市中面积第一，总面积在江苏省地级市中面积第一，总面积16920.83平方公里。平方公里。城市概况城市概况人口状况人口状况盐城城市化率由盐城城市化率由20002000年年的的35.6%35.6%上升到上升到20052005年年的的42%42%。市区人口密度约市区人口密度约880880人人/ /平方公里，不到南京市平方公里，不到南京市主城人口密度主城人口密度36213621人人/KM2/KM2的四分之一。的四分之一。市区面积市区面积1728平方公里，其中主城区面积平方公里，其中主城区面积423平方公里；平方公里； 主城区范围为：主城区范围为： 宁靖盐高速以及东延段、徐淮盐高速宁靖盐高速以及东延段、

5、徐淮盐高速公路、沿海高公路、沿海高 速围合的区域加上新兴镇区。速围合的区域加上新兴镇区。全市（含县）全市（含县）798.28万人口，其中市区（指万人口，其中市区（指盐都、亭湖两个区和盐城开发区）人口盐都、亭湖两个区和盐城开发区）人口152.03万万,其中主城区人口约其中主城区人口约60万。万。城市概况城市概况内外交通内外交通对内：对内：五年间，市区先后新建、扩建了五年间，市区先后新建、扩建了1010多条城市主干道多条城市主干道对外：对外：公路方面：公路方面：204204国道贯穿南北，宁靖盐、沿海、徐淮盐国道贯穿南北，宁靖盐、沿海、徐淮盐高速公路初步建设完成；高速公路初步建设完成；水运方面：沿海

6、大丰港水运方面：沿海大丰港2 2座座50005000吨级散装货船泊位正在吨级散装货船泊位正在建设之中；建设之中；民航方面：有盐城至北京、广州、南通、上海等航线；民航方面：有盐城至北京、广州、南通、上海等航线；铁路方面：北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新铁路方面：北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已投入正常营运。（沂）长（兴）铁路盐城段已投入正常营运。 对内，对内，百万人口百万人口大城市的框架已大城市的框架已基本形成。基本形成。对外，对外，初步形成初步形成公路、海港、内公路、海港、内河航运和航空相河航运和航空相结合的交通网络结合的交通网络。 经济背景经济背景经济发

7、展经济发展五年来，盐城城市经五年来，盐城城市经济稳步发展。济稳步发展。在在20052005年，盐城年，盐城GDPGDP总量突破总量突破一千亿一千亿大关大关，这也是苏北区，这也是苏北区域继徐州之后第二个域继徐州之后第二个突破千亿元的城市。突破千亿元的城市。经济背景经济背景产业结构产业结构盐城经济重工业盐城经济重工业化特征已经显现，化特征已经显现，标志着我市已由标志着我市已由工业化初期阶段工业化初期阶段进入了工业化的进入了工业化的中期阶段。中期阶段。 20062006年，全市三次产业结构由年，全市三次产业结构由20002000年的年的31.531.5：38.638.6：29.929.9演进为演进为

8、20.920.9：45.745.7：33.433.4；二、三产业比重提高了；二、三产业比重提高了10.610.6个百分点。个百分点。传统服务业所占比重逐渐下降，新兴服务业所占比重逐渐传统服务业所占比重逐渐下降，新兴服务业所占比重逐渐上升；轻重工业比例由上升；轻重工业比例由20002000年的年的65.4:34.665.4:34.6调整到调整到20052005年年的的48.2:51.848.2:51.8。经济背景经济背景城市资源城市资源随着时间的推移，这些随着时间的推移，这些宝贵的资源都将成为盐宝贵的资源都将成为盐城城市发展的新的增长城城市发展的新的增长点，成为盐城经济继续点，成为盐城经济继续蓬

9、勃发展的强大动力。蓬勃发展的强大动力。 海洋和滩涂资源十分丰富；海洋和滩涂资源十分丰富； 岸线港口资源得天独厚；岸线港口资源得天独厚； 石油天然气资源蕴藏较多；石油天然气资源蕴藏较多； 盐城还是江苏最大的农副产品生产基地；盐城还是江苏最大的农副产品生产基地； 盐城，号称盐城，号称“百河之城百河之城”； 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴圈范围内，可以成为上

10、海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。历史性机遇。 居民生活居民生活收入分析收入分析 在城市经济发展在城市经济发展的大背景下，盐的大背景下，盐城人民收入状况城人民收入状况以及生活状况都以及生活状况都在稳步提高。在稳步提高。 但是，进入但是，进入20032003年，盐城居民日年，盐城居民日常消费趋于谨慎。常消费趋于谨慎。居民生活居民生活家庭收入家庭收入如图表所示，盐城的城镇居民的平均收入水平呈纺锤形分布，中等收入家庭（年收入在6-8万）占6.46%，高等家庭（家庭年收入8万以上）占5.23%。 结论：高等收入家庭队伍在当地

