区域商业中心形成案例

1、区域商业中心形成案例2案例研究出于高新产业和大规模居住片发展两大因素的发展规律研究大型居住片逐步成熟过程中综合体项大型居住片逐步成熟过程中综合体项目的发展策略研究目的发展策略研究高新产业园区的各功能逐步实现的脉高新产业园区的各功能逐步实现的脉络及其分布规律络及其分布规律借鉴点借鉴点站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险3武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为片区商业中心区位：位于东湖高新区的中心地带，距离最近的市级商圈街道口商圈6分钟车程，周边高校众多交通：衔接珞渝路等多条城市主干道，数十条公交线穿行，通达性好人口：新增人口入住率以每年10万递增，居民以高知阶层为主4

2、00年工业总产值213亿元 p88年成立东湖高新区p楼市一片空白p01年本地开发商开始在楚雄大道沿线开发住宅，02年万科等进入，03年大量高档楼盘、大盘入市 p07年总供应量约160万平米，为武汉供应量最集中的几大区域之一，现有居住人口20万，一半为高校教职工 p自然形成的商业 p百货：p超市：p电器：04年11月工贸家电开业，05年苏宁开业p04年11月光谷书城开业p百货：07年中百仓储开业，预计07年10月大洋百货开业p超市：07年中商平价开业，预计07年10月家乐福开业p家具：欧亚达开业p休闲娱乐： 预计07年底天河环艺影城开业p94年水神客舍开业（准3星）p96年银湖宾馆开业（准3星）

3、p01年龙安大酒店开业（3星）p06年10月华美达酒店开业（准5星）p 预计07年光谷特一号酒店式公寓入驻p1年高科大厦入伙p05年4月慧谷时空入伙 政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后商业往地铁口方向发展5集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店鲁广当代超市中百超市关山超市家乐福鲁巷购物广场关山商场中百仓储大洋百货苏宁电器武汉数码港工贸家电光谷通讯城光谷书城1 11 11 1虎 泉 街新竹 路雄楚大街鲁磨路关山一路喻家湖路大中型

4、餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店超超市市百百货货专业专业店及店及其他其他珞珞喻喻路路民族大道珞喻东路珞喻东路关山二路1 11 12 24 42 25 52 22 22 23 31 13 32 24 44 41 13 34 4高新区高新区管委会管委会6租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，仅在2035元/平米民院路民院路鲁巷购物中心鲁巷购物中心7西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶层集中区域，属片区商业中心区位：位于二环外，距城市核心商圈钟楼商圈6分钟车程，集中了西安市最主要的高校交通：长安南路与二环线、小寨路等多条城市主干线通过人口：高校师生集中，众多新楼盘新富阶层入住8p03年底对小

5、寨十字四个方向的干道全面拓宽改造，数座人行天桥投用，小寨工人文化宫改造p07年10月地铁2号线开工 9999年开始发展商业，年开始发展商业，0404年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后 p55年创建军人服务社p百货：，05年1月开米广场潮流街区开业， 06年7月飞炫地下购物广场开业p电器：03年5月智圣电器开业，04年6月苏宁开业，05年5月大中电器开业p家居：p休闲娱乐：p07年2月家乐福开业 p 92年东方大酒店开业（3星）p04年金石国际酒店（5星）、汇元酒

6、店（3星）、天德伦酒店开业p04年5月三北商务酒店开业p04年三北商务大厦、电子大楼入住，p p超市：p 9商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主家乐福好又多海星超市百盛开米广场民生国贸购物中心百隆广场大雁塔商厦大中新华书店嘉汇汉唐书城粤港台灯饰城光影灯具城1 11 11 1一环南路朱雀大街小 寨 西 路青 松 路长安南路翠华路雁塔路大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店超超市市百百货货专专业业店店及及其其他他小 寨 东 路1 12 21 12 2兴善寺东街租金租金250250租金租金180180租金租金130130租金租金21021

7、0租金租金170170租金租金120120租金租金2802801 1 5 5市政府10南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属区域级商业中心南山文化中心位于深圳南山区，非中心城区，属区域商业中心临滨海大道和南海大道两条城市主干道，交通便利高新区现有就业人员约12万，深圳大学有近1万师生，片区居住人口多为高新区、福田区、罗湖区上班一族，人口素质为深圳各片区之首1 12 23 31 12 23 3南山文化中心（区域商业中心）华强北商圈（市级商业中心）东门商圈（市级商业中心）蛇口商圈（区域商业中心）华强北商圈华强北商圈南山文化中心南山文化中心高新技术产业园高新技术产业园南山文化

