红星美凯龙住宅小区一期工程可行性研究报告

1、第一章总说明11项目概况及承办单位基本情况111项目概况1111红星美凯龙住宅小区一期工程由河北鲁冰花房地产开发有限公司开发建设，项目建设地址位于团结东大街以南，北长街以东，方圆集团西片区以西，卫生街以南，为邢台市政府重点发展区域，是邢台市市区核心和稀缺地段。项目规划总占地15万平方米（合220亩）。其中：一期工程建筑物用地27050平方米，绿化用地17650平方米，道路交通用地3200平方米，绿地率为36.85%。规划总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积为平方米，底层配套商业3475平方米，配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。红星美凯龙住宅小区一

2、期工程共建8栋住宅楼，均为高层建筑，其中33层、23层、17层住宅楼各1栋，26层住宅楼5栋。小区内部规划有社区服务中心、储蓄所、邮电所、社区卫生服务站、文化活动站、符合标准的排污系统、完善的水、电、热、气供应设施，高标准的绿化美化以及安全保卫、物业管理等服务设施。设计居住户数1184户，居住人口3788人(按户均3.2人计算)。整个项目的布局是街区+住宅围合式的设计，项目的中心尽可能扩大了中央景观区的用地面积，占地约30亩，此中央景观规模在邢台绝无仅有，从而保证了居住的舒适度。注重公共性和开放性，运用了美式街区的设计理念，加强了建筑本身和城市的交流，增加了街道的活力和安全感，形成独具特色的景

3、观绿地与建筑本身的完美结合。项目建成后将成为集经济、商贸、文化、休闲为一体的高档居住园区。112项目其它情况项目名称：红星美凯龙住宅小区一期工程建设性质：新建承办单位：河北鲁冰花房地产开发有限公司法定代表人：周彬项目负责人：周彬项目建设地点：团结路160号建设期：2年，2011年下旬动工建设，预计到2013年下旬建成使用。113承办单位基本情况及经营业绩该项目承办单位河北鲁冰花房地产开发有限公司成立于2005年10月，注册资金5000万元，法定代表人周彬。公司注册地址位于河北省邢台市开发区创业服务中心，主营业务为：房地产开发与经营、房屋租赁、建材（不含木材）批发零售等，该公司实力雄厚，管理科学

4、严密，组织机构健全，公司类型为股份制有限公司，房地产开发为三级资质。该公司现有职工45人，其中有土建工程师、电气工程师、暖通工程师、预算师、会计师等14名中、高级专业技术人员，技术力量较为雄厚。该公司高层管理团队成员，包括销售策划、研发设计、工程管理均为从万科、龙湖、保利等知名房地产开发公司聘请的专业管理、技术人员，平均年龄30岁，均从事房地产开发相关工作5年以上，经验丰富、敬业负责，具有较强的进取精神和开拓意识和较高的管理经验和专业技术水平，在业内有很高的知名度和影响力，班子之间凝聚力和事业心很强，是一个有力的集体，具备驾驭企业和市场的能力。河北鲁冰花房地产开发有限公司现正全力进行红星美凯龙

5、住宅小区项目的开发建设，该项目位于团结路160号，总建筑面积15万平方米，分两期建设。项目各项前期手续已基本办结，目前正在筹措资金，准备开工。河北鲁冰花房地产开发有限公司秉承“绿色、和谐、现代”的开发理念，采取定向开发、联合开发与社会销售相结合,“低开高走”的营销战略，受到了邢台市领导、规划部门及业主的广泛好评。12 项目建设的理由及必要性121 根据我国城市发展战略和目标，近阶段要积极发展中小城市。中小城市包括人口在20万到50万之间的中等城市和20万人以下10万人以上的小城市，是我国城镇体系中的重要组成部分。邢台市属中等城市，积极发展中小城市，一是要挖掘潜力，有选择地将基础好、发展潜力大的

6、中小城市进行规划发展，把功能单一、具备条件的中小城市发展为综合性城市。二是夯实基础，充实中小城市的道路、供水、通信等基础设施建设，完善社会服务和居住服务功能。三是要提高质量，以先进的规划设计思想为指导，提高城市规划、设计和建设质量，加强城市综合治理，提高城市管理水平。四是扩大规模，中小城市要进一步吸纳人口、扩大规模，增加发展壮大的基础，增强对周边地区经济发展的带动和辐射。五是要适当增加城市数量。河北省城市发展战略为控制中小城市的数量增加，重点提高现有城市的质量，壮大城市规模，增强辐射能力。所以邢台市的城市发展近阶段是提高城市质量，壮大城市规模，增强城市辐射带动能力，该项目的建设符合国家产业政策

