惠州棕榈岛模式分析

1、惠州惠州-棕榈岛度假区模式棕榈岛度假区模式“棕榈岛棕榈岛” 度假区度假区-分析分析一、案例简介一、案例简介二、精华要素分析二、精华要素分析三、规划布局及特色项目三、规划布局及特色项目四、值得思考中的四、值得思考中的n个问题个问题附件：棕榈岛附件：棕榈岛-全景图全景图案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” -” -享受悠闲假期享受悠闲假期项目占地约项目占地约140140万平方米万平方米, ,位于惠州惠阳区位于惠州惠阳区接连交通干道接连交通干道-机荷高速、深汕高速、惠盐高机荷高速、深汕高速、惠盐高速速距离高速公路出口距离高速公路出口5 5分钟分钟由球会到皇岗口岸由球会到皇岗口岸4040分钟分钟提

2、供每日往返深港及皇岗口岸的专车提供每日往返深港及皇岗口岸的专车总栋数总栋数79总套数总套数321总占地面积总占地面积(平平方米方米)130万万总建筑面积总建筑面积(平平方米方米)93.2万万项目概况项目概况一期一期 51幢幢 ; 二期二期 28幢幢别墅面积在别墅面积在300平米左右，公寓面积在平米左右，公寓面积在150平迷左右；平迷左右；独立别墅、半独立式别墅、分层公寓一期为现楼独立别墅、半独立式别墅、分层公寓一期为现楼,位置所在位置所在 来源区域：来源区域：深港及周边工业区台湾企业主及大型跨国公司高管，本地客户以本地企业主深港及周边工业区台湾企业主及大型跨国公司高管，本地客户以本地企业主及企

3、业高管为主及企业高管为主； 置业目的：置业目的：度假、投资、度假、投资、 职业特征：职业特征：企业高管、企业高管、私企业主、生意人、周边深港私企业主、生意人、周边深港 台湾企业主；台湾企业主；案例分析案例分析 ：棕榈岛购买客户分析：棕榈岛购买客户分析-“-“周边工业区香港周边工业区香港 台台湾企业主湾企业主 本地企业老板本地企业老板 大型及跨国公司高管大型及跨国公司高管” ”“棕榈岛棕榈岛” 度假区度假区-分析分析一、案例简介一、案例简介二、精华要素分析二、精华要素分析三、规划布局及特色项目三、规划布局及特色项目四、值得思考中的四、值得思考中的n个问题个问题附件：棕榈岛附件：棕榈岛-全景图全景

4、图精华要素研究：精华要素研究：成熟度假氛围成熟度假氛围 设施齐全设施齐全： 三个国际标准三个国际标准9 9洞洞高尔夫球场、高尔夫球场、Le-spaLe-spa香熏水疗按摩中心、野战香熏水疗按摩中心、野战场、拓展区、游泳池、天文馆、陶艺馆、会议场、拓展区、游泳池、天文馆、陶艺馆、会议宴会、会所类等宴会、会所类等9 9类设施（不含农夫山庄）类设施（不含农夫山庄）; ;纯粹泰式建筑及园林：纯粹泰式建筑及园林：纯粹的泰式风格建筑及园纯粹的泰式风格建筑及园林林, ,很好地烘托项目的度假主题很好地烘托项目的度假主题. .舒适的居住环境舒适的居住环境, ,住宅区紧靠高尔夫球场住宅区紧靠高尔夫球场, ,球场优

5、美球场优美环境环境, , 住宅视野景观俱佳住宅视野景观俱佳, , 有力提升了品质有力提升了品质, ,并拉高并拉高其价格其价格. .交通优势：交通优势：离高速公路出入口离高速公路出入口, ,仅仅5 5分钟车程分钟车程, ,并安并安排住客专车往返深港排住客专车往返深港 ；教育资源教育资源：项目内国际学校项目内国际学校, ,供中外学生共同；供中外学生共同；品牌开发商及物管品牌开发商及物管: :新世界品牌号召力及物管新世界品牌号召力及物管棕榈岛棕榈岛-精华要素研究精华要素研究:“ :“成熟度假氛围成熟度假氛围 纯粹泰式建筑及纯粹泰式建筑及园林园林 交通条件交通条件 教育资源教育资源 品牌开发商及物管品

