淀山湖项目可行性研究报告

1、淀山湖项目可行性研究分析报告1前言前言 对于淀山湖大体量项目而言，我们的重点是项目开发的可行性，何种开发模式可对于淀山湖大体量项目而言，我们的重点是项目开发的可行性，何种开发模式可以应对激烈的市场竞争。通过对淀山湖的实地考察，我们惊喜地发现，淀山湖天然秀以应对激烈的市场竞争。通过对淀山湖的实地考察，我们惊喜地发现，淀山湖天然秀美的自然景观环境，使人们的湖居生活成为现实，悠然宁静；与此同时，我们也必须美的自然景观环境，使人们的湖居生活成为现实，悠然宁静；与此同时，我们也必须面临一个严峻的现实面临一个严峻的现实需要面对这一区域残酷的市场竞争。因此，我们需要考虑以需要面对这一区域残酷的市场竞争。因此

2、，我们需要考虑以下几个问题：下几个问题：淀山湖未来的发展机遇是什么？淀山湖未来的发展机遇是什么？如何充分发挥地块的价值？如何充分发挥地块的价值？ 采用何种开发模式？采用何种开发模式？如何面对市场竞争？如何面对市场竞争？2目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域概述区域概述四四区域市场分析区域市场分析 五五区域客户分析区域客户分析六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明4“新江南特色镇新江南特色镇”中国中国2121世纪小城镇规划和建设示范镇世纪小城镇规划和建设示范镇淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位4 淀山湖区域整体定

3、位淀山湖区域整体定位根据淀山湖镇政府整体规划方案，在今后510年内将建设成集中小企业上市孵化基地、金融研发中心、高级人才培训中心、信息数据中心、金融论坛永久会址、国际金融家俱乐部、东方国际艺术品精品店沿湖一条街、渔人码头-欧陆风情沿湖休闲大道、医疗保健园等功能为一体的商务、休闲、保健园区。 以湖光、水色、绿岸为背景，以各种不同风格的高端别墅为主产品，以星级设施、服务以湖光、水色、绿岸为背景，以各种不同风格的高端别墅为主产品，以星级设施、服务为配套，打造出一种幽静而矜持的人文生活，将淀山湖建设成滨水国际社区。为配套，打造出一种幽静而矜持的人文生活，将淀山湖建设成滨水国际社区。5 淀山湖镇总体规划

4、将主要的土地使用和产业淀山湖镇总体规划将主要的土地使用和产业区域划分为四个部分区域划分为四个部分：北部和东北部为高新技术产业区东南部为生态农业示范区中部为中心镇区西南部为旅游度假区 科学规划、合理布局，加快建设集水乡风貌、田园风光、欧陆风格为一体，兼具休闲科学规划、合理布局，加快建设集水乡风貌、田园风光、欧陆风格为一体，兼具休闲度假、康体疗养、旅游观光等现代时尚功能的新江南特色镇。度假、康体疗养、旅游观光等现代时尚功能的新江南特色镇。淀山湖区域整体规划淀山湖区域整体规划为现代服务业重点投资发展区域6 IR指综合旅游度假区 水上水上E城城以湖泊和水网为生态基础，发展休闲、体验和观光等多种旅游项目

5、。“两心、两轴、三带、四点八区两心、两轴、三带、四点八区”的开发建设格局的开发建设格局：“两心两心”即位于新乐路和复兴路交叉口东北侧的新的镇中心和位于复兴路和中旭路交叉口两侧的旅游核心； “两轴两轴”即由复兴路和中旭路进入度假区核心的两条交通轴线； “三带三带”即沿湖形成的滨湖生活带、滨湖休闲带和滨湖生态旅游带； “四点四点”即连接“三带”的四个水上生活节点； “八区八区”即城镇生活区、滨湖度假区、水乡生态休疗养体验区、室内休闲区、滨湖娱乐区、商务休闲区、休闲运动区、水泽农苑生活体验区。 在此基础上精心打造高档会议、高档运动、水上活动、水乡休疗养、生态植物、乡野休闲和时尚休闲七大主题。 淀山湖

6、旅游度假区规划淀山湖旅游度假区规划昆山昆山IR、水上、水上E城城 “昆山昆山IR、水上、水上E城城”的功能定位，以的功能定位，以“休闲、文化、健康休闲、文化、健康” 为内涵，锁定为内涵，锁定“国际大都国际大都市卫星度假城市卫星度假城”的发展目标，将逐步形成的发展目标，将逐步形成“两心、两轴、三带、四点八区两心、两轴、三带、四点八区”的开发建设格的开发建设格局。局。7目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域概述区域概述四四区域市场分析区域市场分析 五五区域未来规划区域未来规划六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明8目标

