中山万隆房地产开发公司东凤镇项目市场研究及整体发展战略报告

1、 中山万隆公司东凤镇项目市场研究及整体发展战略报告中山万隆房地产开发公司东凤项目市场研究及整体发展战略报告2011广州凌峻房地产咨询有限公司凌峻地产（中国）有限公司2011/8/1 中山万隆房地产开发公司东凤镇项目市场研究及整体发展战略报告 编写：广州凌峻房地产咨询有限公司 凌峻地产（中国）有限公司二一一年八月目 录前 言4第一部分 项目专项市场研究5第一章、东凤镇宏观经济分析6一、城镇概况6二、宏观经济发展分析8三、城镇发展分析12第二章、东凤镇房地产业发展概况15一、东凤镇房地产行情分析15二、东凤镇房地产市场现状19三、房地产新政分析21第三章、东凤镇房地产市场未来趋势分析24一、市场发

2、展趋势24二、产品发展趋势27三、价格发展趋势30第四章、区域市场情况分析35一、区域市场供销情况35二、区域代表性项目分析37三、潜在竞争对手分析49四、东凤商业市场调查53第五章、项目用地周边环境分析61一、区域发展规划分析61二、地块环境分析64三、项目土地深度分析67第二部分 项目整体开发战略71第一章、项目整体开发策略72一、项目整体开发思路72二、项目整体开发目标77三、项目整体开发策略78第二章、项目定位分析84一、项目整体定位84二、项目产品定位85三、项目案名建议92第三章、项目目标消费群定位分析95一、住宅客户群分析95二、商业客户群分析96第四章、项目整体布局建议102一

3、、项目功能区域划分102二、项目产品组合102三、整体布局建议106第五章、项目开发周期及分期开发策略110一、项目开发节奏思考110二、项目开发分期计划111第六章、项目经济概况分析114一、项目销售收入估算114二、项目开发成本估算116三、项目开发费用估算119四、项目投资总成本估算120五、应交税金估算121六、静态财务效益分析122七、开发期各年度资金回笼预测123结束语124前 言首先，感谢中山市万隆房地产开发有限公司委托由我司负责东凤镇沙口大桥西侧片区05-07号地块项目的前期策划工作。本项目从规模上来说不是东凤镇最大的项目，但是从地理位置、规模及对东凤镇城市化进程而言，本项目是

4、东凤镇唯一一个城市综合体项目，是东凤镇主城区综合素质较高的楼盘之一。万隆房地产公司作为一个有志向、有实力的新锐房地产开发企业，首先必须要对东凤镇房地产市场进行全面、深入的了解和把握，才能为项目的开发及销售推广做出准确的判断。作为一个位于小城镇、集商贸与居住于一体的大型综合性项目，项目的操作尤其需要准确而全面地把握市场现状及未来发展趋势，为项目开发方向做出准确的判断。为此，我司组成了专项调研小组对东凤镇的房地产市场进行了细致、深入的专项市场调查工作，以全面把握项目的市场发展环境。第一部分 项目专项市场研究通过对东凤镇的经济发展、城市化概况及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握东凤镇房地产市

5、场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一章、东凤镇宏观经济分析一、城镇概况（一）地理位置东凤镇位于中山市西北部，地处中山市“北大门”。北部毗邻佛山市顺德区，西江支流小榄水道和鸡鸦水道流经东凤南北两侧，西部和西南部与小榄镇和东升镇以小榄水道隔江相望，东北部以鸡鸦水道与南头镇隔江相望，东南部与阜沙镇相连。（二）行政区域东凤地域大致为西北东南走向，全镇总面积56.24平方公里。东凤下辖东兴社区与东海社区两个居委会和安乐、伯公、民乐、小沥、穗成、东罟步、西罟步、同安村、吉昌村、和泰村、永益村和东和平村共12个村委会。全镇常住人口约12.3万人，其中户籍人口7.5万人，流动人口4.8万人。（三）城镇交通东凤

6、北距广州55公里，南距珠海60公里，东往深圳120公里，到中山城区约25公里，水陆交通便利。公路：g105自北向南貫穿西北部，连通佛山市与中山市城区，是一条极度烦忙的主干道；s364（东阜公路）横贯镇中心与105国道交会，并连通顺德区与阜沙等镇；s365十水线连接南头镇和小榄镇；高速公路：太（原）澳（门）高速公路贯穿东凤境内，在吉昌村设有出入口；江（门）番（禺）高速公路在伯公村设有出入口；水路：鸡鸦水道和小榄水道流经东凤南北两侧，一直流向珠江口，通过水道连通佛山、中山、东莞、珠海与深圳各市；轻轨：珠三角城际快速轨道广珠轻轨在东升镇设站，从东升轻轨站到东凤镇区约20分钟车程。（四）城镇产业东凤向

