(可行性报告)公租房可行性研究报告

1、第一章申请单位及项目概况1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：菏泽欧龙汽车配件有限公司公租房建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：菏泽欧龙汽车配件有限公司1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：菏泽市高新区延河路南侧、尚德路西侧1.2申请报告的依据和范围1.2.1申请报告编制的依据1、中华人民共和国建筑法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城市房地产开发经营管理条例4、城市居住规划设计规范gb5001120015、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发20104号)6、产业结构调整指导目录(2011年本)(7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改

2、投资20071169号)(第8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数三版)9、国家和山东省有关政策规定菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目10、建设单位提供的有关资料。1.2.2申请报告主要内容1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入结论3、市场预测与建设规模4、资源开发及综合利用分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、节能方案分析7、环境和生态影响分析8、经济、社会影响分析结论1.3建设规模与内容根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施；总用地面积5350平方米；总建筑面积9900平方米；其中，五层高公共租赁租房2栋，总建筑面

3、积9900平方米，共计238套。1.4投资估算与融资方案初步估算，项目总投资为1000万元，资金来源为建设单位自筹。1.5承办单位概况主资菏泽欧龙汽车配件有限公司成立于2011年，法定代表人王欣，要从事汽车零部件、电控内燃机配件的生产销售。该项目总投39013万元，占地202亩，将引进国内外先进的生产设备608台套，项目承办单位与无锡油泵研2烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目究所等国家级科研院所，建立了紧密型的产学研合作关系，借助其科技资源，开展研发攻关。其自主研发的径向式高压共轨泵产品，达到欧、欧标准，突破了国外几十年的技术垄断，实现了替代进口。产品主要给潍柴

4、、锡柴、大柴、上柴、玉柴、长城等国内大型柴油机厂配套，达产后年产径向式高压共轨喷油泵100万台，实现销售收入100000万元，通过本项目的建设不仅将为企业带来良好的经济效益，还将推动我国柴油机技术法规与国际的全面接轨，促进我国柴油机行业的发展。第二章项目建设背景与必要性2.1高新区概况于菏泽高新技术产业开发区前身是菏泽牡丹工业园区，2001年底开始规，划建设，2006年3月被省政府批准为省级经济技术开发区2008年1月被省政府列为省级高新技术产业开发区，此后相继被批准为第一批省级生物高技术产业基地，省级可持续发展实验区，山东省知识产权园区，山东省优质中成药及抗生素药品生产基地，山东省创新药物（

5、菏泽）孵化基地，省级战略性新兴产业（生物医药）示范基地，山东省新型工业化（生物医药产业）示范基地和国家第一批10个知识产权集群化管理试点区之一。目前，累计入区企业140余家，投产企业91家，其中规模以上工业企业262家。2012年，规模以上工业企业完成主营业务收入10亿元，上缴税金14.65亿元，同比增长46.9%、31.8%；今年1-6月，规模以上工业企业完成主营业务收入143.43亿元，上缴税金5.83亿元，同比分别增长39.4%、3烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目增长37.8%。形成了新医药、新材料和新能源三大主导产业。特别是医药产业从无到有，由小变大，

6、至目前医药及医疗器械、医疗设备、医药包装等关联企业40余家，2012年实现销售收入169.6亿元，成为了全市医药产业发展核心，助推菏泽进入医药大市行列，跨入全国产业集群竞争力百强，被誉。6万为“医药谷”机械电子新材料产业发展势头强劲，华盛荣镁合金、广源吨高精密铜带和5000吨高精压延电子铜箔、正时高铁刹车片、欧龙配件等12个重点项目扎实推进，华盛荣镁合金与北汽集团、瑞典锋万登实现全面合作，产业发展后劲凸显。新能源、新信息及现代服务业快速起步，小额贷款、创业基金、融资担保等已发挥效益。高新区科技创新发展显著，组建了山东省医药产业技术创新战略联盟，承担国家火炬计划、国家科技支撑计划、省自主创新成果