7、地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向p本项目用地为下图中的A、P两块土地，总面积约为20002000亩；亩；p淀山湖镇政府将以优惠的条件提供给项目的开发公司进行开发；p建设成集中小企业上市孵化基地、金融研发中心、高级人才培训中心、信息数据中心、金融论坛永久会址、国际金融家俱乐部、东方国际艺术品精品店沿湖一条街、渔人码头-欧陆风情沿湖休闲大道、医疗保健园等功能为一体的商务、休闲、保健商务、休闲、保健园区。APA、P两地块地处淀山湖旅游度假区内，位置优良两地块地处淀山湖旅游度假区内，位置优良从地块分布来看，从地块分布来看，P地块比地块比A地块相对优质地块相对优质9目标地块价值思考及方向目标地块

8、价值思考及方向编号编号面积（亩）面积（亩）A1020B 588C420D1324E857F1248F2322F3483G2588H1298H2469I138J84K1858K21333L110M255N302O639P590Q66总计总计1299212992目前旅游规划区内共约有未批土地目前旅游规划区内共约有未批土地21块，总面积约为块，总面积约为12992亩，土地储备充沛；亩，土地储备充沛；A、P地块是所有未规划开发土地中临湖资源最丰富和明显区域，其他地块湖景资源欠缺或不好；地块是所有未规划开发土地中临湖资源最丰富和明显区域，其他地块湖景资源欠缺或不好；其中其中A地块地块1020亩、亩、P地

9、块地块590亩。亩。10目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向p从区域内地块未来功能划分看A地块目前规划功能为水上乐园，P地块为高端会议酒店；p从目前现状和远景规划看，未来区域内还有大量土块待开发，约12992亩，约为867万平米，可利用土地资源丰富；p从市场效益和影响看，区域内已开发多为房地产项目，以休闲居住类为主；p从整体看政府已停止住宅类用地的开发，重点以第三产业类业态为主；p除旭宝高尔夫、梦莱茵帆船俱乐部、大自然国际游俱乐部之外，区域内公共性服务配套匮乏，多以项目自身配套为主。规划功能划分规划功能划分11目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向pA、P地块全部都拿还是只拿一块

10、，目前尚未明确？p从地形图可看出，A地块西侧是一片低洼地带，未来不确定性很大；p从面积看，A地块相当于P地块的两倍；p从现状看，A地块已五通一平，P地块已进入拆迁规划。P地块位置A地块位置A地块位置P地块位置12目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向对于一级开发而言，目前淀山湖是否有大的发展机遇？对于一级开发而言，目前淀山湖是否有大的发展机遇？位于江苏昆山市与上海交界的淀山湖是否存在历史发展机遇？位于江苏昆山市与上海交界的淀山湖是否存在历史发展机遇？它面临着怎样的良好的发展背景？它面临着怎样的良好的发展背景？如何才能最大化的发挥地块价值？如何才能最大化的发挥地块价值？一级开发如何启动？如

11、何顺利实现地块的开发运营？一级开发如何启动？如何顺利实现地块的开发运营？13目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域概述区域概述四四区域市场分析区域市场分析 五五区域客户分析区域客户分析六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明14以湖为名的淀山湖镇，地处苏州昆山境内，位居淀山湖以东，是典型的“鱼米之乡”；镇域总面积56平方公里，目前本镇人口2.5万，外来人口5.1万，合计7.6万人；淀山湖环湖散落着享誉盛名的朱家角古镇、上海大观园、东方绿舟、上海太阳岛、陈云纪念馆等5个国家AAAA级景区；淀山湖周边配套有3个国际标准高

12、尔夫球场；有环湖步道、湿地公园、乡村旅游和度假村，观光和休闲设施齐全，古今气质交融。区域概述区域概述情况说明情况说明淀山湖淀山湖15区域概述区域概述淀山湖周边配套淀山湖周边配套国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活基础配套相对缺乏，大型商业等生活配套空缺基础配套相对缺乏，大型商业等生活配套空缺旭宝高尔夫球场旭宝高尔夫球场与本案零距离，是国内唯一连续7年举办中国富豪公开赛的36洞高尔夫球赛；梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部梦莱茵帆船俱乐部距离本项目仅1公里；大自然国际游艇俱乐部大自然国际游艇俱乐部由著名设计师埃里克森设计，总建面10490平米，是集餐饮、住宿、会

