建设高效的运营管理体系地产ppt课件

1、建立高效的运营管理体系建立高效的运营管理体系xxxx 缺乏有效的缺乏有效的“分级方案管控体系；方案调整的随分级方案管控体系；方案调整的随意性；意性； 经常在为工程的交付而抢工期；经常在为工程的交付而抢工期； 无法对工程经理进展量化的绩效考核；无法对工程经理进展量化的绩效考核； 跨工程、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保证；跨工程、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保证； 会议多、会议时间长、会议效率不高；会议多、会议时间长、会议效率不高； 人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好似人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好似和做三四年的房产公司没太大区别；和做三四年的房产公司没太大区别； 建立高效

2、的运营管理体系！建立高效的运营管理体系！固本培元：固本培元：“工程经理制夯实本地开展根底工程经理制夯实本地开展根底龙湖早期在本地开展的组织架构龙湖早期在本地开展的组织架构房地产公司房地产公司开发开发管理部管理部设计设计管理部管理部本钱本钱控制部控制部总经办总经办财务部财务部A工程工程部工程工程部B工程工程部工程工程部C工程工程部工程工程部土建组土建组安装组安装组园建组园建组后勤组后勤组人力人力资源部资源部营销部营销部招招标招招标管理部管理部工程经理工程经理全国规划，三级管控运筹帷幄集团、公司、工程全国规划，三级管控运筹帷幄集团、公司、工程龙湖在全国开展的工程运营管理组织架构龙湖在全国开展的工程

3、运营管理组织架构龙湖PMO体系 集团和工程公司的在运营管理方面职能定位管理部门管理部门( (机构机构) )职能职能集团总部集团总部工程公司工程公司运营中心运营中心工程公司工程公司PMOPMOl 制度制定制度制定l 知识管理和资源共享知识管理和资源共享l集团关键节点管控集团关键节点管控l 一级进度方案管控一级进度方案管控l阶段性成果管控阶段性成果管控l 工程预案的审核与控制工程预案的审核与控制l 工程进度方案的审核与控制工程进度方案的审核与控制l 工程目的本钱的审核与控制工程目的本钱的审核与控制l 工程质量与阶段性成果的审核与控制工程质量与阶段性成果的审核与控制l 工程投资收益监控与应对工程投资

4、收益监控与应对PMOPMO：Project Management OfficeProject Management Office工程管理办公室工程管理办公室PMOPMO定位：分公司工程运营决策机构定位：分公司工程运营决策机构PMOPMO架构：架构：PMOPMO最高担任人最高担任人+ +分公司运营专员分公司运营专员+ +业务职能担任人业务职能担任人PMOPMO运作方式：运作方式：PMOPMO会议会议工程运营管理体系工程运营管理体系目的：保证和提高工程运营效率目的：保证和提高工程运营效率目的：保证和提高工程运营效果、运营质量目的：保证和提高工程运营效果、运营质量目的：保证和提高工程运营的决策效率、

5、决策质量；目的：保证和提高工程运营的决策效率、决策质量；躲避控制决策风险躲避控制决策风险目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享在工程运营中知累知识在工程运营中知累知识在工程运营中运用知识在工程运营中运用知识工程运营管理体系工程运营管理体系精细化精细化 工程方案越细越好方案？工程方案越细越好方案？方案过细的弊端：方案过细的弊端：难以进展合理分权难以进展合理分权违背抓重点的聚焦的原那么违背抓重点的聚焦的原那么关联复杂、效率下降、难以管控推卸责任关联复杂、效率下降、难以管控推卸责任的借口的借口无法实现重要时间节点推迟对资金流的影响无法实现重要时间节点推迟对资金流的影响龙湖工程进度方案管理体

6、系：龙湖工程进度方案管理体系：工程进度方案的分级工程进度方案的分级编号分级/方案类别相关论述1 1集团关键节点方案集团关键节点方案 集团层面能各工程的管控方案，每个工程共有14个关键节点其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须集团总经理审批生效2 2工程主方案工程主方案 地域公司层面对各工程的管控方案，由集团一致定义指点性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)允许各工程在指点性模板根底上添加任务项或任务包，不允许减少任务项或任务包3 3工程专项方案工程专项方案 专项方案分解到地域公司各职能模板所担任的工程方案，由地域公司自定义指点性模板并报集团备案 4 4工程楼栋方案工程楼栋方案 二级方案分