7、东的凤凰，东凤镇是珠江三角洲经济开放区的重点工业卫星镇之一。东凤发展充满活力，区域经济特色明显，民营经济已成为全镇的经济支柱，全镇拥有2900多家民营企业，其中规模以上企业超300家，年工业产值超亿元企业有31家，超50亿元以上的企业有2家。从开放改革开始，东凤逐渐发展成为以小家电为主导的电子产业，具有区域特色的“东凤小家电”蜚声海内外，现已成为全球最大的电风扇制造地，全球最具规模的汽车防盗报警系统、倒车雷达生产地，全国燃气具重要生产地，2006年中国轻工业联合会和中国家电协会联合授予东凤镇为“中国小家电产业基地”称号。目前，全镇已形成了以美的、万和等企业为代表的小家电产业，以天乙、美日等企业

8、为代表的石油化工产业，以泰峰电气、铁将军、富山玻璃机械为代表的装备制造业，以玉峰玻璃、富华管桩、顶固金属制品为代表的玻璃建材业等四大产业集群。【小结】 东凤独特的区位、交通优势使东凤的城市发展具备了良好的条件； 从城镇人口数量来看，东凤在中山属于中等水平，城市人口的数量对房地产业的发展产生一定的限制作用； 四大产业集群将明显促进东凤经济的发展，并对其他产业产生带动作用，提高城镇居民的收入水平。二、宏观经济发展分析（一）国内生产总值1、 近年来，东凤镇各项主要经济指标稳健提升。2008年gdp 60.6亿元，2009年gdp 76.4亿元，2010年gdp 94.16亿元，增长幅度分别为26%和

9、23%；2010人均生产总值达到1.28万美元，超全市平均水平，表明东凤镇经济仍然处于高速发展阶段。2、 东凤镇gdp水平居中山前列。2009年东凤在中山市辖6个街道、18个镇中，gdp总值居5位，属第二梯队领头羊，前四位的火炬、小榄、石岐和东区是中山经济的第一梯队，东凤gdp略高于古镇、黄圃、东升、三乡、坦洲等镇。在周边各镇中，东凤与小榄的差距较大，gdp规模不及小榄一半。图1-1 20082010东凤镇生产总值表1-1 2009东凤与周边镇生产总值对比（单位：亿元）2009年gdp与周边镇对比小榄159.99只占小榄的47.75%东升67.11比东升多13.84%南头59.02比南头多28

10、.80%阜沙28.75比阜沙多1.66倍东凤76.40-（资料来源：中山市统计局）（二）产业结构东凤镇经济发展一直以工业为主导，工业产业比例均超过60%，促使东凤镇综合实力不断增强，人民生活持续改善，城镇经济保持平稳较快发展。自2009年起，东凤镇实施“优二进三”产业结构优化调整战略，在不断优化、升级工业产业结构的同时，积极推进服务业的发展，近两年，商贸、物流、房地产开发等行业已成为东凤经济增长的新亮点，第三产业比例连续两年占gdp总值三分之一以上。表1-2 20082010东凤三大产业比例（单位：亿元）200820092010gdp比例%gdp比例%gdp比例%第一产业1.662.741.6

11、72.182.973.15第二产业41.9669.1948.6163.6358.9962.65第三产业17.0228.0726.1234.1932.3034.2合计60.6410076.4010094.19100（资料来源：中山市统计局）（三）固定资产投资随着美的三期、天乙铜业三期等大型工业项目的上马和一批房地项目的动工，东凤每年全社会固定资产投资额不断增加，2009年全社会固定资产投资总额为22.54亿元，比2008年增幅三成；2010年全社会固定资产投资总额达32.3亿元，与2009年同比劲增43.3%。2010年中山市固定资产投资总额为66亿元，东凤固定资产投资仅占中山市的4.9%,与经

12、济比较发达的街镇相比，东凤投资总额规模仍有较大的增长空间。在“十一五”期间，东凤全社会固定资产投资额五年累计完成100.86亿元，是“十五”时期的2.79倍，年均增长22. 8%，其中09、10两年累计完成投资额已超过“十一五”的前三年06至08年完成的投资总和。扩大投资对东凤镇保增长、促发展起到显著的效果。（四）城镇居民人均收入2010年东凤镇的城镇居民年人均可支配收入为28,938元，农民人均年纯收入为13,985元，城乡居民生活质量进一步提高。居民收入的增加，一方面带动了储蓄的增加，2010年城乡居民储蓄存款余额达到47.06亿元，是“十五”期末的2.3倍；另一方面也带动了居民消费能力的

13、增强，促进居民改善居住环境的需求，将有助刺激房地产业的发展。中山市2010年人均城乡居民收入与农村居民收入分别为25,357元与14,928元，与之比较，东凤镇城镇居民年人均可支配收入高于中山人均水平的14%，而农村居民年人均可支配收入却低于中山人均水平的6%，显示东凤的城乡居民收入的差距仍然很大，城市化进程的步伐有待加快。【小结】 无论从gdp总量还是居民收入等方面看，东凤近几年的经济发展明显加快，但与中山市其他发展较好的街镇相比，仍有较大差距； 三次产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长、大型工业的引进以及第三产业成为新的经济增长点，预示东凤经济、特别是房地产业即将进入一个黄金

