洪梅镇市场调查报告

1、洪梅镇市场调查报告一、 洪梅镇宏观环境1、自然环境2、行政区域划分、人口3、人文历史文化艺术4、经济发展状况5、政策环境、企业投资二、洪梅镇周边乡镇房地产市场发展状况1、市场状况2、各镇政区图3、相邻各镇情况介绍4、相邻乡镇发展状况及联系5、主要房地产项目调查及分析三、有利的发展因素1、东莞大道延长线的规划2、深莞穗城轨的规划3、深莞穗在东莞的规划情况4、莞佛城轨的规划5、莲花山大桥情况介绍6、全东莞的城轨规划四、洪梅未来5年的整体规划五、swot分析六、项目发展思路洪梅镇市场调查报告一、 洪梅镇宏观环境1、自然环境洪梅镇建镇于1981年，位于东莞市西北部，毗邻珠江口，地处粤港经济走廊腹地，全

2、镇总面积33.5平方公里，其中水域面积9.46平方公里，镇内河涌交错，由四条东江支流分割为形似“川”字三大绿洲，具有典型的岭南水乡特色风貌。洪梅四季常青，民风淳朴，气候宜人，镇上盛产水稻、香蕉、甘蔗和优质鱼虾蟹，素有“鱼米之乡”的美誉。2、行政区域划分、人口洪梅镇地处东莞市西北部，毗邻珠江口，距东莞市区22公里，距广州市35公里，距深圳80公里，距香港100公里。地处粤港经济走廊腹地，地理位置优越，交通便利，以洪梅为中心，在100公里半径圈内的城市，北有广州、佛山，南有香港、深圳，东有东莞、惠州，西有中山、珠海、澳门等城市。镇内主干道与107国道、广深高速、西部干道以及建设中沿江高速接驳相连接

3、。全镇总面积33.5平方公里，陆地面积24平方公里，辖9个村委会，1个居委会户籍人口2.1万人，外来务工人员4万多人。辖洪屋涡、新庄、梅沙、氹涌、黎洲角、乌沙、金鏊沙、厦汇、尧均9个农村管理区和洪梅居民管理区。3、人文历史文化艺术洪梅历有岭南水乡，风情小镇之称。该镇民风淳朴，人们喜欢乐曲、龙舟、舞狮、篮球、垒球等传统和时尚的文体活动。相继还涌现出大批爱国的文人名士和革命烈士。近年来，该镇按照打造“精品洪梅”、“水乡新城”的思路全面加大城镇建设力度，每年的洪梅龙舟节划龙舟俗称”扒龙船”，是洪梅人传统的群众性体育活动。1981年，洪梅镇成立，镇委镇政府将洪梅龙舟赛定于每年农历五月初七，在洪梅大桥的

4、河面上举行龙舟赛或龙舟竞渡，1999年，镇委镇政府将龙舟赛改为农历五月初三举行，作为本镇的龙舟节。 另外洪梅醒狮队按照市委市政府打造文化新城和建设体育强市的要求，大力挖掘和培育文化精品，在各村（居）委会以及各企业醒狮队的基础上精挑队员，高标准高起点组建成洪梅龙狮团，在2004年8月1819日举行的“新世纪杯”2004年东莞市第一届龙狮大赛中，洪梅龙狮团表现出色，赢得全场观众的热烈喝彩。洪梅镇文化体育艺术，内容丰富、节目精彩、气氛热烈、群众参与积极，充分展示了洪梅人民昂扬向上、奋发有为的崭新精神风貌。4、经济发展状况近年来，洪梅镇大力推进发展模式的创新，改善投资环境，积极招商引资，经济发展迅猛。

5、吸引了台湾台玻集团和香港理文集团造纸有限公司等国际知名大企业前来投资兴业。目前，全镇有各类工业企业200多家，其中外资企业120多家，民营企业80多家，内源型经济和外源型经济协调发展，主要工业产品有纸制品、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、五金医药等，产品畅销世界各地。2006年全镇生产总值12.98亿元，比2005年增长26.8%，增速居全市第二；工业总产值32.2亿元，同比增长33.8%，其中规模以上工业总产值32亿元，同比增长47.6%；各项税收总额1.75亿元，同比增长56.9%；镇本级可支配财政收入1.4亿元，同比增长47.1%。近年来，洪梅镇文化、教育、体育、卫生等各项社会事业蓬

6、勃发展，社会稳定，人民群众安居乐业，成功创建了省教育强镇，省卫生镇创建工作正在稳步推进。2006年底召开的中共洪梅镇第七次代表大会提出，到2011年，全镇生产总值、各项税收总额、镇本级可支配财政收入分别要比2006年至少翻一番，分别达到26亿元、4亿元、2.8亿元，并按照“一轴两轮三牌四区五亮点”的工作思路，全面推进改革、发展、稳定的各项工作，努力在产业升级、城市升级、镇村协调发展、和谐社会建设、党的建设等五方面实现新的突破。洪梅镇实际图5、政策环境、企业投资洪梅建镇初期，全镇经济社会较为落后，没有一家外资企业，工业化水平几乎为零，是一个典型的以种植业为主的农业镇。为了改变洪梅镇贫乏落后不发达