7、和城市发展战略。 122 根据邢台市国民经济和社会发展第十一个五年计划及到2010年长期规划纲要以及邢台市城市发展总体规划，到2010年，市区人口计划超过100万人，建成区面积达到80平方公里，在城市发展上，计划在现有生活小区的基础上，建设几个较高档的居住区，增加居住面积，改善居住环境。因此，建设该项目符合我市国民经济和社会发展中、长期规划，有利于加快我市城市发展，改善居民居住条件，提高居民生活质量，促进经济和社会发展。123 邢台市房地产开发处于起步阶段，房地产开发的市场潜力很大。一是邢台城市规模的迅速扩大和人口的迅猛增长，给房地产开发带来了广阔的市场；二是邢台市新一轮的以旧换新的房地产市场

8、正在形成，由于小区建设质量的更新换代，新型小区的建设质量、居住环境、设计风格、物业管理等更加体现了以人为本的小区设计理念，居住、生活等更加舒适、方便、安全，激发了一大批富裕起来的居民以旧换新的劲头，给邢台市的房地产市场的发展带来了很大的机遇；三是国家宏观经济政策的出台和土地价格的大幅度上升，给在建的房地产带来了很大的商机。124 该项目地理位置优势比较明显。红星美凯龙住宅小区一期工程土地手续齐全，位于邢台市团结路160号，符合小区建设的各项宏观政策和审批条件，所在地为邢台市政府重点发展区域，是邢台市市区核心和稀缺地段，为政府鼓励和支持的项目。附近教育、金融、医疗、餐饮等机构众多，文教机构有邢台

9、学院、逸夫小学、邢台市第三中学等；医疗有邢台市第一医院、邢台眼科医院等；购物场所有项目本身配套商业、华天超市、中北商城、家乐园超市、物美百货等；餐饮有晨光商务酒店、湘江酒店、起源小厨等高中档饭店，为居民居住和生活带来很大便利。项目的开发建设坚持“绿色、现代、和谐”的理念。该项目总结吸收了邢台市近几年小区开发建设的经验，项目的规划设计、绿化、景观、物业管理等坚持高起点、高质量、高品味，更加注重以人为本、和谐统一的理念，充分体现了小区建设的风格特色。13 项目可研报告编写的依据、范围和主要经过131 项目可研报告编写的依据1311 国家、河北省、邢台市关于房地产开发与建设的法律、法规、政策和要求等

10、1312 邢台市国民经济和社会发展第十个五年计划及到2010年长期规划纲要和邢台市城市发展规划，邢台市“十一五规划”有关资料及邢台市国民经济和社会发展统计资料1313 邢台市土地、环保、规划、城建、供电、供水、供气等部门对该项目建设的意见、审批材料、证明材料1314 投资项目经济咨询评估指南、中长期贷款项目评估、可行性研究报告编写指南、建设项目经济评价方法与参数、可行性研究报告编写手册、项目决策分析与评价、宏观经济政策与发展规划、工程项目组织与管理、现代咨询方法与实务、招标投标法律法规汇编、概预算定额及其相应取费标准、邢台市工程造价信息等资料1315 红星美凯龙住宅小区一期工程总平面布置图和有

11、关资料1316 邢台市凰家阳光巴厘岛、金域首府、盛世公馆、燕云台等小区的建设规模、市场售价、销售等调查分析资料1317 项目承办单位对该项目建设意见，项目住宅楼户型结构等资料1318 河北鲁冰花房地产开发有限公司关于编写红星美凯龙住宅小区一期工程可研报告的委托书132 项目可行性研究报告的工作范围根据承办单位的要求和邢台市有关部门对本项目建设的意见，在按照可行性研究报告编写手册、可行性研究报告编写指南和国家计委要求可研报告应增加的内容进行全面调研分析的基础上，对下述问题进行了重点研究：1321 项目建设的理由及必要性1322 邢台市房地产市场前景分析。本项目的建设优势与市场前景、房屋出售价格分

12、析以及项目建设规模的确定1323 项目的建设位置，场址选择，主要外协配套条件的保障情况以及项目周围环境分析1324 项目的用地现状、红星美凯龙住宅小区一期工程总平面布置图1325 项目建设方案制定的原则、目的，工程建设方案1326 项目所需的节能、环保、卫生、消防及安全1327 项目实施的管理、实施进度安排和招投标方案1328 项目的投资估算与资金筹措方案1329 项目建成后的经济效益和社会效益分析133 项目可研报告编制的主要经过接到河北鲁冰花房地产开发有限公司编写红星美凯龙住宅小区一期工程可研报告的委托书以后，我们组织有关方面的专家认真开展了的调查研究、工程咨询、资料搜集、整理等工作，踏勘

13、了现场，分析了解了土地现状、周边小区建设与入住情况、外协配套条件保障情况以及附近银行、商店、学校、机关等企业和单位的分布情况，并认真听取了项目承办单位和邢台市有关部门对本项目建设的意见，在此基础上，经过认真的分析、计算、比较、研究，编写了该项目可行性研究报告。14 项目可研报告的主要内容概要及结论建议141 项目可研报告的主要内容概要1411 项目建设地点：红星美凯龙住宅小区一期工程位于邢台团结路160号。1412 建设规模：项目规划总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积为平方米，底层配套商业3475平方米，配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。141