11、数量有限，而中等结论：高等收入家庭队伍在当地数量有限，而中等收入家庭成为房地产开发高端项目不断出现的客源基础。收入家庭成为房地产开发高端项目不断出现的客源基础。居民生活居民生活居住条件居住条件进入2003年，盐城市区居民人均使用面积有了很大的提升。城建规划城建规划规划范围及总体思路规划范围及总体思路 一城多镇的空间一城多镇的空间形态规划理念的形态规划理念的提出将会促进城提出将会促进城市副中心的发展。市副中心的发展。规划范围：规划范围：东至沿海高速公路；东至沿海高速公路；南至徐淮盐高速公路；南至徐淮盐高速公路；西至宁靖盐高速公路；西至宁靖盐高速公路；北至新兴镇区北侧，总面积约北至新兴镇区北侧，总

12、面积约423KM2423KM2。空间形态空间形态：总体上形成总体上形成 一城多镇一城多镇 组团状空间形态，主城区保持组团状空间形态，主城区保持 团块状团块状 空间形态。空间形态。发展方向发展方向：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。 城建规划城建规划分区规划分区规划城建规划城建规划人口规划人口规划城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展。对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇。人口60万20052007年人口100万20082013年人口150万20142020年本篇小结本篇小结p 作为江苏省辖区面积最大的城市，以前，因为陆地交通的影响作为

13、江苏省辖区面积最大的城市，以前，因为陆地交通的影响城市发展相对缓慢，但目前盐城城市进一步发展的条件已经具备。城市发展相对缓慢，但目前盐城城市进一步发展的条件已经具备。p作为苏北地区第二个作为苏北地区第二个GDPGDP突破千亿元的城市，盐城经济基础较突破千亿元的城市，盐城经济基础较好，且不可再生资源储量丰富，城市发展后劲十足。好，且不可再生资源储量丰富，城市发展后劲十足。p盐城城市居民收入状况正在稳步提高，居民居住条件正在加速盐城城市居民收入状况正在稳步提高，居民居住条件正在加速改善当中。改善当中。p消费支出日趋保守，房地产、汽车等消费升级尚未成为热点，消费支出日趋保守，房地产、汽车等消费升级尚

14、未成为热点，消费观念需要进一步引导。消费观念需要进一步引导。p新的城市发展规划下，新的城市发展规划下，“一城多心一城多心”的指导理念给新市区的发的指导理念给新市区的发展提供了良好的契机。展提供了良好的契机。房地产篇房地产篇微观分析微观分析宏观分析宏观分析本篇结构本篇结构一轮新的房地产一轮新的房地产开发热潮正在盐开发热潮正在盐城兴起城兴起土地阶段性的集土地阶段性的集中供应将会造成中供应将会造成未来一定时间段未来一定时间段内房地产开发的内房地产开发的阶段性过剩。阶段性过剩。土地市场土地市场0606年盐城市区共成交土地年盐城市区共成交土地5151宗，共出让土地宗，共出让土地266266，8888万万

15、平米，成交均价平米，成交均价11331133元元/ /平米（平米（7777万万/ /亩）亩）, ,其中出让土地其中出让土地最多的区域为城中分区，共计最多的区域为城中分区，共计97.2897.28万平米，占市区总量万平米，占市区总量的的36.45%36.45%。供需两旺，供求基本平衡，住宅有效需求逐渐放量;未来1-3年内潜在供应量总量将达到500500万平方米 ,继续保持供需两旺的局面，市场处于稳定的上升期。 商品房供求结构商品房供求结构商品房销售均价商品房销售均价 与同类城市相比，盐城房价和连云港、徐州排在第五阵营。 与往年相比，市区商品住宅价格从2002年下半年起呈上涨趋势。2004年涨幅较

16、高，25.4%，2005年由于政策性住房供应量加大，住宅价格有所回落。本篇小结本篇小结p 一直以来盐城房地产市场在低位徘徊，但一直以来盐城房地产市场在低位徘徊，但2004年以来，盐城房地年以来，盐城房地产市场呈现产市场呈现“跳跃式跳跃式”发展，发展，商品房基本保持供需两旺的局面，住宅价格增幅较大p 城市中心区商业氛围浓厚、区域配套成熟，其所体现的地段优势明显，无疑对房地产开发投资具有很强的吸引力。p 另一方面，城南新区成为政府重点发展区域、城西南规划的住 宅区域近三年也得到长足的发展，这里也是未来的投资热点。p 城东新区处于启动阶段,潜力较大。房地产板块分析房地产板块分析城北板块城北板块城北板

