北京市房地产业现状及发展趋势研究(论文)

1、北京市房地产业现状及发展趋势研究(论文) 1 绪论 11研究背景 近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。不过，中国的房地产市场却是个例外。中国政府向经济注资了40万亿人民币。因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。

2、并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，仍处于高位运行状态。2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。国家采取了一系列的促进房地产平稳健康发展的政策，一个是限购政策，一个是未来预期三年之内建3600万套保障性住房的政策。这些政策对提振信心，惠民生的目标发挥了重要的作用。所以研究北京市房地产市场特点，结合具体情况，采取针对性措施，促进本地房地产市场有效、健康发展有着重要的意义。1.2论文的研究目的和意义 目前的房地产业是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市

3、而言。近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些城市的研究是比较深入、全面的，但每个市场都会有它的独特之处，北京这个一线城市对其房地产现状和未来进行全面研究， 1 有着特别重要的理论意义。发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产也实现了高速发展和规模化过程，近年来我国房地产市场的快速发展，已经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一。北京市房地产业也不例外，北京市房地产价格近年来不断的飙升，对北京市的经济发展也起了一定的拉动作用。鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用。它又和每个人息息相关，以及人们对于北京市房地产市场的研究和认识尚显不足的现状。 1

4、.3论文的研究内容 以科学发展观为指导，以社会主义市场经济理论为基础，以正确处理房地产经济领域中政府与市场关系为主线，努力实现北京房地产业可持续发展，就构成了研究北京房地产业发展趋势的指导思想和主要内容。北京城市化的加速进行，对房地产业提出了巨大的需求；北京率先实现现代化，为房地产业发展提供了广阔的发展空间；居民收入水平不断提高，使住房有效需求持续增长；这一切为北京房地产业在新世纪发展奠定了深厚的经济基础。向政府提出关于行业发展的经济、技术政策和法规等调查报告和建议，及时反映房地产业的要求，推动企业经济和技术进步，提高全行业的整体素质和经济效益，社会效益。北京房地产业究竟如何发展，是中央和社会

5、各界关注的热点，也是本论文要研究的主要内容 。 2北京房地产现状和问题 2.1我国房地产现状2 2.1.1中国房地产的发展历程 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。十一届三中全会确立了改革开放路线，从此改革开放的东风吹遍了中国大地，吹遍了全国的各行各业，中国的房地产业此时也走上了改革发展的道路，中国的房地产市场也开始呈现雏形。第一阶段: 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，打开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东

6、、重庆开始征收土地使用费。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日。深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面。在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，海南的泡沫尤其严重，最为典型。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资

7、增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995年至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来） 3 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。随后，房地产研究机构通过对一

8、季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。虽然”国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 2.1.2 中国房地产的现状 房地产即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一半属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。（一）房地产的物理特征1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房

9、地产的固定性是不变的。2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。（二）房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。（三）房地产的社会特征4 房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关

10、系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。2012年一季度北京市房地产业运行情况：房地产开发投资完成情况，全市累计完成房地产开发投资451.7亿元，比上年同期增长8.7%，增速比1-2月回升13.3个百分点。其中，住宅完成投资219.4亿元，下降13.1%；写字楼完成投资47.1亿元，增长63%；商业及服务业等经营性用房完成投资50.3亿元，下降14.4%。房地产开发投资中，建安工程投资为169亿元，同比增长6.4%，占全市房地产开发投资比重为37.4%。房地产供给情况，截至3月末，全市商品房施工面积为9280.2万平方米，比上年同期增长22%。其中，住宅施工面积为5460.5万平方米，同

11、比增长21.6%；写字楼为1069.6万平方米，增长28.8%；商业及服务业等经营性用房为906.5万平方米，增长3.3%。全市商品房新开工面积为512万平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新开工面积为251.1万平方米，同比下降23.6%；写字楼为58.7万平方米，增长29.3%；商业及服务业等经营性用房为86.5万平方米，增长1.1倍。全市商品房竣工面积为176.7万平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面积为99万平方米，同比增长5.1%；写字楼为22.4万平方米，下降54.1%；商业及服务业等经营性用房为31.7万平方米，下降30.5%。房地产销售情况，全市商品房销售