7、的经济状况，洪梅镇加大力度进行招商引资同时伴随着整个珠三角地区和东莞市风起云涌的改革开放浪潮，洪梅镇在建镇后也开始了艰辛的工业化、城镇化进程。1984年，洪梅镇第一家外资企业洪梅电器厂落户洪梅，标志着洪梅镇工业经济发展进入一个新的阶段，但从整个80年代来看，洪梅镇的工业及整个经济社会发展的速度相对缓慢，农业经济为主的经济格局仍没有根本改观。进入90年代后，洪梅的发展开始加快，各类外资企业、民营企业雨后春笋般地竞相涌现，到2000年，全镇外资企业达45家，比1990年增加了40多家，特别是华南运动袋品厂、精美拉链有限公司等一批骨干外资企业的引进，使全镇经济社会发展明显加快，国内生产总值从1990

8、年的5818万元增长到2000年的27622万元，增长了3.7倍，经济社会获得了长足的发展。这样的发展得力于政府政策的大力支持和广泛宣传。目前镇上的知名企业有1、台玻华南玻璃有限公司总投资2亿美元。2、东莞洪梅理文造纸有限公司是造纸行业最具规模及实力的造纸企业之一，也是亚太地区同类产品最大的造纸商之一。3、东莞市亚洲制药有限公司是“广东省高新技术企业”、“广东省民营科技企业”、“中国质量服务信誉aaa级企业”。4、正腾工业园由东莞市正腾实业投资有限公司投资位于洪梅镇梅沙村望沙路段开，占地面积280亩。二、洪梅镇周边乡镇房地产市场发展状况洪梅镇各乡镇位置图洪梅镇详细图1、市场状况由图可知与洪梅镇

9、相邻最近的莫过于道窖镇、望牛墩镇和麻涌镇，四镇紧紧相邻，相互制约又相互影响其都属于边缘走向枢纽，城市发展水平都比较缓慢，地产市场还未被彻底开发和挖掘。是东莞欠发达地区，经济相对落后，目前楼市处于起步阶段，楼盘较少。随着轨道交通的建设，有一批广州客户到这个片区投资置业。业界认为，这个片区楼市潜力其实很大，但是发展过程可能有些漫长。2、相邻各镇情况介绍麻涌镇：麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。全镇总面积91平方公里，人口约11万，其中户籍人口7万多，外来人口4.3万，下辖13个村委会，2个居委会。镇内公路

10、网络完善，通过中麻公路与107国道相联；镇内有三个高速路出入口，其中广深珠高速一个，规划建设的沿江高速两个；建设中的东莞市西部快速干线从新沙港口经望牛墩、道滘，连接东莞市五环路，全长约16公里，控制宽度100米，届时麻涌到东莞市区只需20分钟的车程。望牛墩镇：望牛墩镇始建于宋代，是一座拥有800多年历史的文化古镇，位于东莞西北部，地处珠江三角洲黄金腹地，与东莞市中心区接壤，是穗莞深港经济走廊的几何中心点. 全镇总面积31.57平方公里，户籍人口4.5万人，常住人口约10万人，下辖21个行政村和1个居民社区，2009年，全镇gdp以23.3%的幅度增长，工业总产值、各项税收、实际利用外资分别增长

11、11.9%、10.8%和22.2%。近年来，积极推进产业转型升级，大力促进外源经济和内源经济共同发展。截至2009年底，全镇共有各类企业3689家，其中规模以上企业达99家，逐步形成了由纺织、服装、五金、印刷、造纸、电子、机械等行业组成的多元化工业体系。道滘镇：东莞市道滘镇是著名曲艺文化之乡、美食名镇、游泳之乡、广东省工业卫星城镇，珠江三角洲一颗崛起中的水乡明珠。道滘地处穗深经济走廊中部，北距广州30公里，南距香港90公里，东距东莞市区5公里。紧邻107国道和五环路，市政府规划的东莞大道延长线动工，广深高速公路贯穿南北，道滘设有广深高速公路大型互通立交出入口，是广州、深圳等地进入东莞最主要的门

12、户之 一。全镇面积54.41平方公里，常住人口5.2万，外来人口5.3万。3、相邻乡镇发展状况及联系轨道交通站点望洪站设置在洪梅氹涌村和望牛墩下漕村，站点所在的洪梅镇和牛墩镇均是东莞的欠发达镇，麻涌镇和道滘镇紧挨洪梅镇。目前，这四个镇的楼市都处于起步阶段，发展较落后。4、主要房地产项目调查及分析目前，洪梅镇售完的商品房只有雍景香江，在售的只有雍景家园和丰泽园；据东莞市场研究部监测数据，前三季度，洪梅镇成交新建商品住宅877套，约8.2万平方米，均价4511元/平方米截至9月底，洪梅新增供应新建商品住宅5.0万平方米，库存2.6万平方米。 雍景家园位于洪梅大道南，占地2.2万平方米，建筑面积6.

13、3万平方米，是一个仅有6栋楼的洋房小区，销售产品从1房到4房、还有复式。除了70%东莞内销之外，还有20%的房子卖给广州客户，还有10%卖给深圳、佛山和中山客户。售楼员称，外地客户既有投资客，也有自住客。代理商也表示，丰泽园也有很多广州客来购买。业内人士表示，广州客户置业洪梅的原因是洪梅靠近广州，广州投资者早就见证了地铁开通对房产价值带动，因此很看好东莞轻轨沿线楼盘。这样便利的交通为房产市场起了推泼助澜的作用。洪梅目前在销售的楼盘情况1，雍景家园基本信息物业类别 住宅 项目特色 其他建筑类别 小高层 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 洪梅 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 洪梅洪梅大道南

