房地产开与经营[1]

1、房地产开发与经营1第第2章章 房地产开发流程及前期工作房地产开发流程及前期工作房地产开发与经营12.1 房地产开发各阶段分析房地产开发与经营12.1.1 投资决策分析阶段投资决策分析阶段1、提出投资开发设想2、项目可行性研究房地产开发与经营12.1.2 前期准备工作阶段前期准备工作阶段1、取得土地使用权。2、征地与拆迁。（出让时，为生地或毛地的）3、工程勘察与设计。4、三通一平/七通一平。5、建设工程招标。房地产开发与经营12.1.3 建设实施阶段建设实施阶段1、组织施工。2、工程监理。3、竣工验收。房地产开发与经营12.1.4 租售及物业管理租售及物业管理1、房屋租售。2、物业管理。房地产开

2、发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营1房地产开发与经营12.2 房地产开发用地取得房地产开发与经营12.2.1 房地产开发用地取得方式房地产开发用地取得方式1、出让2、转让3、划拨4、合作房地产开发与经营1指标指标类别类别容积容积率率净密度净密度（户数（户数/ /公顷）公顷）邻里密度邻

3、里密度独户住宅独户住宅0.20.220201212并立式住宅并立式住宅0.30.320-2520-251515联排式联排式0.50.540-6040-603030叠层式叠层式0.80.860-10060-1004545三层公寓三层公寓1.01.0100-150100-1505050六层电梯公寓六层电梯公寓1.41.4160-190160-1907575十三层电梯公寓十三层电梯公寓1.81.8215-240215-240100100国际通行的住宅用地指标国际通行的住宅用地指标独立住宅：独立住宅：TownhouseTownhouse： 6 6层电梯公寓：层电梯公寓：1313层电梯公寓层电梯公寓9

4、9 ： 6 6 ： 1.3 1.3 ：1 1从土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性从土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性房地产开发与经营12.2.2 国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让1、建设用地使用权的含义2、用地使用权的出让方式招标 （含义、程序）拍卖（含义、程序）挂牌（含义、程序）协议（含义、程序）3、招标、拍卖、挂牌出让方案及文件编制4、出让合同5、出让终止房地产开发与经营12.2.3 土地使用权转让土地使用权转让1、土地使用权转让的含义2、土地使用权的转让方式 出售、交换、赠与3、转让的原则 权利义务同时转移、土地与建构筑物同时转移、效益不可损4、转

5、让条件5、转让程序房地产开发与经营12.2.4 土地使用权划拨土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念2、土地使用权划拨的特征3、适用范围 4、划拨程序5、划拨土地管理房地产开发与经营12.2.5集体土地征收集体土地征收1、土地征收的概念及特征2、土地征收审批3、土地征收补偿 房地产开发与经营12.3 房地产开发房屋拆迁房地产开发与经营12.3.1房屋拆迁概述房屋拆迁概述1、房屋拆迁的概念2、拆迁的行政许可3、房屋拆迁方式4、房屋拆迁范围 5、房屋拆迁期限房地产开发与经营12.3.2房屋拆迁的程序房屋拆迁的程序1、确定拆迁地块2、调查摸底3、预测拆迁费用及补偿方案4、申请办理拆迁许可证5、公布拆迁公告6、拆迁宣传7、签订安置协议书8、迁出9、领取补偿费用和办理安置手续10、争议的处理11、实施拆除12、资料归档房地产开发与经营12.3.3房屋拆迁补偿与安置房屋拆迁补偿与安置1、补偿的内容2、补偿的方式：货币补偿、产权调换、两种方式的选择3、补偿标准确定的原则4、产权调换后差价结算 5、公益事业用房的拆迁补偿6、产权不明确的房屋补偿安置7、设定抵押权的房屋补偿安置8、对搬迁和过渡补助费的