17、块：毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块：毓龙路以北、开放大道以西地带。主要特征:老城改造，拆迁量较大，拆迁工作困难，上市量较小,区域印象较差，“宁往南一尺，不往北一寸” 。但该区域配套成熟，有部分品牌开发商介入，如悦达，仍然受到了一部分人的追捧。城中板块城中板块城中板块：建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道城中板块：建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，商品房价格为整个盐城市最高点，多为高层收入的人群。城南板块城南板块城南板块：大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道城南板块：大庆路以

18、南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。以西地带。重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，周边配套日趋成熟，未来房价可与城中向比肩。城西南板块城西南板块西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。带。西南板块仅次于城南板块，受市政府和盐中等利好的辐射，自身优越地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块认可度高,未来将是盐城市中产阶级的首选。城东板块城东板块城东板块：开放大道以东地带。开放大道以东地带。开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人

19、文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。河东板块河东板块河东板块：通渝河以东广大区域。通渝河以东广大区域。本案所处区域。宽阔的通渝河形成心理抗性、目前尚未形成真正意义上的成熟的房地产板块,当前格局以工业为主，房地产有零星开发，项目非常少，随着大区域定位的变化，未来发展潜力较大。各板块主要在售楼盘各板块主要在售楼盘三大板块是当前主要供应量三大板块是当前主要供应量物业形态分析物业形态分析 目前主要在售项目大多数由小高层或者多层、小高层混合组成。楼盘名物业类型悦达东园多层、小高层锦江冠城多层、小高层中茵海华广场小高层、酒店式公寓金色家园多层、小高层怡景花园多层、小高层鸿基奥园小高层、酒

20、店式公寓永基时代旺角小高层、酒店式公寓鼎盛时代小高层、商住文华名城多层、小高层缤纷亚洲酒店式公寓荣盛公寓小高层现代华庭小高层东方花园多层、小高层迎宾花苑迎宾花苑多层、小高层多层、小高层东方绿苑东方绿苑多层、小高层、花园洋房等多层、小高层、花园洋房等价格分析价格分析p 从上表可见，各板块间当前成交价格差距较大，城中板块以3300元/的均价领跑于全市楼价，而河东板块则以2500元/的价格垫底。p 从价格走势及发展规划来看，城南和西南这两个板块的价格增幅较快，这同政府和学区的南移以及整个城市规划是密不可分的，因此城南和西南未来的升值空间也较大，尤其是城南板块。p 本案所处的河东板块由于区域发展不成熟

21、，上市项目较少，因此价格方面处于整个市场的谷底，但是随着大区域的重新定位和发展，河东板块房价未来有较大的上升空间。区域竞争楼盘分析区域竞争楼盘分析迎宾花苑迎宾花苑东方绿苑东方绿苑迎宾花苑迎宾花苑一期一期5555亩、亩、0606年年1212月开始分三次月开始分三次推出推出开发节奏：一期于06年12月开始分三批推出户型配比：一：一期以两房和小三房为主价格：当前销售价格2600元/、预计二期推出后价格将有较大提升东方绿苑东方绿苑即将开盘即将开盘4 4栋小高栋小高20052005年年1212月推月推出的多层、目出的多层、目前售罄前售罄开发节奏：一期于05年12月开始分三批推出、目前基本售罄户型配比：一

22、：一期多层全部为三房价格：多层销售均价2650元/、预计小高推出后价格将突破3000元/本篇小结本篇小结p 区域市场当前供应量非常少，还没有形成真正意义上成熟的房地产板块。p 区域内当前几个项目都呈现供不应求的格局，未来房价上升潜力很大。p 随着区域的重新定位和未来的发展，河东板块将成为房地产开发和置业的热点区域之一。基地篇基地篇项目资源分析项目资源分析亭湖开发区分析亭湖开发区分析本篇结构本篇结构项目SWOT分析亭湖开发区概况亭湖开发区概况2002设立，设立，2006批准为批准为省级经济开发区，规划面省级经济开发区，规划面积积25平方公里，其中一期平方公里，其中一期规划开发面积规划开发面积9.

23、58平方公平方公里。里。西临通榆河和新长铁路；西临通榆河和新长铁路；南连盐城市经济开发区；南连盐城市经济开发区；东接国家沿海重要干道同东接国家沿海重要干道同三高速盐城段入口（三高速盐城段入口（5公公里）；北靠盐城民航机场。里）；北靠盐城民航机场。 亭湖区行政中心、盐城亭湖区行政中心、盐城工学院、盐城师范学院坐工学院、盐城师范学院坐落其中。落其中。引进引进120多个项目，千万元以上多个项目，千万元以上81个，电子电机、个，电子电机、汽车配件、机械加工等为主导的产业群。汽车配件、机械加工等为主导的产业群。土地规划分析土地规划分析 因为该开发区一开始以工业招商先行，很多居民认为： 开发区工业区 新城

