第5章_投资决策阶段的成本计划与控制

1、第第5章章 投资决策阶段的成本投资决策阶段的成本计划与控制计划与控制 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制2基本要求与基本知识点基本要求与基本知识点 了解建设工程项目投资决策的重要意了解建设工程项目投资决策的重要意义义 掌握建设工程项目投资决策的与成本掌握建设工程项目投资决策的与成本计划与控制的关系及其主要内容，建计划与控制的关系及其主要内容，建设工程项目投资估算的内容，制定建设工程项目投资估算的内容，制定建设工程项目投资估算的方法。设工程项目投资估算的方法。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制3本章重点、难点本章重点、难点 制定建设工程项目投资估算的方法制定建设工程项目投资估算的方法 第5章

2、 投资决策阶段的成本计划与控制4教学内容教学内容 5.1 概述概述 5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素投资决策阶段影响工程成本的重要因素 5.3 建设工程项目投资估算和经济评价建设工程项目投资估算和经济评价 5.4 建设项目可行性研究及财务评价建设项目可行性研究及财务评价第5章 投资决策阶段的成本计划与控制5 5.1 概述 5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素投资决策阶段影响工程成本的重要因素 5.3 建设工程项目投资估算和经济评价建设工程项目投资估算和经济评价 5.4 建设项目可行性研究及财务评价建设项目可行性研究及财务评价第5章 投资决策阶段的成本计划与控制65.1 概述概述

3、内容要点 建设工程项目投资决策的涵义建设工程项目投资决策的涵义 建设项目投资决策与成本计划与控制的关建设项目投资决策与成本计划与控制的关系系 投资决策阶段成本计划与控制的任务投资决策阶段成本计划与控制的任务第5章 投资决策阶段的成本计划与控制75.1.1 建设工程项目投资决策的涵义建设工程项目投资决策的涵义 投资决策的涵义 建设工程项目投资决策是选择和决定建设建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。工程项目投资行动方案的过程。 内容：论证方案的必要性、可行性；方案内容：论证方案的必要性、可行性；方案比选。比选。 正确地项目投资行动来源于正确地项目投正确地项目投资行动来源

4、于正确地项目投资决策。资决策。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制85.1.2 建设项目投资决策与成本计划与控建设项目投资决策与成本计划与控制的关系制的关系1、是合理计划和控制工程成本的前提2、是建设工程项目成本计划与控制的关键阶段3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据 4、投资决策阶段的成本计划确定了建设项目的成本控制目标 5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程成本控制效果第5章 投资决策阶段的成本计划与控制9图图5.1 费用（或可能性）与时间图费用（或可能性）与时间图第5章 投资决策阶段的成本计划与控制105.1.3 投资决策阶段成本计划与控制的任务投资决策阶段成

5、本计划与控制的任务任务 既包括根据供选择的方案，进行成本计划，既包括根据供选择的方案，进行成本计划，确定投资估算额的过程；确定投资估算额的过程； 又包括以积极的成本计划思想，在综合考又包括以积极的成本计划思想，在综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上，对项目进行目标、盈利目标等基础之上，对项目进行多方案比选的过程。多方案比选的过程。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制11 5.1 概述概述 5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素 5.3 建设工程项目投资估算和经济评价建设工程项目投资估算和经济评价 5.4 建设项目可行性研究

6、及财务评价建设项目可行性研究及财务评价第5章 投资决策阶段的成本计划与控制125.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素投资决策阶段影响工程成本的重要因素因素： 建设区位的选择建设区位的选择 标准的选择标准的选择 方案的选择方案的选择 设备的选择设备的选择 融资模式的选择融资模式的选择 时机的选择时机的选择第5章 投资决策阶段的成本计划与控制135.2.1 项目建设区位的选择项目建设区位的选择项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。分建设地区选择和建设场地选择两个层次。 建设地区选择是指在几个不同城市、地区建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选之间对拟建项

7、目适宜的建设区域做出的选择；择； 建设场地选择是指对项目具体坐落位置的建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。选择。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制14建设地区的选择 建设地区选择是投资者确定投资方向后，建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先面临的一个重要决策。首先面临的一个重要决策。 建设地区选择对拟建项目的影响是全方位建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：建设成本，经营成本，营销推广，建的：建设成本，经营成本，营销推广，建设工期，建设质量，与项目或投资者的投设工期，建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相关资战略密切相关第5章 投资决策阶段的成本计划与控制15项目建设地区的选择

8、的复杂性 项目建设地区的选择不是一个简单决策问项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、市场题，需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求等，业主投资的意图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。地区。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制16第5章 投资决策阶段的成本计划与控制17分析1： 某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产