12、面积为217.1万平方米，比上年同期下降18%。其中，住宅销售面积为166.4万平方米，同比下降13.4%；写字楼为17.6万平方米，下降45.8%；商业及服务业等经营性用房为22.2万平方米，下降10.8%。 政策性住房建设情况，全市政策性住房完成投资111.7亿元，比上年同期增长29.3%。3月末，全市政策性住房施工面积为3415.1万平方米，同比增长54.8%；新开工面积为178万平方米，增长24.1%；竣工面积为46.4万平方米，同比增长1.3倍。房地产开发企业项目资金到位情况，全市房地产开发项目本年到位资金为926.8亿元，比上年同期下降16.1%。其中，金融贷款为297.2亿元，同

13、比增长4.1%； 5 自筹资金为234.1亿元，同比下降15%；定金及预收款为222.7亿元，同比下降34.6%。 2.2 北京市的房地产现状分析2.2.1宏观环境分析 宏观经济发展形势标志着一个经济体系内所有市场的整体发展状况，也决定了这个经济体系内各种公司的市场前景。近年来，北京市的投资环境不断得以改善，大量的外商投资不断涌入，投资方式也逐步从以间接投资为主转变为直接投资为主。整体环境分析：北京是中国政治、经济、文化中心和国际交流中心，是中国经济实力最强的城市之一。北京作为首都，不仅自身的市场潜力巨大，而且对外地市场也有巨大的影响力。北京全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，使它成为对外商

14、投资最具吸引力的国际化城市。在投资硬环境上，总的来说，北京的投资硬环境中评价优良的指标包括区位条件、航空条件、电信设施、电力供应、煤气供应和供热条件；在交通条件上，针对北京的发展特点，城市交通将以“高效便捷、公平有序、安全舒适、节能环保”为发展方向，北京的对外交通条件较好，其中航空条件优良。北京的轨道交通建设、通讯条件、电信设施和网络建设条件今年已得到极大的提高。在投资软环境上，北京是中华人民共和国的首都，有着3000年建成史和800年建都史的世界著名的历史文化名城。总体上说，北京作为全国的政治中心，政治环境良好；经济环境良好，其中的经济稳定性和经济基础较好，同时造成全国的人才、资金、信息等各

15、重要生产要素向北京流动，全国经济发展形势好坏则直接决定了其服务对象对业务发展空间的需求状况。6 在政治上，中国加入世贸组织后，北京市按照国家的统一部署，进行了地方性法规和行政规章的清理。全市18个区县和中关村科技园区设立了“一站式”办公大厅，在市外商投资服务中心开通了“外商投资项目受理绿色渠道”，北京口岸实现了“大通关”，达到了国 2012-11-14北京住宅市场成交情况7 楼市回暖带动房地产税费大增51.5%近期房地产市场交易量的增加带动了房地产相关税费的增收。财政部网站11月15日发布数据显示，10月营业税收入1539亿元，同比增20.6%。其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.

16、5%。财政部网站公布了10月份财政数据显示，10月财政收入中的税收收入9382亿元，同比增长12.5%。营业税1539亿元，同比增加263亿元，增长20.6%，其中，房地产营业税同比增加110亿元，增长51.5%，这主要是受前几个月房地产市场交易量增加，以及去年10月份起收入明显下滑、基数较低(同比下降5.2%)的影响。随着今年以来楼市的回暖，成交量增加带动房地产相关的税费出现增收，不但同比大幅上涨，环比9月也上涨了13.4%。地方税方面，10月土地增值税211亿元，同比增长73%；契税196亿元，同比增长27.2%；城镇土地使用税155亿元，同比增长14%；耕地占用税81亿元，同比增长96.

17、5%。10月全国财政收入10444亿元，比去年同月增加1255亿元，增长13.7%。其中，地方本级收入5325亿元，同比增长18.6%。虽然很多二三线城虽然房地产成交量有所回升，但由于需求水平较低，经过阶段性释放后，回落的趋势也比较明显。此外，今年土地市场的回暖程度有限，上半年土地出让金普遍不高，整体上看地方财政压力仍然较大。 北京市房地产未来走势：购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 8 第一，限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。20072012年期间，除了传统的季节性变化之外，北京市新建商品房成交量的增减与间接出台的限制购买资格、限制贷款条件等政策密不可分。另外，成交量对出