24、区的理念还停留在规划方案内，没有深入到居民心中，这将是园区的房地产项目未来推广中共同面临的问题土地按性质分布图050100150200250居住用地商住用地公共设施工业用地仓储用地道路广场对外交通市政公用绿化用地051015202530面积（万平米）比例（）按照相关规划，该开发区是一个集居住、工业、商业服务按照相关规划，该开发区是一个集居住、工业、商业服务等为一体的新城区而非一个单纯的工业开发区，其中，居等为一体的新城区而非一个单纯的工业开发区，其中，居住用地位于开发区的西北部和中南部。住用地位于开发区的西北部和中南部。 区域开发情况回顾以及展望区域开发情况回顾以及展望2004年过去工业园工业

25、园2007年现在大学城大学城2020年将来新市区新市区 20042004年底以前，该开发区侧重于工业企业的引进，已经年底以前，该开发区侧重于工业企业的引进，已经征用的征用的1.41.4平方公里土地，平方公里土地，9090以上为工业用地；以上为工业用地； 20052005年，该开发区的住宅、大学城、行政中心等非工业年，该开发区的住宅、大学城、行政中心等非工业项目逐渐启动，截至目前为止：项目逐渐启动，截至目前为止： 开发区现状现有入驻企业开发区现状现有入驻企业3030家，园区内现有员工约家，园区内现有员工约50005000人、现有居民约人、现有居民约2 2万人；万人； 20072007年前后，盐城

26、师范学院入驻年前后，盐城师范学院入驻1 1万人，盐城工学院将万人，盐城工学院将入驻入驻3 3万人，届时学生数量将达到万人，届时学生数量将达到4 4万余人；万余人； 有意向入驻企业和已进驻企业达有意向入驻企业和已进驻企业达120120多家，到多家，到20202020年，年，区域将设立社区中心区域将设立社区中心4 4个，基层社区中心个，基层社区中心9 9个，可容纳居住个，可容纳居住人口人口10.710.7万人。万人。 届时，区域总人口数将达到至少届时，区域总人口数将达到至少1515万人。万人。 地块位置地块位置基地位于开发区基地位于开发区南机场路和小新南机场路和小新河交汇处河交汇处未来，与亭湖区未

27、来，与亭湖区新政府办公楼、新政府办公楼、高等院校隔街相高等院校隔街相望望这为本项目高端这为本项目高端住宅的发展提供住宅的发展提供了契机了契机北注：本图旨在示意基地位置，不考虑实际距离基地现状 基地内部地势相对基地内部地势相对平摊，地块规整；平摊，地块规整； 基地以北大片区域基地以北大片区域现阶段厂区密集；现阶段厂区密集； 北侧有一小河东西北侧有一小河东西贯穿；贯穿； 商业、商务、居住商业、商务、居住氛围非常淡薄。氛围非常淡薄。距主要商圈距离分析距主要商圈距离分析 半小时以内可由半小时以内可由基地通往盐城主基地通往盐城主要几大商业区要几大商业区 但是对于盐城市但是对于盐城市民来说这样的距民来说这

28、样的距离现阶段仍然难离现阶段仍然难以接受以接受 该区域仍然是个该区域仍然是个比较陌生的区域比较陌生的区域飞驰大道飞驰大道希望大希望大道道河道本 案解放路与建军中路解放路与建军中路 13 13 公里公里 车程车程20-2520-25分钟分钟开放大道与建军路交叉口开放大道与建军路交叉口 9 9公里公里 车程车程1515分钟分钟开放大道与黄海路交叉口开放大道与黄海路交叉口 1010公里公里 车程车程2020分钟分钟建军路与盐马路交叉口建军路与盐马路交叉口 15 15 公里公里 车程车程3030分钟分钟周边配套周边配套虽然区域已经被虽然区域已经被批复为江苏亭湖批复为江苏亭湖开发区但是目前开发区但是目前

29、周边居民仍然以周边居民仍然以自建房农民为主自建房农民为主区域现阶段房地区域现阶段房地产开发仍然处在产开发仍然处在萌芽阶段萌芽阶段相关生活配套十相关生活配套十分缺乏分缺乏从目前本地块周边的配套来看，目前并没有成熟的生活从目前本地块周边的配套来看，目前并没有成熟的生活居住区域，从人气、商业环境都十分有限。居住区域，从人气、商业环境都十分有限。 公交线路：公交线路：项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势u 基地内部地势相对平坦、形状方正；基地内部地势相对平坦、形状方正；u 地块目前现状为农田，开发后顾之忧甚微；地块目前现状为农田，开发后顾之忧甚微；u 东部濒临南机场路，对外交通便捷；东部濒临南机场