9、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。为主的相关业务的开拓发展。 作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第4个分个分公司所在地。公司所在地。 第第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制18 为了做出正确的

10、选择，集团派出了以高层为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组，分赴各个城管理人员为代表的考察小组，分赴各个城市进行决策前考察。市进行决策前考察。 思思 考：考察小组在各个城市主要应考察哪考：考察小组在各个城市主要应考察哪些内容？些内容？ 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制19主要考察内容 当地的房地产市场当地的房地产市场 保险、金融、证券市场保险、金融、证券市场 主要经济产业、投资环境主要经济产业、投资环境 主要的工业区、经济开发区、典型企业主要的工业区、经济开发区、典型企业 当地人才市场、教育培训市场、汽车市场当地人才市场、教育培训市场、汽车市场考察目的 了解该地区当

11、前社会经济发展整体水平，人民生了解该地区当前社会经济发展整体水平，人民生活水平、经济购买能力，未来发展潜力等活水平、经济购买能力，未来发展潜力等第5章 投资决策阶段的成本计划与控制20分析2：不同地区工业用地的差异： 各地区的土地政策是工业项目建设地区选各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。择的最主要考虑因素之一。 对投资者具有吸引力的地区均具有非常优对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。惠的工业用地政策。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制21例如：苏州 经济非常发达的苏州，工业用地长期保持经济非常发达的苏州，工业用地长期保持在在5万元万元/亩，但用途

12、非常明确，只能用于亩，但用途非常明确，只能用于工业，且不允许倒卖和炒做。工业，且不允许倒卖和炒做。 例如：天津 天津经济技术开发区工业用地价格根据企天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。密度来决定。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制22例如：珠三角地区 经济发达的珠三角地区，工业用土地政策经济发达的珠三角地区，工业用土地政策通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作价是国家级项目价是国家级项目30元元/M2、省级项目、省级项目40元元/M2、高新技术项目、高新技术项目50元元/M

13、2、一般项目、一般项目60元元/M2。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制23建设场地（厂址）的选择 建设场地的选择需要与项目拟建的功能相建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。适应。 很多时候，与场地格格不入的建筑或建筑很多时候，与场地格格不入的建筑或建筑群，无论这些建筑单体多么出色，或者规群，无论这些建筑单体多么出色，或者规划做得多么理想，整体结果却是难尽人意划做得多么理想，整体结果却是难尽人意的。的。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制24 例如：例如： 没有足够停车空间的购物中心没有足够停车空间的购物中心 坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房 建于煤矿

14、矿坑上方不远处的公寓建筑建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑 正对于交通干线的小学正对于交通干线的小学 没有水源的村镇等等没有水源的村镇等等 这些项目显而易见都注定要失败，其失败这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源在于项目选址与既定用途不合。的根源在于项目选址与既定用途不合。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制25建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。 主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。 例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施工的置费用会占项目总投资较大的

15、比重，而且施工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大大增加。大增加。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制26土地投资比重差异第5章 投资决策阶段的成本计划与控制27项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示： 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制28第5章 投资决策阶段的成本计划与控制29相关分析：开发商对地段的认识与判断 地块的选择，对于建设项目尤其是房地产地块的选择，对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。开发项目的成败具有重要

16、的影响。 房地产具有增值性，其在很大程度上是土房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。地在增值。 因此，什么是因此，什么是“黄金地段黄金地段”？选择具有增？选择具有增值潜力的地段是房地产投资获利的首要条值潜力的地段是房地产投资获利的首要条件。件。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制30开发商地价的测算 参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。 作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地价格的测算，以确定土地拍卖中地块的最价格的测算，以确定土地拍卖中地块的最高限价。保证开发项目成功具有重要的作高限价。保证开发项目成功具有重要的作

17、用。用。 一般应采用剩余法确定土地的最高限价。一般应采用剩余法确定土地的最高限价。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制31剩余法 所谓剩余法，是指通过估计将它开发形成所谓剩余法，是指通过估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及正常的合理利润，所得的剩余作为用以及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。土地价格的方法。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制32即： 地价地价=房地产销售价格房地产销售价格-（建筑费（建筑费+专业费用专业费用+利息利息+租售费用租售费用

18、+税费）税费）-利润利润第5章 投资决策阶段的成本计划与控制33剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测： 一是，土地的开发利用方式是否正确，是一是，土地的开发利用方式是否正确，是否符合市场需求；否符合市场需求； 二是，对未来房地产价格预测是否正确。二是，对未来房地产价格预测是否正确。 因此，剩余法结果对市场变化的敏感性极大第5章 投资决策阶段的成本计划与控制345.2.2 项目建设方案的选择项目建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义 。 项目建设方案的选择需要有两种评判准则： 一是，能够直接带来项目建设成本的降低；一是，能够直接带来项目建设成本的