7、转化重大专项等省级以上科技计划40项；6项目被列入山东省战略性新兴产业项目，建有市级企以上工程研究中心、业技术中心、工程实验室21家，院士工作站1家；成立了现代中药创新协作中心，山东科学院中试基地、泰山学者岗在高新区挂牌；拥有省级创新型企业2家，市级创新型企业3家，市级创新型试点企业2711家；市级以上高新技术企业发展到家。2.2项目建设背景对既在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上有人问：买层”不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心，政府又如何解决。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有用，低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工

8、出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第4烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目一次给出了清晰的解决路径。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此政府提供给他们一定的帮助。过一段时间当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房到市场购买或承租住房。2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门12联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。不能租廉价房，却买不起；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚

9、毕业，收入低不但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是”人们常说的“夹心层。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍区”然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白。北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有用，低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁

10、移到城市工作的群体。以邓“”高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作5烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众逐“”促充分享受改革开放成果，步实现居者有其屋、百姓安居乐业，进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促

11、进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2.3项目建设必要性制。

12、1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有土地管理法第“”。八条规定：城市市区的土地属于国家所有宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。6烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目“的2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终

13、是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出和为贵”、“兼相“天”“爱”、大道之行也，下为公，到近代太平天国洪秀全提出的务使天下共享“”以及康有为在大同书里提出要建立一个人人相亲，人人平等，天下为公的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了在地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是

14、人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。5有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对是”国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作

15、为己任正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制7烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。涨4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象；就可看到现在的真实需求远未满足二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。

16、如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改

17、善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。8烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目第三章市场预测与建设规模分析3.1公共租赁住房市场预测3.1.1低收入住房困难家庭现状2011年度对菏泽市随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在20004000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米

18、的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数占的20%。菏泽低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，70%以上的低收近入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。3.1.2市场需求预测按照菏泽市住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。3.2项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对住房的户型环

19、境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择住房将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当9烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。3.3项目建筑形态和物业建设规划方案项目区物业形态以住宅为主，辅之以生活、饮食服务业。3.4项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。2、规划标准，公共租赁租房设计为一室型面积不大于50。满足目前的主流市场需求，充

20、分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。3.5项目建成后价格规划方案1、规划原则充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；考虑开发与运营成本。2、价格规划公租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定。10烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目3、规划理

21、由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。11烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范4.1.1节能的法规、国家和山东省的政策规定1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国建筑法(4、民用建筑节能管理规定建设部部长令第143号)(5、节能中长期专项规划发改环资20042505号)6、国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知国发200540号(国7、国务院关于加强节能工作的决定发200628号)8、产业结构调整指导目录(2005年

22、本)9、中国节能技术政策大纲(20c16年)(国家发改委、科技部10、关于推进节能省地型建筑发展的指导意见(建设部建科20c)5178号)11、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20c162787号)12、山东省政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目建能评(估审查工作的通知鲁政办发200742号)(13、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见建设部建科200578号)14、山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定省人民政12烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目府令第181号2005年9月)4.1.2用能标准和节能设计规范1

23、、公共建筑节能设计标准gb50189-92g2、设备及管道保温技术通则b14272-923、绿色建筑评价标准gb/50378-20064、采暖通风与空气调节设计规范gb5001920035、通风与空调工程施工质量验收规范gb5024320026、建筑节能工程施工质量验收规范gb504112007j7、外墙外保温工程技术规程gjl4420048、建筑照明设计标准gb5003420049、建筑采光设计标准gb/t50033200110,空调通风系统运行管理规范gb50365200511、民用建筑节能设计标准(jgj一95)(12、居住建筑节能设计标准山东省dbjl4.0222003、4.2能耗状况

24、和能耗指标分析本项目所需能耗主要有水、电、天然气等。其中节约潜力较大的是水、电。本项目的能耗消耗种类和数量见下表项目的能耗指标表序号项目单位设计值折算系数能耗（吨标准煤）备注123电暖水万kwh万千焦万吨24.28211.31.710.12290.03410.08572.987.211.4713烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目通过计算，本项目综合能耗折标准煤11.66吨标准煤，具有较好的经济效益和社会效益，节能效果显著。4.3节能措施和节能效果分析4.3.1建筑节能按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、建筑物朝向采用南北向