13、议、休闲娱乐、综合服务于一体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多种水上休闲项目。16区域概述区域概述淀山湖周边环境概述淀山湖周边环境概述 淀山湖水域面积约63平方公里，相当于15个西湖，5个滴水湖(临港新城)，是上海纯粹意义上的湖。淀山湖周边景点（大观园、周庄、锦溪古镇、东方绿洲等）众多,是上海重要的旅游区，人文历史底蕴丰厚。 淀山湖同时也是上海的母亲河淀浦河的发源地，和上海有着割不断的联系。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。淀山湖丰富水景资源与周边江南古镇深厚的人文资源，底蕴丰厚资源优越。17区域概述区域概述交通交通地处长江三

14、角洲各经济旅游名城的中心地带，邻近上海和苏州，地理环境优越；地处长江三角洲各经济旅游名城的中心地带，邻近上海和苏州，地理环境优越；整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。整个淀山湖镇具有完备的交通网络和完善的公共交通设施。高铁：2010年7月标准最高、里程最长、运营速度最快的一条城际高速铁路沪宁城际高铁正式开通运营；轻轨：已规划轨道S1线，从苏州向东与上海轨道11号线实现对接或换乘；规划轨道S2b线，与上海轨道交通20号线对接。淀山湖镇到上海虹桥机场将只用20分钟；航空：距上海虹桥机场28公里，约30分钟车程；高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三

15、高速公路（从黑龙江的同江至海南省的三亚）仅3公里，苏州环城高速与同三高速的连接性高速边上；铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程；港口：离上海港（世界第六大货运港）50公里。淀山湖镇昆山市淀淀山山湖湖上海苏州杭州18区域概述区域概述虹桥交通枢纽辐射影响虹桥交通枢纽辐射影响 “ “大虹桥商区大虹桥商区”已建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发挥产业集群效应，已建成以虹桥枢纽为中心，多个区域、多个功能定位于一体，发挥产业集群效应，辐射服务长三角。辐射服务长三角。区位优势区位优势虹桥商务区处于沪宁、沪杭、虹桥机场、地铁交界处，交通十分便利，成为连接长三角和泛长三角成为连接长三角和泛

16、长三角2 2小时经济圈的小时经济圈的中心，打造为主要服务于整个长三角地区的中心，打造为主要服务于整个长三角地区的“大上海大上海CBD”CBD”。区域功能定位区域功能定位长宁：虹桥枢纽商务中心区、虹桥涉外中心、临空经济园区；闵行：漕河泾航天城紫竹研发产业带、七宝生态商务区；嘉定：江桥商务区；青浦：徐泾商务港、赵巷依托奥特莱斯建设世界最大的购物中心、环淀山湖科技研发大学；莘庄与安亭可建设长三角规模最大的文化演出与体育比赛场馆群。虹桥商区建议包括闵行区(除浦东部分)，松江的九亭地区，嘉定的江桥镇、真新街道，青浦的徐泾镇、赵巷镇、重固镇、华新镇，总面积超过550平方公里。虹桥交通枢纽说明图虹桥交通枢纽

17、说明图19区域概述区域概述交通规划交通规划 随着虹桥交通枢纽的落成，随着虹桥交通枢纽的落成，“大虹桥大虹桥”战略逐步成型虹桥已逐步形成上海市中心，淀山湖板块战略逐步成型虹桥已逐步形成上海市中心，淀山湖板块亦成为上海的西郊。亦成为上海的西郊。 虹桥交通枢纽用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里， 在在20102010年世博会前已投入使用年世博会前已投入使用；虹桥交通枢纽已建成以高铁、城轨交通、公车及航空港紧密衔接的国际一流的现代化大型综合交通枢纽。 本项目属于大虹桥区域淀山湖板块大虹桥区域淀山湖板块，距离上海市中心虹桥仅28公里，随着虹桥交通枢纽的投入使

18、用，从项目现场至上海市中心仅需30分钟车程。区位：区位：北起通扬运河，南抵杭州湾，西至镇江，东到海边，包括上海、江苏南部、浙江北部以及邻近海域。规划：规划：将形成以上海为核心的上海为核心的“一一核九带核九带”空间格局。“一核九带”，以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的空间格局。经济：经济：是全国最大的经济圈，其经济总量相当于全国GDP的20%，且年增长率远高于全国平均水平。交通：交通：随着十五规划内长江三角洲快速干道网的建成，将形成以沪、宁、杭三个中心城市为节点，相互构成一个大三角的高速公路网，这必将带动沿线各节点城市的