14、3 建设工期：2年1414 项目的勘察、设计、监理、施工和重要设备材料的采购采取公开招标方式进行招标。1415 项目总投资45091.58万元，所需资金全部为固定资产投资1416 资金筹措方案：项目总投资为45091.58万元，其中：项目资本金18100万元，占总投资的40.14%；建设单位自筹4991.58万元（预售住宅、商业），占总投资的11.07%；申请银行贷款22000万元，占总投资的48.79%。1418 项目主要经济技术指标见下表红星美凯龙住宅小区一期工程项目主要经济技术指标表 表11序号指 标 名 称单 位数 量备 注1一期建设规模m21-1住宅总面积m21-2商业建筑面积m23

15、4751-3地下建筑面积m2424001-4配套公建（地上）m239252项目总占地面积m2479002-1建筑物用地m2124002-2绿地m2176502-3道路及硬化m232003居住总户数户11844居住总人数人37885户均人口人/户3.26容积率%2.947绿地率% 36.85应35%8住宅建筑面积毛密度万m2/ha2.799住宅建筑面积净密度万m2/ha3.50应3.510住宅建筑净密度%20.00应20%11总建筑密度%20.5应25%12地上停车位个7113地下停车库个73830平方米/个14停车率车位/户0.6815日照间距不小于大寒日2小时16项目总投资万元45091.5

16、817申请银行贷款万元2200018销售总收入万元6047319净利润万元5678.2520利润总额万元757121投资利润率%12.5922投资利税率%31.4323投资回收期年2.7524贷款偿还期年2.54142 结论和建议1421 结论：红星美凯龙住宅小区一期工程符合国家产业政策、邢台市国民经济和社会发展中、长期计划，符合国家中小城市发展战略规划，项目的建设提高了土地资源利用率，促进了邢台城市发展规划的实现，加快了城市发展，同时带动了建材、建筑、冶金等行业的发展，增加了社会就业机会。由于社会经济的发展，国家公务员和教师待遇逐年提高，且收入相对稳定，因此，降低了本项目的投资风险。据分析，

17、本项目市场前景良好，工程建设起点较高，项目的外协配套条件能够落实，项目建成后可缓解邢台市居民住房困难，加速房地产更新换代步伐，为打造邢台新亮点，将产生良好的社会效益。经测算，项目预计可实现销售收入60473万元，净利润率可达12.59%，利税率可达31.43%，财务内部收益率可达12.14%，财务净现值为794.92万元，投资回收期2.75年，贷款偿还期为2.54年，建成后面向社会销售,项目经济效益理想，我们认为项目可行。1422 建议：A. 建议项目承办单位制定融资计划，搞好融资成本分析，科学调度资金，争取以较小投入获取较大的收益。B. 建议搞好前后各期工程的配套衔接，保证住户、商户能按期入

18、住。C. 该项目关联建设规模巨大，建设周期长，建议加强市场调研，以确保红星美凯龙住宅小区整体项目适当开发速度。D.建议项目承办单位结合邢台市其他住宅小区及商业区已完工楼盘销售情况，进一步加大营销宣传力度，努力增强住宅产品美誉度，争取以特色创品牌，为后续工程扩大销售范围创造条件。第二章 需求预测和建设规模的确定21 市场调查与分析据国家统计局最新统计显示，2008年，在国家拉动和扩大内需政策指导下，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。 其中，城镇固定资产投资亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点（12月份168

19、09亿元，增长19.6%）；农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。211 邢台市经济发展情况分析：近几年，邢台市的国内生产总值一直保持在10%左右的增长速度。据有关资料显示：2002至2007年，全市五年累计完成全社会固定资产投资完成1772亿元，其中城镇固定资产投资完

20、成1057亿元。据邢台市2008年3月召开的第十三届人大会的有关资料显示：(1)综合经济实力明显增强。2007年全市实现生产总值890亿元，比2002年增长79.4%，年均增长12.4%。全部财政收入完成85.1亿元,其中地方一般预算收入达21.4亿元，是2002年的2.44倍，年均增长19.5%。2007年完成增加值240亿元，比2002年增长82.1%，年均增长12.7%。(2)城镇化进程显著加快。2007年全市城镇化水平达38%,比2002年提高8.8个百分点。按照城乡统筹的理念，合理布局城镇体系，促进产业、人口向城镇集中，坚持高起点规划、高标准建设、高质量管理，编制了邢台市城市总体规划

21、。围绕打造宜居、宜业城镇，完善功能，提升品位，加大了城镇建设力度。（3）社会事业协调发展。2007年城镇居民人均可支配收入达10575元，农民人均纯收入达3879元，分别比2002年增加4702元和1286元。综上所述，各项主要经济指标均创近年来最好水平。这种强劲的经济增长势头必将极大地促进邢台市房地产行业的发展，有一定稳定收入的家庭愿为住房和家庭轿车等大宗商品贷款消费。随着经济的快速发展，人民群众的收入水平不断提高，生活质量不断提升，生活的理念也发生了很大变化，开始讲究生活的安全、舒适、方便等质量问题。购买商品房成为邢台人改善和提高生活质量的首要条件。212 邢台市人口增长情况分析：采用定性

