产品定位分析

1、第六章、工程产品定位分析一、工程产品和投资组合总体方案根据工程市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“工程规划设计方案一为根底，确定四个工程产品组合可能性方案：技术经济指标方案A仃、* 丿 P* 万案B3)万案C仃万案D仃总 体 安 排总建筑面积198300198300214400224000多层公寓18200012390010360093600高层公寓3640056000情景洋房316003160031600叠加别墅265002650026500公共建合计16300163001630016300会所2000200020002000筑等幼儿园2100210021002100商业效劳3

2、900390039003900农贸市场2500250025002500小户型公寓2800280028002800错复式商住300030003000车库10000120001300014000总建筑面积48100481004810048100多层公寓33900339003390033900一期公共建筑等14200142001420014200车库1800180018001800二期总建筑面积65500630006300063000多层公寓65500314003140031400情景洋房316003160031600车库3600380038003800三期总建筑面积4920048200482004

3、8200多层公寓47100196001960019600叠加别墅265002650026500幼儿园2100210021002100车库2600420042004200四期总建筑面积35500390005510064700多层公寓3550039000187008700高层公寓3640056000车库2000220032004200备注：车库层高按米，不计入建筑面积二、构建投资分析模型1、工程产品定位工作流程三、投资分析相关参数1、依据安徽省建筑和装饰工程预算定额；巢湖市同类工程竣工决算的指标；主要设备和材料的现行价格。文件规定的相关报建规费2、投资本钱构成与支付遵循原那么工程土地费，期初支付土

4、地费 100%前期费用，勘察设计费、工程前期费工程幵始时支付费用总价的30%至正式幵始开工前支付剩余的 70%工程报建费按工程量每期初分别支付；建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%完工支付50%根底设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度根本相同;管理费用，按工作的进展分期适当增加；财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%销售费用，按营销前半年占 30%其余按时均摊；营业税金及附加，按销售收入分期支付。四、A方案投资效益测算1、投资本钱测算序号工程名称单位数量费用单价元金额万元备注1土地费用十地出让金亩2

5、38260000契税4%2前期工程费勘察设计费万m2393. 5地堪费万im21规划方案费万im26施工图设计费万im28景观设计费万im210相关报建费城市根底设施配套费万im240人防费万m230白蚁防治费万im2规划技术效劳费万im22散装水泥基金万im2档案管理万im2图纸抗震审查费万im21质检费万im22监理费万%元招投标费万元6%。墙改基金万m28土地登记及测量费工程前期费按建安工程费1%X3建安工程费万im2多层砖混指多层公寓；多层框架包括 情景洋房、叠加 别墅及公建。多层砖混万im2700多层框架万im2850高层住宅万m21000半地下车库万im26004根底设施费万im2

6、1005直接建设本钱6管理费用按2-4项3%7财务费用贷款5000万元2年，年利率6%8不可预见费按2-4项3%9销售费用销售收入X %10营业税与附加销售收入X %11总本钱费用单方本钱1488按可售面积万m22、投资方案间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计直接建设投资管理费用财务费用不可预见费销售费用营业税与附加单位:万元3、预计销售收入序号工程名称单位数量销售单价元 /M2合计总计万仃18661多层公寓万仃18002高层公寓万仃20003情景洋房万仃22004叠加别墅万仃25005底层商业万仃45006小户型公寓万仃220

7、07错复式住宅万仃住宅局部万仃2000商业局部万仃45008农贸市场万仃25009半地下车库万仃1500位:万元4、分期销售收入时间工程2006200720212021合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计一期二期三期四期位:万元5、静态投资效益评价工程预计实现销售总额 38106万元工程总本钱30393万元工程所得税前利润7713万元所得税前投资利润率为(7713-30393)X 100%=%工程实现净利润5168万元所得税后投资利润率为(5168-30393)X 100%=%6、动态投资效益评价工程现金流量分析时间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半

8、年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流入销售收入二、现金流出直接建设投资管理费用财务费用不可预见费销售费用营业税与附加二、税前净现金流量四、税前累计净现金流量五、所得税六、税后净现金流量七、税后累计净现金流量工程财务评价指标所得税前财务内部收益率%所得税后财务净现值lc=8%3284万元五、B方案投资效益测算1、投资本钱测算序号工程名称单位数量费用单价元金额万元备注1土地费用十地出让金亩238260000契税4%2前期工程费勘察设计费万m2地堪费万m21规划方案费万im26施工图设计费万im28景观设计费万im210相关报建费城市根底设施配套费万im240人防费万im230白蚁防治费万im

9、2规划技术效劳费万m22散装水泥基金万im2档案管理万im2图纸抗震审查费万im21质检费万im22监理费万元%招投标费万元6%。墙改基金万8m2土地登记及测量费工程前期费按建安工程费1%X3建安工程费万im2多层砖混指多层公寓；多层框架包括 情景洋房、叠加 别墅及公建。多层砖混万im2700多层框架万im2850高层住宅万im21000半地下车库万im26004根底设施费万m21005直接建设本钱6管理费用按2-4项3%7财务费用贷款5000万元2年，年利率6%8不可预见费按2-4项3%9销售费用销售收入X %10营业税与附加销售收入X %11总本钱费用单方本钱1538按可售面积万im22、