18、台政策极为敏感，绝大多数政策一出台，最多半月之内成交量就开始明显变化。第二，货币政策基调及企业资本实力影响成交价格的起伏。20072012年期间，刨除成交结构对成交均价的影响，新建商品住房成交价格趋势的增减与全国宏观经济运行关联性较大，尤其与货币政策基调基本一致。另外，价格变化与货币政策基调转变并非同步，价格变化之后于货币政策变化，滞后期少则两个月、长则半年。尤其是在价格下调过程中，房企与市场还需要经历一段时间的博弈，博弈时间长短取决于企业自身资金压力和负债情况。 2.2.2.1北京市房地产的供求分析据北京市房地产交易管理网最新成交数据显示：2012年11月7日，北京房地产住宅期房签约244套

19、，26663平米；住宅现房签约55套，7161平米。截止到2012年11月7日，全市共有85932套住宅可售，总面积为1040.8713万平米，其中期房57205套，现房28727套。 截至11月18日，北京新建住宅签约套数为9054套，二手住宅签约7328套，分别较上月增长100.1%和55.3%。合计总签约16292套，较2011年同期上涨了129.2%，已经超越了7、8月的成交高峰。9 目前，北京新建住宅成交均价为21679元/平方米，较10月的20236元/平方米成交均价有所上涨。在10月热销的53个项目中，有40个项目均价在11月出现上涨，占比超过七成。库存压力将进一步推动北京房价下

20、行。中国地区住房需求数量庞大，且各层次住房需求分化明显，未来推动中国住房市场发展的主要因素有两个：第一是城镇化过程继续带来的城市新增住房要求，第二是由人均收入逐步提高所带来的改善性需求。根据十二五规划，未来五年即到2015年中国城镇化将再提高4个百分点，由目前的47.5%提高到51.5%，以目前13.397亿人口总量计算，意味着将有5360万农村人口进入城市，这部分人的住房需求（按人均31.8平方米计算）高达17.041亿平方米。改善性住房需求增长与城镇人均可支配收入增长基本同步，过去十年（20012010年）城镇家庭人均可支配收入年均增长率为12.1%，预计今后五年至少保持这样一个增长水平的

21、问题，相应的城镇人均住房面积也将保持在年均4.9%左右的增长水平。2.2.2.2北京市房地产的价格分析 图 2012北京房价走势图(元/平方米) 10 2012年3月至今，北京市房价一直直线上升。成交价格波动幅度较大，原因有二：其一，从统计角度来讲，由于本身成交量较小导致价格计算样本缩小，就会造成价格波动的可能性增加；其二，各区域成交比重变化频繁。 2.2.3住房消费行为分析 在特定时期，家庭部门的支出并不仅仅包含消费支出，还包含有住房购买这样的投资性支出，而在国民收入核算体系中，尽管居民消费支出的八大类别中包含有居住消费，但它主要指家庭的居住服务购买支出，而比重相对更大的新住宅购买则被计算为

22、投资支出。在住房的计划分配年代，家庭总支出水平当然与其消费大致相当，但居民住房供求的市场化，尤其是近年来中国商品房价格的不断攀升，显然令居民家庭将其可支配收入中越来越大的比例用于住房购买。中国的消费需求不足在很大程度上还是普通家庭在国民收入中的份额偏低。城乡二元分割、区域经济发展不平衡导致了国民收入分配中劳动报酬增长缓慢,而住房市场化进程再次导致家庭的资本性支出上升过快。 2.2.3.1北京市居民住房消费心理分析 11 上图数据予以说明北京市消费者心理，通过调查分析，2012年三季度，支持 国家应该通过房产新政，实现“关心民生，降低房价”目标的北京购房消费者持续上升，由二季度的46.8%上升至

23、51.9%。同时支持“保证经济安全，稳定房价”的受访者占35.7%，反映了北京购房消费者房价能够稳定的意愿；而实现“促进行业发展，保证房价稳步增长”、“保证gdp增速，鼓励房价大幅增长”的支持者仍然较少，与二季度相比，波动不大。由此可知，如何稳定房价，合理进行政策调控，进一步降低房价，是目前北京消费者的利益表达。北京购房消费者认为在国家出台的房产调控政策的约束和引导下，房价会稳中有降。相比同年二季度，北京购房消费者的政策支持度、政策执行满意度略有下降。消费者购房的次数。学历及年龄是影响消费者购房行为的重要因素。 2.2.3.2居民收入水平和住房消费结构分析 城市居民的收入水平直接决定了该城市市