22、与定量分析相结合的方法进行测算。2002年邢台市人口发展到664万人，2006年邢台市人口发展到680万人，20022006平均增长3.2万人，2007年达到了683万人。邢台市第三产业增长迅速，教育、住宅、商贸等发展速度高于其它行业，发展势头仍在增加。根据邢台市“十一五”规划有关精神，到2010年，市区人口计划发展到100万人，建成区面积达到80平方公里。无论从实际情况来看，还是从“十一五”规划来分析，邢台市随着人口的大幅度增长，对住宅的需求量将会大幅度增长，它们之间成正相关关系，为此将会带动邢台市的房地产快速发展，为住宅消费开辟广阔的市场前景。213 近期规划用地布局和土地市场状况：近几年

23、邢台市城市建设用地发展较快，城区建设用地由2002年的32.28平方公里发展到2006年的43.47平方公里和2007年的45.71平方公里，2002年至2007年共增加城市建设用地13.43平方公里，平均每年增长2.23平方公里，6年间城市用地规模扩大了41.6，近期规划人均用地指标按93.22平方米（1993年人均81.5平方米），规划到2010年人口规模发展到100万人，用地规模发展到80平方公里，城市的发展原则为：依托道路，基础设施先行，公益性项目先期建设。本小区所用地块为邢台市近期规划的生活用地，各项外协配套条件均有保障。214邢台市房地产发展现状分析：“十一五”是邢台市经济社会快速

24、发展的关键时期，也是城市化进程加快，城市建设快速发展的黄金期。随着城市人口增长，城市规模扩大，邢台市的房地产业发展迅速，为保持良好的发展势头，市政府加强了对房地产业的综合调控，准确把握房地产业的总量和走向，使房地产业既不飞涨，也不崩盘，房价稳中有升，始终保持持续、健康发展的态势。邢台市房地产业起步较晚，规模都比较小。随着社会经济的发展，近几年房地产市场化运作水平逐年提高。国家发改委公布“经济形势分析”报告称，2007年全国房地产开发投资增长有所加快。数据显示，2007年1-12月，完成房地产开发投资25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21

25、.5%，同比提高0.7个百分点。2007年，邢台市房地产投资完成23.05亿元，比上年增长4.9%。目前邢台市的房地产开发销售形势良好。邢台市居民住房现状有以下两种形式：经济适用房（含集资建房）和商品住宅，集资建房和经济适用房是房地产市场不发达情况下的产物，带有一定的计划经济时代的特征，主要是单位和政府为了解决低收入职工的住房困难，由政府给予一定的优惠政策，但房地产的开发和销售受到很大限制，远远不能满足居民的购房需求，这部分市场要靠商品房来补充。由于经济适用房的建设受到很大限制，使其很难满足富裕起来居民对房屋建设的要求。商品房虽然相对价格较高，但其环境、质量、安全、舒适、物业管理等方面能够满足

26、人们的要求，因此，商品房成为了人们购买的热点。目前，邢台市的二手房和房屋的租赁市场还很不成熟，发展相对缓慢。一方面原因是邢台市流动人口相对较少，不能形成有序的房屋租赁市场。另一方面原因是邢台人受传统观念影响，愿意购买房屋成为自己的家产，而不愿意租赁别人的房屋。从近几年邢台市的房地产走势来看，呈现逐步上升的趋势，尤其近两年，由于地价和房屋结构的改变，房价呈大幅度上涨趋势，目前趋于平稳。总体而言，目前邢台市的房地产成熟度相对较低，开发建设理念比较落后，小区的规划、绿化、设计、物业管理都很一般，缺乏景观、绿地的设计，智能化系统配置简单，没有好的安全防护系统，物业管理水平和收费较低，房地产营销方式和观

27、念落后，缺乏科学营销手段。总之，邢台市的房地产市场还处于初步发展阶段，发展潜力很大。215 邢台市房地产需求分析与总量预测：目前邢台市的住宅消费人群主要是有房户的更新换代，积极购买高素质、高品位的住宅，形成了中高档楼盘的主要消费人群。按照“十一五”规划，城市住房建设20082010年建设商品住房5.076万套，总建筑面积489万；其中实行经济适用住房货币补贴的商品住房1.149万套，建筑面积97.8万。2010年，在我市市区人口达到78万，居民人均可支配收入达到10500元（“十一五”计划数值）的情况下，2008年、2009年、2010年3年需增加住房面积492万平方米，平均每年增加164万平

