承德项目物业招标文件

1、第一部分 综合说明（ 标红部分需要修改 ）项目 已于年交付使用，为加强 项目管理，改善 项目生活环境，更好为 项目居民 服务， 根据国家物业管理条例第二十六条及建设部有关物业招 投标管理办法，石家庄物业管理条例第二十二条规定， 河北省成套招标有限公司将 按国家及省市物业管理有关规定，本着“公开、公平、公正”的原则，通过招标确定管理 方案合理理可行、企业实力强信誉好、业绩突出的物业管理公司，承担 项目的物业管理工 作，同时结束前期物业管理。一、项目 基本概况1、项目名称：2、座落位置：3、占地面积4、建筑面积：约平方米5、住户： 570户二、物业管理区域及内容：1、物业管理区域四至：东从至南从至

2、西从至北从至规划平面图另附一2 物业管理内容：房屋及配套设施管理；公共设施设备维修养护；公共区域保洁服务；绿化养护管理；公共秩序维护；代收服务；综合管理服务；3、物业构成明细详见另附二。投标人应认真进行现场考察，对物业管理区域内的设施情 况进行了解，投标报价含盖区域内所有内容的管理与服务，对投标人未考虑全面的内容，业主不再另行支付费用三、物业管理要求：房屋管理：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、 乱悬挂现象。3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自

3、改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查 验装修申请方案及审批记录；对进出 住宅区 的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对 装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结 构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时 清运。7、业主室内免费维修，材料费由业主承担。设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度

4、完 备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行 24小时报修值班制度。急修报修 1 小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时 间到达现场，回访率 75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率 90%以上，按规定时间定时开关7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪池每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知 用户。 会议服务（加入内容）：公共秩序维护：1、门岗室整洁，人员统一

5、着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 8 小时立岗执 勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于 6 次，并做好巡查记录。巡逻过程中 对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入项目的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产，包括消防器材及表进盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫 1 次，干净整洁；室外标识、宣 传

6、栏、信报箱等每半个月擦拭 1 次。2、公共楼道每天清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次，保持干净整洁。3、根据 住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁一次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳 生。10、饲养宠物 符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理：1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适 时补种。2、草坪平整

7、，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。代收服务：代收水费。由物业人员每月 到各户收取水费。2、代收租金：停车场及商业网点的租金由物业人员代收，并建立专用租金帐户，资金归 全体业主所有，该部分资金的使用由业主大会讨论通过后方可使用。业主支会物业公司 一部分管理费用。3、代收采暖费。每个采暖季由物业人员统一收取各业主的采暖费，由物业公司统一上缴 有关部门。采暖费支付金

8、额由业主按换热站采暖计量表实际发生的数量据实支付。如费用 有节余，结余部分一并转入上所述的租金帐户。结余部分业主与物业公司按一定比例分 成，具体分配办法签订合同时确定。综合管理服务：1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业 管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员 60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应 100%持有政府或专业部门颁发 的有效证书上岗。5、运用计算机简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理

9、档 案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待 住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理 住户的咨询和投诉，有效投诉处理率 100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率 70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年向业主委员会提供物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台帐，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施 设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。四、物业服务期限：招标结束后，双方签订正式物业服务合同之日起一年为限。本合同实施期间

10、，如中 标物业管理公司不能按其承诺，给业主造成重大经济损失的，业主有权单方解除合同，另 行选择其它的物业公司承担项目管理工作。如果业主对物业公司的服务满意，在合同期满 前三个月，经双方协商同意，物业服务合同顺延。五、物业服务费报价：1、业主支付物业公司服务费由物业人员按月到业主处收取，收取金额为 每月每平米叁角 伍分。2、本物业管理区域物业服务收费采用包干制。物业公司收取物业费用于支付按约定的质 量标准提供约定的服务内容，盈余或亏损均由物业公司承担，业主不再另行支付费用。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日

11、常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；6） 办公费用（7）物业管理企业固定资产折旧费用；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。投标时请详细说明各项费用年支出情况。六、奖罚：每半年由 项目业主委员会 组织 业主对物业公司的工作满意度进行调查，物业工作获 得业主较满意度超过 70%的，业主将对物业公司进行奖励，奖励金额由业主大会讨论确 定。如满意度低于 40%，经业主大会讨论，将给物业公司适应的处罚，以激励其改进工 作。第二部分 投标须知一、 总 则1、 合格的投标