19、降低； 二是，尽管没有直接带来建设成本的降低二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项目的（甚至还有提高），却可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。性能，使项目获得最大的成功。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制35各阶段方案比选重点不同 越是项目建设的前期阶段，方案选择的重越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性就越强。要性就越强。 投资决策阶段项目建设方案的比选，主要投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准、建设规模、涉及：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工

20、艺流程、协作条件等。占地面积、工艺流程、协作条件等。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制361）项目定位的选择 定位定位确定某一事物在一定环境中的位确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位、人物在组织中置，如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。的定位、物品在某一地理位置的定位等。 项目定位对项目成败通常具有决定性的影项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目，其定位具有不同的响。不同类型的项目，其定位具有不同的内容。内容。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制37房地产项目定位 是指房地产开发经营者经过研究市场前提、是指房地产开发经营者经过

21、研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。地位的过程。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制38房地产项目定位包括： 在市场研究基础上的在市场研究基础上的市场定位（价格）市场定位（价格）； 在消费者使用方式和使用心理进行分析研在消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的究基础上的产品定位（户型设计）产品定位（户型设计）； 是

22、将产品核心按消费者的理解和偏好方式是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的传达出去的形象定位（如海景房、商业区形象定位（如海景房、商业区房）房）。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制392）建设项目标准的选择 建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等内容。装饰标准、设施配套、占地规模等内容。 建设项目的建造标准对其造价有着巨大的建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。影响。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制40 应根据项目实际情况，运用价值工程原理，应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，减少不必要

23、功能，在保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低过高的建设标准。降低过高的建设标准。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制41 如：对于住宅项目而言，我国有多种不同如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。经济适用房。 不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异，其单方造价也具有方面均存在较大差异，其单方造价也具有显著的差异。显著的差异。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制42选择合适的项

24、目建设标准，要防止两种误区 其一，为了降低成本，过多的降低项目建其一，为了降低成本，过多的降低项目建设标准；设标准； 其二，为了提高项目档次，盲目的提高项其二，为了提高项目档次，盲目的提高项目建设标准。目建设标准。 这两种误区均会导致项目的失败。这两种误区均会导致项目的失败。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制43正确的建设标准的确定方法 正确的项目建设标准的确定应该是在充分正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测，合理考虑当地经济、的市场调查与预测，合理考虑当地经济、社会发展状况，市场供求状况，消费水平社会发展状况，市场供求状况，消费水平等的基础之上，对项目作出准确的定位，等的基

25、础之上，对项目作出准确的定位，确定项目的建设标准。确定项目的建设标准。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制44实践分析： 在一些大型公建项目上，通常在设施布置与装饰在一些大型公建项目上，通常在设施布置与装饰上采取内外有别的做法，使设施的标准与功能相上采取内外有别的做法，使设施的标准与功能相适应。适应。 如：车站是为旅客服务的，环境幽雅的车站给旅如：车站是为旅客服务的，环境幽雅的车站给旅客的候车带来轻松愉快的心情；而旅客不到的地客的候车带来轻松愉快的心情；而旅客不到的地区则采用完全不同的设计标准，在满足功能要求区则采用完全不同的设计标准，在满足功能要求的前提下力求经济合理；对车站工作人员的工作的

26、前提下力求经济合理；对车站工作人员的工作空间，采用简洁明朗的设计不仅可以方便工作，空间，采用简洁明朗的设计不仅可以方便工作，而且方便设备的检修。而且方便设备的检修。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制453）项目规划设计方案策划 项目投资决策阶段的方案策划包括：场地项目投资决策阶段的方案策划包括：场地规划研究、项目功能与布局策划、项目建规划研究、项目功能与布局策划、项目建筑风格策划、项目景观策划、项目交通组筑风格策划、项目景观策划、项目交通组织策划、项目设施配套策划等。织策划、项目设施配套策划等。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制46如：重庆“东方家园”住宅小区开发项目 项目概况 项目建

27、设地点位于重庆市江北区唐家桥，项目建设地点位于重庆市江北区唐家桥，东靠嘉陵江大桥和复线桥，南连江北嘉滨东靠嘉陵江大桥和复线桥，南连江北嘉滨路，西邻规划的万唐路，北接华唐路，项路，西邻规划的万唐路，北接华唐路，项目总占地面积目总占地面积297.6亩，总建筑面积亩，总建筑面积40万平万平方米方米 。其中一期工程占地。其中一期工程占地121734平方米，平方米，建筑面积建筑面积25万平方米。万平方米。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制47项目规划布局特点： 东方家园小区用地范围为不规则形状。小区在项东方家园小区用地范围为不规则形状。小区在项目规划布局上采用了沿小区周边布置小区建筑物，目规划布局上采