24、民对住宅及其相关配套服务设施的市场需求。平均收入水平越高的城市，住宅的价格往往也越高。大都市是全国市民收入最高的地区，也是全国住宅价格最高的地区。当然北京的市民收入水平并不是全国第一，但其住宅价格却长时间位居全国之首。这是由北京是首都的特殊情况所决定的，并不具备一般性。正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭的平均收入有一个合适的比例，这个比例不应该超过10，即某一城市住宅的平均价格一般不应超过该城市市民家庭收入的10倍，按照国际惯例，这个比例在58之间是合理的。根据中国指数研究院中指调查发布的北京消费者购房行为调查报告数据显示，消费者购买意向以计划1-2年内购房的消费者有所增多，

25、近一年内购房的消费者有所下降。与第二季度相比，基本持平。2012年三季度，一半的受访者计划于一年内置业，其中21.3%的受访者计划半年 12 内置业，28.7%计划于半年到一年内置业。与上一季度（51.5%）相比，略有下降。而计划1-2年内考虑置业的受访者，比重则有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，环比增加4.4%，总体看来，与上一季度相比，基本持平。而首次、二次置业者居绝大多数，与第二季度相比，首次置业比重有所下降，二次置业比重有所增加。（见图） 2012年三季度，受访者中52.1%为首次置业，比第二季度下降了8.8%，有36.8%的受访者为二次置业，比第二季度上升了11.2%

26、，11.1%为三次及以上置业者，比第二季度略有下降。2012年三季度，北京购房消费者的购房目的依然以“结婚用房”和“改善用房”为主，比重分别为21.2%和23.5%，“改善用房”的比重较第二季度有所上升。同时第三季度“给子女购买”为目的的比重比第二季度有所提高,由3.6%上升到7.7%。 3北京市房地产业发展趋势研究 3.1政策机制有待继续完善 监管机制的合理需要加强。目前，各个部门之间缺乏沟通交流与信息共享，13 部门执法各自为政，长效联合监管体系尚未建立，监管盲区依然存在，监管不足与监管过度并存，且部门间的信息共享和联动调控机制尚未形成。涉及住房工作的不同部门间信息共享程度较低，缺乏协同运

27、作机制和快速反应机制，影响了调控的效果和力度。土地供应机制有待完善。国内的土地市场与房屋市场基本上是脱节的。土地市场是政府和开发商在一个供需上，而房屋市场则是开发商与购房者在一个供需上。只要房屋需求量大，开发商供应少，房价就会高。反之，房价则降低。审批程序繁多延长了开发周期。政府部门对土地一级开发项目在前期手续办理过程中，非必要前置条件较多，项目实施周期较长。正常情况下，办理完这些审批手续需要近20个审批程序，而且环环相扣，绝大部分程序运作只能串联不能并联操作。一个一级开发项目从开始申请开工建设住房，到形成产品供应市场，又要经过2年左右时间，比原有土地出让模式下住房开发正常运作时间整整延长了1

28、倍。规划调控体制需要完善。目前规划政策由于缺乏相应的制度支持，擅自调整和突破控制性规划的现象不断出现，影响了规划政策对于结构调整的控制以及对房地产发展作用的发挥。从房地产开发规划管理方式看，北京市的规划管理比较重视对单个具体建设项目的审批，忽视了从区域和城市发展的整体角度研究问题。监管法制亟待完善。现行规定对违规行为的处罚力度国庆，违法收益远远大于违法成本，处罚起不到应有个的预防作用，导致部分房地产企业明目张胆地违规开发、销售，造成了监管失灵的现象。 3.2产业布局与住房建设的协调机制有待完善 郊区产业布局和配套生活设施还不完善，在居住郊区化的同时产业布局未能同步调整，近几年北京市在天通苑、望

29、京、通州等地建立了住宅区，但是由于没有疏散相关产业，居民的就业岗位仍然集中在中心地区，大量居民返回主城工作， 14 带来了巨大的交通压力，使得郊区有成为“卧城”的可能性。北京经济技术开发区是一个远离主城区的就业中心，但是由于在开发区周边基础设施、生活配套设施建设不够，住房供应不充足，许多在就业中心工作的白领只能在主城区购房，这种职住分离带来的通勤流量进一步增加了城市交通负担。 3.3服务业全面发展的提高 加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。微观上来讲，不断提高服务水平，统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设、出尽房地产市场健康稳定发展。宏观上讲是继续坚