14、（汽车站对面） 交通状况 雍景家园位居广深城轨和莞穗城轨的交汇处，周边有洪梅车站和洪梅文化广场站，多辆公交开盘时间 2010-12-26入住时间 2011-12-30 容 积 率 2.40绿 化 率 32%户 数 总共 500 户 预售许可证 11东莞商房预证字第00094号 物 业 费 1.80元/平方米月物业公司 东莞市雍景豪园物业管理有限公司开 发 商 东莞市雍景盈泰房地产开发有限公司 售楼地址 东莞市洪梅镇洪梅大道南（汽车站对面）雍景家园房价 均价4800元/平方米 最新楼盘动态 雍景家园5-6栋36-100一到三房在售，均价4800元/平方米。2011-11-072，丰泽园基本信息物

15、业类别 住宅、商住混合用地 项目特色 花园洋房,景观居所建筑类别 小高层 高层 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 洪梅 深圳人置业东莞购房圈物业地址 洪梅中心幼儿园对面 交通状况 丰泽园是洪梅都市中心的现代国际品位的高档社区，迎合现代化都会生活、商业模式及健康开盘时间 2010-12-25入住时间 2011-12 容 积 率 2.50绿 化 率 30%户 数 总共 495 户 预售许可证 10东莞商房预证字第00231号 物 业 费 1.80元/平方米月物业公司 天天向上物业管理服务有限公司开 发 商 东莞市创资房地产开发有限公司 售楼地址 洪梅镇中心幼儿园对面丰泽园房价 均价4600

16、元/平方米 最新楼盘动态 丰泽园主推75-160平米一至四房及少量复式，均价4600元/平。2011-11-07 3. 丰泽园商铺基本信息商铺类型住宅底商/社区商铺项目特色复合地产,投资地产,其他开盘时间2011-09-18装修状况毛坯,菜单式装修环线位置五环以外所属商圈洪梅建筑面积56469平方米标准层面积200平方米 物业费3.50元/平方米月开发商 东莞市创资房地产开发有限公司物业地址洪梅黎洲角村交通状况项目位于洪梅镇中心城镇发展轴洪梅大道旁，紧靠东莞.预售许可证 售楼地址 洪梅镇黎洲角村 邮编：523160售价：最高价16000元/平方米; 最低价10000元/平方米; 2.相邻乡镇房

17、地产发展情况：麻涌镇：只有一个在售盘新世纪江畔湾基本信息物业类别 住宅 项目特色 花园洋房,景观居所,配套商品房建筑类别 塔楼 小高层 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 麻涌 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 麻涌沿江西一路（麻涌一中旁边）交通状况 公交车：64路、67路公交直达城区，1、2、3、4路镇区公交联通麻涌全区域；自驾：广深开盘时间 2009-1-3入住时间 2010-1 容 积 率 2.00绿 化 率 40%户 数 总共 1252 户 当期 568 户预售许可证 08东莞商房预证字00327号 物 业 费 1.60元/平方米月物业公司 东莞市新世纪豪园物业管理有限公司开 发

18、商 东莞新世纪房地产开发有限公司 售楼地址 麻涌镇沿江西一路（麻涌一中旁边）新世纪江畔湾房价 均价5000元/平方米 最新楼盘动态 新世纪江畔湾99平小复式和90-1262-3房在售，均价5000元/平。2011-11-07 道滘镇楼盘情况沿海翡翠湾基本信息物业类别 别墅、公寓、商铺 项目特色 特色别墅建筑类别 独栋 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 道滘 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 道滘东莞大道延长线与港口大道交汇处交通状况 沿海翡翠湾位于港口大道、东莞大道延长线，到市行政中心只有12分钟车程，去厚街仅5分钟 开盘时间 2010-4入住时间 2011-12 容 积 率 1.05绿

19、 化 率 46.20%户 数 总共 196 户 预售许可证 11东莞商房预证字第00090号物 业 费 2.68元/平方米月物业公司 美佳物业管理有限公司开 发 商 东莞市丽水佳园开发有限公司 售楼地址 东莞大道延长线与港口大道交汇处沿海翡翠湾房价 均价13000元/平方米 沿海翡翠湾打折优惠信息全款95折，按揭98折最新楼盘动态 沿海翡翠湾在售240-550平凌湖别墅，均价为1.2011-11-07 新世纪上河居基本信息物业类别 住宅 项目特色 水景地产,宜居生态地产建筑类别 小高层 高层 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 道滘 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 道滘南城村新世纪上河居

20、（厚街水道边）交通状况 新世纪上河居距东莞中心城区约13公里，车程约十分钟,边临厚街繁华地段 ，有市内公交车开盘时间 2009-07入住时间 2010-01 容 积 率 0.91绿 化 率 40%户 数 总共 2400 户 预售许可证 08东莞商房预证字房第00328号 物 业 费 2.80元/平方米月物业公司 新世纪豪园物业管理公司(国家一级)开 发 商 东莞市新世纪怡岛花园商住开发有限公司 售楼地址 东莞市道滘镇南城村新世纪上河居上河路(厚街水道边)新世纪上河居房价 均价5000元/平方米 最新楼盘动态 新世纪上河居主推100平三房和167平米四房在售，均价5000元/平。还有450-54