30、路，对外交通便捷；u 入园企业已达入园企业已达3030多家、意向进驻多家、意向进驻120120多家，将会产生很大购物、娱乐、置多家，将会产生很大购物、娱乐、置业等需求业等需求; ;u 两所大学即将进驻，对本项目的人气和区域人文环境起到有力提升两所大学即将进驻，对本项目的人气和区域人文环境起到有力提升; ;项目项目SWOTSWOT分析分析劣势劣势u 基地距离市区比较偏远，串场河、新长铁路、通榆运河的天然阻隔降基地距离市区比较偏远，串场河、新长铁路、通榆运河的天然阻隔降低了区域接受市区辐射的能力，加深了区域的陌生感低了区域接受市区辐射的能力，加深了区域的陌生感; ;u 现阶段区域商业、商务、居住等

31、氛围较为淡薄，周边生活配套十分匮现阶段区域商业、商务、居住等氛围较为淡薄，周边生活配套十分匮乏乏; ;u 早期大量引入工业企业并没有前瞻的功能分区，工业和居住相对混杂，早期大量引入工业企业并没有前瞻的功能分区，工业和居住相对混杂，这将降低区域的居住品质这将降低区域的居住品质; ;u 毗邻项目以东为变电站规划用地毗邻项目以东为变电站规划用地, ,尽管不会造成强烈的污染尽管不会造成强烈的污染( (空气空气、噪、噪音、水音、水、电磁辐射等电磁辐射等),),但对周围居民的居住品质有一定程度的降低但对周围居民的居住品质有一定程度的降低. .项目项目SWOT分析分析机会机会u盐城盐城“浦东浦东”拥有整个盐

32、城经济和产业发展的元素，并也聚集了众多大型工业拥有整个盐城经济和产业发展的元素，并也聚集了众多大型工业企业及高校，经济文化、产业的凝聚力加速了房地产业的发展，亭湖开发区、悦企业及高校，经济文化、产业的凝聚力加速了房地产业的发展，亭湖开发区、悦达二厂、盐城工学院、盐城师范学院、以及盐城技师学院的扩建等给达二厂、盐城工学院、盐城师范学院、以及盐城技师学院的扩建等给“浦东浦东”带带来了巨大的消费群体，多元化的消费群体共同支撑了来了巨大的消费群体，多元化的消费群体共同支撑了“浦东浦东”多元化的楼市产多元化的楼市产品品 ,同时高校的同时高校的相继进驻又将赋予项目大学城的属性相继进驻又将赋予项目大学城的属

33、性; ;u城东作为现行的经济开发新区，与政务区紧邻，有得天独厚的地理优势，即将城东作为现行的经济开发新区，与政务区紧邻，有得天独厚的地理优势，即将升级为新的城市中心升级为新的城市中心; ;u沿海高速全线贯通后，这里是盐城通往沿海高速的主要通道沿海高速全线贯通后，这里是盐城通往沿海高速的主要通道, ,为对接上海经济为对接上海经济圈，成为长三角区域发展的重镇，提供了通道与条件圈，成为长三角区域发展的重镇，提供了通道与条件 ; ;u供不应求是这个板块楼市近年真实写照，直接结果是房价上升速度较供不应求是这个板块楼市近年真实写照，直接结果是房价上升速度较快快项目项目SWOT分析分析威胁威胁u 目前城市发

34、展的重点是南部，东部是一个被忽视的区域目前城市发展的重点是南部，东部是一个被忽视的区域; ;u 区域被部分市民理解为工业开发区，心理上存在一定障碍区域被部分市民理解为工业开发区，心理上存在一定障碍; ;u区域规划为新行政中心的政策性风险区域规划为新行政中心的政策性风险; ;u板块内同质楼盘的竞争板块内同质楼盘的竞争; ;u区域房地产一直以来是整个盐城的价格盆地区域房地产一直以来是整个盐城的价格盆地, ,这为本项目规划高端楼盘这为本项目规划高端楼盘定价产生一定的困扰定价产生一定的困扰. .定位篇定位篇目标客群本项目的目标客群主要是与本区域发生关联的群体，特别是项目一期的客群，核心是本区域内从事工

35、作活动的群体！ 大学老师大学老师 工矿企业的中高层管理者工矿企业的中高层管理者 行政办公人员行政办公人员随着项目在市场的推广深入，项目后期辐射的群体将是整个盐城市区，除了上述三大群体不变外，其他区域的高端客群也将是本项目的目标客群！本项目将从区域性延伸到整个城市性项目客群的扩展客群的扩展三大客群无法支撑三大客群无法支撑整个项目的需求整个项目的需求目标客群的特征目标客群的特征 年龄在30-50岁，三口之家为主 大学老师、企业高级管理人员、机关干部三大核心，其次部分主城区高端客群和部分投资客 家庭年收入在6万元以上，有稳定的经济来源 文化层次较高，追求生活品味 事业处于上升期，发展空间广阔 在住房