28、用了沿小区周边布置小区建筑物，而在小区中部进行中庭、景观、绿化以及一些低而在小区中部进行中庭、景观、绿化以及一些低层配套用房的建设。层配套用房的建设。 这种布置方案一方面可以满足小区环境、景观设这种布置方案一方面可以满足小区环境、景观设计的需要，同时又结合了小区范围的地质情况，计的需要，同时又结合了小区范围的地质情况，大量降低了建筑成本。大量降低了建筑成本。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制48图图5.5 住宅小区效果图住宅小区效果图第5章 投资决策阶段的成本计划与控制49地质条件特点 这是由于该用地原为重钢三厂土地，且在这是由于该用地原为重钢三厂土地，且在用地范围的中部，为重钢三厂的灰渣

29、堆积用地范围的中部，为重钢三厂的灰渣堆积场，常年以来，大量的灰渣沉积于此，导场，常年以来，大量的灰渣沉积于此，导致用地范围中部地基承载能力低，若要将致用地范围中部地基承载能力低，若要将高层建筑物布置于此，必将加大地基处理高层建筑物布置于此，必将加大地基处理及基础工程费用，提高工程建设成本。及基础工程费用，提高工程建设成本。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制504）工艺流程对项目造价也有密切关系 工业项目在方案设计阶段需要明确其生产工业项目在方案设计阶段需要明确其生产的工艺流程，同一种产品可由不同种生产的工艺流程，同一种产品可由不同种生产工艺生产出来，一定有一种是较经济合理工艺生产出来，一定

30、有一种是较经济合理的，我们需要作出正确的选择。的，我们需要作出正确的选择。 一些项目好的方案或工艺创新同样会带来一些项目好的方案或工艺创新同样会带来大的节约。大的节约。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制51如：河底隧道的施工方法 英国某城市欲解决城市中一条河流两岸的交通问英国某城市欲解决城市中一条河流两岸的交通问题，该河流上已有一座与周边环境、景观非常协题，该河流上已有一座与周边环境、景观非常协调的古桥，若在河上再建一座桥，必然会破坏已调的古桥，若在河上再建一座桥，必然会破坏已有的协调。因此当地政府相关部门要求，只能通有的协调。因此当地政府相关部门要求，只能通过河底隧道的方式解决两岸的交通问

31、题。过河底隧道的方式解决两岸的交通问题。 常规的河底隧道的修筑方式是通过在河底一定深常规的河底隧道的修筑方式是通过在河底一定深度下进行隧道的开挖。这种方法一般危险性高，度下进行隧道的开挖。这种方法一般危险性高，成本高，工期较长。成本高，工期较长。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制52由于该河流宽度较小，河水较浅，水流速度较缓，故经过分析，决定采用如下方案： 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制53 基坑开挖；基坑开挖； 在河的两岸进行管道预制；在河的两岸进行管道预制； 将河堤掘开；将河堤掘开； 将各节管道拖入河中基坑，并相连；将各节管道拖入河中基坑，并相连； 修复河堤，排空管道内河水，密封

32、。修复河堤，排空管道内河水，密封。 该方案具有成本低，施工容易，进度快等优点。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制54图图5.6 河底隧道施工方案河底隧道施工方案第5章 投资决策阶段的成本计划与控制55该方法历史与应用 采用类似方法建设水下隧道在世界上已有采用类似方法建设水下隧道在世界上已有较长的历史，已建成隧道较长的历史，已建成隧道100多条。当前我多条。当前我国也有较多的项目利用了类似这种工艺进国也有较多的项目利用了类似这种工艺进行隧道施工。行隧道施工。 当前隧道工程施工中的沉管法施工就是类当前隧道工程施工中的沉管法施工就是类似工艺，区别与传统的盾构法施工工艺。似工艺，区别与传统的盾构法

33、施工工艺。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制56举例：上海外环隧道工程 上海外环隧道是上海外环线北段的过江咽上海外环隧道是上海外环线北段的过江咽喉，也是上海市首次采用沉管法施工的越喉，也是上海市首次采用沉管法施工的越江隧道。该工程江隧道。该工程1999年年12月月28日开工日开工,现已现已建成通车。建成通车。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制57 按隧道的车道数、管段的宽度及重量指标按隧道的车道数、管段的宽度及重量指标进行比较，上海外环越江隧道规模居亚洲进行比较，上海外环越江隧道规模居亚洲第一第一,世界第二。世界第二。 与盾构掘进施工不同，外环隧道在上海首与盾构掘进施工不同，外环隧道在