12、人凡具有独立法人资格并同时具备建设部颁发的物 业管理三级及以 上资质的国内物业 管理公司，并符合第 2 条规定的，均可参加投标。2、投标人应具备并提供如下资料文件：法人营业执照，物业管理资质证、法人代表授权 书及被授权人的身份证。注：以上证件评标时验原件，缺其中任何一项或虽有证件但证件无效，均按不合格投 标人处理。3、投标费用 投标人应自行承担其投标过程中所涉及的一切费用。在任何情况下招标人和招标代理 机构对上述费用均不负任何责任。4、现场考察投标人应对 项目 内建筑及共用部位、共用设施设备进行考察，以获取有关编制 投标文件和签署实施合同所需的各项资料。考察现场的费用由投标人自己承担。二 招标

13、文件5、招标文件的内容招标文件包括：综合说明、投标须知、评标办法、本次招标有关物业管理资料及按 本须知第 6 条发出的补遗书、答疑纪要6、招标文件的修正6.1 在投标截止期前，招标代理机构可以用补遗书的方式修改招标文件。6.2 据此发出的补遗书将构成招标文件的一部分。该补遗书将以书面方式发给所有购买招 标文件的投标人 , 投标人应以书面方式通知招标代理机构确认收到的每一份补遗书。补遗 书作为招标文件的组成部分 , 与招标文件具有同等的法律作用。6.3 为了给投标人合理的时间 , 使他们在编制投标文件时把补遗内容考虑进去，招标代理 机构可以按照本须知规定经所有投标人同意后酌情延长投标截止期。三

14、投标文件的编制7、投标文件的语言 与投标有关的所有文件均应使用中文。8、投标文件的组成8.1 投标文件的编制依据 : 本招标文件、 项目 有关资料、国家颁布的物业管理条例及 省市有关物业管理的有关规定、办法。8.2 投标文件应包括以下主要内容 :1/ 投标函（格式附后 ）；2/ 物业管理费报价表；3/ 物业管理费分项支出明细（投标企业自行编制，要求能分项说明各项费用年支出情况）4/物业管理方案5/ 法定代表人本人身份证 （复印件 ）或法定代表人授权委托书 （ 复印件） 及被委托人的身份 证（ 复印件）6/ 投标企业概况；7/ 企业近三年承揽物业情况及承揽物业的业主反馈意见。正在服务的 住宅项目

15、 物业管理 情况。8/ 拟选派到 项目 管理物业主要人员情况及人员工作安排情况。开标时请提供主要 人员执业资格证书原件，以备核验。注 8.2 款中的 5/ 、7/ 、8/ 在评标时要携带原件，与标书中的复印件核对。9、优惠承诺：在承诺本招标文件全部内容和合同主要条款的基础上，如有对 项目管理的更好的 承诺，可另附说明。10、投标有效期 : 从投标截止之日起 60 天。11、投标保证金11.1 投标人应提供不少 于 ？ 人民币的投标保证金，此投标保证金是投标文件的一个组 成部分，交至招标代理机构。11.2 根据投标人的选择，投标保证金为支票或现金。11.3 对于未能按要求提交投标保证金的投标，招

16、标代理机构将视为不响应招标文件而被 拒绝。11.4 未中标投标人的投标保证金将在收到不中标通知后三日内退还（无息）。中标人的 保证金将在双方签定正式服务合同后 3 日内无息退还。11.5 如投标人在投标时有下列情况之一时，将被没收投标保证金 ;11.5.1 投标人在投标有效期内撤回其投标文件；11.5.2 中标人未在投标有效期限签署合同协议；12、投标文件的份数和签署12.1 投标人按招标文件要求的规定，编制投标文件“正本”一份“副本”二份，并明确 标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以 正本为准12.2 投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印

17、封面并加盖法人单位公章 和法人代表印章。12.3 全套投标文件应无删改和行间插字，除非这些删改是根据招标代理机构指示进行 的，或者是投标人造成的必须删改的错误。但删改处应由投标人签字证明并加盖印章。13、投标文件的递交13.1 投标文件的密封与标志13.1.1 投标人应将投标文件的正、副本密封在一个密封袋内递交。投标人应保证密封袋 密封完好并加盖法人单位公章作骑缝章。13.1.2 密封袋还应写明“ 物业管理投标文件”。13.2 投标文件有下列情况之一者为无效标书：13.2.1 投标文件的密封未达到密封要求；13.2.2 按招标文件要求应加盖法人单位公章和法人代表印章而未加盖的；13.2.3 投

18、标报价汇总表字迹不清或未按规定格式填写的；13.2.4 投标文件逾期送达的；13.2.5 法定代表人或授权代表未按时参加开标的；13.2.6 参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表未携带资格证书或授权书及本人身 份证的；13.2.7 投标人参加开标会未携带其法人营业执照、资质证、法人代表授权书及被授权人 的身份证或携带上述证件不全的。14、评标办法具体见附件五。15、说明 投标人应认真阅读本招标文件及依据招标文件发出的补遗书、答疑纪要，由于对招标文件（含补遗书、答疑纪要）的误解造成的一切责任与损失招标代理机构概不负责附件投标函致： （ 招标人名称）1根据已收到的招标编号为的的招标文件，我单位