36、需求上，比较青睐舒适性住房，居住行为主要是两大方面，一是住宅的更新换代，而是工作便利性 投资行为，在人民币升值的大背景下，在房地产蓬勃发展期 ，高端群体的投资欲望非常强烈，而不动产投资又是这些群体的首选投资渠道从总体上看，本项目的目标客群锁定了大区域内的高端群体。针对这些群体的住房需求特征，来给本项目做档次定位和产品定位，在后面章节中，所有定位都是围绕目标客群的需求来展开！目标客群的住居需求目标客群的住居需求区区 域域 市市 场场 状状 态态项目自身规划要求项目自身规划要求本项目走高档住宅路线本项目走高档住宅路线本项目的运作思路本项目的运作思路 高档品质社区档次定位 引领区域的住宅标杆市场位置

37、 具有国际都市住宅典范的精致社区主要以产品来体现产品篇产品篇1、主要规划要点、主要规划要点用地面积：133340平方米，200.01亩容积率：1.6建筑密度：25日照间距系数：1.45绿地面积：35建筑限高：符合机场限高要求出入口位置：临南机场路安排两个出入口公共设施：按照不少于总建筑面积1配备物管、社区活动用房；按规范配建幼托、农贸产品服务中心（面积不少于700平米）；小区配套公共设施在小区内部合理位置安排，临街不得安排商住用房；一、总体规划建议2、地块规划条件分析、地块规划条件分析地块呈较为规则四边形；地块呈较为规则四边形；地块朝向偏东角度较大（地块朝向偏东角度较大（35度左右），度左右）

38、，日照间距系数可以相应折减日照间距系数可以相应折减0.9；目前地块仅东向临城市规划道路（南机目前地块仅东向临城市规划道路（南机场路）；场路）；北向紧邻小新河，河对岸为工厂厂区；北向紧邻小新河，河对岸为工厂厂区；地块处于机场限高区域；地块处于机场限高区域；日照间距系数日照间距系数1.45，相对较大；，相对较大；（1）住宅产品类型建议）住宅产品类型建议两条引导主线两条引导主线规划条件限制：规划条件限制：容积率1.6，日照间距系数1.45，符合机场限高要求市场定位：市场定位：高档品质社区引领区域的住宅标杆具有国际都市住宅典范的精致社区3、总体规划方案建议、总体规划方案建议容积率容积率 1.3容积率容

39、积率1.8容积率容积率1.6花园洋房结论：结论： 针对本项目针对本项目1.6的容积率和的容积率和1.45的日照间距系数的条件，使得高层小高的日照间距系数的条件，使得高层小高层这种低覆盖率、高容积率产品成为本项目的必要产品之一，由于考层这种低覆盖率、高容积率产品成为本项目的必要产品之一，由于考虑到符合机场限高要求，现暂时以小高层产品作为主力产品；虑到符合机场限高要求，现暂时以小高层产品作为主力产品； 类别墅产品（如花园洋房）可以有效提升整个项目的品质，满足中高类别墅产品（如花园洋房）可以有效提升整个项目的品质，满足中高端消费群体需求，同时可以树立价格上的标杆；端消费群体需求，同时可以树立价格上的

40、标杆； 基于以上考虑，建议以小高层产品和花园洋房作为本项目住宅产品的基于以上考虑，建议以小高层产品和花园洋房作为本项目住宅产品的主要类型；主要类型；用地面积：用地面积：133340平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：2212950平方米平方米 其中其中 住宅面积：住宅面积： 204850平方米平方米 商业内街铺：商业内街铺： 3600平方米平方米 公建配套：公建配套： 4500平方米平方米容积率：容积率：1.60覆盖率：覆盖率：20绿地率：绿地率：35（2）总体规划示意）总体规划示意（3 3）构图方式）构图方式：“环形道路系统环形道路系统景观主轴线景观主轴线”将小区自然分成四个大的独立居住团；

41、大的环形道路将车行与人行巧妙的分开，保证了小区内部私密性和较高的居住品质，较好的做到人车分流； （4）公建配套：）公建配套：分布于本地块唯一紧邻的市政道路，更好的为 小区内居民和周边区域人群服务；（5）商铺）商铺/商业商业：由于规划要点明确规定临街不得安排商住用房，因此我们考虑将商铺以风情商业街的形式分布于本项目东西向主景观轴线上，在为小区业主及周边区域人群服务同时，作为提升项目形象的景观街区；（6）停车方式：）停车方式：小高层由于建筑底层占地面积小，容积率高，户数较多，因此建议采用集中式停车方式，可结合人防做阳光地下车库，在满足大量停车位的情况下，营造良好的组团绿化，提升居住品质；花园洋房建

