产业地产研究——产业园区概述分析

1、Code of this report | 1小成果提交表提交日期：成果名称所属分类住宅地产 商业地产 办公地产 产业地产 养老地产 旅游地产 城市运营交通地产 企业咨询其他成果类型工具包 专题研究 经典案例 其他研究方案研究内容产业园区与企业办公解决的关键问题及创新点 产品价值、产品组合人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）杨帅AA43706Code of this report | 2产业地产，以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工

2、业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。工业 工业园 科技园 商务花园 物流 仓储物流 商贸物流 产业地产如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；产业地产Code of this report | 3价值曲线工业园工业厂房1525元/ 商务花园总部基地 / 科技园区 40100元/ 物流园仓库 3050元/ 商贸物流专业

3、市场 50300元/ 产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发展的价值轨迹产业地产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。Code of this report | 4政府开发商企业产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营终端用家，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务l 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。主题构成Code of this report | 5产业基础产业链产业集群产业网横向发展纵向发展整合发展 土

4、地 厂房 产业楼 多元物业 起步工业区 成熟工业区 起步产业区 成熟产业区 l 产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。演变轨迹Code of this report | 6动因存量 先进制造业 仓储物流 标准的产业楼 研发 总部经济 业务整合政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商参与度 后台服务 研发2000s1980s1990s未来时间类别工业园（如蛇口工业区）科技园(如深圳高新园）商务花园 （如北京丰台ABP）产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群制造研发功能现代服务业产业集群工业产业综合体C

5、ode of this report | 72000s1980s1990s未来时间类别仓库区现代物流园商贸物流园（如深圳笋岗物流园）供应链集成园区功能仓储配送等第三方物流等商贸功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，国际采购，第三/四方物流，物流金融等于一体的综合园区物流园商贸园物流园区Code of this report | 8第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：产业综合体/企业综合社区基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、

6、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区功能综合化，社区化产业地产功能发展阶段比较发展趋势Code of this report | 9生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。理念生态、环保

7、、智慧、低碳、可持续发展等发展趋势Code of this report | 10附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品硬件附加价值配套服务附加价值服务体系附加价值 提高产品技术含量，增加产品品质； 高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合； 完善配套，建设可循环体系； 突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设； 建立对客户的完善营销服务体系和标准 采用先进的物业、商业服务标准及水平 与配套产品建设保持同步的服务措施 为客户提供政策支持体系 实现的内部服务交流平台 完备的企业服务体系产品更高的附加值产品增值

8、的三个维度发展趋势Code of this report | 1111核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。服务社区化服务体系模式服务体系企业俱乐部企业外交官网络社区秘书室智能化体系个性化服务模式政策体系员工生活配套税收优惠无费区融资交流平台一站通关社区化服务体系两种模式发展趋势Code of this report | 1212v满足产业/企业需求 v园区可及性 （区位交通等）v科学合理的定位v园区环境品质 v政府支持（优惠政策等）v园区服务品质 产业园区成功的七大关键因素vv建筑规划、设计与质量关键因素Code of this report |

9、 1313宏观经济环境分析宏观环境分析政府规划定位分析项目市场分析可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案开发定位产业研究物业研究产业定位客户需求分析 企业需求调研目标客户定位用地平衡项目功能/形象定位总体规划方案建议开发战略财务可行性分析发展定位Code of this report | 1414产业定位可行性世界发展趋势中国发展趋势所处地区产业发展周边地区产业发展所处城市产业发展所处区域产业发展竞争优劣势人才情况人文生活产业发展支持区位优劣势经济发展宏观经济微观经济产业定位发展潜力经济产出政策支持配套服务需求用地需求社会效应产业定位Code of this report | 15

10、自然形成产业布局产业链研究政府中长期规划导向土地需求（工业/物流/产业/住宅/商业/公建）人口研究（年龄/收入/家庭结构）工业、产业物业酒店、工业商业、文教住宅、商业办公物业开发商开发背景/目标营运模式/实力经验/团队静态分析内部逻辑性产业布局寻找未来定位开发定位产业定位物业需求经济效应土地需求资金投入量经济效应融资条件资金计划投资收益资产战略基础建设道路要求开发关系Code of this report | 16面积需求支付能力p 支付能力和面积需求都因公司规模而差异较大p 行业聚集效应明显，对项目氛围要求很高p 面积需求一般p 支付能力较弱p 为人力密集型行业，需要丰富的配套设施p 面积需求根据企业规模而定，金融外包需求面积较大p 支付能力较高p 为人力密集型行业，需要大量配套设施p 面积需求较大p 承租能力一般p 行业目前还处于发展初期，因而面临着大量企业的规模都较小主力租户群体次主力租户群体战略租户群体发展策略Code of this re