19、对 项目 进行实地考察和研究，我方对招标文件所有内容予以确认，自愿参加本次物业管理招标 并承担全部的责任。2一旦我方中标，我方保证按招标人要求，向招标人提供符合招标文件要求的满意 服务。3除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本招标文件（含补遗书和答疑纪 要）、投标文件将构成约束我们双方的合同主要内容。4我方金额为人民币 元的投标保证金与本投标同时递交。投标人： （盖章）法定代表人（或委托代理人）：签字或盖章）日期： 年 月 日附件二法定代表人资格证明书单位名称： 地址：姓名：性 别： 年 龄： 职 务：系的法定代表人。为 项目的投标文件、进行合 同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。

20、特此证明。投标人： 盖章或签字）法定代表人（或委托代理人）： 日 期：年 月 日附件三法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表 人，现授权委托 （单位名称）的（姓名）为我公司代理人，以本公司 的名义参加 （招标代理机构）的 项目的投标活动。代理人在开 标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与这有关的一切事务，我均予以承 认。代理人无转委权。特此委托。代理人： （签字） 性别： 年龄： 身份证号码： 职务： 投标人： （盖章）法定代表人： （签字或盖章） 授权委托日期： 年 月 日附件四开标一览表及费用测算表投标单位物业管理费报价 单价（元 / 月）

21、服务等级投标单位（盖章）法定代表人（印鉴或签字）年月日附件五物业管理费测算表序号项目费名称单价（元 /m2/ 月）备注1人工费2公共设备维护 费用3清洁卫生、绿化养护费用4安防费用5办公费用6固定资产折旧费用7公众责任保险 费用8不可预见费用9利润10税金物业管理费附件六投标人基本情况及管理业绩企业基本情况企业名称单位地址企业所属区县企业成立时间资质等级企业管理业绩序号项目名称坐落区县项目类型管理面积接管日期达标创优情况获得称号 年份所获称号注：企业达标创优情况（包含获得国优、省优、市优称号，不包含已取消的称号）注：需提供企业管理业绩等相关材料复印件，并加盖企业公章附件七拟派驻项目负责人情况姓

22、名技术职称学历项目经理岗位资格证书主要管理经验（姓名）为 （物业服务企业）人员， 现担任 职务。从业经历：起止时间参加过的项目名称项目类型担任职务备注注：需提供拟派驻项目负责人岗位证书、学历证书、身份证等相关材料复印件，并加盖 企业公章。附件八公司简介附件九资格证明文件资格证明文件包括但不限于：1、企业营业执照（副本，影印件加盖公章）；2、现行组织机构代码证（影印件加盖公章）；3、现行税务登记证（影印件加盖公章）；4、物业管理企业资质（副本，影印件加盖公章）；5、质量管理体系认证证书（影印件加盖公章）；6、其他投标人认为需要提供的各类资格证明文件（影印件加盖公章）第三部分 评标定标办法和评标标

23、准根据国务院物业管理条例、省市有关物业管理的有关规定，并结合本工程的实际 情况，本着保护竞争维护招标工作的公正性、公平性和严肃性，特制定本评标定标办 法。（一）评标办法 评标办法采用综合评估法。评标委员会按各投标人综合得分由高到低的顺序推荐不 超过 3 名中标候选人，得分最高者为第一中标候选人，依此类推。招标人委托评标委员 会确定第一中标候选人为中标人。通过初步评审的投标文件仅为 1 份时，评标委员会否 决所有投标。（二）首先，评标委员会对各投标文件进行初步评审，投标文件有下列情形之一 的，由评标委员会初审后按废标处理：1. 未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；2. 投标文件附有招

24、标人不能接受条件的；3. 投标函、开标一览表、授权委托书无投标单位公章和法定代表人印鉴或签字；4. 投标文件技术文件做明显标记，透露投标人信息的，这些信息包括：企业名 称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前再管项目名称、与这次招标项目名 称不一致的项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。5. 实质上不满足招标文件要求的；6. 招标文件中规定的其他废标情况。（三）详细评审及打分1. 详细评审分为商务部分、技术部分、资信部分等三个部分，评分委员会对投标人各部分打分的平均值汇总即为该投标人的综合得分。2、评标计分标准按百分制评分，各子项分值分配如下：序号项目名称分值1投标报价302