14、发展时期； 虽然经济发展迅速，居民收入水平有所提高，东凤居民的人均可支配收入在省内处于中上水平，但东凤城乡居民的人均收入水平差距较大，毕竟农村居民人口比城镇居民人口要多，这个问题如控制得不好，会制约房地产业的发展速度。三、城镇发展分析（一）城镇发展布局1、城镇布局：一核、两极、五片区；根据中山市东凤镇总体规划（2002-2020年），东凤镇由原来的单核心布局，发展为“一核、两极、五片区”布局，至2020年东凤常住人口将增加到30万人。1) 一核：以镇中心城区为核心；2) 两极：以同乐、和穗工业园区为中心的集中工业园区；3) 五片区：分别为镇中心区、同安居住片区、永益居住片区、同乐工业片区、和穗

15、工业片区。2、功能布局：四大功能中心。中心城区作为东凤的核心区域，将建设成为“商业中心、行政中心、文化中心和居住中心”四大功能中心。中心区分两个区域发展：1) 旧城区：主要包括105国道西侧、兴华路、东海路沿线区域。旧城区的原有工业设施逐步迁出，以改善旧区城市环境；2) 新区：主要以凤翔大道（东阜路）、东海路为中心形成新镇区。（二）产业发展布局1、镇中心城区规划：四大服务平台、三大服务功能；服务业将作为东凤镇的重点发展产业，镇政府在中山市东凤镇服务业发展规划（2008-2020）中明确提出，东凤镇服务业发展规划以打造“现代制造业生产服务平台”、“宜居和谐的生活服务平台”、“迈向国际化的区域性商

16、务物流中心”和“区域性休闲娱乐基地” 四大服务平台为导向，将重点提升“商务商贸、现代物流、旅游休闲”三大服务功能，努力培育服务业聚集区、重大服务业项目和龙头服务业，全面提升城镇的综合服务能力。2、中山西北组团规划：在中山市城市总体规划（2004-2020年）中，对中山市整体未来的城市职能与产业发展布局作出了明确的定位，中山市构建由中心组团、东部组团、西北组团和南部组团形成“组团式发展结构”。东凤镇位于西北组团，西北组团以小榄镇为核心，以特色产业、专业市场为基础，加强研发能力，扩大集聚效应，提升产业发展能力，适时发展装备制造业，并积极发展综合服务业，打造城市副中心。西北组团将规划建设组团级商业中

17、心，以大型商业设施为主要发展模式，商贸集聚效应，突出中心功能；并在各镇建成规模适当、布局合理的集商业、文化、休闲、娱乐为一休的综合商业区。（三）区域发展方向1、促进城乡一体化，推动城镇化进程；按照中山市城市总体规划（2004-2020年），到2020年中山市城镇化水平达到或接近90%。中山市被珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）定为“统筹城乡发展综合改革试点”，中山市正着眼于在经济发达地区实现“城乡一体化”，目前，各镇城乡统筹的步伐正在加快实施，而从中得益最大的是当地农村居民，在土地集中、规模经营基础上建立的产业现代化,将极大地提高农民的收入水平，促进城乡一体化，推动城镇化进

18、程。2、构建现代产业体系，重点是优先发展现代服务业。根据中山市落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）工作目标任务分解方案，“构建现代产业体系”已成为中山市的重要工作任务。“构建现代产业体系”任务包括：优先发展现代服务业，加快发展先进制造业、改选提升优势传统产业、提升企业整体竞争力，大力发展高技术产业，积极发展现代农业。现代服务业现已成为中山市产业发展的重点。【小结】 从整体到局部的规划，都明确了不断推进城镇化进程步伐，随着东凤新区的开发建设，将加快中心城区各种市政和生活配套设施的完善，将大大提高了区域的商业与生活居住氛围，项目所在区域拥有良好的发展前景； 东凤镇总体规划均强

19、调，要不断优化四大产业发展，集中优势力量优先发展现代服务业，这符合珠三角规划纲要精神，明确了东凤城镇经济发展的路径与功能定位，预计东凤的发展将迎来新的飞跃。第二章、东凤镇房地产业发展概况一、东凤镇房地产行情分析（一）土地市场行情表1-3 2011年上半年东凤镇土地成交一览表成交日期面积(亩)用途位置成交单价(万元/亩)竞得人控规指标容积率建筑密度建设高度5/2047.48 工业安乐村34.42 美人电机制造公司2.0 40%24米6/926.70 商业住宅小沥村167.42 源兴置业公司3.535%100米5/251.11 住宅穗成村160.65 冯承泽等3人1.833%30米2/15116.