19、新一轮发展。 以上海为龙头最具综合实力的长江三角洲经济中心，在受整体经济强势带动下，必然会给本项目一个以上海为龙头最具综合实力的长江三角洲经济中心，在受整体经济强势带动下，必然会给本项目一个良好的经济环境与发展前景！良好的经济环境与发展前景！区域概述区域概述长江三角洲规划长江三角洲规划淀山湖2021地处长三角黄金经济圈，坐享上海经济中心影响，未来发展机遇显现；地处长三角黄金经济圈，坐享上海经济中心影响，未来发展机遇显现；自然景观与经济实力并举，文化与旅游并重，有望成为沪杭苏的养生后花园；自然景观与经济实力并举，文化与旅游并重，有望成为沪杭苏的养生后花园；虹桥空港枢纽的立体网络、高铁、轨道交通效

20、应优势明显，半小时经济圈价值初现；虹桥空港枢纽的立体网络、高铁、轨道交通效应优势明显，半小时经济圈价值初现；区域规划功能定位明确，发展前景利好。区域规划功能定位明确，发展前景利好。 总结总结22目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域概述区域概述四四区域市场分析区域市场分析 五五区域客户分析区域客户分析六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明23项目名称建筑风格产品类型独栋双拼联排淀山湖绅园 欧式云湖御墅欧式富力湾 巴厘岛东南亚耀江淀湖桃源中式唐式枫丹御园法式时代御湖意大利加拿大法式汉堂中式淀山湖绅园淀山湖绅园富力湾富

21、力湾耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源枫丹御园枫丹御园时代御湖时代御湖汉堂汉堂云湖御墅云湖御墅本案本案A本案本案P P区域市场分析区域市场分析本案及周边在售项目位置本案及周边在售项目位置24项目名称项目名称产品产品类型类型占地面积占地面积容积容积率率绿化率绿化率装修装修标准标准独栋主力独栋主力面积范围面积范围独栋主力价格独栋主力价格范围范围独栋主力总价独栋主力总价范围范围建筑建筑风格风格淀山湖绅园淀山湖绅园独栋双拼6.8万0.640%毛坯140-2501.2万-1.4万200万-320万欧式云湖御墅云湖御墅独栋14.8万0.2960%毛坯400-8003万-3.2万150万-260万欧式富力湾富力湾独栋

22、双拼67.4万0.3541%毛坯225-4411.4万-1.6万350万-600万巴厘岛东南亚耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源独栋双拼66万0.377%毛坯195-2302.1万-2.4万260万-350万中式唐式枫丹御园枫丹御园联排8.9万0.7740.80%毛坯140-1951万-1.2万140万-240法式时代御湖时代御湖独栋6.6万0.3245%毛坯400-8003万-3.5万1800万-2500万意大利加拿大法式汉堂汉堂联排双拼6.7万0.5940.20%毛坯230-2801.2万-1.4万280万-390万中式区域市场分析区域市场分析周边在售项目列表周边在售项目列表25淀山湖绅园淀山湖绅园

23、绅园坐落于淀山湖镇湖滨路，总占地面积:6.8万 建筑面积5.5万 ；绅园东距上海虹桥机场28公里，西离苏州城区40公里，未来将与上海城市轻轨20号线直接贯通，交通十分便捷；高端、完善的配套设施使淀山湖滨水国际社区，成为上海乃至长三角地区罕见的高尚别墅度假休闲区。 基本信息基本信息：开发商：昆山豪威房地产发展有限公司物业公司：苏州新苏皇冠物业管理有限公司总户数：191 户建筑类别 ：联排容积率： 0.6绿化率： 40%户型面积： 220230售价：1万/起开盘时间：2009.11.01区域市场分析区域市场分析个案分析个案分析淀山湖绅园淀山湖绅园26云湖御墅地处淀山湖滨水国际社区万园路188号，占

24、地面积14.8万 ，总建筑面积:6.2万 ；傍湖规划建设约71栋独立别墅。一期现已建设35栋，7种欧式风格房型；周边配套有高档游艇别墅，小区建有游泳池，游艇码头，清水平台等。会所设有客房，小型超市等，是淀山湖旅游区大户型的游艇别墅。 基本信息基本信息：开发商：昆山中浙置业发展有限公司物业公司：苏州安邦物业管理有限公司总户数：共 80 户 当期 14 户建筑类别 ：独栋容积率： 0.29绿化率： 60%户型面积：445786售价：2万/起开盘时间：2009.11.14云湖御墅云湖御墅复复兴兴路路永利路永利路中中市市路路新乐路新乐路区域概述区域概述个案分析个案分析云湖御墅云湖御墅27基本信息基本信