28、方米的住宅面积。216 国家的宏观经济政策对邢台市房地产市场的影响分析：我国在“十一五”期间已制定了完善城镇功能的发展战略。城镇功能是城镇生命力和竞争力的基础，关系到城镇发展的质量和城镇运行效率，加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，这是各类城市发展的共同任务，要根据城镇的功能定位和规模，面向未来，量力而行，统筹规划，合理布局，加强城镇基础设施建设，要坚持先规划、后建设、完善系统的原则，加强给排水、交通、能源、信息等基础设施建设，要以人为本，发展社会服务，为城镇居民创造健康、文明、安定的社会环境。要加强住宅建设，改善居住条件，不断完善城镇的居住功能。邢台市的房地产处于起

29、步阶段，住宅建设的任务很大，房地产发展前景很广阔。国家正在对房地产行业进行清理整顿，主要清理整顿手续不完善、占用基本农田和耕地的房地产项目。该项目属于城市建设用地在建项目，符合房地产开发建设用地的所有条件。所以对本项目不会带来很大的建设影响，只是提高了项目资本金贷款比例，其它没有影响。相反，由于国家将实行更加严格的房地产审批手续，土地费用将大幅度提高，这将会给本项目带来很大的商机，产生更好的财务效益。22 该项目市场预测分析与销售价格的确定 221 项目市场预测分析2211 本项目的地理优势：地理位置优越，建设条件良好，建筑设计、物业管理理念先进。项目位于团结东大街以南，北长街以东，方圆集团西

30、片区以西，卫生街以南，为邢台市政府重点发展区域，该地块地势平坦，交通便利。这将形成小区良好的外部条件；周围无污染源，空气清新，综合配套齐全，附近教育、金融、医疗、餐饮等机构众多，文教机构有邢台学院、逸夫小学、邢台市第三中学等；医疗有邢台市第一医院、邢台眼科医院等；购物场所有项目本身配套商业、华天超市、中北商城、家乐园超市、物美百货等；餐饮有晨光商务酒店、湘江酒店、起源小厨等高中档饭店，为居民居住和生活带来很大便利。综合考虑，本项目除满足人们的居住需求外，还蕴涵较大升值潜力，具有一定的投资价值。2212本项目的需求优势：该项目商住结合需求面大。：住宅部分既有可满足想改善住房条件的大面积住房；更有

31、可满足人基本需求的小面积住房；也有可满足求发展的高收入者需求的商业店铺。可满足高、中、低不同人群的需求。市场前景广阔。2213同类项目销售情况调查：A. 凰家阳光巴厘岛：该小区位于邢台市桥西区八一大街与钢铁路交叉口，总占地300亩，总建筑面积约17万平方米。目前该项目高层住宅平均售价订为4000元/ M2，车库平均售价为2500元/ M2，小区销售情况良好。B.金域首府：项目建设地址位于邢台市桥西区龙岗新区正中央，地理位置较偏，占地面积233亩，总建筑面积约40万平米。高层住宅楼均价4300 元/平方米，车库平均售价2600元/ M2，小区销售情况良好。C.盛世公馆：位于邢台市桥西区钢铁北路与

32、泉北大街交叉口北行500米，地理位置较偏，建设规模为占地90亩，总建筑面积约平方米，高层住宅楼均价4600 元/平方米，商业均价13000元/平方米,车库平均售价2700元/ M2，小区销售情况良好。D燕云台：位于地处邢台市桥西核心区，建设规模为占地300亩，建筑面积50万平方米，高层住宅楼均价4800元平方米，该小区销售情况良好。222 本项目销售价格的确定：参照邢台市类似小区完工住宅楼销售情况，以及本市消费水平，结合本项目的特点，确定红星美凯龙住宅小区一期工程项目的各类建筑销售价格，其中高层住宅楼售价为3800元/ M2，住宅底层商业售价为12000元/ M2，车库售价2500元/ M2，

33、所定价格均为平均价格。 23 建设规模的确定 红星美凯龙住宅小区项目依据城市建设规划和城市基础设施的保障能力，以地域面积确定建设规模，分期进行建设，本项目为红星美凯龙住宅小区一期工程。231 本项目用地规模及使用情况详见表21。表 21红星美凯龙住宅小区一期工程项目用地规模及使用情况表序号指 标 名 称单位数 量所占比例（）备注1住宅用地2435050.832公建用地27005.643道路硬化占地32006.684绿地1765036.855项目总占地47900100232 本项目建设规模：项目占地 47900平方米，规划总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积为平方米，底层配套商业3475平方米，

34、配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。设计居住户数1184户，居住人口3788人(按户均3.2人计算)，详见项目建设规模指标表22。项目建设规模指标表表 22序号指 标 名 称单位数量备注1项目建筑面积1.1高层住宅建筑面积1.2地下建筑面积424001.3配套商业建筑面积34751.4配套公建建筑面积39252项目绿地率%36.853项目设计户数户11844项目进住人口人37885项目住宅容积率%2.94第三章 建设地点及主要建设条件的保障 31 建设地点的选择红星美凯龙住宅小区一期工程位置选择在邢台市团结路160号。地理位置优越，交通便利，周围没