21、0联排别墅在售。2011-11-07 五福里基本信息物业类别 住宅 项目特色 其他建筑类别 高层 装修状况 毛坯环线位置 五环以外所属商圈 道滘 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 道滘新城市中心(桥东大街地税旁)交通状况 五福里位于交通主干道的枢纽位置，交通便捷；周边有4条标准一级主干线连接107国道，西开盘时间 2010-12-26入住时间 2011-12-01 容 积 率 4.27绿 化 率 28%户 数 总共 751 户 预售许可证 10东莞商房预证字00240号 物 业 费 暂无资料物业公司 东江新城房地产开发有限公司开 发 商 东江新城房地产开发有限公司,海贝豪庭房地产开发公司 售楼地

22、址 道滘新城市中心（桥东大街地税旁）五福里房价 均价6500元/平方米 最新楼盘动态 五福里3栋楼王“登峰”65-109二到五房在售，均价6500元/。2011-11-07 江月湾基本信息物业类别 别墅、住宅 项目特色 豪华居住区,特色别墅建筑类别 联排 装修状况 毛坯,菜单式装修环线位置 五环以外 所属商圈 道滘 深圳人置业东莞购房圈 物业地址 道滘沿江大道（济川中学旁）交通状况 江月湾有道窖7路公交车可达开盘时间 2007-01-01入住时间 2008-10 容 积 率 1.00绿 化 率 50%户 数 总共 2000 户 预售许可证 集体产权 物 业 费 1.50元/平方米月物业公司 东

23、颐物业开 发 商 东莞道滘富康新村建筑有限公司 售楼地址 道滘镇大岭丫村江月湾（广深高速路口旁）江月湾房价 均价3000元/平方米 最新楼盘动态 江月湾主推90-170平米二到四房，均价3000元/平。2011-10-17 （一）洪梅镇各楼盘对比表楼盘名称物业形态楼栋情况雍景家园小高层住宅雍景家园占地面积22000平方米，是东莞市雍景盈泰房地产开发有限公司在洪梅镇的项目，目前5-6栋36-100m2一到三房在售，均价5100元/平方米，第一批主推户型为单身公寓（3639），1房（48），2房（7079），3房（105115）两梯两户，两梯四户。丰泽园商住由东莞市创资房地产开发有限公司开发建设的

24、集住宅、商业为一体的高尚商住地产项目。项目位于洪梅镇洪金南路旁，长荣高尔夫球练习场以南，洪梅镇的行政、商贸、教育中心，是洪梅镇的重点发展区域。占地面积22587.8平方米，总建筑面积约64809.8平方米。丰泽园小区采用围合式规划布局，超宽楼间距，通风采光极佳，采用人车分流设计理念，建筑现代、大气、稳重，户型产品囊括75二房、95138三房、160四房及少量复式，均价4800元/平方米，园林设计丰富、精致美观，建成后给洪梅带来一个崭新的居住理念和居住选择雍景香江高层住宅2009年12月31号已经入住 目前只剩一套样板间约120三房户型价格6000元/平方米 建筑面积33000平方米 户 数、总

25、户数400户 ，4000元/平方，地下车位共有100多个房屋基本售完。丰泽园商铺商住底层为商铺建筑面积5500平方米最高价格16000元/平，最低价格10000元洪梅中心广场纯商业洪梅中心广场坐落在洪梅镇中心，周边有台盈外资工业园、河西工业园、旅游生态岛等，是洪梅首个商业中心广场大众的购物天堂。（2）项目规模类比分析项目名称占地/平方总建/万 容积率总户数（户）雍景家园22000平方米63115平方米2.40500左右丰泽园22587.8平方米64809.8平方米2.50495左右雍景香江16100平方米33000平方米2.20400左右丰泽园商铺22587.8平方米56469平方米未知495

26、左右（3）、项目定位主题分析项目定位主题雍景家园城市新核心奢想新生活雍景家园位居广深城轨和莞穗城轨的交汇处，交通方便道路四通八达周边有洪梅车站和洪梅文化广场站多辆公交。丰泽园丰泽园是洪梅镇市中心的现代国际品位的高档社区，迎合现代化都会生活、商业模式及健康的生活理念。雍景香江水有岸 心无疆香洋房派社区新环境，新住宅，河滨风景宜人宜居丰泽园商铺全封闭式管理网络纵横，通达顺畅，新型商业步行街望牛墩售完的商品房只有四季名苑，没有在售楼盘，处于规划建设中的只有四季华庭和芙蓉故里。望牛墩镇成交新建商品住宅仅4套，约858平方米，均价3901元/平方米。供应方面，望牛墩镇没有新增供应和库存，处于无房可售的真

27、空状态。（二）望牛墩镇各楼盘对比表楼盘名称物业形态楼栋情况富盈四季华庭住宅总占地3.4万平米，总建筑面积10。3万平米，共有12栋，规划户数700余户，一期将出1-4#楼，共228套室内停车位464，室外停车位43个在户型设计方面，产品由74-150的两房至四房构成，户型方正实用，南北通透，户户均有赠送面积。伟国集团国际皮具城市场商铺伟国集团国际皮具城位于广深高速中段，107国道触手可及。建设中的沿海高速近在咫尺，东莞城际轻轨r1线途径片区，有着良好的交通运输体系。 120万平方米皮具帝国-80万平方米皮具城、40万平方米豪华公寓，展贸综合商业广场（2）项目规模类比分析项目名称占地/平方总建/