20、31 商业住宅穗成村55.03 玉峰房地产公司1.535%15米79.80 商业55.03 3.0 35%100米132.36 商业住宅55.03 1.535%15米169.47 商业住宅55.03 1.535%15米209.51 商业住宅55.03 3.0 30100米191.67 商业住宅55.03 1.535%15米105.31 商业住宅55.03 1.535%15米1/303.80 住宅伯公村152.78 刘杰昌等3户2.0 35%16米1/2610.87 商住民乐村130.07 梁瑶颜等3人2.5 30100米（资料来源：中山市国土资源局）1、成交量分析：2011年上半年东凤镇共成交

21、土地12宗，共成交土地1094.4亩，其中：工业用地47.48亩、房地产开发用地1046.92亩；在房地产开发用地中，纯商业用地79.8亩、纯住宅用地4.91亩、商业住宅综合用地962.21亩。在房地产开发用地中，玉峰房地产公司取得土地1004.44亩，其余少量地块仅42.48亩土地为源兴置业公司及其他个人取得。2、成交价格分析：从2011年上半年土地成交情况来看，工业用地成交价34.42万元/亩，房地产开发用地无论是住宅还是商业或商住综合用地，成交价格差异不大，显示市场对纯商业项目开发并不特别感兴趣，除玉峰地产地块外，其余房地产开发用地成交均价为156.35万元/亩；玉峰地产取得的千亩地块地

22、块位于穗成村新沙岛，将用于开发大型旅游地产项目，成交价格为53.03万元/亩，但玉峰地产需承担新沙岛桥梁（含引桥）、围堤、岛内市政道路、污水管网和泵站建设总费用预计5.5亿元，将这部分基础设施费用计入地价的话，土地成本则为109.79万元/亩，相比市场价格仍有一定优惠。上半年土地成交价格稳中有升，1月26日地价为130.07万元/亩，到6月9日地价上升至167.42万元/亩；7月19日新挂牌位于民乐村的商住综合用地，挂牌价突破200万元/亩，预示发展商仍然看好东凤房地产市场。（二）商品房市场行情1、中山市房地产市场行情分析：1）中山城区市场行情分析：从2009年起三年来，中山城区商品房总体成交

23、量基本持平，2010年成交量比2009年有近10%的下降，但成交均价却节节升高，2010年与2011年6月成交均价分别比上年度增长28%、12.67%，到今年6月中山城区商品房均价突破7100元/平方米，可能是由于宏观调控的压力升幅与上涨速度才受到控制。表1-4 中山城区商品房销售情况（单位：万、元/）住宅物业商业物业合计成交面积成交均价成交面积成交均价成交面积成交均价2009135.404848.3631.545191.41166.944913.002010120.816406.3930.055884.58150.866301.622011.1-675.067181.0518.766775.

24、6193.827100.09注：中山城区范围是指石岐、东区、西区与南区（下同）。（资料来源：中山市国土资源局）2）中山镇区市场行情分析：从2009年至2011年6月，中山镇区商品房总体成交量也是基本持平，2010年成交量比2009年略有下降，2010年与2011年6月成交均价分别比上年度增长16.91%、13.15%，到今年6月中山镇区商品房均价为5678元/平方米，房价上涨速度并不过快。表1-5 中山镇区商品房销售情况（单位：万、元/）住宅物业商业物业合计成交面积成交均价成交面积成交均价成交面积成交均价2009497.384270.7948.234513.85545.614292.29201

25、0470.584947.3454.335350.21520.915018.332011.1-6247.075672.7129.285727.00276.355678.31注：中山镇区范围是指除城区以外的地区（下同）。（资料来源：中山市国土资源局）3）中山商业物业市场行情分析：通过对中山城区与镇区商品房销售情况分析，我们发现中山商业物业市场有一个独特的现象，就是商业物业与住宅物业价格倒挂。由于商业物业具有经营性的特点，物业的增值空间较大，通常商业物业的成交价格是住宅物业的两至三倍起，但中山的情况有些不同，看2011年6月的数据，城区住宅成交均价为7181.05元/，商铺成交均价仅为6775.61

26、元/，住宅价格高于商铺价格6%；而镇区商铺成交均价仅比住宅成交均价高出54元/。2、东凤市场行情分析：1）商业物业大致行情：东凤镇目前在售的商业物业数量不多，特别是纯商业项目更是凤毛麟角。之前市场上的商业物业多为社区配套的临街商铺，规模不大，数量也不多，其中东御世家小区商铺因地段位置好（东海二路）产品设计好（首层街铺）卖得最好，但由于较早入市，商铺销售均价仅为约6400元/平方米。目前在售的纯商业项目只有由玉峰地产开发的、专业市场性质的东凤电子电器商贸城，首层商铺售价为1500020000元/平方米，销售情况良好，现仅剩三两间商铺未售出；而二层商铺售价为6700元/平方米，销售情况却很差，只售

27、出几个商铺。总体来说，在零售类商业物业方面市场上缺乏可比性产品，在本案推出市场前，建议多做市场摸底工作，以便合理确定商业物业销售价格。2）住宅物业大致行情：今年以来东凤楼价平稳上升。目前东凤在售住宅物业（不含别墅）售价最高的是佛奥阳光花园，其高层住宅产品目前销售均价约为4500元/平方米，最高价为4800元/平方米；而售价最低的则是东御世家13期的尾货，售价仅为4100元/平方米（毛坯房），而未开盘的金爵豪庭现在透露最低价仅为3700元/平方米（毛坯房）。目前东凤在建的多个项目住宅物业楼高都达到25层以上的大高层，购房者对超高层住宅已基本接受；但市场仍少有装修房出售，估计万科项目会带装修发售。