10、投资方案间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计直接建设投资管理费用财务费用不可预见费销售费用250营业税与附加单位:万元3、预计销售收入序号工程名称单位数量销售单价元 /M2合计总计万仃20211多层公寓万仃18002高层公寓万仃20003情景洋房万仃22004叠加别墅万仃25005底层商业万仃45006小户型公寓万仃22007错复式住宅万仃住宅局部2000商业局部45008农贸市场万仃25009半地下车库万仃1500位:万元4、分期销售收入间工程2006200720212021合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计一

11、期二期三期四期位:万元5、静态投资效益评价工程预计实现销售总额 41525万元工程总本钱31728万元工程所得税前利润9797万元所得税前投资利润率为(9797 - 31728)X 100%=%工程实现净利润6564万元所得税后投资利润率为(6564+ 31728)X 100%=%6、动态投资效益评价工程现金流量分析时间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流入销售收入二、现金流出直接建设投资管理费用财务费用不可预见费销售费用250营业税与附加二、税前净现金流量四、税前累计净现金流量五、所得税六、税后净现金流量工程财务评价指标所

12、得税前财务内部收益率%所得税前财务净现值lc=8%7084万元所得税后财务内部收益率%所得税后财务净现值lc=8%4450万元六、C方案投资效益测算1、投资本钱测算序号工程名称单位数量费用单价元金额万元备注1土地费用十地出让金亩238260000契税4%2前期工程费勘察设计费万m2地堪费万im21规划方案费万im26施工图设计费万im28景观设计费万im210相关报建费城市根底设施配套费万m240人防费万im230白蚁防治费万im2规划技术效劳费万im22散装水泥基金万im2档案管理万im2图纸抗震审查费万im21质检费万2m2监理费万元%招投标费万元6%。墙改基金万im28土地登记及测量费工

13、程前期费按建安工程费1%取3建安工程费万im2多层砖混指多层公寓；多层框架包括 情景洋房、叠加多层砖混万im2700多层框架万m2850别墅及公建。高层住宅万im21000半地下车库万im26004根底设施费万im21005直接建设本钱6管理费用按2-4项3%7财务费用贷款5000万元2年，年利率6%8不可预见费按2-4项3%9销售费用销售收入X %10营业税与附加销售收入X %11总本钱费用单方本钱1560按可售面积万m22、投资方案间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计直接建设投资管理费用财务费用150150150150不可预

14、见费销售费用营业税与附加单位:万元3、预计销售收入序号工程名称单位数量销售单价元 /M2合计总计万仃20281多层公寓万仃18002高层公寓万仃20003情景洋房万仃22004叠加别墅万仃25005底层商业万仃45006小户型公寓万仃22007错复式住宅万仃住宅局部2000商业局部45008农贸市场万仃25009半地下车库万仃15004、分期销售收入间工程2006200720212021合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计一期二期三期四期位:万元5、静态投资效益评价工程预计实现销售总额 45301万元工程总本钱34843万元工程所得税前利润10458万元所得税前投资利润率为(10

15、458 + 34843 )X 100%工程实现净利润7007万元所得税后投资利润率为(7007 - 34843)X 100%=%6、动态投资效益评价工程现金流量分析间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金流入销售收入二、现金流出直接建设投资管理费用财务费用150150150150不可预见费销售费用营业税与附加二、税前净现金流量四、税前累计净现金流量五、所得税六、税后净现金流量七、税后累计净现金流量工程财务评价指标所得税前财务内部收益率%所得税后财务净现值lc=8%4779万元七、D方案投资效益测算1、投资本钱测算序号工程名称单位

16、数量费用单价元金额万元备注1土地费用十地出让金亩238260000契税4%2前期工程费勘察设计费万m2地堪费万m21规划方案费万im26施工图设计费万im28景观设计费万im210相关报建费城市根底设施配套费万im240人防费万im230白蚁防治费万im2规划技术效劳费万m22散装水泥基金万im2档案管理万im2图纸抗震审查费万im21质检费万im22监理费万元%招投标费万元6%。墙改基金万8m2土地登记及测量费工程前期费按建安工程费1%X3建安工程费万im2多层砖混指多层公寓；多层框架包括 情景洋房、叠加 别墅及公建。多层砖混万im2700多层框架万im2850高层住宅万im21000半地下

17、车库万im26004根底设施费万m21005直接建设本钱6管理费用按2-4项3%7财务费用贷款5000万元2年，年利率6%8不可预见费按2-4项3%9销售费用销售收入X %10营业税与附加销售收入X %11总本钱费用单方本钱1567按可售面积万im22、投资方案间工程20052006200720212021合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计直接建设投资管理费用财务费用不可预见费销售费用营业税与附加位:万元3、预计销售收入序号工程名称单位数量销售单价元 /M2合计总计万仃20331多层公寓万仃18002高层公寓万仃20003情景洋房万仃22004叠加别墅万仃25005底层商业万仃45006小户型公寓万仃22007错复式住万仃宅住宅局部2000商业局部45008农贸市场万仃25009半地下车库万仃1500位:万元4、分期销售收入间工程2006200