25、，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。2、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为o.25，东、西向窗墙面积比为o.30，南向窗墙面积比为0.35。3、采用节能型新技术、新材料，注重推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；外墙：240厚烧结空心砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；不采暖楼梯间隔墙：采用240厚烧结空心砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；门窗：外围窗均为铝合金隔热断桥型材、中空玻璃。封阳台采用铝合金隔热断桥型材。分户门均使用防盗

26、保温门；门窗气密性等级为级。节能指标序号单位细则限值设计指标体形系数0.350.247外墙平均传热系数w/.k1.160.849建筑物耗热量指标w/20.519.6114烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目气耗煤量指标t/m11.811.14施4、室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措尽，可能降低沿途热损失。4.3.2采暖节能设计l、建筑的集中采暖系统应当使用双管系统，推行温度调节和户用热量计量装置，实行供热计量收费。，2、每组散热器进水管均设一温控阀可根据室外温度自动调节进入散热器的热媒流量，维持室温恒定。保证3、采暖系统各热力入口均安装差压控制

27、器一只，在变流量的情况下，系统压差恒定。4.3.3电气节能措施t51、本工程采用紧凑型荧光灯、高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的建筑照明设计标准执行。，3、每个开关控制不超过一个灯具公共场所采用声光控自熄开关利于节能。4、选用变频变流控制电梯等设备，到降低能耗的目的。5、采用能耗低的换热、给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。6、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。7、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高15烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公

28、共租赁房项目用电效率。4.3.4节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。，2、设计中采用节水型卫生用具强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为3.6升的坐便器。3、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。4、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。5、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设施。4.3.5节能效果项目通过采用生态设计，改善区域热环境与空气品质；建筑节能措施在保证相同的室内热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比较空调能耗节约5

29、0%。虽然从成本的角度进行分析节能住宅与非节能住宅相比建安造价会有所增加但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大它对节约能源、保护环境、提高建筑物的工程质量改善居住舒适度实施经济可持续发展等具有重大意义。16烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目选址项目拟建地址：菏泽市高新技术开发区尚德路与延河路交汇处，项目使用菏泽欧龙汽车配件有限公司工业用地。菏泽市地处山东省西南部，位于苏、鲁、豫、皖四省交界处，地处中原腹地，四省交界之处，承东接西、引南联北的战略地位非常重要，自古为兵家必争、商贾

30、云集之地，有“得中原者得天下”之谈。菏泽市下辖八县一区，全市总面积12238平方公里，总人口930万。菏泽市高新技术开发区是一个基础设施配套齐全，交通运输便利，投资环境优越地区。该处为城市建设规划工业用地，地下无矿藏和文物；厂区地势较平坦，有利于防洪和排涝。该工业区是建设本项目的优选地点。5.1.2城市规划和区域规划要求(适本项目拟建地点为菏泽市高新技术开发区，该园区为当地规划的工业合本项目建设)建设区域。5.1.3交通条件便捷的交通。菏泽市是华东地区重要的交通枢纽，京（北京）九（香港九龙）铁路与新亚欧大陆桥（连接日照港、新乡、西安、乌鲁木齐直至荷兰鹿特丹港的国际铁路）在市区十字交汇，每天上百

31、次的客、货运列车通达全国各地。已通车的日（日照）东（菏泽东明）高速、日南高速、济（济南）、广（广州）菏（菏泽）开（开封）高速公路与正在建设的德（德州）商（商17烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目丘）、东（东明）新（新乡、菏（菏泽）徐（徐州）高速公路在城郊呈米字分布，并在周边地区与京沪、京福、京珠、连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路交汇，连接京杭大运河的洙水河航道已开工建设，菏泽距济南、郑州空港均高速贯通且距菏泽80公里的济宁机场已开通运营，加上“五横四纵”的国、省级道路，现代化陆海空全方位的交通运输网络基本形成。项目地点位于山东交通的枢纽，交通十分便利。5.1.