35、有污染严重的单位和企业，地势平坦，环境较好。在这里建设住宅小区，符合邢台市城市发展规划和用地规划，外协配套条件供水、供电、供气、供热、线路等均有保障。 32 主要建设条件的保障 321 自然气象条件和资料 3211 外协配套条件均可从团结东大街、邢州北路连接，能满足项目建设要求。 3212 项目地势基本平坦，防洪、排水均能达到建设要求；地质较好，抗震设防烈度为7度，无不良地质现象；气温、风向等自然条件均符合项目建设要求。 3213 邢台市位于华北平原南部，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，属于暖温带大陆性季风气候，基本气象资料如下： 绝对最高温度：42.7 绝对最低温度：21.6最热月平均气温：28

36、.1 最冷月平均气温：11.7 主导风向：冬季西北风，夏季东南风 最大风速：夏季最大风速10m/s，冬季最大风速12m/s 历史最大风速：34m/s 年平均总降雨量：600mm 日最大降雨量：304mm 小时最大降雨量：68mm 夏季室外相对湿度：73 冬季室外相对湿度：63 冻土深度：440mm 冬季采暖室外计算温度：0.8 夏季通风室外计算温度：31 风荷载：0.3KN/m2 雪荷载：0.35KN/m2 抗震设防烈度：7度 322 供电、供水、排水、供热、供气等外协配套条件保障情况项目供水、排水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等均通过小区统一规划的公用设施供应，就近与城市线路管网相连。团

37、结东大街及邢州北路设计有给水、排水、供热、供气、供电等各种管线，可由此引入小区公建区，小区的供水、排水、供热、供气、供电等已经有关部门同意，均有保障。 323 交通条件 项目位于团结东大街及邢州北路交叉口西南方位，团结东大街是贯穿城市南北主干道之一，公交车有1路、2路、8路、12路、101路通到本项目，交通十分便利。 324 主要协作条件项目在城市规划的区域内进行建设，即将发展成为邢台市区新的居民生活区。该项目的建设使该地块得到了充分利用，有利于繁荣邢台市市区经济，改善邢台市市区交通、居住、商贸环境，使城市路网更趋合理，项目会产生巨大的社会效益。邢台市区有多家建筑设计单位，工商企业林立，金融、

38、咨询、城市配套等服务机构众多，主要工业有煤炭、电力、冶金、建材、机械、化工、轻工等，可为项目建设提供多方面的协作，项目所需的钢材、水泥、石灰、砖瓦、木材、涂料等均可就地解决。325 周边环境项目建设地周围有开元寺公园广场，逸夫小学、邢台市第三中学、邢台学院等等许多公益性项目；周围没有大型工业污染源，空气清新、环境优美、自然和地理环境异常优越，非常适宜小区的建设。第四章 建设方案41确定建设方案的原则根据国家、省和市政府及有关部门关于商品房建设的有关政策，结合本项目的特点，在本项目建设方案的制定上主要遵守如下原则：411经济适用、设计新颖的原则。坚持以经济适用为主，力求住宅设计新颖、别致，超前性

39、实用性相结合，体现现代建筑风格和时代气息，塑造优美的城市空间形象，最大限度地合理利用建筑面积。在平面布局上，充分利用好每寸土地，功能设施分区设置，人流、物流布置得当、有序，楼体错落有致，使有限的土地创造出较高功能和环境效果。争取以较小的投入产生较高的实用价值和优美的建筑效果。412配套齐全、服务周到的原则。立足于邢台市现有基础条件，充分利用好城市功能设施，保证水、电、热、气供应设施齐全，入学就医方便，环境保护等项物业管理工作高效运营，为居民提供多方位的、及时的服务。413局部服从全局的原则。在小区规划设计上以城市总体规划为指导，在功能设置、土地利用，环境效果等方面与城市总体规划相衔接，达到和谐

40、配套，突出总体风格、特色。414以人为本的原则。在充分利用项目建设地点交通方便，环境安静、空气清新等特点的基础上，进一步改造、提高居住环境，坚持“绿色、现代、和谐”的理念，搞好绿化、美化、娱乐，创造适宜人们居住、休闲和发展的空间。415技术先进和质量第一的原则。以保证各类建筑物坚固、耐用为根本，并尽量应用新型建筑材料、新型节能设备、新型设计等当代先进、适用的科技成果，体现出较高的利用自然、改造自然、节约能源与资源的效果。416适应市场的原则。按照我市不同层次居民的需求和国家、省、市建设商品住宅的有关政策，尽力做到充分结合，设计不同结构和不同面积的单元，以适应市场需求。42建设方案421总图布置