25、物业管理方案（技术方案）403企业服务资信、业绩30（1）商务部分评分标准 所有通过初步评审的投标人投标报价得平均值为终定标底（保留 3 位小数，小数点 第 4 位四舍五入），每比终定标底高 1%扣 0.3 分，每比终定标底低 1%扣 0.2 分，扣完为 止，得分保留 2 位小数，小数点第 3位四舍五入。（2）技术部分评分标准（共 40 分）：若确该项描述，则该项得零分。序号评分项目标准分分值区间1管理方式及理念3分科学进没得 2.1 3分；一般得 1.12 分较差得 01 分2管理服务人员得配备及培训3分人员配备合理、培训方法得当得2.13分一般得 1.12 分较差得 01 分3规章制度得建

26、立及完善4分制度完善、切实可行得 3.1 4 分一般得 1.13 分较差得 01 分4收支预算方案5分预算方案合理、细项齐全完善得3.15分一般得 1.13 分较差得 01 分5档案的建立及管理3分档案分类科学、齐全完善得 2.1 3 分一般得 1.12 分较差得 01 分6各项指标的承诺及 为完成承诺指标采 取得措施8分各项指标深细、措施得力得 6.1 8 分一般得 3.16 分较差得 03 分7搞好管理服务工作的设想及措施5分设想先进、能努力做到并措施有力得 3.15 分一般得 1.13 分较差得 01 分8社区文化活动3分文化活动丰富多彩得 2.13 分一般得 1.12 分较差得 01

27、分9应急措施3分应急措施完善、齐全得 2.13 分一般得 1.12 分较差得 01 分10愿意承担的违约责任3分承担责任较多得 2.1 3 分一般得 1.12 分较差得 01 分说明：缺项不记分3）企业资信部分评分标准（共 30 分）序号评分项目分值1同类型项目 2 万平米以上的办公 项目（需提供物业服务合同原 件，需注明服务面积，复印件在 投标文件内留存）每一个得 3 分，最高得 9 分2在管项目获国优称号情况每有一个加 3 分，最高分值为 6分3企业资质三级资质加 2 分；二级资质加 4分；一级资质加 6 分4注册资本金100万以上的加 2分；500 万以上的 加 4 分；1000万以上的

28、加 6 分5ISO 9001 质量管理体系认证通过认证加 5 分，否则不加分第四部分 合同委托方（以下简称甲方）：受委托方（以下简称乙方）：根据中华人民共和国经济合同法入建设部第 33 号令城市新建住宅 项目管理办 法、 省住宅区物业 管理条例及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法 规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专 业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条 物业基本情况座落位置： 市 区 路（街道） 号；占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米；其 中住宅 平方米；物业类型： （住宅区 或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他低层、 高层、超高层或混

29、合）。第二条 委托管理事项1房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构 部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。2房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、 共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内 消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管 道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、 养护和管理。4本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、）的

30、维 修、养护和管理。5公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收 集、清运。6交通、车辆行驶及停泊 7配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。8社区文化 娱乐活动。9物业及物业管理档案、资料。10法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 合同期限本合同期限为 年自 年 月 日起至 年 月 日止。第四条 甲方的权利和义务1与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；2对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成 重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合

31、同； 3委托乙 方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求 赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的 责任人采 取停水、停电、。等催缴催改措施；4甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房 平方米，由乙方按每月 每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。5甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米），由乙方按下列第 项使用： 无偿使用。 按每月每平方米建筑面积元的标准租用。 6甲方在合同生效之日起一日内按规定向

32、乙方提供本物业所有的物业及物业管理档 案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、 。），并在乙方管理期满时予以收回； 7不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动； 8负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷； 9协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 10法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条 乙方的权利和义务 1根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制 度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（ 住用户）的 合法权益，获取不当利益。2遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服 务深度，测算物业管理

33、服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的 收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。3负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后 由乙方组织实施。4有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政 策的行为进行处理；5有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责 任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人； 6接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监 督；7至少每 3 个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。8对本物业的公用设施不得擅自占用和

34、改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善 配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施； 9建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；10开展有效的社区文化活动和便民服务工作；11本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档 案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资 产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 12不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有，专门合同 规定除外）。第六条 管理目标乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业 “管理分项标准 ”（各项维修、养护和管理 的工作标准和考核标准

35、），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺， 在本合同生效后年内达到的管理标准；年内达到管理标准，并获得政府主管部门颁 发的证书。第七条 管理服务费用l. 本物业的管理服务费按下列第 项执行： 按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积 元 按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积 元； 由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积 元；支 付期限： ；方式： ；2管理服务费标准的调整按下列第 项执行： 按政府规定的标准调整；按每年 的幅度上调； 按每年 的幅度下调； 按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；按双方议定的标准调整；3乙

36、方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项 目及标准进行审核和监督。4房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业 主缴交上述基金并配合维护。5本物业的公用 设施专用基金共计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策的规定到 位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。6乙方在接管本物业中发生的 前期管理费用 元，按下列第 项执行：由甲方在本合同