28、万容积率总户数（户）富盈四季华庭33570平方米102787平方米2.50746左右伟国集团国际皮具城未知1200000平方米未知未知（3）、项目定位主题分析项目定位主题富盈四季华庭富盈四季华庭交通便利，紧临广深高速出口、107国道和西部干线伟国集团国际皮具城身处港深穗经济走廊核心地段，相关产业配套优势突出，毗邻港澳，辐射全国。（三）麻涌镇各楼盘对比表楼盘名称物业形态楼栋情况大步海滨花园三期住宅、别墅大步海滨花园位于东莞麻涌镇新城镇中心，北临镇政府，东倚麻涌中心大道，西邻麻涌河，项目分三期开发第一期已入住,户数156套,二期推出335套,剩余8套,三期别墅已经封顶,洋房正在报建.规划总用地:7

29、6872平方,一期已经售完;二期用地:23697平方,三期用地:43976平方.三期主力户型三房为主,三栋高层.新世纪江畔湾住宅新世纪江畔湾是新世纪地产20周年的力作，位于麻涌城市中心，与麻涌市场、麻涌一中比邻，俯览麻涌江、市政广场，是麻涌一河两岸发展中轴的最后黄金板块。共分三期开发，合共18栋小高层，其中首期6栋合共440套。有91平米两房，130平米三房，99平米小复式三种主力户型。新世纪江畔湾规划有2万平米东南亚立体园林，三重景致，叠水相连，全社区使用双层low-e玻璃，隔音隔热，舒适。滨江公园生活、2万平米东南亚立体林，1000平米私家泳池，2000米滨江绿化公园（2）项目规模类比分析

30、项目名称占地/平方总建/万容积率总户数（户）大步海滨花园三期43976平方米66000平方米1.50991左右三期500户新世纪江畔湾72253平方米156720平方米2.001252户三期568户(3）、项目定位主题分析项目定位主题大步海滨花园三期水有岸 心无疆香洋房派社区新环境，新住宅，河滨风景宜人宜居新世纪江畔湾滨江公园生活、2万平米东南亚立体林，1000平米私家泳池，2000米滨江绿化公园。(四)道滘镇各楼盘对比表楼盘名称物业形态楼栋情况新世纪上河居别墅住宅、别墅新世纪上河居位于东莞市道滘镇永安洲，四面环水，处于东江与厚街镇水道的包围之中，是新世纪地产的又一房地产力作。新世纪上河居规划

31、总用地是55.6公顷，总建筑面积达348100平方米。豪华别墅100平三房和167平米四房5000元/平方米。丽水家园别墅别墅具体情况未知（2）项目规模类比分析项目名称占地/平方总建/万容积率总户数（户）新世纪上河居别墅5560004470000.912400户左右丽水家园别墅未知未知未知未知(3）、项目定位主题分析项目定位主题新世纪上河居别墅稀缺、尊贵、高品质、超值丽水家园别墅未知从以上各对比图可看出道滘镇、麻涌镇、望牛墩镇基本上都是处于无房可售的真空状态，房源的紧缺是洪梅镇房产市场开发的有利条件。三、有利的发展因素交通区位条件优越，发展潜力巨大。洪梅位于广州、深圳的中间地带，向北距广州35

32、公里，向南距深圳80公里，距香港100公里，地理位置十分优越；镇村公路网与广深高速公路、107国道、沿江高速公路（在建）紧密相连，距广深高速公路出入口5公里，距广州白云机场50公里，距深圳黄田机场65公里，水运岸线资源丰富，紧邻虎门港立沙岛石化基地，部分水域具备5千吨海轮的通航能力，水陆交通十分便利。随着穗莞深城际轨道的动工开建，洪梅镇不但是莞惠城际轨道的起点，还有可能是莞佛城轨和广深城轨的交汇点，有望成为珠三角城际轨道的交通枢纽站；虎门港立沙岛作业区的全面开发，也将使该镇毗邻虎门港立沙岛化工基地的地理优势得以充分发挥。多重机遇叠加，蕴涵着巨大的发展潜力，实现跨越发展的势头不可逆转。1、东莞大

33、道延长线的规划东莞大道延长段起点位于正在建设中的西部干道北海河大桥东岸，经东莞水道、港口大道、厚街水道、东引运河，终点接现状东莞大道与莞太大道立交处，道路全长约7公里。按城市快速路标准设计，主车道设双向六车道，两侧设有辅道，道路红线按80米控制。工程包括3座互通式立交（跨莞太大道、港口大道、西部干道）、1座特大桥（跨东莞水道）等。东莞大道是东莞市区一条重要的交通性干道，现状南端已经延伸至广深高速公路石鼓出入口，终点与莞太大道厚街段连接，是东莞市对外交通的重要枢纽。建设东莞大道延长线，有以下几点重要意义：a、是完善东莞市的快速路网络，通过东莞大道连通正在建设的西部b、进一步将过境交通和货运交通与

34、城市交通分离，减轻现有国道、省道的交通压力；c、是提升市区向西的辐射带动能力，扩大城市发展空间；d、是有助于扶持西部水乡经济欠发达镇的发展；e、目前石鼓立交正准备改造，若将此项工程纳入一起施工建设，可减少重复建设，有效节省投资。目前，东莞大道延长线的初步方案已经完成，并获得市委市政府联席会议讨论通过，预计可于5月份开始施工图设计工作东莞大道延长线于2009年10月动工，目前累计完成工程总投资的24.9%。市路桥总公司负责人表示，由于受征地拆迁、莞惠城轨建设等影响，上半年计划已滞后30%，阻碍东莞大道延长线建设进程，所涉及镇街包括道滘、南城和厚街，主要是征地拆迁问题，工程有望于2011年竣工。东