25、息：开发商：上海富力房地产开发有限公司物业公司：上海天力物业公司总户数：共 943 户 建筑类别 ：独栋 双拼 容积率： 0.35绿化率： 41%户型面积：220-250售价： 1.2万元/起开盘时间 ：2010.1.31富力湾项目位于昆山淀山湖镇，外依淀山湖、内拥度城潭，拥有非常稀缺的自然景观资源；富力湾占地面积67.4万，建筑面积:28.8万； 富力湾利用通透感和丰富的院落使建筑与景观自然相融，每户配有精装私家园林，错落而层次丰富的植物将东南亚风情表现的淋漓尽致。区域市场分析区域市场分析个案分析个案分析富力湾富力湾28耀江淀湖桃源坐落于淀山湖镇旅游开发区K2、K3号地块。占地面积:6600

26、00， 建筑面积:898000 耀江淀湖桃源交通：A9、A30及在建中的苏沪高速。昆淀专线到淀山湖下。基本信息基本信息：开发商：耀江集团物业公司：高力国际总户数：328 户建筑类别 ：独栋 双拼容积率： 0.3绿化率： 77%户型面积：172276售价：1.2万/起开盘时间：2005.10.08区域市场分析区域市场分析个案分析个案分析耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源29基本信息基本信息：开发商：昆山领地置业开发有限公司物业公司：苏州安邦物业管理有限公司总户数：共 246 户 建筑类别 ：联排容积率： 0.77绿化率： 40.80%户型面积： 140200售价：1.1万/起开盘时间：2010.04.30

27、枫丹御园位于国家AAAA旅游度假区锦溪镇，占地8.9万，总建面4.7万；御园毗邻4400亩五保湖，空气质量和水质均达到国家一、二级标准；枫丹御园可轻松抵达上海、周庄古镇、淀山湖，阳澄湖等地区，交通十分便利。区域市场分析区域市场分析个案分析个案分析枫丹御园枫丹御园30基本信息基本信息：开发商：昆山时代房地产开发有限公司物业公司：浙江绿城物业总户数：共 300 户 建筑类别 ：独栋容积率： 0.32绿化率： 45%户型面积： 500-2000售价：均价2.5万/开盘时间：2010.09.26时代御湖地处苏、浙、沪城市群得中心位置，占地1300多亩，总建面39.8万，东接上海，西连苏州，坐拥淀山湖，

28、环绕2000多米的湖岸线；时代御湖交通便利：A16沪苏高速、A30、A9、沪宁高速，以及苏州轨道交通、上海城市轻轨等道路纵横交错，拉近了沪苏两地距离。区域市场分析区域市场分析个案分析个案分析时代御湖时代御湖31基本信息基本信息：开发商：昆山倚林房地产开发有限公司物业公司：大众物业总户数：共 165 户 建筑类别 ：联排 双拼容积率： 0.59绿化率： 40.20%户型面积： 200300售价：均价1.3万/开盘时间：2009.12.30汉堂位于昆山锦溪古镇旁，在63万平米原生态大湖畔，占地6.7万，总建面:3.9万 ；汉堂打造独具风格的现代中式人文大宅。 区域市场分析区域市场分析个案分析个案分

29、析汉堂汉堂32产品线项 目价 格面积段主力户型总价/万联排淀山湖绅园1万/起220230200万-320万枫丹御园1.1万/起140200140万-240耀江淀湖桃源12000130-165160-200独栋17000195-230330-390云湖御墅2万/起445786150-260万富力湾1.2万元/起220-250350万-600万时代御湖均价2.5万/500-20001800万-2500万汉堂均价1.3万/200300280万-390万区域内联排产品主力总价段：140-320万/套区域内独栋产品主力总价段：150-2500万/套区域市场分析区域市场分析区域项目总结区域项目总结33区域

30、市场分析区域市场分析小结小结 在在0909年之前，淀山湖区域的别墅市场不太理想，年之前，淀山湖区域的别墅市场不太理想，市场的回暖市场的回暖主要是从主要是从0909年初开始的；年初开始的；市场回暖市场回暖的原因主要基于以下两个方面：的原因主要基于以下两个方面：1 1、别墅土地供应的政策限制，使得别墅稀缺性的体现；、别墅土地供应的政策限制，使得别墅稀缺性的体现；2 2、淀山湖旅游度假概念逐渐强化，整个区域逐渐受到关注。、淀山湖旅游度假概念逐渐强化，整个区域逐渐受到关注。 根据市场目前情况来看，未来住宅性用地已经停止供应，目前地块以根据市场目前情况来看，未来住宅性用地已经停止供应，目前地块以综合性商