42、议可采用建筑底层车库或者半地下停车库和宅间停车位相结合的方式，满足高端业主专属车库和就近停车的需求，体现花园洋房类别墅产品的特质之一，而宅间停车位则方便业主就近停车和安排访客车位；（7）需进一步探讨的问题：）需进一步探讨的问题：机场限高问题：机场限高问题：针对规划要点中的满足机场限高要求，我们专门与盐城规划局和及下属开发区规划部门联系，得到的答复是需要在设计前期得到民航和机场相关部门的意见；如得到答复能够做部分高层，则本项目的覆盖率可进一步降低，绿地面积进一步增加，花园洋房的比例也可有所增加，并在此基础上可增加少量叠加别墅产品，进一步提升产品定位和档次；公建配套中的幼托部分：公建配套中的幼托部

43、分：按照现有的规划要点中提到有幼托配套，但没有具体规定幼托用地面积指标，是否需要建幼儿园（托儿所）需进一步与规划局和相关教育部门确认；1、产品主力户型建议、产品主力户型建议二、建筑产品建议通过对市场分析和调研，针对本项目目标客群，建议本项目住宅产品主力户型如下：小高层：小高层： 二房二厅一卫：二房二厅一卫：85859090平米（经济型两房）平米（经济型两房） 三房二厅一卫：三房二厅一卫：108108115115平米（经济型三房）平米（经济型三房） 三房二厅二卫：三房二厅二卫：125125130130平米（舒适型三房）平米（舒适型三房）花园洋房：花园洋房： 底层户型底层户型150150左右；左右

44、； 二层户型二层户型140140左右；左右； 三层户型三层户型130130左右；左右； 四、五复式四、五复式160160170170左右左右2、产品配比建议、产品配比建议在分析本项目定位的前提下，针对目标客群需求，通过对项目规划的初步排布分析，建议本项目产品户型配比如下（按建筑面积计算） ：小高层：花园洋房小高层：花园洋房80：20小高层产品细分配比：小高层产品细分配比：二房二厅一卫：三房二厅一卫：三房二厅二卫：跃层（二房二厅一卫：三房二厅一卫：三房二厅二卫：跃层（144平米）平米）20：27：40：13一梯三户一梯四户一梯两户花园洋房3、产品类型分布建议、产品类型分布建议考虑到充分利用土地价

45、值，挖掘产品附加值，建议将经济型两房和三房分布在地块外围区域，以一梯三户和一梯四户的建筑形式为主，减少分摊面积，提高得房率，增加产品的经济性；遵循北高南低的规划设计原则，建议将花园洋房分布在地块的南部中心区域，保证花园洋房的品质环境；中心区域建议排布板式小高层，充分利用景观优势和良好的私密性，提升舒适型三房的产品升值空间；4、户型设计建议、户型设计建议（1）花园洋房）花园洋房花园洋房拥有私家庭院、露台、空中花园，使得洋房居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，房型设计上最大限度达到舒适性、实用性、观赏性，使住户享受到类似于别墅的居家感觉；1）花园洋房的优势）花园洋房的优势低容积率：相对普

46、通多层、小高层、高层公寓，容积率低，居住人口密度小，小区环境好；户型设计：既保证通透的视野，又要做到使用面积的紧凑。同时利用花园洋房特殊的露、退、错、跃等方式，使室内空间与阳台、花园连成一体；高品质：一些仅在别墅项目中使用的外立面材质，也逐渐在花园洋房中得到体现；高附加值：一般而言，花园洋房会赠送一定的面积（如绿地、阁楼、车库等），得房率也较高，开发商和物业公司的品牌也要考虑；邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。结论：花园洋房不仅价格适中，并且低密优质、适合居住，恰如其分地迎合了结论：花园洋房不仅价格适中，并且低密优质、适合居住，恰如其分地迎合了社会中产阶层人士的高质量生活需求。社会中产

47、阶层人士的高质量生活需求。2）市场花园洋房的设计参数）市场花园洋房的设计参数建筑形式建筑形式：多为一梯两户，采用退台式建筑形式，一层有下沉式庭院，有独立的房间挑出建筑主体，作为二层退台的位置，二层三层有部分退台，部分阳台隔层设置，形成不计面积的露台，顶层跃层带大露台面积：面积： 底层多在145150，二层多在135140,三层多在125130，四五层跃层，面积为160180左右层数：层数： 总层数四五层，除顶层外多以平层形式，顶层为跃层3）花园洋房特征示意）花园洋房特征示意： 丰厚的建筑形体优雅的入户方式独特的露台空间多景式的情景房宜人的私家庭院4）可参考户型示意户型代表着一种生活方式，户型的