35、莞大道的修建所带来的便利和发展前景其深远的意义且为东莞的城市建设有着重大的贡献。 2、深莞穗城轨的规划此项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一，线路全长约87公里，总投资196.98亿元。项目建设总工期为3年，2008年12月21日上午举行了开工仪式。轨道预计4年建成，届时从广州到深圳机场，只需要一个小时。穗莞深城际轨道起点为广州地铁5号线鱼珠站，在广州境内经庙头、开发区，在东莞境内经洪梅、沙田、厚街、虎门、长安等镇，在深圳境内经松岗、沙井、福永等镇，终点为深圳机场。虎门段隧道明年春节开挖目前穗莞深城轨东莞各个路段陆续开始建设施工单位正进行隧道盾构环的生产制作等准备工作，施工单位正进行隧

36、道盾构环的生产制作等准备工作，根据国家的调整需要，现在穗莞深城际轨道，调整为部省合作，“所以现在各方面要求标准也比以前更高，整个工程的工期也有调整，计划是2012年土建工程结束，2013年6月保证全线通车。东江南特大桥是穗莞深城际轨道交通全线控制性工程，它的进度也决定了穗莞深城轨的开通时间。从施工方中铁大桥局了解到，于去年9月开工的东江南特大桥，15日已由水下施工转入水上施工。大桥建成后，穗莞深城际轨道也将很快建成通车。通车后，由广州经东莞至深圳仅需1小时，其中东莞境内有8个车站。3、深莞穗在东莞的设立情况穗莞深轨道在莞共设8个站，穗莞深城际轨道交通项目是由我省主导的第一条城际轨道交通项目，标

37、志着全省轨道交通项目同城化实施进入全面启动阶段。轨道建成后，全程只需要60分钟。“根据新方案，穗莞深城际轨道交通在东莞市境内设麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门火车站、虎门商贸城、长安乌沙、长安步行街共8个车站”，中铁大桥局相关负责人表示，穗莞深城轨现阶段线路方案、站点位置、敷设方式尚未完全稳定，不排除在道滘增设道滘站的可能。轨道建成后将实现每2.5分钟发车一次。图为穗莞深城际轨道东莞段箱梁浇筑现场图为穗莞深城际轨道站点设立4、莞佛城轨的规划莞佛地铁该项目全长68公里，2011年将启动征地拆迁工作。二期工程全长6.572公里，由北向南分别设澜石站、世纪莲站、东平站、小涌站。其工程可行性研究报告已经通

38、过专家评审，并上报省发改委。另外佛莞城际轨道交通广州南站至东莞道滘段，已经被纳入广东省今年的重点建设项目，将于2011年开工建设。据了解，佛莞城际轨道东莞段，全长约12公里长，由省铁投公司投资建设。5、莲花山大桥情况介绍由于虎门二桥还未具体规划实施，需要耐心等待。另一座连接穗莞的跨江大桥莲花山大桥已摆上了广州、东莞的案头。莲花山通道连接广州番禺及东莞麻涌，路线长约15公里。目前有桥梁和隧道两种方式以供选择：桥梁方案设计速度为100公里/小时，大概需要37亿元(不含征地拆迁)；隧道方案设计速度为80公里/小时，大概需要45亿元。该项目计划作为经营性收费项目，由番莞两地共同投资建设。交通局分析说，

39、莲花山大桥建成通车后，穗莞连接与绕行虎门大桥相比，可以减少20多公里的路程，几分钟就可到番禺。而虎门二桥相比绕行虎门大桥则可减少10多公里路程。从这个意义上来说，与虎门二桥相比，通过莲花山大桥连接穗莞更加直接。因此有猜测认为，或许是穗莞两地更加青睐莲花山大桥，虎门二桥因而进展缓慢。但彭康怀表示，东莞一直期望有更多的桥梁来打通东莞与周边城市的交通瓶颈，“虎门二桥和莲花山大桥都是要建的。”他解释说，虎门二桥和莲花山大桥定位不一样，莲花山大桥除了更方便连接广州之外，可更好地拉动麻涌、中堂、望牛墩等西部镇的经济发展，不过目前这一工程还只是在调研勘察阶段，尚未立项。图为莲花山大桥简约图6、全东莞的城轨规

40、划根据东莞市轨道交通网络规划，东莞轨道交通远期由4条线路构成，全长194.37公里，通过镇区21个，设立车站55座。 rl线从麻涌到黄江南站，是一条西北东南方向的直径线，全长59.44公里，其中汽车总站站到会展中心站0.66公里，其余均为高架线38.78公里，途经麻涌镇、望牛墩镇、道滘镇、万江、南城、东城、大岭山镇、松山湖、黄江镇等9个镇区，设站13个。 r2线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，是一条由北部西南方向的切线，全长59.91公里，其中学院路北站至省道s256段及虎门商贸城段为地下线，长16.22公里，其余为高架线，长43.69公里，途经石碣、石龙、茶山、东城，莞城、南城、厚街、和

41、长安9个镇区，设站20个。 r3线从长安镇振安一路到谢岗，是一条西南东部的切线，全长50.85公里，其中松山湖和常平境内部分路段为地下线，长19公里，其余为高架线，长31.85公里。途经长安、大岭山、松山湖、东坑、常平、谢岗6个镇区，设站14个。 r4线从rl线黄江站到康怡路清溪汽车总站，是市域东南部东西方向的一条切线，全线高架，途经黄江、塘厦、清溪，全长24.17公里，设站8个。根据规划，轨道交通近期静态估算总投资为273.3亿元，动态总投资为295.4亿元。东莞市轨道交通r2线一期石龙站至新城中心将最先开工。记者从东莞市城建规划局获悉，届时，从莞城到石龙的出行时间将从现在的70分钟缩短为1