34、上海首次采用了沉管法施工，即采用岸上预先造次采用了沉管法施工，即采用岸上预先造好隧道管节，然后运至江中沉放的施工。好隧道管节，然后运至江中沉放的施工。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制58 江中段由江中段由7节大型管段连接而成，管段每节节大型管段连接而成，管段每节宽宽43米、长分别为米、长分别为100至至108米、重达米、重达4.5万吨。万吨。 保证坞内预制好的大型管段拖航浮运到位，保证坞内预制好的大型管段拖航浮运到位，进而下沉准确对接，牢牢安置在最深达进而下沉准确对接，牢牢安置在最深达34米的江底，并确保滴水不漏的江中段安装米的江底，并确保滴水不漏的江中段安装施工，就成为整个隧道建设过程中

35、难度最施工，就成为整个隧道建设过程中难度最大的关键部分。大的关键部分。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制59第5章 投资决策阶段的成本计划与控制60图图5.7 上海外环越江隧道上海外环越江隧道第5章 投资决策阶段的成本计划与控制61第5章 投资决策阶段的成本计划与控制625.2.3 项目主要设备的选择项目主要设备的选择设备选择的重要性 建设项目中设备的投资往往占有较大的比建设项目中设备的投资往往占有较大的比例，尤其是工业项目、智能大厦、酒店项例，尤其是工业项目、智能大厦、酒店项目等更是明显。目等更是明显。 而且，由于项目设备的选择，往往会决定而且，由于项目设备的选择，往往会决定项目建设方案

36、、结构形式等的选择，从而项目建设方案、结构形式等的选择，从而也会影响项目的建设成本。也会影响项目的建设成本。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制63均衡项目设备的性能与经济性 在满足项目使用功能要求的前提下，进行在满足项目使用功能要求的前提下，进行设备的寿命周期成本分析，选择项目寿命设备的寿命周期成本分析，选择项目寿命周期成本最小的设备。周期成本最小的设备。 结合项目的设备选型及其对项目建设方案结合项目的设备选型及其对项目建设方案选择的影响，选择最经济的项目建设方案，选择的影响，选择最经济的项目建设方案，这一点对工业项目尤为重要。这一点对工业项目尤为重要。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制

37、645.2.4 项目资金筹集方式的选择项目资金筹集方式的选择资金筹集的方式 资金筹集是项目建设的重要前期工作之一，资金资金筹集是项目建设的重要前期工作之一，资金筹集的方式多种多样，不同资金筹集方式具有不筹集的方式多种多样，不同资金筹集方式具有不同的要求、风险、特征以及成本。同的要求、风险、特征以及成本。项目资金成本 项目资金成本是项目或企业在筹集资金时所支付项目资金成本是项目或企业在筹集资金时所支付的一定代价，这些代价主要包括筹资费用和资金的一定代价，这些代价主要包括筹资费用和资金使用费使用费. 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制65筹资费 是指在筹集资金过程中发生的各种费用，是指在筹集资金

38、过程中发生的各种费用，如委托金融机构代理发行股票、债券而支如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费等，向银行借款支付付的注册费和代理费等，向银行借款支付的手续费等。的手续费等。 使用费 是指因使用资金而向资金提供者支付的报是指因使用资金而向资金提供者支付的报酬，如股息、利息、租金等。酬，如股息、利息、租金等。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制66资金成本的作用 资金成本是选择项目资金来源，拟订筹资资金成本是选择项目资金来源，拟订筹资方案的主要依据；筹集决策的核心就是通方案的主要依据；筹集决策的核心就是通过选择利用各种筹资方式，在满足项目资过选择利用各种筹资方式，在满足项目资金

39、需要的前提下，力求资金成本达到最低金需要的前提下，力求资金成本达到最低水平。水平。 资金成本是评价投资项目可行性的主要经资金成本是评价投资项目可行性的主要经济标准，它直接影响到项目的经济性评价济标准，它直接影响到项目的经济性评价结论。结论。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制67资金成本通常用相对数，即资金成本率来表示：式中：K为资金成本率，P为筹集资金总额，F为筹资费，D为使用费，f为筹资费费率。项目从不同来源取得的资金，其成本各不相同。(1)DDKPFPf第5章 投资决策阶段的成本计划与控制68平均资金成本率 计算项目各种筹资方式的成本，即可进行项目全计算项目各种筹资方式的成本，即可进行