31、业用地为主。综合性商业用地为主。34目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域区域概述区域区域概述四四市场分析市场分析 五五区域客户分析区域客户分析六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明35 由图可知，将买家职业状况进行划分后，中高私营企业主比例最高，达到60%，以下则依此为高管占19%，教授6%，医生6%。 值得注意的是，由于许多私营企业主或主要合伙人等相对表现较为低调，不喜张扬。区域客群分析区域客群分析客群类型比例客群类型比例36 在购买区域别墅的客户中，有超过50%的消费者都是以自住需求为主，其余皆为投资和度假型

32、需求。客户来源以上海及本地为主，其中45岁以下的年龄层是板块别墅的购买主力。他们的年收入大约在50万以下，其中30万以下占了近50%。在面积的选择上，300平米以下占了近60%。 可见，淀山湖别墅必将是未来市场的宠儿，面积稍微小一点的别墅将倍受市场的欢迎；另一方面，客户在选购别墅时往往对居住氛围关注度较高，别墅买主们对同类人群的集聚变得日益重视起来。区域客群分析区域客群分析区域成交客户年龄结构区域成交客户年龄结构37客群购买原因：高起点高规划区位概念潜力品牌开发商集体运营 信心淀山湖风景岛居建筑 风情高尚休闲度假生活方式生活泛淀山湖板块整体前景、生活方式，对外部客户有足够的吸引力！泛淀山湖板块

33、整体前景、生活方式，对外部客户有足够的吸引力！区域客群分析区域客群分析客群购买行为分析客群购买行为分析38上海地区的成功人士 在昆山淀山湖区域别墅的购房者中，上海客户的比例高达80%，这类客户主要是高级技术人员以及企业的高级管理人员，还有自由职业者，他们对居住的升级换代有较高的要求，也懂得生活的情趣，淀山湖旁的别墅价格实惠而且环境好是他们工作之余度假休闲的好去处。台湾人士 台湾人士也是该区域别墅的重点客户，昆山地区集聚了大量的台资企业，台湾人士的购买力很强，台湾客户在当地购房，别墅是首选的物业，淀山湖旁的别墅环境优美，价格实惠，自然是吸引了台湾人士前来购买。长三角区域的投资人士 长三角是民营企

34、业比较发达的地方，这里造就了一批新富阶层，随着财富的累计，在自己的家乡而且是环境优美的地段购买别墅是必然之事。区域客群分析区域客群分析区域分析区域分析39客户说明评价上海千万级富豪消费动机：渴望回归自然，希望在闲暇之余可以在远郊获得宁静生活；有足够的钱买郊区的别墅，但是无法忍受过高的密度。不够买原因：选择区域较宽，替代产品多，认为本区域的楼盘档次不高，宣传的力度不够。非核心客户群私企老板及外资企业主消费动机：力图改善居住条件；喜好炫耀；不购买原因：区域的成熟度不够，距离工作地较远；区域产品无特色；替代性产品较多。可吸引客户群上海高收入人群消费动机：改善住宅条件；投资；度假需求。不购买原因：距离

35、工作地较远，区域的宣传不到位，区域的产品不符合其收入特征。主力客户群投资人士消费动机：长期看好市场；投资额适中；未来区域升值潜力可预见。不购买原因：宣传手段不多；区域内的供应量较大；对市场信心不足。次主力客户群区域客群分析区域客群分析需求分析需求分析40区域客群分析区域客群分析客户组成客户组成客户来源客户属性/职业特征购房目的/需求客户比例 上海享受兼投资随着高铁和轻轨的开通，对生活品质和品质有着较高的要求，对良好的天然资源有较高的热情50%投资客上海房价高企，投资门槛高，走出上海，前往附近的江浙一带寻找房地产投资方向，淀山湖独特的自然资源是其投资升值主要的考量因素20%苏州/江苏投资客江苏的

36、经济以苏州为龙头，苏州又以昆山为起点，所以昆山靠近上海的地段成为投资的重点，大量海外资金纷纷落户昆山以及苏州，所以带来了大量的投资客在苏州金鸡湖和昆山淀山湖边寻求高档房产投资15%昆山产业园区中高层管理人员（自住）注重生活品质与居住环境，重视朋友圈子，对私密性要求较高，需要完善的配套与服务15%私营企业主个体工商户（自住）注重身份、地位与生活圈子，爱面子，虚荣心强，需求面积较大，注重产品立面与环境景观 政府机关工作人员（自住）注重品牌社区及私密性较强的高尚住宅，需要完善的配套与服务，购买低调，需求面积适中区域：以上海为龙头，南京、杭州为两翼的长江三角洲，具备高端要素集聚和综合服务功能，为区域产