6、牌开发商及物管棕榈岛棕榈岛-精华要素精华要素1:“1:“成熟度假氛围的打造成熟度假氛围的打造” ”一、工作人员的着装暗示度假气质二、据说是有风水的作用的异域小亭三、度假的氛围让人自然地放松四、人少安静；棕榈岛棕榈岛-精华要素精华要素2:“2:“纯粹泰式建筑及园林纯粹泰式建筑及园林” ”灰瓦-四坡大屋顶单层木结构泰式亭子展示长期受尊敬的信仰及独特的文化价值面带安祥的佛像棕榈岛棕榈岛-精华要素精华要素2:“2:“纯粹泰式建筑及园林纯粹泰式建筑及园林” ”度假类公寓别墅及酒店多采用黄色橘色等暖色调；植物多用大王揶等泰国植物，装修木材采用柚木等；（柚木-装修木材的无冕之王，尤其以泰国产、缅甸产为最）泰

7、式建筑简单介绍泰式建筑简单介绍泰式建筑A、古典建筑B、民间建筑宫殿及庙宇类传统泰式民居（棕榈岛风格）传统泰式民居特 点斜墙陡顶，具有良好的通风性；高脚木桩，避免洪水和野兽，并可以做厨房；典型泰国传统民居-曼谷.汤姆森住宅 ；“棕榈岛棕榈岛” 度假区度假区-分析分析一、案例简介一、案例简介二、精华要素分析二、精华要素分析三、规划布局及特色项目三、规划布局及特色项目四、值得思考中的四、值得思考中的n个问题个问题附件：棕榈岛附件：棕榈岛-全景图全景图案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” -” -悠然在心悠然在心, ,写意棕榈岛写意棕榈岛ResortResort项目占地约项目占地约130130万平

8、方米，万平方米，9999年开始正式营业年开始正式营业; ;A A、住宅及管理区、住宅及管理区( (含含酒店酒店) )C C、休闲康体区、休闲康体区B B、高尔夫球区、高尔夫球区D D、游戏活动区、游戏活动区目前已进入成熟期目前已进入成熟期, ,项目大体上分四个区域项目大体上分四个区域AACBD入口入口案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ” 布局特征布局特征A-A-住宅及管理区住宅及管理区B-B-高尔夫球区高尔夫球区AACBDC-C-休闲康体区休闲康体区D-D-游戏活动区游戏活动区动静分区动静分区东区东区(静静)西区西区(动动)动动静静入口入口高尔夫球类、休闲康体类作为对外-主体经营部分占

9、用项目核心位置,并作为形象,位于项目入口.学校酒店学校酒店案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ” 东区布局特征东区布局特征住宅及管理区位于项目东北两侧住宅及管理区位于项目东北两侧, ,保持住宅区私密性保持住宅区私密性; ;以高尔夫区隔绝休闲康体区及活动以高尔夫区隔绝休闲康体区及活动区对住宅私密性的影响区对住宅私密性的影响; ;AACBD布局布局特征特征住宅区环绕高尔夫区住宅区环绕高尔夫区, ,充分挖掘球充分挖掘球场的优质环境场的优质环境; ;住宅（含酒店）住宅（含酒店）+高尔夫球场高尔夫球场安安 静静高高 雅雅环环 境境 优优 美美案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ”东区布局特征

10、东区布局特征东区：住宅（含酒店）对高尔夫景观资源的挖掘生活舒适度及价值的提升案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ”西区布局特征西区布局特征AACBDC C区包括乡村俱乐部、天文观星馆、区包括乡村俱乐部、天文观星馆、泳池、高尔夫会员会所等；泳池、高尔夫会员会所等；D D区包括网球篮球场、儿童创作室、区包括网球篮球场、儿童创作室、野战场、训练营、野火营等；野战场、训练营、野火营等；西区西区(动动)D D区在整个项目中属于最动的活动区在整个项目中属于最动的活动部分部分, ,故布局在项目最西侧故布局在项目最西侧. .案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ”西区布局西区布局游泳馆特征游泳馆特征