40、项目全部资金来源的平均成本，用于进行筹资决策。部资金来源的平均成本，用于进行筹资决策。 平均资金成本率，通常是用加权平均来计算，计平均资金成本率，通常是用加权平均来计算，计算式如下：算式如下： 式中：式中：K平均资金成本平均资金成本 Wi 第第i种资金来源占全部资金的比重种资金来源占全部资金的比重 Ki 第第i种资金来源的资金成本率种资金来源的资金成本率第5章 投资决策阶段的成本计划与控制695.2.5 项目建设时机的选择项目建设时机的选择经济发展状况对项目成本的影响 国家、区域的经济发展状况直接影响到项国家、区域的经济发展状况直接影响到项目建设原材料、劳动力、资金、技术市场目建设原材料、劳动

41、力、资金、技术市场及其价格；企业财务能力、融资能力的变及其价格；企业财务能力、融资能力的变化、资信的变化、生产能力的变化等均会化、资信的变化、生产能力的变化等均会影响到建设项目的成本。影响到建设项目的成本。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制70由于建筑业对国民经济中的特殊地位，在市场经济条件下，它最能灵敏的反映国民经济的繁荣和萧条。而且建筑业反映国民经济的繁荣和萧条还有两个重要特点，就是： 建筑业的萧条先于国民经济的萧条的建筑业的萧条先于国民经济的萧条的“低低谷谷”； 建筑业的复苏又滞后于国民经济的全面复建筑业的复苏又滞后于国民经济的全面复苏。苏。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制71

42、通常，项目时机选择的主要依据是： （1）国家，甚至全球宏观建设的大背景；）国家，甚至全球宏观建设的大背景； （2）项目所处的区域环境的优劣时机；）项目所处的区域环境的优劣时机； （3）企业自身的经营战略和资源储备时机；）企业自身的经营战略和资源储备时机； （4）项目建设所需的资源输入时机，如技术、财）项目建设所需的资源输入时机，如技术、财力、物力、人力等；力、物力、人力等； （5）项目自身的成本和未来收益的时机。）项目自身的成本和未来收益的时机。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制725.2.6 项目的市场调查与预测项目的市场调查与预测市场调查意义 市场调查是获取市场信息的主要渠道，是市场调

43、查是获取市场信息的主要渠道，是企业投资决策、生产建设和经营活动必不企业投资决策、生产建设和经营活动必不可少的重要组成部分。可少的重要组成部分。 在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出确实可行的发展策略，保持竞争优制定出确实可行的发展策略，保持竞争优势，确保立于不败之地。势，确保立于不败之地。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制73调查内容 市场调查内容通常包括市场供应状况、需市场调查内容通常包括市场供应状况、需求状况、国内外市场价格以及企业的市场求状况、国内外市场价格以及企业的市场竞

44、争力，调查时段包括市场的过去、现在竞争力，调查时段包括市场的过去、现在和将来。和将来。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制74案例：英国亨伯河大桥（Humber River Bridge） 项目简介：亨伯河是英格兰境内流入大海的一条项目简介：亨伯河是英格兰境内流入大海的一条河，它长约河，它长约64KM。 亨伯河大桥始建设于亨伯河大桥始建设于1973年，年，81年年6月投入使用。月投入使用。净跨度为净跨度为1410M，从建成起的十余年间，该桥一，从建成起的十余年间，该桥一直为世界上跨度最长的大桥。大桥宏伟、壮观，直为世界上跨度最长的大桥。大桥宏伟、壮观，能够满足当地经济发展与人民生活需要。能够满

45、足当地经济发展与人民生活需要。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制75图图5.8 英国亨伯河大桥英国亨伯河大桥第5章 投资决策阶段的成本计划与控制76第5章 投资决策阶段的成本计划与控制77项目建设原因： 100年来，当地人民希望能够有一座大桥，年来，当地人民希望能够有一座大桥，以解决交通问题；以解决交通问题； 1966年，新的交通部长在竞选中承诺当选年，新的交通部长在竞选中承诺当选后修一座大桥；后修一座大桥； 当时，该地区工业发展迅速；当时，该地区工业发展迅速； 不准确的、过于乐观的交通流量预测。不准确的、过于乐观的交通流量预测。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制78项目失败之处： 工

46、期延误、投资超支工期延误、投资超支 项目计划工期为项目计划工期为4年，实际工期为年，实际工期为7.5年；年； 项目投资预算为项目投资预算为2800万英镑；（其中，中万英镑；（其中，中央政府提供央政府提供75%的资金，其余的资金，其余25%通过资通过资金市场融资）金市场融资） 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制79 债务负担不断加重债务负担不断加重 1978年项目承担债务年项目承担债务6000万英镑，万英镑，1985年年项目负担债务项目负担债务23200万英镑；万英镑； 大桥大桥1985年过桥收费年过桥收费480万英镑，运行、万英镑，运行、维护费用维护费用110万元，但是由于债务，当年的万元，