37、业和人口提供聚集力。为吸引投资提供了区域优势。为吸引投资提供了区域优势。交通：长江三角洲以沪杭、沪宁高速公路以及多条铁路为纽带，已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。为吸引客户提供了交为吸引客户提供了交通支持。通支持。区域客群分析区域客群分析客户前景分析客户前景分析 良好的区域环境为本项目提供了优越的区位条件，不断完善的交通线路提供了便捷的交良好的区域环境为本项目提供了优越的区位条件，不断完善的交通线路提供了便捷的交通，为吸引客群提供便利的条件。通，为吸引客群提供便利的条件。淀山湖淀山湖长三角城市群说明图长三角城市群说明图41规划：目前长

38、江三角洲城市群的发展已进入城市带发展规律的第二阶段。即着重发展中心城市城郊地区，加强城市功能定位。加快整个城市带城市加快整个城市带城市网络高级化。网络高级化。经济：长江三角洲已成为我国经济、文化、科技最发达的地区，在我国经济建设中具有举足轻重的地位。长江三角洲目前世界500强企业已有400多家。为本区域高端客群提供了强有力为本区域高端客群提供了强有力的支撑。的支撑。区域客群分析区域客群分析客户前景分析客户前景分析淀山湖淀山湖 区域良好的总体规划与卓越的经济效应，为其发展带来了不可多得的便利条件，同时也创造了区域良好的总体规划与卓越的经济效应，为其发展带来了不可多得的便利条件，同时也创造了大量的

39、就业机会，且已成为周边客群乃至全国客群栖身和发展的首选之地，集聚效应凸显。大量的就业机会，且已成为周边客群乃至全国客群栖身和发展的首选之地，集聚效应凸显。4243区域客群分析区域客群分析小结小结 长三角经济的龙头地位，将会产生大量的居住需求客群，特别是上海区域的客户需求。 昆山经济发展和淀山湖区域正在形成成熟的产业链，未来多层次人口增加将会产生对于商务配套、居住、度假多种需求。经济产业发展带动 随着淀山湖旅游业的发展，城市将会吸引大量的旅游度假客群，而且目前淀山湖规划旅游配套成为空白点。 淀山湖的旅游产业已具有一定规模，随着旅游业的发展，其产生的旅游产业链将衍生除旅游度假及投资外的相关产业人员

40、的消费和居住等多种需求。旅游产业发展带动经济和产业发展经济和产业发展拉动客群需求拉动客群需求经济产业带动的消经济产业带动的消费需求费需求旅游度假需求旅游度假需求投资需求投资需求44目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域区域概述区域区域概述四四市场分析市场分析 五五区域客户分析区域客户分析六六项目定位及方向项目定位及方向七七其他说明其他说明45开发背景较好需要积极拉动区域经济强大主动出去把控未来需求较多需要强势吸引市场均有机会发挥自身优势关键点：有机会，有特色，需主动关键点：有机会，有特色，需主动长江三角洲的黄金环境及优良的景观资

41、源使项目自身条件极其优越，但目前区域内现状的综合性配套较差，后期需充分发挥自身价值，积极利用与地域、文化、自然景观等资源优势，拉动沪、苏、杭等江浙的发展，寻求自身特色。开发背景条件强大的经济优势、便捷交通和历史文化资源对本案的发展提供了不可多得的机会，但是单纯依靠被动发展，很难提升区域价值，因此需要主动出击，自己挨近，利用自身资源形成更魇发展机遇。产业发展就一级开发而言，目前地块主要以区域配套为主，这正好规避当下竞争，合理利用地块价值，实现二级开发的顺利去化。突出自身优势 和特点。客群需求充分把握核心客群及辅助客群，利用大环境和地缘优势，发挥项目特点，实现区域、客户、开发工作共赢局面。市场发展

42、项目定位及方向项目定位及方向定位梳理定位梳理46地块的战略地位和独特价值属性强调地块的旅游度假客群的资源价值性“新江南特色镇新江南特色镇”苏、沪、杭后花园苏、沪、杭后花园淀山湖宜居示范镇淀山湖宜居示范镇项目定位及方向项目定位及方向整体定位整体定位以“水”为核心主题的区域开发方向依托于整体规划发展和区域强大的经济实力为项目产业发展提供后续支撑47项目定位及方向项目定位及方向整体定位整体定位保护原有自然生态环境，传承地块历史文脉，在此基础上，充分利用自然资源，开发娱乐休闲设施，打造原生态的新居住和旅游模式。核心理念核心理念“新江南特色镇新江南特色镇”根据不同的地块价值，打造与之相匹配的建筑形式，丰