8、中心南山文化中心深圳大学深圳大学南山文化中心南山文化中心深圳西站深圳西站南山文化中心南山文化中心4 44 411p90年成立南山区p04年对南海大道、后海大道进行美化重建p05年区委政府大楼迁入p06年对火车西站改造9696年高新区成立，年高新区成立，9999年住宅开始大力开发，年住宅开始大力开发，0202年商业进入发展期，年商业进入发展期，0404年写年写字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展p83年创办深圳大学p缓慢发展p9年大规模住宅开发 p01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商务公寓入伙p年开发楼盘

9、量迅速增加，居住人口猛增 p85年始建南油大道商业街p94年修建创业路商业街、后海大道商业街p超市：p百货：，02年曼哈商业广场开业（已关闭）， 03年儿童世界开业， 04年天虹商场开业p超市：p家居： 02年8月乐安居开业p电器：03年国美、苏宁开业p百货：预计07年底海岸城购物中心开业p电器：05年1月顺电开业，05年4月永乐家电开业p家居： 05年1月时尚家居广场开业p年月中油酒店开业（星）p99年8月东华假日酒店开业（4星）p03年新桃园酒店开业（4星） p05年东方雅典商务酒店开业p年月凯宾斯基酒店开业（星） p05年荔园大厦入伙p年月海岸城东座写字楼入伙（甲级）p年天利中央广场入伙

10、（ 甲级p年保利大厦开发（甲级，一直出租困难，04年开始良性发展）p04年西海明珠商务大厦（无广告即销售一空）、万商大厦入伙p年海王大厦、新绿岛大厦投用p97年新能源大厦入伙12商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商业、写字楼和酒店档次走高年滨海大道开通后，周边住宅大规模开发，商圈往南海大道与滨河大道交汇处发展年深港西部通道开工，受利好因素影响，商圈、写字楼和酒店往规划路周边发展随着时间发展，商业、写字楼和酒店档次走高9696年，家乐福为民房改造年，家乐福为民房改造9999年，海雅百货开业年，海雅百货开业拟拟0707年底，海岸城购物中心开业年底，海岸城购物中心开业13家乐福和写字楼周边餐饮

11、业和休闲娱乐业发达，以海雅百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出现酒店家乐福人人乐家家惠海雅百货曼哈购物广场（已关闭）儿童世界天虹商场海岸城购物中心领跑体育服饰荟芳园商业内街满家福百货乐安居国美苏宁顺电时尚家居广场永乐电器西部电子金香江家具深圳书城家居广场1 11 11 11010桃园 路常兴路学府 路桂庙 路海德二道南南山山大大道道南光路南南海海大大道道创业路1010滨海大道滨海大道大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店公寓超超市市百百货货专专业业店店及及其其他他8 88 89 91010111112121111南山区政府南山区政府14写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规划利

12、好的带动下甲级写字楼明显放量1996年2004年2006年商住甲级甲级，5万平米开盘1年销售93%海雅集团 、美都连锁、协基科技等企业均整层购买，用于办公；已入驻公司5060家，企业类型以金融、地产、科技类为主几乎未做广告就销售一空04年以前出租非常困难，04年后出租状况改善南海大道与创业路交口每层楼有37家企业办公，入驻以小企业为主受04年西部通道规划利好消息，写字楼市场开始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的后勤部门，如CALLCENTER等；另外靠近科技园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件，可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心15超市及餐饮

13、经营状况较好，百货经营状况一般，家乐福附近的曼哈商场已关闭主力商家名主力商家名称称面积面积家乐福6700m2人人乐7500m2天虹商场32000m2海雅百货35000m2时尚家居广场10000m2已关闭百货已关闭百货16区域商业中心形成的：产业兴起基础设施及中低端酒店住宅超市百货商务公寓及专业店写字楼及中高档酒店 p 产业发展初期，区域中心还未形成，商业形态以街铺为主体，零散的分布一些中低档的经济型酒店，企业自建办公楼p 基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期p 在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难p 区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发展，高档写字楼也会出现，与此同时，中高档酒店市场