47、但是由于债务，当年的利息支出约为利息支出约为2700万英镑，所以大桥委员万英镑，所以大桥委员会不得不再借款会不得不再借款2330万英镑用于还债。万英镑用于还债。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制80项目失败原因： 通货膨胀，成本增加，债务负担沉重；通货膨胀，成本增加，债务负担沉重； 不准确的、过于乐观的交通流量预测；不准确的、过于乐观的交通流量预测； 大桥的过桥收费标准过低，小车每次大桥的过桥收费标准过低，小车每次1英镑；英镑； 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制81 亨伯河大桥管理办法亨伯河大桥管理办法制定了收费标准制定了收费标准的上限，规定大桥建设债务必须由大桥收的上限，规定大桥建设

48、债务必须由大桥收费来偿还；规定在大桥运行费来偿还；规定在大桥运行13年后，大桥年后，大桥收益与成本的差额才可用当地政府的税收收益与成本的差额才可用当地政府的税收来弥补。该办法限制了大桥的运行效率。来弥补。该办法限制了大桥的运行效率。 由于进度以及付款的原因，承包商与建设由于进度以及付款的原因，承包商与建设单位在单位在1978年打起了官司，而当时项目债年打起了官司，而当时项目债务已达务已达6000万英镑，工期已经延误万英镑，工期已经延误1年。年。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制82解决办法： 取消取消/销减项目巨大的债务负担；销减项目巨大的债务负担； 允许根据通货膨胀适时的调整大桥收费标允

49、许根据通货膨胀适时的调整大桥收费标准；准； 赋予大桥委员会更多的自主经营的权利。赋予大桥委员会更多的自主经营的权利。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制83 5.1 概述概述 5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素投资决策阶段影响工程成本的重要因素 5.3 建设工程项目投资估算和经济评价 5.4 建设项目可行性研究及财务评价建设项目可行性研究及财务评价第5章 投资决策阶段的成本计划与控制845.3 建设工程项目投资估算和经济评价建设工程项目投资估算和经济评价内容要点 投资估算的概念及作用投资估算的概念及作用 投资估算的内容投资估算的内容 投资估算的编制与审查投资估算的编制与审查 投资估算

50、的阶段划分及精度要求投资估算的阶段划分及精度要求 影响评价结论的主要因素影响评价结论的主要因素第5章 投资决策阶段的成本计划与控制855.3.1 投资估算的概念及作用投资估算的概念及作用5.3.1.1 投资估算的概念 在没有设计文件的时候，投资额是估算出在没有设计文件的时候，投资额是估算出来的。来的。 投资估算一般是指在项目决策之前的规划投资估算一般是指在项目决策之前的规划和研究阶段中对建设项目工程费用进行的和研究阶段中对建设项目工程费用进行的预测和估算。预测和估算。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制865.3.1.2 投资估算的作用 是投资决策的依据；是投资决策的依据； 是正确确定项目规

51、模的依据；是正确确定项目规模的依据； 对设计概算起控制作用，是实行限额设计对设计概算起控制作用，是实行限额设计的依据；的依据； 对设计方案的确定有重要影响；对设计方案的确定有重要影响； 是项目资金筹措及制订建设贷款计划的依是项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据；据； 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制875.3.1.3 投资估算的阶段划分及精度要求投资估算的阶段划分及精度要求 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制885.3.2 投资估算的内容投资估算的内容建设项目投资估算包括的内容，应视项目的性质和规模而定。按照建设工程项目费用构成分析，投资估算的具体内容包括： 建筑工程费用建筑工程费用 设

52、备及工器具购置费用设备及工器具购置费用 安装工程费用安装工程费用 工程建设其他费用工程建设其他费用 基本预备费基本预备费 涨价预备费涨价预备费 建设期利息建设期利息 流动资金流动资金 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制895.3.3 投资估算的编制原理投资估算的编制原理原理 1）计算建筑工程费。）计算建筑工程费。 根据项目总体构思、项目描述、设计方案根据项目总体构思、项目描述、设计方案构思相应工程量估算指标等确定建筑工程构思相应工程量估算指标等确定建筑工程项目内容和工程数量，再根据相应投资估项目内容和工程数量，再根据相应投资估算指标汇总求得项目所需建筑工程费。算指标汇总求得项目所需建筑工程费

53、。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制90 2）设备及工器具购置费和安装工程费。）设备及工器具购置费和安装工程费。 根据设备选择方案、设备购置方案、设备根据设备选择方案、设备购置方案、设备安装工程构思描述，列出设备购置清单，安装工程构思描述，列出设备购置清单，参照、套用工器具费用标准、设备安装工参照、套用工器具费用标准、设备安装工程估算指标等，计算确定设备及工器具购程估算指标等，计算确定设备及工器具购置费用和安装工程费用。置费用和安装工程费用。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制91 3）其他费。）其他费。 根据项目建设期中涉及其他费用投资构思根据项目建设期中涉及其他费用投资构思和前期工作