28、二、东凤镇房地产市场现状1、市场起步晚，发展速度快；东凤的经济发展水平在中山市排行第五位，而东凤房地产业发展水平在中山市的街镇中只处于中游水平，东凤房地产市场起步时间相对其他街镇较晚，目前仍缺少大型或影响力较大的项目，但近年发展速度较快，万科业已进入东凤，显示万科对东凤市场的看好。在全国房地产市场面临调控而低迷的情况下，东凤的房地产市场基本没有受到较大的影响，目前房地产市场的主要以刚性需求为主，这两年依旧保持量价稳步齐升的良好发展态势，显示东凤房地产业拥有巨大的发展空间与发展潜力。2、房地产投资大幅度增长，市场供应量旺盛；随着佛奥阳光花园、天乙海岸名都等大盘的开发面市，近两年东凤的新开工面积、

29、施工面积、竣工面积都不断增长，玉峰地产的千亩豪宅地皮即将开发建设，市场供应量将大大增加，显示了东凤房地产市场的启动速度，以及投资者对东凤房地产前景的良好预期。3、市场放量增长，本地刚性需求得到释放；东凤房地产市场在2009、2010年的销售量也放量增长，其中也与经济的快速增长和政府加三旧改造等政策有关。预计8月至10月，东凤将有多个项目的新产品面市，如：万科城、东御世家4期、天乙海岸名都高层、民森金爵豪庭等项目，将更加刺激楼市的成交增长，对于常住人口不足15万的东凤镇来说，显示了市场需求已经逐步释放，未来市场的饱和度将逐渐加剧。4、市场逐步打破供求平衡局面，需要理性发展。自从2009年起，佛奥

30、阳光花园、天乙海岸名都两个总建筑面积均达60万平方米的项目先后面市，供应量几乎是过去几年之总和，表明目前市场供应远大于需求的释放，加上万科城、玉峰地产占地千亩的大盘，市场的消化将有一个过程，这相对于东凤镇的人口总量来说是一个很高的数字，这将给未来市场的良性发展带来了一些不稳定的因素。市场需要理性发展，需从提高品质方面满足消费者的有效需求，才能让消费需求得到充分释放。5、价格平稳上升，市场需适当向外拓展。目前东凤房地产市场依然保持量价齐升的格局，近年来，由于市场在成交量大幅度增加的动能支持下，今年房价稳步上涨近一成五，目前市场在售项目住宅产品（不包括别墅）均价大约在4600元/左右。总体来看，无

31、论是中山全市还是东凤镇，商品房价格上涨速度虽然没有穗深等市快，但依然保持增长势头，值得注意的是，中山人均居住面积比较高，本地目标消费者大都有房或已购房，目前中山市并不限购，下一阶段，整个中山的房地产均有向外拓展的需求。三、房地产新政分析（一）第一波楼市调控：国十条，核心：限贷；2010年4月17日，国务院下发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“国十条”)。“国十条”实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷

32、款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。（二）第二波楼市调控：六条措施，核心：限贷+限二手；2010年9月29日，国务院办公厅、财政部、国税总局、国土资源部、住建部、银监会等多部委出台六条措施，以遏制房价过快上涨。新政规定，在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人住房对外销售的征收营业税及个人所得税。（三）第三波楼市调控：新国八条，核心：限购+限贷；2011年1月26日，国

33、务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”）“新国八条”要求：各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布；强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7月31日住建部官员表示，楼市限购令今年内将不会取消。预计明年限购令松绑的可能性也不大。（四）第四波楼市调控：新一轮楼市调控政策呼之欲出，核心：针对二三线城市实施的限购；当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨，为此，于2011年7月12日

34、，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，住房和城乡建设部正在着手草拟新一轮限购城市的名单。据有关人士估计“上榜”限购的二三线城市有可能达到一百个以上。“新国八条”公布实施后，部分地方政府（如广州从化、增城等地）为控制房价上涨，曾采取措施规定房价上涨幅度，对短期内压制房价不涨过快有一定效果。据媒体分析，在连续三轮实施严厉的房地产调控措施之下，全国房地产市场调控成效并不明显，不排除中央的第四波调控措施会直接干预房价。预计将在8月底前，有关部门将公布三线城市的限购名单，据说中山市已在制定限购措施，将择时公布。最新消息：江门市自8月1日起将实施限购。第四冲击波开始了（

35、五）空转多年，房产税今年实转。从2004年开始，部分地区开始试点房产税（原称：物业税）空转，空转七年，于今年1月28日开始，重庆、上海两市房产税正式试点实转操作。重庆版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路：先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率，税率为0.5%1.2%；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，将被征税；外地人炒房，将被征税。【小结】从2004年开始，中央不断对房地产市场进行宏观调控，近一年来，从限贷到限购，从一线城市到二三线城市，中央一直无放松对房地产市场的调控力度，不断