32、4征地条件本项目拟建地点为菏泽市高新技术开发区内，征地事宜已与当地政府达成协商，允许本项目在该园区建设。5.1.5配套条件已建成投产的装机总容量215万千瓦的菏泽发电厂和即将开工建设的240万千瓦的华润电厂、240万千瓦巨野煤田坑口电厂的为生产、生活提供了充裕的能源；菏泽海关、商检、卫检、动植物检、集装箱货运站及货运代4理等涉外服务机构配套齐全，年出口能力达万标准箱的菏泽口岸，是全国最大的内陆口岸之一；专门为区外投资企业进入而开发建设的菏泽高新技术产业开发区完全按照“外向型工业园、现代化新城区”进行行政、商贸、生活、文教区配套，并具备了路、供排水、通讯、电力、燃气等“七通一平”的条件。该地块周

33、边水、电、通讯等公用配套设施齐全，基础设施建设基本到位，如供水、供电、通讯、交通等公用项目建设都较为完善可供利用，目前地块内主要为空地。该处为城建规划工业用地，地下无矿藏和文物；厂区地势较平坦，有利于防洪和排涝；厂址位置对影响通航及军事设施无影响。18烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目5.2土地利用合理性分析本项目主要包括：5层高公共租赁房2栋。项目位于厂区的东侧其至北向南包括办公楼、技术中心、公共租赁房及大门。这样布置，既能充分利用场地，有利于与外部的联系。厂区总平面布置情况详见附图：菏泽欧龙汽车配件公司新厂区总平面布置图。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项

34、目拟建地点为菏泽市高新技术开发区，项目建设为规划工业用地，目前土地已基本平整完成，无拆迁和移民安置问题。19烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目第六章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状6.1.1建设地点环境状况该项目建设地点位于高新区尚德路与延河路交汇处，交通便利，地理位置优越。项目基地周围环境状况良好，附近没有污染的企业，周围水、空气、土壤、自净化能力强。6.1.2环境保护设计依据及采用标准；1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例3、环境噪声执行城市区域环境噪声标准(gb3096.93)ii类标准；4、环境空气执行环境空气质量标准(gb3

35、095.1996)二级标准5、地下水执行地下水质量标准(gb/t14848.93)iii类标6、地表水执行地表水环境质量标准(gb38382002)i类6.1.3污染物排放设计依据及采用标准1、外排废水执行污水综合排放标准(gb89781996)中三级标准；2、建筑施工噪声执行建筑施工场界噪声限值(gbl252390)标准；3、厂界噪声执行工业企业厂界噪声标准(gbl2348-90)iii类标准；4、废气执大气污染物综合排放标准(gbl62971996)二级标准。6.2生态环境影响分析本项目主要建设内容为民用建筑。项目建成后对生态环境的影响：6.2.1污染物排放情况20烟台市工业设计研究院有限

36、公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目项目建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。项目建成后，主要是城市生活污水。1、施工期污染物来源废气：主要为原有建筑拆除，新建住宅及建筑材料运输过程中产生的粉尘；汽车运输时的扬尘和废气，施工机械本身产生一定量烟气。废水：施工人员产生的生活污水。噪声：主要由施工机械产生，其次是运输车辆产生的交通噪声。固体废物：主要为拆迁产生的建筑垃圾和施工产生的残土和废弃的建筑材料。2、营运期污染物来源废气：项目投产后不产生废气，采暖由集中供热供给。废水：本工程投入使用后的居民生活废水本工程最高日排水量约为6.62a/t。固体废物：主要为生

37、活垃圾，约为206.96吨/年。6.2.2、水土保持和水源的涵养建设过程中，由于大量的挖掘土方，填建地基，造成地表裸露，可能导致水土流失。项目建成后，地下水深补给量将减少。6.3生态环境保护措施项目建设中，要体现环境保护和生态建设并重的原则。6.3.1污染物的防治措施1、施工期拟采取的防治措施(1)将产生较轻的施工噪声，对周围敏感目标产生影响，这种影响是短时21烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目的，将随施工的结束而消失，施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。中高考期间，应严格遵守环保部门有关规