43、富物业类型，建立区域整体休闲功能，满足不同居住需求，同时开发配套服务设施，实现可持续发展。原生态山水原生态山水生态系统构建生态系统构建新江南城镇新江南城镇新城镇开发模式新城镇开发模式48生态体系构建江南示范镇模式淀山湖的核淀山湖的核心要素心要素 以生态理念带动项目整体开发，在保持自然环境原生态的同时，加以充分利用，并以合理的模式以生态理念带动项目整体开发，在保持自然环境原生态的同时，加以充分利用，并以合理的模式进行开发，按照区域整体规划布局，实现项目价值的提升。进行开发，按照区域整体规划布局，实现项目价值的提升。项目定位及方向项目定位及方向整体定位整体定位49“湖景、美墅、游艇、高尔夫湖景、美

44、墅、游艇、高尔夫”作为本案的优势资源，必须加以利用；作为本案的优势资源，必须加以利用；“人文、历史、自然、好风光人文、历史、自然、好风光”成就淀山湖集多种功能于一身的高端生态休闲度假区成就淀山湖集多种功能于一身的高端生态休闲度假区项目定位及方向项目定位及方向 环境生态资源梳理环境生态资源梳理50业态业态推广概念推广概念推广范围推广范围娱乐娱乐l影视娱乐、互动体验、水上及海上娱乐 l多样体验，比肩世界级度假胜地l全国l重点是苏、沪、杭等长三角区域商业商业l休闲主题文化娱乐l淀山湖度假生活基地、夜生活中枢l昆山、苏州、上海等酒店酒店l商务休闲主题、度假主题l度假酒店、MICE酒店l全国居住居住l稀

45、缺性典藏价值l真正的度假公寓和度假别墅l全国及港澳地区l重点是苏、沪、杭等长三角区域养生养生l专业性休闲养生和专业保健为一体l高端性水上疗养和养生体验相结合l全国l重点是苏、沪、杭等长三角区域项目定位及方向项目定位及方向总体业态说明总体业态说明51养生休闲养生休闲成为区域特色成为区域特色休闲商业休闲商业多种风情购物、主题展示多种风情购物、主题展示主题乐园主题乐园时尚主题，水陆兼具时尚主题，水陆兼具 通过多样化的配套设施，形成以湖泊和水网为生态基础，打造的高端商务休闲，水上运动、通过多样化的配套设施，形成以湖泊和水网为生态基础，打造的高端商务休闲，水上运动、休闲疗养等规划理念的项目业态，从而增强

46、区域的核心竞争力和可持续发展，带动区域整体价休闲疗养等规划理念的项目业态，从而增强区域的核心竞争力和可持续发展，带动区域整体价值的提升。值的提升。A地块地块项目定位及方向项目定位及方向 AA地块业态说明地块业态说明52P地块地块高端主题会高端主题会议酒店议酒店 休闲疗养旅游住宿运动健身商务会议高端会议酒店，功能完善，能够满高端会议酒店，功能完善，能够满足客户周末和短期休闲度假需求，足客户周末和短期休闲度假需求，和已有的费尔蒙酒店形成互动。和已有的费尔蒙酒店形成互动。项目定位及方向项目定位及方向PP地块业态说明地块业态说明5320122012年年概念传达概念传达度假公寓和别墅预热主题乐园管理公司

47、酒店管理公司20142014年年初步意向初步意向度假公寓与别墅热销主题乐园管理公司主力零售商酒店管理公司20152015年年商业谈判商业谈判主题乐园管理主力零售商酒店管理公司20162016年年法律文件法律文件主力零售商旅游管理公司酒店管理公司物业物业管理方式管理方式推荐品牌推荐品牌娱乐娱乐l引进国际知名影视乐园或水上娱乐主题公园l华纳兄弟、环球影城l六旗、欢乐谷商业商业l聘请商业管理公司或开发商自行管理-酒店酒店l引进专业酒店和度假村管理公司lMGM, Hyatt, W Hotel居住居住l度假豪宅聘请专业物业管理公司进行管理l度假酒店和公寓聘请专业的酒店管理公司负责后期统一运营l四季、悦榕、Marriott Vacation Club 养生养生l引进世界品牌，进行统一运营l法国洛桑SPA项目定位及方向项目定位及方向未来管理模式说明未来管理模式说明54目录目录一一淀山湖区域整体定位淀山湖区域整体定位二二目标地块价值思考及方向目标地块价值思考及方向三三区域区域概述区域区域概述四四市场分析市场分析 五五区域客户分