新版《房地产估价理论与方法》房地产估价师统考考试题库（含答案解析）

1、新版房地产估价理论与方法房地产估价师统考考试题库（含答案解析）一、单选题1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：VAY，A10077（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7AL，则AL6（7AL）8100，AL3（万元）。2.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安

2、状况、房地产投机、城市化。3.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。4.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A

3、解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。5.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房

4、地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。6.（）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。A、合理原则B、有效原则C、合法原则D、公正原则答案：C解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓客观，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋

5、势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。8.比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以（）为基础的。A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理答案：D解析：考点:替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。9.完整的房租构成因素不包括（）。A、地租B、管

6、理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。10.下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（）。A、起价是销售新建商品房的最低价B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、均价是指新建商品房成交价的平均价格答案：D解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体

7、价格水平。11.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A、平均增减量法B、平均发展速度法C、移动平均法D、指数修匀法答案：B解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。12.某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交

8、价格最接近于（）元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。13.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A、估价委托书B、估价代理书C、估价报告书D、估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。14.下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。A、商业银行委托的估价B、税收估价C、商业用房估价D、工业用房估价答案：B解析：考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类

9、型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。15.在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A、转抵押估价B、抵押房地产价值动态评估C、抵押成数测算D、处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。16.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（）进行估价。A、超市用途B、社会平均收益C、地价加房价D、服装店用途答案：D解析：考点:最高

10、最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。17.下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是（）A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、房地产开发企业和拥有着对未来的预期D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。18.某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用

11、10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%【1-1/（1+8%）30】=900.6（万元）。19.收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险

12、能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。20.（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。21.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.

13、63D、114.82答案：B解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。22.约翰.冯.杜能的地租的计算公式是（）。A、地租农产品市场价格农产品生产成本B、地租农产品市场价格农产品生产成本农产品平均利润C、地租农产品市场价格农产品生产成本农产品平均利润投资的利息D、地租农产品市场价格农产品生产成本农产品所使用的资本一般农业资本利润章答案：C解析：考点:地租理论及地租的测算。地租农产品市场价格农产品生产成本农产品平均利润投资的利息。23.比较法的理论依据是（）。A、规模经济原理B、均衡原理C、替代原理D、预期原理答案：C解析：本题考查的是比较

14、法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。24.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。25.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工

15、作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。26.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4.0.4.0.2B、0.3.0.4.0.3C、0.4.0.2.0.4D、0.4.0.3.0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。27.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为15

16、00m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。无效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（万元），收益损失的现值2.5/10%（11/1.130）23.57（万元），功能过剩折旧31.07万元。28.己知某

17、收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。29.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B、价

18、值时点为现在，估价对象状况为未来状况C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。30.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A、估价对象的真实价值B、估价对象的重置价格C、估价对象的实际成交价值D、合格估价师的重新估价结果答案：D解析：本题考查的是房地产估价的

19、特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示细心审题，注意发现题干中的提示。31.估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估价报告名称B、估价项目名称C、估价委托人D、估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。32.下列关于假设开发

20、法的表述中，不正确的是（）。A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。33.某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A、70B、3

21、0C、40D、60答案：C解析：本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。34.关于估价师声明的说法，正确的是（）。A、估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明B、估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证C、未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名D、估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明

22、所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证35.对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（）。A、同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同C、在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的

23、各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和36.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。37.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以

24、不适合采用假设开发法评估答案：A解析：考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。38.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面

25、积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降；选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨；选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。39.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。

26、外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。40.已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A、490.5B、517.5C、545.0D、609.0答案：C解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300A（403020），A333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价333.33（403020109）363.33（万元），乙地

27、块的总价363.33（30/20）545（万元）41.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110

28、%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。42.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、房地产使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使用管制。43.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖

29、中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）2385/（16.8%）2559.01（元/m2），买方实付金额正常负担下的价格（1应由买方缴纳的税费比率）2559.01（13.9%）2658.81（元/m2）。44.下列关

30、于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（）。A、耕地占用税不属于其税收B、卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨C、买方市场，减少卖方的税收会使房价下降D、卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降答案：D解析：本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。45.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。46.不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变

31、化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、贬值因素答案：A解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。47.住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A、7B、8C、9D、10答案：D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。48.下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）

32、。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。49.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。A、名义价格B、实际价格C、市场价格D、成交价格答案：B解析：

33、考点:名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。50.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依据不足假定D、未定事项假设答案：C解析：考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。51.一套建筑面积为100m2，单价为15000元m2的住宅，

34、首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8，则该套住宅的（）。A、实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元B、实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元C、实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元D、实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。52.评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，

35、收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。53.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A、489.99B、495.53C、695.53D、800.00答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=20012%=24（万元）；土地收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价

36、值=200+495.53=695.53（万元）。54.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元m2，建筑物重置价格为900元m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元m2。则该建筑物的成新率为（）。A、44B、50C、67D、86答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q建筑物现值（V）建筑物的重置价格（C）（180020008003000）（9002000）67。55.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该

37、房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。56.某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，

38、新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A、维持现状B、装修改造C、拆除建筑物作为空地转让D、新建较高标准的办公楼答案：B解析：考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/m21300元/m25200元/m25000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值=（220030050）100050001500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=（8000380050300）150039501500

39、（元）50001500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益成本，大于0，才是可行的。57.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。58.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置

40、费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。59.下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（）。A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费C、开发期间税费D、临时安置费答案：D解析：考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。60.【2013年真题】采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A、成交价格

41、B、账面价格C、正常价格D、期望价格答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。61.边际消费倾向，指的是（）。A、成本每增加一个单位所引起的售价变化B、售价每增加一个单位所引起的需求变化C、收入每增加一个单位所引起的消费变化D、产能每增加一个单位所引起的利润变化答案：C解析：考点:经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占

42、新增加收入的比例。62.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A、现状价值为市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续使用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。63.区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了

43、房地产的重要组成部分。64.某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.255=8056.25（元/m2）。65.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事

44、件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产的税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造

45、成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。66.（）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。A、差异原则B、类似原则C、替代原则D、可比原则答案：C解析：考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。67.建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（）。A、有效年龄等于实际年龄B、有效年龄短于实际年龄C、有效年龄长于实际年龄D、有效年龄可能短于或长于实际年龄答案：D解析：考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。68.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别

46、为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值150（5070）30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（503080）。69.房地产司法拍卖估价，评估的应当是（）。A、市场价值B、最高价值C、最低价值D、理论价值答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖

47、保留价。70.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。71.下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市

48、场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。72.报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投入的资本B、投资回收所投入的资本C、（投资回报投资回收）所投入的资本D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：考点:报酬率的实质。报酬率=投资回报所投入资本。73.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说

49、法，正确的是（）。A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径答案：B解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。74.某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本题考查的是

50、建立比较基础。使用面积1000.880（m2）。建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积/建筑面积1000080/1008000（元/m2）。75.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。76.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住

51、房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：本题考查的是对房地产估价的需要。（90007800）5000600（万元）。77.某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法的公式

52、。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量3200.13300.23500.23400.5338（元/平方米），2010年价格681033858500（元/平方米）。78.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。79.某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼，取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，预计该写

53、字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是（）万元。（折现率为10%）A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.5答案：A解析：本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=450030002.5/（1+10%）1.5=2925.40（万元）。80.某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考点:统一计价单位。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建

54、筑面积13525160（m2），200000016012500（元）。81.中国台湾地区不动产估价师法规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区不动产估价师法规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。82.某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例

55、在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。83.土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A、地质状况B、地形状况C、地势状况D、土壤状况答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。84.关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时