41、与场内交通4211总图布置。一期工程建设1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#高层住宅楼 8栋，除首层商业为框架结构外，均为框剪结构；在1# 和2#宅楼之间建设配套公建A#号楼（2层，首层为商业）与B#楼(1层)，详见平面布置图。4212场内交通。本项目所建住宅小区的交通按三个等级道路规划，即主干道、支路和宅间道。小区主干道位于小区西侧（宽12.5米）、南侧（宽3.1米）、北侧（宽1621米）；支路分布于小区中央景观，连接小区中每个院落，路宽根据实际情况设计；宅间道根据不同情况按宽213米设计，各住宅楼之间分布有人行、自行车、机动车出入口。小区机动车的停放，一部分存入地下车库，另一部分采取地

42、上停车位（多设于小区的消极空间）有序停放，以避免机动车噪声对居民干扰。422土建工程4221场地整理。本项目充分利用闲置荒地，建设场地比较平坦，为使雨雪水和污水能够顺利排除，并顺利进入城市市政排水系统，在竖向布置设计中，利用地下室、构筑物挖掘出的土方进行大面积填方并轧实，以保证场地坡向城市道路。土方填方时，应清除建筑垃圾，确保施工质量。4222小区内道路及硬化。本项目共需构筑场内道路广场等3200平方米。道路采用水泥混凝土路面，厚度150-200毫米，边道采用水泥彩砖铺砌，坡度一般取0.003，楼间道坡度取0.0020.003。4223住宅楼。共计建设不同面积高层住宅8栋（共1184户），均高

43、25.4F层，框剪结构。总住宅建筑面积平方米。其主要设计内容为：A. 本着“经济、适用、安全、美观”的要求，力求为居民提供一个新世纪不觉滞后的居住环境，以满足不同层次用户的购房需求。B. 在居住平面结构上，合理安排客厅、餐厅、厨房和卫生间，使公用空间与私密空间分隔、动静活动区域分开，有利于室内家俱等物品布置；客厅和主卧室相联，以利于阳光射入和主人半室外空间活动；并在适当的空间设置储藏间。整个住宅设计，体现实用性和超前性。4224商业建筑主要为分布于各楼（含配套公建）首层的配套商业，均为框架结构；总建筑面积3475平方米。4225 地下建筑包括小区中央景观地下车库与设备用房，建筑面积42400平

44、方米。4226配套公建设施：本次社区卫生服务站(1层)、文化活动站（1层）、储蓄所及邮电所(1层)、市区服务中心（1层）、市区居委会（1层）、物业（1层）及建设市政公用、行政管理等配套公建，建筑面积3925平方米。423主要公用工程设置4231供电。红星美凯龙住宅小区一期工程户均用电负荷按5KW设计，本期设计1184户，利用系数为0.52；室外照明及其它用电负荷按1.44KW估算，商业按每平方米30W计算，利用系数为0.8。本项目正常总用电负荷为3163.24KW，需安装4台1000KVA变压器。本工程由市供电网引一路高压电源至变压室，经变压器变压，低压系统采用单母分段式，配出线采用地埋电缆引

45、至各用电点，一户一表分户计量。4232 给、排水。红星美凯龙住宅小区一期工程居住人口3788人，住宅最高日生活用水指标为120L/P.d，时变化系数为2.3，日最高用水量1045.5m3；道路、绿化用水消耗指标2L/m2.d，道路及硬化3200m2、绿化面积17650m2，日最高用水量41.7m3。管网漏失率按10%计算。消防栓用水量室外按20L/S，室内按15L/S计算。综上所述，本项目总用水量为1208m3/d。本项目采用市供水公司提供的水源，由中华路供水主管线引入小区加压水泵房，小区的供水方式为：住宅楼四层以下由市供水管线直接供水，四层以上经压水泵二次加压后供应，水表设在室外水表井内，分

46、户控制计量。这样可充分利用城市管网的有效水压，减少设备投资，降低能源消耗，提高经济效益。本项目需要排出的水，主要是生活污水和雨雪水。生活污水地下排水管网汇入城市排水系统；雨雪水通过收集井排入地下雨水排水管网，由地下雨水排水管网汇入城市排水系统。经计算污水排出量为966.21m3/d。红星美凯龙住宅小区一期工程用水量表序号项目名称最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1住宅1045.543.62道路、绿化喷洒41.73未预见量及损失120.8合 计12084233热力供应与采暖。本项目采用城市集中供热。冬季采暖所需热力由项目区热力交换站供应，热力管线从中华路接入，通过热力管网系统送入各

47、用户。热力表设在室外楼梯间平台，分户控制计量。具体由热力公司负责设计施工。本项目供热室外设计参数：冬季采暖室外计算温度0.8，冬季采暖室内设计温度卧室18，方厅18，走廊15，卫生间15，卫生间兼浴室25。由于目前节能住宅的大力推广及节能设计标准和节能技术规范的实施，建筑物的采暖指标已大大降低，本次设计居住建筑采暖指标为13W/m2。住宅建筑面积m2，热负荷为1736.8KW，商业建筑面积3475 m2，商业建筑采暖指标为17W/m2，热负荷为59.08KW。4234燃气。本项目生活燃气用量按0.2m3/ h户设计，每日按3小时计算，设计户数3788户，日总用气量为2272.8m3。项目所需天