42、5分钟。 近期建设项目将分三期实施。其中一期工程为r2线一期，从石龙站至新城中心；二期工程为r2线二期，从新城中心至长安汽车站；三期工程包括r1线一期和r3线一期，其中r1线一期从新人民医院至松山湖，r3线一期从松山湖至东莞东站。远期工程首先建设r1线麻涌-新人民医院站和松山湖站-黄江南站，全长31.81公里，其次建设r3线东莞东站-谢岗东站、r4线黄江站-清溪汽车站，线路全长37.38公里。 据悉，东莞轨道交通建成后，根据规划中出行时间目标要求，以东莞市区为核心至常平、虎门的出行时间约为30分钟，至松山湖出行时间约为20分钟，rl、r2、r3线采用最高速度120公里/小时的车辆，可以满足出行

43、时间要求。 在车辆选择方案上，规划暂按采用普通轮轨系统、b型车考虑。 据介绍，东莞市为分散组团式城市布局，r1、r2、r3线均为连接市域各功能片区的市域快速干线，r1线最大站间距为11.5公里，平均站间距为4.53公里；r3线最大站间距为6.67公里，平均站间距为3.87公里；r2线最大站间距为5.3公里，平均站间距为3.13公里。旅客在车上的时间相对较长，为提高乘坐舒适度，在满足客流量要求的前提下，规划建议应适当降低车辆定员，以适应本线功能定位和客流特征。 规划显示，r1、r2、r3线近远期车辆正常载客，站立定员采用5人/平方米标准，具体定员为带司机室车辆为180人/辆，不带司机室车辆为21

44、0人/辆。r2线从石龙火车站西广场到长安镇振安一路，全长59.91公里。 该线途经石碣、石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街和长安等镇区，设站20个，4个换乘车站。在石龙站可与广深铁路换乘，在会展中心站可与r1线换乘，在新东莞站可与广深港客运专线换乘，长安汽车站可与r3线换乘。 功能定位：连接西部城镇密集带。南部通过长安后，接深圳机场站，北部在石龙站预留与增城的接口。 走向：北起石龙火车站西广场，经莞龙路、学院路、东城西路、东莞大道、省道s256线，止于长安镇振安一路。 铺设方式：学院路北站至省道s256段及虎门商贸城段为地下线，其余为高架线东莞市轨道交通线网规划由r1、r2、r3、r4四条线路

45、构成，线路总长194.37km，共设车站55座，其中主要换乘枢纽车站9座。线路贯穿市属21个镇街，连接6个片区，对接省市多条交通干道。其中，r1线连接西北片区、中部片区和东部片区，为发展相对薄弱的东南部片区与其他片区的联系提供了基础，加强了与广州和深圳的联接；r2线连接西部城镇密集带，加强城区与石龙、厚街、虎门、长安之间的联系；r3线联接东西部地区，加强松山湖与长安、常平的联系；r4线联接塘厦片区与其他片区，增加城市凝聚力，培育新的增长点。 r2线是一条由北部-西南方向的市域快速干线，是连接东莞西部城镇密集带的客运交通走廊。线路从石龙、茶山经东莞市区、厚街、至虎门，并预留远期向长安延伸，实现未

46、来与深圳市轨道交通网络接驳换乘的条件；线路经过东莞中心城区和东莞西部经济最为发达的地区，居住人口密集、交通繁忙、城镇间客运交通量较大，是东莞轨道交通网络的骨干线路之一。线路起点端位于东莞市北部，与广深铁路建设中的东莞火车站接驳换乘，实现东莞与广州、深圳间的联系；在线路中部新城中心站与莞惠城际铁路换乘，实现东莞与广州、惠州间的联系；在线路末端虎门镇设东莞虎门站与已开工建设的广深港客运专线和穗莞深城际线换乘，实现与广州、深圳和香港间的联系。因此，本线将作为沟通东莞市与广州、深圳、惠州和香港等地区和加强东莞市北部西部经济走廊上各镇区间的联系的交通主通道，是实现东莞市轨道交通“内聚外联”功能的重要组成

47、部分。 根据珠三角改革发展规划纲要，近期要建成广珠、莞惠、穗莞深等12条城市轨道。目前东莞市已经做好了各方面充分准备，东莞境内的穗莞深城轨和莞惠城轨建设共涉及征地2300亩，已完成58，而所需的55亿元资金也已准备好。接下来，将重点加大宣传力度、协调力度、征地拆迁力度，加快城轨建设步伐，确保工程按时按质完成。a、6月底前解决r2线建设中遇到的问题 据建设单位负责人介绍，r2线工程正进行道路疏解阶段，现在的主要任务是把管线探明。项目经理 韩军说：“争取3个月时间之内迁改这些权属单位的这些电力、通信、自来水、煤气，还有一些附着物车站站牌、广告、路灯这些，把它们移走，该换的换，该添加的添加。在6月底

48、能完成这些工作，然后进行我们自己的主体工程施工。”b、珠三角城际轨道交通已开工约415公里 根据国家规划,到2020年,珠三角将建成城际轨道交通线16条,线网总长约1480公里,形成“三环八射”网络构架,近期重点建设广珠、广佛、穗莞深、莞惠、佛肇、广清、广佛环线、佛莞等12条线路,总长约1000公里。目前,珠三角城际轨道交通已开工5项,总里程约415公里。c、穗莞深城轨预计2013年建成 我市轨道交通由4条线路组成，线路总长约194公里，共设车站55座，分布于21个镇街。其中，穗莞深城轨起点位于广州市新塘火车站附近，经东莞，终点为深圳松岗，共设车站12个，全长约62.9公里，速度目标值为200