30、持住房市场化改革方向。我国城镇住房市场化改革提高了住房生产效率、带来居民住房条件的改善和整体社会福利的改进。未来住房政策，将进一步明确市场和政府的关系，致力于住房市场的发展创造良好的制度环境。加强对房地产行业主的管理，整顿和规范房地产开发、经济服务和物业管理活动。 3.4住宅质量全方位提高 在没有入住使用之前，对于普通购房人来说，是很难了解到住宅的质量如何的。而且多数购房者不具备相关知识，因此尽管按照相关规定，买房人在入住之前，开发商必须提供“竣工验收备案表”“质量保证书”等，但诸如渗漏等问题依然困扰购房者，且物业与开发商相互推脱。为了是买房者避免在买房时可能遇到的质量风险，建设部和中国人民保

31、险公司共同推出了“住宅质量保证保险”，在全国a级住宅项目中推行住宅质量保险。保险公司对承包项目的建筑质量进行跟踪和监督，投保费用由开发商支付，购房者在购买房屋同时获得保单。一旦因房屋质量问题给购房者造成损失，购房者可 15 直接从保险公司获得赔偿，包括修理，加固或重新购置住宅所需的费用，最高赔偿金额为住宅的销售价格。但业内人士对这一制度能否在中国推广表示怀疑。因为要得到住宅质量保证保险必须先通过建设部住宅产业促进中心的住宅性能认定达到a级。而住宅性能认定已推行了多年，但并没有得到广泛实施，在此基础上嫁接的住宅质量保证保险是否能的到开花结果有待市场考验。 3.5房企寻求多渠道融资突围 资金和土地

32、是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为本轮房地产调控的一大特点。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。一方面，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，购房者因为房价降幅不大不愿购房，与开发商形成僵局。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，

33、房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。事实上，由于目前政策对房企银行借款、房地产信托、股票市场再融资都卡得较死，利用信托渠道募集私募基金补充现金流已经成为房企的主要融资手段。今年以来，开发资金的来源自筹资金占41%，定金和预付金占25%，贷款占16%，其他的18%包括了信托、基金、民间借贷在内的多种方式，未来融资的手法开始多种多样。 16 4 结束语 当前，我国房地产市场仍处在各方的博弈之中，房地产市场的风险与问题也愈发地凸显出来，而房地产市场的良性管理与调控又是一项十分复杂好大的系

34、统工程，需要房地产企业、中介机构、消费者、政府等多方力量的共同努力。从长期来说房价要看人口的增长、城市化的速度、公共基础设施的改善,房子的价格不决定于房子的内部,而决定于窗户之外发生的变化。当一个城市的外部环境 交通市政配套条件,房价就会随此发生变化。在中国来说这个周期还有很长,也许还有几十年。未来一段时间北京房地产市场降温将成必然。17 参考文献 1. 周楠森.刘志祥. 新形势下的北京市政基础设施规划.北京规划建设期.2010年第2期2. 钟新式.经济研究导刊.我国房地产市场现状及未来发展趋势的分析.20103. 李清立.房地产开发与经营.清华大学出版社.北京交通大学出版社.2011.14.

35、 张跃庆. 新世纪北京房地产业发展趋势研究.20075. 何小娟. 中国房地产发展史.搜房网.20096. 曲晓燕.王和俊.史鸿.保障房建设对商品房价格的影响.华经通策投资咨询公司.20117. 肖楠.李四光.全国房地产月报8. 陈红艳.今日楼市.北京房地产市场未来趋势判断 2011.119. 付文林.住房消费.收入分配与中国的消费需求不足.经济学家.2010.2 10.2012年第三季度中国房地产政策评估报告 18 蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆

36、膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀

37、罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄

38、芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿

39、肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃

40、袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇

41、腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄

42、羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈

43、膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃

44、肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇

45、袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁

46、膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅

47、羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂

48、膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇

49、肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁

50、袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅

51、肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿

52、羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄

53、膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁

54、肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅

55、袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿

56、肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃

57、羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈

58、膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇羃蒄薆蚀节蒃蚈羆膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅肁膅蒇羁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膂薄蚄肃膁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈膄芈薀蚁膀芇螂羇肆芆蒂蝿羂芆薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂莃葿螆羈莂薁羁袄莁蚃螄芃莀蒃薇腿莀薅袃肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇莇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅蚄蚂羇蒄莄袇