36、出台一波比一波更猛烈的调控措施；经历限贷、限购、限售（二手房）等一系列政策后，相信接下来很有可能是又一记重拳限价。房地产市场在一段时期内仍将会实施中央的宏观调控政策。第三章、东凤镇房地产市场未来趋势分析一、市场发展趋势1、经济发展为房地产业带来新的发展契机；东凤四大支柱产业集群发展势头良好，东凤镇被中山市政府确定为中山经济发展新的增长点，无疑为东凤镇的发展加装了助推器，东凤中心区的开发建设将是东凤城市化进程的先锋，是东凤经济发展的新引擎。经济的飞速发展、居民收入大幅度提高、城镇化进程加快，住房与商用物业需求成为首先解决问题，这就给房地产市场带来新的发展契机。2、东凤的土地供应较分散，未来开发重

37、点将集中在中心区及其西部地区；东凤镇政府已明确重点发展中心区新区，凤翔大道（东阜路）、东海路沿线已成为发展热点，沙口大桥西侧片区将成为下一阶段“三旧”改造开发的热点区域。根据东凤镇沙口大桥西侧片区控制性详细规划，东凤镇老城区沙口大桥西侧片区将被重新规划为东凤的商贸中心区，随着商业金融区、商业街、医院、广场、公园等设施的规划建设，老商业街兴华路重新建设发展，老城区沙口大桥西侧片区将成为东凤的商贸发展重点区域，成为未来东凤新的核心城区和现代服务产业的聚集区域，这个区域无疑是三旧改造的重点与房地产业新的增长点。3、市场供应量逐渐增加，在23年内商品房供应量将到达高峰，购房者消费越来越理性，将对产品及

38、项目综合品质需求更高；09、10年成交的土地及玉峰千亩大盘将在未来2-3年内集中上市，市场上可售商品房供应量将剧增，东凤房地产市场商品房供求基本平衡、刚性需求强烈的现象将有所改变。可以预见，万科进入东凤，万科产品面市，将提升整个区域的产品品质，带动市场营销与产品营销的竞争将更加激烈，万科为购房者提供了更多优质的产品选择，以万科的品牌与优秀的品质，将推动东凤房地产业进行品质提升与品牌建设，市场无可避免即将进入淘优汰劣阶段。4、卖方市场向买方市场转化，消费观念与消费模式更新；由于供应逐渐大于需求，特别是外来客户进入市场，将带来更理性的消费观念，市场有逐渐转化为买方市场的趋势。市民购房出现新的消费观

39、念，逐渐将消费目光从老城区转移到新兴的、居住环境更优的区域；目前市场消费以大户型为主，中小户型更受外地消费者欢迎，同时房价的上升促使总价越来越高，市场将逐渐从大而全的户型转为关注实用、设计合理的户型；原来消费者为了向发展商争取更大的优惠待遇，多采用一次性付款方式购房，随着市场竞争的加剧，发展商将采用更多的优惠促销政策，消费模式除了银行按揭、一次性付款外，还应当增加特色的付款方式，以适应市场与消费群体的变化。5、外地发展商相继进入，加剧市竞争态势；中国房地产市场已进入大地产时代、大品牌时代，有实力的品牌发展商实施跨地域扩张已成为趋势。随着外地发展商的进入，将不断挤压本地开发商的市场份额，虽然外地

40、发展商进驻东凤时间不长但目前已经隐隐约约占据了东凤楼市的主导地位，特别是中高端市场的半壁江山, 东凤先后迎来了佛奥、万科等实力企业进驻，外来发展商开发的项目，品质、理念、品牌建设方面明显走在了本土发展商的前面。外地发展商带来不仅带来了资金和人才，也带来全新的经营理念、开发理念和营销手法，也带动了房价的上涨，更加剧了东凤房地产市场的竞争压力。6、外地消费者有逐渐增加的趋势；今年有两个因素对中山楼市产生一定的影响，一是广州、深圳、佛山三市先后实施了房地产限购政策，二是广珠轻轨的开通，促使外地投资客户群增加了对中山楼市的关注，中山很有可能成为外地客户新的投资热点。穗深禅限购，楼市产生了猛烈的地震，成

41、交量明显的萎缩，出于对后市的不明朗，使当地消费者的购买心理受到很大的影响，但广州的外围区域影响微乎其微，特别是中山具有环境优美、楼价便宜特点，在广州限购下已经不具备购房资格的投资人士，希望购买中山物业一方面可以投资，另一方面将来也可以养老；中山距离广佛很近，广珠轻轨开通后，搭乘城轨到中山也就20多分钟，往来方便时间成本大大减少，且中山城市建设不错，公共设施齐全，每平方米五六千元的价格对广州客户来说非常有吸引力。需要指出的是，在调查中我们了解到，去年10份中山市已实施了针对外地人的“限贷”措施，规定外地人必须提交在中山市纳税满一年以上或交社保费一年以上的证明文件，才可以办理银行贷款，但据天乙海岸