49、公里/小时，总投资166.8亿元，资金由省和莞深共同出资。2008年12月开工，预计2013年建成。d、莞惠城轨新城中心站明年8月完工莞惠城轨起点在洪梅镇，终点为惠州市客运北站，全长99.3公里，共设车站13个，由省和莞、惠三方共同出资，2009年5月开工，力争2012年10月建成。位于东莞大道和西平二路十字路口西北侧的新城中心站，目前已全面铺开地下连续墙围护结构的施工，计划2012年8月完工。如此庞大的城市轨道规划建设不仅为人们的出行带来巨大的便利同时也大大节约了出行的时间，在纵横交错的道路网图上城轨的出现不仅能缓解交通压力也附属地带动了附近房市及旅游业的蓬勃发展。四、洪梅未来5年的整体规划

50、打造一个经济更加发展、社会更加和谐的新洪梅。“一轴”，就是一切工作都要围绕“构建和谐洪梅”这个“主轴”转；“两轮”，就是镇、村两级“两个轮子一齐转”；“三牌”，即打好产业牌、城市牌、管理牌三张牌；“四区”，即在今后五年内，规划完善建设镇中心行政商贸区、民营工业园区、农业生态观光区和打造虎门港配套服务区；“五亮点”，即在今后五年内，着力打造五大城市亮点：一是打造四通八达的城市道路交通网络亮点，二是打造洪梅大道沿线景观亮点，三是打造生态绿化亮点，四是打造农民公寓亮点，五是打造和谐新农村亮点。五、分析(swot) 洪梅镇在东莞地区目前虽然是一个经济相对落后的欠发达地区，但其发展的潜力在地产界也是深受

51、好评，为何近年来一些地产商会选择洪梅作为置业的区域一、是因为洪梅靠近广州，投资者早就见证了地铁开通对房产价值的带动。二、是因为洪梅周边相邻的镇区也还处于相对不发达的状态地产市场还未被挖掘没有强劲的市场竞争。因此看好洪梅镇轻轨沿线楼盘，表明有其开发的价值。特别是近年来城市道路和城轨的相继规划带动周边城镇的发展，让越来越多的人享受到其有利之处，洪梅做为深莞穗城轨站点的其中一个其地产市场也必将会被带动起来。 我们根据最新地图结合现实区域情况做项目分析（swot）s（优势） 1, 城镇中心区，生活便利，配套相对完善。2，交通便利，西部干线的连通将会与莞城区成半小时生活圈 3，区域自然环境好，东莞房产发

52、达区域难寻的一线江景地块.4，巨大发展前景：离轻轨洪梅站几分钟车程，根据经验地铁沿线的点站都有着巨大发展前景。5，市场竟争少，目前二个在销楼盘，供货少。6，先机：开发成本相对低，在未来有先拔头筹的优势 。 w（劣势） 1项目区域形象、认知度低； 2项目所处区域居住氛围弱；3开发周期长，资金转动慢。4. 洪梅镇在东莞还是处于不发达区域，常住人口，经济量少，同样周边区域也是如此。 劣势规避建议：1）入市后居住氛围非常重要，因此需要抓住自住型的客户（包括周边镇区及广州客户），迅速形成社区； 2）尽可能与找合作商家做中长期合作伙伴共同发展。o（机会） 1.东莞大道延长线的规划 2.深莞穗城轨的规划 3

53、. 深莞穗在东莞的设立情况4.莞佛城轨的规划5. 全东莞的城轨规划6.陌生区域内没有竞争的主导者，为项目开发创造了一定的机会。 t（威胁） 由于区域内竟争不多，最大的威胁还是中长期的经营的坚守。 六、项目发展思路“火车一响，黄金万两”，尤其是轨道交通能够大大提高土地价值，往往成为楼市狂飙突进的强有力推手。时下，广深港高铁广深段已经开始试运行，珠三角城轨、市域轻轨r2正在热火朝天地建设中，并规划在2013年、2015年通车。其他市区轻轨线路r1、r3、r4将在2013年全部开工。望牛墩洪梅：边缘走向枢纽 成长尚需时日望牛墩-洪梅经济相对落后，是东莞欠发达地区，目前楼市处于起步阶段，楼盘较少。随着

54、轨道交通的建设，有一批广州客户到这个片区投资置业。业界认为，这个片区楼市潜力其实很大，但是发展过程可能有些漫长，要等待道滘发展比较成熟之后。洪梅镇：面积33.5平方公里，去年gdp34亿元，属于东莞欠发达镇。据第六次人口普查，常住人口5.8万人，为全市人口最小的镇街。望牛墩镇：面积31.57平方公里，经济相对落后，属于东莞欠发达镇。据第六次人口普查，常住人口，8.5万人。望洪站规划有穗莞深、佛莞、市域r1线，设置在洪梅氹涌村和望牛墩下漕村。楼市尚处于起步阶段轨道交通站点望洪站设置在洪梅氹涌村和望牛墩下漕村，站点所在的洪梅镇和望牛墩镇均是东莞的欠发达镇，目前，这两个镇的楼市也处于起步阶段。目前，洪梅镇售完