38、定。将(2)施工扬尘。由于平整土地、开挖道路等工程，造成地表植被的破坏，土地裸露，大量的堆土以及建筑施工材料的堆积等，均会造成风吹扬尘。这种影响可以随施工的结束而消失，影响是短时的、局部的。施工现场设置围栏，并洒水降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。(3)产生大量的固体废弃物，污染环境。施工建设期，大量的施工人员的生活，将产生较多的生活垃圾；另外，由于大量的使用建筑材料。还将产生较多的建设垃圾。对生活垃圾可以定点储存，集中收集，送城市垃圾处理厂处理。建筑垃圾可以铺路或填埋。(4)产生少量的生活污水。施工期人员的生活，将产生部分生活污水，施工

39、人员的生活污水经污水处理设备处理后进入中水处理系统进行深度处理并消毒，然后进入中水管道系统，用于日常冲厕、绿化、清扫用水。6.3.2营运期拟采取的防治措施(1)废水1、排水量项目区域内产生的废水采用雨污分流制，绿化浇洒和道路清洗的污水直接进入区域内的雨水管道网中，因此项目进入污水管网的废水主要为生活污水，其污水为年用水量的80%计，绿化用水与不可预见用水量不统计污水量。2、排水方向22烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目(1)废水项目中住宅生活污水经化粪池后排入城市污水管网中，经管网排入菏泽市第三污水处理有限公司进行处理。(2)废气本项目居民的早、中、晚炊烟，排烟

40、间断，历时短，并且通过吸烟机对小烟气进行处理后，区排放油烟0.057t/a，并且燃料燃烧废气中so2产生量很不小（只有0.029t/a），对周围环境影响较小，会改变项目所在地的空气质量类别。本项目建成后，小区内的机动车排放尾气，在合理布局，加强小区的管理，机动车的尾气排放达到标准的前提下，对小区的环境影响较小。垃圾收集点会产生一定的恶臭气体，通过每天及时清运剩余垃圾等，专人负责打扫卫生并且定时消毒，加强垃圾收集点和污水处理站周边的绿化工作等一系列措施，可有效降低恶臭气体和蚊蝇给居民生活带来的影响。(3)固体废物本项目产生的固废主要是居民生活垃圾。小区内设垃圾收集点，垃圾由环卫部门定期外运至垃圾

41、处理厂，与其他城市生活垃圾一并处理。建设项目固废均可得到有效处置和利用，不会对周围环境产生明显影响。(4)噪声本项目营运期噪声主要为居民噪声、小区内交通噪声及部分公共设施使用产生噪声和车辆出入噪声。在小区内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低声设备，对高噪声设备安装消音降噪设备，加强小区内环境管理，并通过小区绿化带降噪等采取隔音降噪措施后，对周围声环境影响较小。23烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目64绿化除项目本身的花园绿化区之外，对于楼盘空地、道路旁等均进行绿化，实现绿地率35%。6.5环境影响分析本项目营运期噪声主要为居民生活噪声、小区内交通噪声及部分公共设施使

42、用产生噪声和车辆出入噪声。通过在小区内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低噪声设备，对高噪声设备安装消音降噪设备，加强小区内环境管理，并通过小区绿化带降噪等采取隔音降噪措施后，对周围声环境影响较小。通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境。24烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目第七章工程建设方案7.1设计方案7.1.1设计依据（1）民用建筑设计通则（gb50352-2005）；（2）供电系统设计规范（gb50052-95）；（3）建筑设计防火规范（

43、gb50016-2006）；（4）其它有关的现行规范和规程；（5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。7.1.2建筑设计指导思想与原则项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。7.1.3项目布局方案为

44、保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。25烟台市工业设计研究院有限公司菏泽欧龙汽车配件有限公司公共租赁房项目以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。7.1.4建筑风格设计、强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。7.1.5户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