42、名都销售人员表示，即使是外地人购房，发展商也有办法帮忙解决纳税或交社保费的证明。7、如果住宅限购，将开启“铺战”时代。如果中山出手限购住宅，住宅市场上的投资资金无疑会面临重新选择，而不限购的商铺正是投资者的首选。从穗深禅三市住宅限购后的市场情况来看，三地的商铺成交在住宅限购后都大幅度增加，显示投资房地产物业的资金转向了不限购的商业地产市场，商铺、商务公寓、酒店式公寓、写字楼等商业类物业成交均出现井喷现象。如果中山实施限购措施，东凤商业地产市场将迎来了全新的发展机遇。二、产品发展趋势1、消费者对住房要求由“居者有其房”向“居者优其房”转变；随着经济增长、消费者收入的提高以及房地产市场日趋成熟，消

43、费者不但追求拥有住房，更追求小区环境和住房品质，这就需求开发商从产品的整体规划上下工夫。有实力的开发商将带动市场整体产品规划、户型、园林、配套等提升，如佛奥阳光花园、天乙海岸名都已起到示范作用，而市场的发展将促使消费者越来越理性，这也要求产品品质需要不断提升。在强大的竞争压力下，开发商将更加关注项目产品规划，提升项目竞争力。受诸多因素影响，项目整体品质必然随之提高；未来市场供给项目中，大盘项目的优势日益凸显，在大盘的引导下，未来东凤项目的规划水平将不断提高。2、户型设计趋向创新、实用、紧凑，户型面积逐渐趋小；随着购房者对市场的认识及自身生活品质的追求，将不再满足于平淡简单的户型设计，创新户型将

44、越来越受购房者欢迎。105国道又名东凤大道，是东凤具有核心作用的主干道，将产生大量优质的潜在消费客户，一方面客户群的购买力将不断提高，对产品提出更高的要求，另一方面随着房价的上涨、购房总价格的增加、购房压力的增大，购房消费更加理性，户型设计也将随着客户群变化而变化，从追求纯粹的大户型向实用、够用方向转变，消费者对户型面积的需求回归理性，中小户型将成为未来供应主流。即将面市的东御世家4期一改13期户型主力户型137142平方米的设计习惯，4期“荣峰”升级版产品全部改为79至107平方米紧凑户型，以适合年轻的消费群体。3、产品类型多元化；为提高土地的利用率，提高土地价格，东凤镇政府相关部门规定，在

45、城区不再审批多层产品，新开发项目将已小高层与高层产品为主，目前市场来看，东凤镇房地产市场上的产品均为高层产品，普遍在18层以上，26-32层的高层产品屡见不鲜，多层与低层产品（如联排别墅、独幢别墅等产品）仅天乙海岸名都还有存货，天乙海岸名都3期也是全部高层产品。从市场健康发展的角度，产品单一化将无法满足市场多元化需求，作为东凤核心的商务居住区，项目开发必须以产品的多元化，以创新的产品设计、创新的产品模式、创新的产品品质（如：特色产品设计、景观设计、物业服务、生活配套等方面）取胜于市场。4、零售类商业物业市场在短期内主要由小区临街铺唱主角，中期将逐步过渡到由商业街街铺及shopping mall

46、商场铺占领市场；兴华西路兴华中路商业街是东凤传统的商业街，目前东凤仍没有新开发的商业步行街与大型商场shopping mall，零售类商业物业市场主要产品是小区配套商铺或居民住宅底商，东凤商业物业投资者的投资理念相对落后，对小区临街铺比较接受，商业物业市场规模较小，这正是东凤镇商业远远落后于小榄镇商业的重要原因之一。随着本项目的开发建设，地块对面的凯盛广场桩机已经进场，未来12年将有纯商业项目产品商业街街铺及大型商场shopping mall商场铺相继供应市场，并逐步主导商业地产开发，同时对开发商的商业经营能力将是一大考验。5、商铺的间隔由大向小转变。随着商业街街铺与大型商场shopping

47、mall商场铺逐渐在市场上取代小区临街铺成为商业物业市场主流产品，商铺产品设计必然发生质的变化，商铺间隔、商铺面积由大向小转变。商铺并不是越大越好，开间也不是越阔越好，商铺的面积与开间应适应业态规划的要求，合适即优。而由于要适应住宅设计要求，小区临街商铺或住宅底商的面积通常都设计得比较大，起码有80平方米以上，有部分商铺一拖二面积更大；而专业商业街或shopping mall商场铺一方面由于柱网间隔一致、商铺间隔灵活，另一方面铺价较高，过大面积造成投资者负担过重，因此，商铺的面积与开间将根据商场业态规划要求，得到合理的控制，适当的面积既有助销售也有助招商。三、价格发展趋势1、中山整体市场价格趋

