税务风险论文：房地产税务风险管控路径

1、税务风险论文：房地产税务风险管控路径-税务风险论文-财政税收论文文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印一一纳税风险对企业的成本影响是相当大的，体现在如下几个方而:房地产 行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营 活动包插项目的规划设计、征地拆迁和三通一平，房产施工与建设，工 程验收和结算、房产销售等,涉及内容广泛，业务多元，投资主体复杂, 资金来源复杂，周期较长，这就使得房地产行业呈现出高成木的特点, 其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个，包 括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等, 尤其在销售阶段承担的税负相当高，明显高

2、于其他行业。这里选取了 上海证券交易所上市的不同行业的八家企业,对他们2010年的税负水 平进行计算，为便于比较，所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可 见，房地产行业的税负明显高于其他两个行业,其中两家房企（京能置 业、浦东金桥）的税负达到24%-25%左右之高，而平均值也达到近18%o 因为统计样本数量有限，这个均值趋于保守估计。房企的高税负，使得 风险程度加大，一旦企业出现缴纳失误,则造成相应的罚金、滞纳金金 额也相当可观;或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失 也相应更大。通常情况下,预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地 产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随

3、着土地招拍挂制度的 出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性，房企的实际 盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对 房企造成两方面影响，一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税 超岀企业实际应缴税款，在现行征管体制下，实际操作中多缴税款难以 退还或根本无法退还使得成本增加，另一方而由于预征与过去纳税方 式相比，房企必须提前付现，在从紧的房地产信贷政策下，进一步加大 房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性，比如 土增税，既要求房企及时清算,又不允许提前合理计提未完工配套设施; 既限制房地产企业信贷，又不允许房企按实际扣除资金成本等;此外, 土地增值税清

4、算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带 来较大影响。房地产企业进行税务风险控制的可行性税务风险控制，即税务筹划之所以具有可行性，主要原因如下。比如土 地增值税规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划, 可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋 定价，使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看，设取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成木之和为C,根据税法扣除项目规 定，项目开发期间费用按照C的20%扣除，财政部加计扣除为C的20%, 设项目销售收入定价为P,营业税金及附加为5.6%,

5、建立一个不等 式:p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)20% 解出不等式方 程，得到R与C的关系为:PP+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)*30%,由之前 P二2.67C 带入上式, 得A和C的关系为:A0.15Co则可见，企业提价的范围应当在成木的 1.82倍以上(1.67+0.15二2.82)。这样计算可以看出，企业定价时可以借 助于税务筹划来减少税负,这个范围就是定价避免在土地费用和开发 成木之和的1.67-1.82倍之间。我们把1.67倍称为免税临界点最高 定价系数丄82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏 相关人员和税务

6、筹划，定价范围在1.67-1.82区间内了,就会多缴纳土 增税，无谓的加大税务成木。房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时,成本核算对象划分是 否恰当，成本费用归集科目是否准确，成木分摊方法是否合理等，均会 对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例:一个房产公司开发一 个项目，土地价款19.85亿元,其中政府土地收益为8.38亿元，土地开发 补偿款为21.47亿元，开发成本发生了 13亿元。项目共有24万平米, 其中有12万的政府回购房,22万商品房，少量商业。由于税法相关规 定，政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应 当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后，希

7、望政策 性用房最少的分摊到成本，由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减 少税负，又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法:政策性 用房不分摊政府土地收益，只分摊土地开发补偿款（前提是还需要得到 主管税务机构的认可）;此外，分摊土地成木按照占地而积法而非可售 而积法进行。整个项目占地99000平米，政策性房的占地面积为25000 平米，商品房及其他为74000平米。开发成木按照可售面积进行分摊。 这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法,即政策 性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地 成木，则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的 影响空间有多大了。房地产公司进行税务风险控制的措施建立健全有效的纳税成木控制和风险防范体系。这首先需要制度建设, 制定税务管理办法，明确各层级的税务管理权责、流程及要求等;其次 是落实税务管理岗位，需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作; 再次是设置业务指引，即操作指南，使实施起来有章可循;四是建立对 重大涉税事项的报告制度。加强对重点税种的全过程有效管控。对于房地产企业来说，重点税种 无疑是土地增值税和企业所得税。对于重点税种，按照事前筹划、过 程管控、事后评估的全过程管理思路进行。发挥税务咨询机构的专业作用。可以通过