54、设想，并按国家、地方的有关和前期工作设想，并按国家、地方的有关法规，编制其他费用投资。法规，编制其他费用投资。 4）估算基本预备费用、涨价预备费和建设）估算基本预备费用、涨价预备费和建设期利息。期利息。 5）汇总项目总投资。）汇总项目总投资。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制925.3.4 投资估算的常用编制方法投资估算的常用编制方法投资估算的编制方法包括简单估算法和投资分类估算法。 简单估算法有生产能力指数法、比例估算法、系简单估算法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。数估算法和投资估算指标法等。 前三种估算方法估算精度相对较低，主要适用于前三种估算方法估算精度相

55、对较低，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。 在项目的可行性研究阶段应采用投资估算指标法在项目的可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。和投资分类估算法。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制931、生产能力指数估算法（0.6指数法） 很多时候，生产能力不同的两个同类项目，很多时候，生产能力不同的两个同类项目，其投资之比与生产能力之比的指数幂成正其投资之比与生产能力之比的指数幂成正比，如下式：比，如下式： 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制94 式中：式中：X2拟建项目的生产能力（已知）；拟建项目的生产能力（已知）； X1类似项目

56、的生产能力（已知）；类似项目的生产能力（已知）； I2拟建项目的投资额（未知）；拟建项目的投资额（未知）； I1类似项目的投资额（已知）；类似项目的投资额（已知）； n 生产能力指数。当主要靠增加设备或装置容生产能力指数。当主要靠增加设备或装置容量扩大生产规模时，量扩大生产规模时，n =0.60.7；当主要靠增加相；当主要靠增加相同设备或装置扩大生产规模时，同设备或装置扩大生产规模时， n =0.80.9 f综合调整系数综合调整系数第5章 投资决策阶段的成本计划与控制95 生产规模比值在生产规模比值在0.52之间，则指数之间，则指数n的取的取值近似为值近似为1。 当当n=1时，该方法也叫单位生

57、产能力投资时，该方法也叫单位生产能力投资估算法。估算法。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制96 生产能力指数法的估算误差可控制在生产能力指数法的估算误差可控制在20%以内，尽管估算误差仍然很大，但以内，尽管估算误差仍然很大，但它有独特的好处：它有独特的好处： 不需要详细的工程设计资料，只要知道工不需要详细的工程设计资料，只要知道工艺流程及规模就可以；艺流程及规模就可以； 对于总承包工程而言，可以作为估价的旁对于总承包工程而言，可以作为估价的旁证。证。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制972、比例估算法 通常，由于建设工程项目主要设备的选型、通常，由于建设工程项目主要设备的选型、费用易于较早

58、确定，因此比例估算法通常费用易于较早确定，因此比例估算法通常以设备费为基数进行估算。以设备费为基数进行估算。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制98比例估算法可： 以拟建项目或装置的设备费为基数；以拟建项目或装置的设备费为基数； 以拟建项目中的最主要、投资比重较大并以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的设备投资（含运杂与生产能力直接相关的设备投资（含运杂费及安装费）为基数；费及安装费）为基数； 以设备和厂房投资费用分别为基数进行估以设备和厂房投资费用分别为基数进行估算；算； 以主要车间投资为基数进行估算等以主要车间投资为基数进行估算等 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制99

59、（1）以拟建项目的全部设备费为基数进行估算 已知全部设备费，根据已建成的同类项目已知全部设备费，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设备价的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，先求出相应的建筑安装费及值的百分比，先求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。关费用，其总和即为项目或装置的投资。 第5章 投资决策阶段的成本计划与控制100式中：C拟建项目的投资额；E根据拟建项目当时当地价格计算的设备费（含运杂费）的总和；P1、P2、P3已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费的百分比

60、； f1、f2、f3由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数； I拟建项目的其他费用。第5章 投资决策阶段的成本计划与控制101 【例】某新建项目设备投资为【例】某新建项目设备投资为10000万元，万元，根据已建同类项目统计情况，一般建筑工根据已建同类项目统计情况，一般建筑工程占设备投资的程占设备投资的28.5，安装工程占设备，安装工程占设备投资的投资的9.5，其他工程费用占设备投资的，其他工程费用占设备投资的7.8。该项目其他费用估计为。该项目其他费用估计为800万元，万元，试估算该项目的投资额（综合调整系数均试估算该项目的投资额（综合调整系数均为为f1.2）。）。 第5章 投资