11、占地4500平方米室内外游泳池（游泳馆）包括：儿童戏水池、室外游泳池、室内标准池、热水按摩池、及游乐沙池等案例分析：案例分析：“ “棕榈岛棕榈岛” ”西区布局西区布局野战场及攻坚训练场特征野战场及攻坚训练场特征攻坚训练场（拓展训练场）紧靠野战场，分3个区，共18个障碍，包括：攀岩台、平衡木、单绳桥、飞越险地等野战场占地33283平方米，包括：射击场、野战区等、“棕榈岛棕榈岛” 度假区度假区-分析分析一、案例简介一、案例简介二、精华要素分析二、精华要素分析三、规划布局及特色项目三、规划布局及特色项目四、值得思考中的四、值得思考中的n个问题个问题附件：棕榈岛附件：棕榈岛-全景图全景图最后最后, ,

12、 值得思考的值得思考的N N个问题个问题游泳馆的位置天文馆设置目的地产开发模式的思考农庄的设置目的问题之一问题之一, ,游泳馆的位置游泳馆的位置游游 泳泳 馆馆项目重要的配套设施之一；项目重要的配套设施之一；形象良好形象良好/参与性强参与性强/基本设施之一；基本设施之一；辐射人群较广泛；辐射人群较广泛；高档游泳馆与天文馆高档游泳馆与天文馆换个位置如何？换个位置如何？思考：天天 文文 馆馆目的性极强，对位置目的性极强，对位置变化，几乎不敏感；变化，几乎不敏感；几乎无不良影响几乎无不良影响游游 泳泳 馆馆较适应多类客户，广较适应多类客户，广泛的客户支撑；泛的客户支撑；有利的影响有利的影响初步结论：

13、就位置适应度而言，游泳馆适合靠前位置；初步结论：就位置适应度而言，游泳馆适合靠前位置；实际运营中，通过电瓶车等交通的引导；实际运营中，通过电瓶车等交通的引导；问题之二问题之二, ,天文馆设置目的天文馆设置目的天文馆-社会公用设施-赢利能力弱设 置 的 目 的与政府谈判/合作的结果借助社会资源,打品牌/知名度加强项目/设施稀缺性,对竞争项目设置门槛为后期地产开发挖掘潜在客户群到底是晕招到底是晕招?还是妙招还是妙招?被动型主动型 思考：在面对赢利弱，但影响力强，形象佳，中高消费的设施（如天文馆等）时，是如何去思考：在面对赢利弱，但影响力强，形象佳，中高消费的设施（如天文馆等）时，是如何去运用的问题

14、，而不是利润的问题，因为这样的设施，主要是运用的方法决定利润的来源；运用的问题，而不是利润的问题，因为这样的设施，主要是运用的方法决定利润的来源；增加项目影响力，考虑与珠三角贵族学校或协会等团体联动与政府/协会团体共同开发问题之三问题之三, , 农庄的设置目的农庄的设置目的农庄-特色型设施-门槛低/形象一般/赢利一般农庄的设置效果丰富旅游休闲产品极低开发/运营成本为未来的发展预留用地更晕的招更晕的招?或者一种尝试？或者一种尝试？同质化竞争存在的价值可控性强/风险小弹性大顺应趋势 思考：在强竞争力的部分无法开发或运营的时候，以低成本思考：在强竞争力的部分无法开发或运营的时候，以低成本/低影低影响

15、响/符合趋势的附属运营体丰富产品线，也是一个不错的选择；符合趋势的附属运营体丰富产品线，也是一个不错的选择；问题之四问题之四, ,地产开发模式的思考地产开发模式的思考强影响力特色房地产开发模式的思考旅游地产模式高尔夫-地产模式高尔夫高尔夫地产模式地产模式旅游确定区域属性，提升地产价值，如华侨城等；高尔夫提升项目价值，如观廊高尔夫、本项目；资源地产-模式依托某项特有资源；如佘山-上海紫园、博螯别墅高尔夫项目一个标准的一个标准的18洞高尔夫球场，需占用土地近洞高尔夫球场，需占用土地近2000亩（亩（100-130万平方万平方米），一般投资成本需达米），一般投资成本需达1.5亿元以上；亿元以上；高投入、