48、势：1）中山城区商品住宅价格趋势：近一年来，中山城区商品住宅价格稳步增长。144平方米以下的中小户型销售价格上涨速度较快，2010年7月成交均价为5165元/平方米，2011年6月成交均价上升至6831元/平方米，一年间中小户型价格上升了32.26%。144平方米以上的大户型销售价格稳中有降、快速提高，2010年7月成交均价为6322元/平方米，2010年11月房价突破8300元后迅速回落至2011年1月份的年内第二低点6658元/平方米，在经历第三波宏观调控后，楼价反弹逐步攀升，2011年6月成交均价上升至8690元/平方米的年内最高点，大户型一年内上涨了37.45%。图1-2 201020

49、11中山城区商品住宅交易价格走势月份100710081009101010111012110111021103110411051106144632256487785777083437912665878767405855685568690144516552155409555057965649600261025867640464706831注：商品住宅仅指多层及高层商品房住宅，不包括别墅、商铺、车位。（下同）（资料来源：中山市国土资源局）2）中山镇区商品住宅价格趋势：中山镇长区商品住宅价格走势与城区商品住宅价格走势如出一辙，一年内中小户型价格上升了19.63%，大户型上涨了23.34%。两区域相比较

50、，镇区房价的波动幅度比城区较小，城区的房价上涨速度比镇区上涨速度要快。图1-3 20102011中山镇区商品住宅交易价格走势月份100710081009101010111012110111021103110411051106144533554345587563863705362546557936294576463196382144402340964159437241464403460847234818478049684962（资料来源：中山市国土资源局）东凤商品房的交易数据已函括在中山镇区的统计数据中，从中山镇区商品住宅交易价格的走势中，我们基本可以研判东凤住宅销售价格的大致走势：总体稳步增长

51、、阶段性波幅较小。2、大户型与中小户型的价格有逐渐扩大的趋势；大户型价格与中小户型价格保持一定差距，是中山房地产市场的一个特点。从上面两个图表分析可知，两区的大户型与中小户型的价格走势有如两条平衡线，大户型与中小户型的价格差同为1.28左右，价差基本一致。由于中山居民较为富裕，购房多为改善型消费为主，大户型较为受中高端消费者青睐，预计未来中山的大户型价格与中小户型价格在一段时期内，仍将保持一定的价格差，参考广深市场经验，大户型与中小户型的价格差更有机会不断拉大。3、地区经济持续增长，房地产市场的成熟必将推动商品房价格上涨；目前东凤镇房地产市场以自住需求为主刚性需求潜力巨大，加之高层产品开发成本

52、相对较高，将支撑房价持续上涨；东凤镇房地产市场目前仍处于高速发展阶段，今年上半年在全国大中城市相继出现商品房价格和成交量大幅度下调痿缩的情况下，东凤镇依靠经济后发爆发力强等特殊因素，并没有受到低迷的气氛影响，房地产市场依然逆势而上，量价齐升，虽然进入4月份起，房价上涨达到历史高度，预计未来5年内东凤镇商品房价格仍将以约810%的年增长率上升，但商品房价格不大可能会出现近一年来那样的快速上扬。4、房价上涨势头不变，但上涨速度逐渐放缓；东凤经济水平位列中山第五，房价却没有位列中山房地产市场的前列，显示东凤的房市没有太多的泡沫，价格和价值基本吻合，房价仍有上涨空间。未来1-2年内，由于刚性需求量支撑

53、，东凤镇房价将保持上升势头，不会出现大幅下跌局面；但经过几年的发展，房地产市场日渐成熟，消费者理性消费、商品房供应量不断增加等因素，房价涨幅将一定程度上受到抑制，促使楼价放慢上涨速度，增幅会相对保持平稳，在局部区域或个别项目在竞争中将有一定程度的调整，但整体市场还将保持增长的态势。今年以来东凤的房价目增长率仍超过10%，预计随着中央对二三线城市加大宏观调控力度，东凤楼价将不会不可能一直保持大幅上的局面，虽然房价在短期内出现明显下滑的可能性不大，但上涨幅度逐渐缓慢。我们欣喜地看到，作为一个普通的镇级地区，东凤的平均房价已达到5000元左右，但比中山市或珠三角其他地区城镇的楼价仍然低很多，预示东凤

54、镇场拥有强有力的消费能力和消费需求。5、购房者喜欢一次性付款，按揭购房比例不高。中国大部分地区的绝大部分购房者多采取按揭贷款方式进行购房，中山购房者却截然不同。通过近两年的数据分析，显示中山市民采用按揭贷款方式购房的比例居然不足50%，超过一半人购房采用一次性付款方式或建筑期分期付款方式购房，显示中山购房者具有较强的现金支付能力。由于中山市场的客户大部分为多次置业者，银行银根收紧房贷指标不足，相信这种情况仍将会在中山房地产市场持续一段时间。表1-6 中山市商品房销售与抵押情况区域销售登记宗数抵押登记宗数按揭贷款比例2010城35%镇区501613160863.01%2011.1-6城区8718410447.08%镇区266671306348.99%（资料来源：中山市国土资源局）【小结】