7、解到个人或小组所担任的工程方案，暂不定义一致模板 工程方案：新工程获得土地中标通知书后工程方案：新工程获得土地中标通知书后7-147-14个任务日内，个任务日内，地域公司须以地域公司须以PMOPMO工程启动会方式编制完成集团关键点工程启动会方式编制完成集团关键点方案及工程一、二级方案，构成方案及工程一、二级方案，构成“工程方案。工程方案。分级方案管理体系分级方案管理体系集团关键节点方案集团关键节点方案l 定义定义l 集团层面管理层对各个工程的管控方案集团层面管理层对各个工程的管控方案 ，通常，通常指的是由集团一致定义，需求在集团层面重点关注指的是由集团一致定义，需求在集团层面重点关注的里程碑事

8、件。的里程碑事件。l 目的目的l 实现集团与区域公司对方案的分层级管理实现集团与区域公司对方案的分层级管理l 明确进度方案管理和控制的重点明确进度方案管理和控制的重点l 在集团内一致方案达成情况的评判规范在集团内一致方案达成情况的评判规范 龙湖集团关键节点14个关键节点：获得国土运用权证 交地 、完成方案设计完成初步设计完成施工图设计获得施工答应证工程开工售楼处、样板区开放获得预售答应证开盘景观施工进场开工备案交房交房完成率95管控规那么：不影响集团管控的14个关键节点，地域公司可自行调整方案，只需将结果抄送集团运营中心影响上述14个节点中红色的5个节点，地域总经理应进展书面解释，并经集团总裁

9、审批，以引起关注;剩余9个关键点的变化由集团运营中心审批集团只考核工程关键节点的按时达成率。碧桂园关键节点进度导向l 获取获取 l 获取获取 l 获取获取 l 获得立项核准获得立项核准l 获取获取 l 发布开工令发布开工令l 主体构造到达预售条件主体构造到达预售条件l 办理办理 l 开盘开盘l 获取获取 l 业主收楼业主收楼实现跨区域多工程管理复制实现跨区域多工程管理复制分级方案管理体系分级方案管理体系工程主项方案工程主项方案l 定义定义l 区域公司层面对各工程的管控方案区域公司层面对各工程的管控方案l 普通由集团一致定义指点性模板普通由集团一致定义指点性模板 l 要点要点l 工程全生命周期的

10、方案从立项到交房工程全生命周期的方案从立项到交房l 工程经理担任制工程经理担任制l 基于关键途径，控制工程总工期基于关键途径，控制工程总工期l 强调专业线的横向协同强调专业线的横向协同 分级方案管理体系分级方案管理体系工程专项方案工程专项方案l 定义定义l 各职能部门在工程主方案的指引下，进一步细化本各职能部门在工程主方案的指引下，进一步细化本专业线的任务方案，构成工程的专项方案；专业线的任务方案，构成工程的专项方案；l 普通由地域公司自定义指点性模板并报集团备案普通由地域公司自定义指点性模板并报集团备案 。l 要点要点l 对工程专项方案细化安排，例如：报建方案、设计对工程专项方案细化安排，例

11、如：报建方案、设计方案、工程方案、营销方案；方案、工程方案、营销方案；l 职能经理担任职能经理担任营销方案全生命周期营销方案全生命周期工程专项方案工程专项方案分区分区/ /标段方案、不到楼栋标段方案、不到楼栋设计专项方案设计专项方案分级方案管理体系分级方案管理体系楼栋施工方案楼栋施工方案l定义定义l现场工程师在工程专项方案的指引下，现场工程师在工程专项方案的指引下，细化构成每栋单体楼的工程施工方案。细化构成每栋单体楼的工程施工方案。l工程部经理统筹管理工程部经理统筹管理量化的达成比率工程运营管理体系工程运营管理体系工程运营管理体系工程运营管理体系运营决策运营会议体系运营决策运营会议体系运营会议体系运营决策非运营会议体系运营决策非运营会议体系非运营会议体系工程运营管理体系工程运营管理体系l 知识分类知识分类l 工程维度：集工程维度：集团、公司、工程、开团、公司、工程、开发阶段发阶