48、然气，由燃气调压站经地下管网输送各用户。根据有关协议，具体工程由燃气公司负责设计施工。4235弱电。电话、宽带网线和有线电视网线路，从钢铁北路、中华路接入项目区，分别由中国网通邢台分公司、中国铁通邢台分公司、中国电信邢台分公司和邢台有线电视传输公司等负责，与建筑工程同步设计、施工。424绿化、美化本项目的绿化分为公共绿地和宅间绿地。公共绿地主要为休闲广场绿化及项目区中央景观绿化，并在其中设置各种雕塑进行美化。宅间绿地主要是在人行道两侧栽培有观赏价值的树木，楼宇之间和其它边角地种植草坪和花卉。整个小区绿化的设计格调，以草坪为主，并散落点缀松类、花木，使整个小区四季常绿、常年有花。本期建设绿化面积

49、17650平方米。425材料、设备的选择4251本项目主要材料、设备采取招标方式选择。在选择上，一是坚持配套性原则，即按照总体设计，保证各环节之间的能力均衡和衔接、配套，避免在使用过程中形成“大马拉小车”等能力失调现象，造成长期性的资源浪费。二是坚持先进性和实用性相结合的原则，尽量选用目前国家推广的性能先进和节能、节水型设备，保证产品质量和寿命期安全、高效，将国家确定的定点产品生产企业作为首选目标。三是经济实惠的原则，在同等条件下选择价格低廉的生产厂家。4252本项目主要材料设备为公用工程材料设备和消防与环卫材料设备。主要有供电设备、供热设备、消防设备、给水二次加压设备、燃气调压设备及各种管线

50、管材。 第五章 节能、环保、卫生、消防及安全51 节能5-1-1 建筑节能用能标准5-1-1-1节能指标：居住建筑节能率达到65%、公建建筑节能率达到50%。5-1-1-2节能设计要求：根据民用建筑设计原则、公用建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007和全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（建质2006277号）规定，外墙体、屋面、外门窗节能设计传热系数限值附合建筑节能用能标准。 、居住建筑外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表序号围护结构部位传热系数W/（mK）体形系数0.30.30体形系数0.41外墙(包括非透明幕墙)0.550.452屋面0.5 0.43底面接触室外

51、空气的架空或外挑楼板0.550.454非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.51.55第一朝向外窗(包括非透明幕墙)窗墙面积比0.23.53.00.2窗墙面积比0.33.02.50.3窗墙面积比0.42.72.30.4窗墙面积比0.52.32.00.5窗墙面积比0.72.01.86屋顶透明部分2.72.77地面热阻R（mK / W） (含周变地面和非周边地面)1.5采暖、空调地下室外墙（与土壤接触的墙）1.5公共建筑外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表序号围护结构部位传热系数W/（mK）体形系数0.30.30体形系数0.41外墙(包括非透明幕墙)0.600.502屋面0.550.453底面

52、接触室外空气的架空或外挑楼板0.600.504非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.51.55第一朝向外窗(包括非透明幕墙)窗墙面积比0.23.53.00.2窗墙面积比0.33.02.50.3窗墙面积比0.42.72.30.4窗墙面积比0.52.32.00.5窗墙面积比0.72.01.86屋顶透明部分2.72.77地面热阻R（mK / W） (含周变地面和非周边地面)1.5采暖、空调地下室外墙（与土壤接触的墙）1.55-1-1-3供热管道标准根据全国民用建筑工程设计技术措施节能篇（暖通空调动力）和公共建筑节能标准，供热管道要求保温材料参数。供热管道要求的保温材料参数值表序号指标名称单位数

53、量备注1导热系数1.1平均温度350W/（m2）0.121.2平均温度25W/（m2）0.0642保温材料密度2.1硬质Kg/m33002.2软质或半硬质Kg/m32003含水率%7.54硬质材料抗压强度MPa0.45-1-1-4照明用能标准按照GB50034-2004标准，本项目主要场所照明功率密度之间下表。居住建筑每户照明功率密度值房间照明功率密度（w/m2）对应照度值（lx）现行值目标值起居室76100卧室75餐厅150厨房100卫生间1005-1-1-5风机、水泵效率标准风机、泵类效率最低限值序号设备名称效率%备注1通风机852水泵类855-1-1-6供热节能标准按照中国节能技术政策大纲（国家发改委。科技部2006年12月）、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007、公共建筑节能设计标准GB50189-2005及当地设计温控标准，冬季采暖合理控制标准为：冬季采暖：室外计算温度 0.8室内控制温度 165-1-2本项目节能设计依据下列规范：（1）、中华人民共和国节约能源法（2）、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007（3）、民用建筑节能设计标准JGJ26-96（4）、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（