48、发展也代表着人们居家观念的不断改变 一层：148 二层：二层： 138 三层：三层：127 四、五层跃层：四、五层跃层：175（2）小高层户型设计）小高层户型设计针对性：针对性：针对不同的小高层产品，突出每种产品的优势和特色，增强产品的针对性 和合理性：如舒适型住宅充分体现其附加值和居住品质，经济型户型充分发挥其经济性高的特色，合理规划内部布局，有效控制建筑面积及相应总价；实用性实用性：室内空间尺度的确定完全依据居住者的生活以及活动所需家具的摆放来确定；人性化人性化：在与居住者有直接接触的建筑构件处理上及材料的选择上尽可能考虑人的感受，在有限的室内平面范围内提高空间使用率，使住宅有出色的性价比

49、；亲和性：亲和性：充分利用屋顶平台、阳台、楼台和的空间特点，尽可能使居住者可以和外部自然有亲密的接触；1）设计原则）设计原则2）产品附加值建议）产品附加值建议亲近自然，享受自然，打造多重景观建筑空间亲近自然，享受自然，打造多重景观建筑空间底层私家花园、入户花园、景观阳台、生活阳台、顶楼阳光花园、景观外飘窗、阳 光房构成了建筑与自然交流的多重空间，将自然一步一步引入到居室内部，让业主能够最大程度的享受自然。私家庭院入户花园内庭院设计景观外飘窗顶层阳光露台3）特色户型示意）特色户型示意（5）建筑风格提示）建筑风格提示风风 格格建筑的表情建筑的表情1）区域市场分析）区域市场分析针对建筑风格和立面效果

50、，我们考察了盐城市区以及项目周边楼盘，盐城房地产市场的在不断成熟，开发商的开发水平和开发理念也在不断提升。但是建筑风格普遍不鲜明，建筑立面质感也较一般迎宾花苑东方绿苑2）建议本项目建筑风格定位品质精细品质精细 尊贵典雅尊贵典雅 传承经典的新古典主义风格传承经典的新古典主义风格细节处显欧式生活的精细、质感、轻盈和典雅之美细节处显欧式生活的精细、质感、轻盈和典雅之美营销篇营销篇本项目的市场最佳切入时机本项目的市场最佳切入时机 根据对本地块周边区域的分析，本项目最佳的入市时机应满足三个大的条件： 行政规划的最终确定，区政府搬迁的实质利好，最起码， 能看到政府工程的施工已经启动； 盐城工大和盐城师院大

51、学的交付使用，学生最少已经一期 开学，区域的人气得以提升； 周边工矿企业的开工，企业的运转较为正常目前，大 部分企业开工不足，人气不旺；本项目的入市选择本项目的入市选择目前三大条件中，行政区域是一个未知数，未来存在一定的可变因素，最主要的是时间无法确认因此，本项目无法靠等待这一有利因素的变现来选择入市！ 学校和工厂都是已经存在的实体，因此，本项目当前的入市时机选择上，以这两大标杆做切入点关于本项目的具体入市时机，将在后面项目开发周期上介绍！ 政府规划时可变因素政府规划时可变因素大学、工厂基本条件具备大学、工厂基本条件具备项目前期运作的周期也基项目前期运作的周期也基本需要本需要1年左右年左右本项

52、目的入市时机本项目的入市时机2008、10月月本项目的开发运作本项目的开发运作 入市时间：2008年10月开盘，在2008年8月开始在市场推广整个项目的开发周期：4年目前项目就应当进入前期的规划设计阶段，一年后进入施工阶段！一期二期三期四期根据本项目的初步规划方案根据本项目的初步规划方案 整个项目分为四期开发：整个项目分为四期开发：销售时机及销售阶段的安排 ：1、入市时机、入市时机2008年年8把本项目隆重推向市场把本项目隆重推向市场 2、销售周期、销售周期第一期第一期 内部认购期（2008、8月2008、10） 一期：一梯两户 29160 一梯三户11385 花园洋房6960总计：47505

53、n 公开发售期（2008年10月2009年3月）目的：抓住销售旺季，全力突击，争取实现销售达7成以上，保证资金尽快回笼。形象配合： 花园洋房的市场示范作用售楼处投入使用； 示范景观区对外开放； 样板房具备展示条件。关键把握要点：蓄水期较长，此过程一定要吧项目的高端路线树立起来，关键把握要点：蓄水期较长，此过程一定要吧项目的高端路线树立起来，同时充分利用好花园方方产品的标杆作用！同时充分利用好花园方方产品的标杆作用！n 强销期与扫尾期（2009年3月2009年8月） 随着项目的工程形象逐步展示和推广的成熟，此阶段开始进入强销期，为了保持价格的稳步上扬，在具体执行价格调控的时候，一定要一定要注意阶段推量的大小、客户的积累数量、房型、景观位置的关系，否注意阶段推量的大小、客户的积累数量、房型、景观位置的关系，否则旦价格上涨过快易造成则旦价格上涨过快易造成“骑虎难下骑虎难下”的局面。的局面。第二期第二期二期：一梯两