济南北大北闸子项目市场环境综合调查研究118P

1、北大北闸子项目市场环境综合调查研究思源经纪（济南）2009年10月目 录part2：区域市场环境分析part1：整体市场环境分析part3：区域客群需求分析part4：9月区域市场监测part5: 地块自身条件及核心开发战略part1:整体市场环境分析part2：区域市场环境分析part3：区域客群需求分析part4：9月区域市场监测part5: 地块自身条件及核心开发战略整体市场环境分析市区城市规划市区楼市格局市区住宅市场分析整体市场环境小结 济南市区城市规划 整体市场环境分析济南市的城市规划总体发展战略总结为十个字：东拓、西进、南控、北跨、中疏。其中，北跨战略实施将对区域面貌改观起到决定性

2、的作用。 市区城市规划 济南市区楼市格局 整体市场环境分析 注：图中的4条分割线分别为：东：二环东路沿线/西：二环西纬十二路南辛庄路沿线/南：经十路经十东路沿线/北：无影山路北园大街沿线区域热点：全运会、奥体中心市场特征：体量大、品质高、消化快、价格上涨幅度大典型代表：中海紫御东郡、海尔绿城全运村、海信慧园、名士豪庭等区域热点：京沪高铁济南西客站市场特征：大盘拉动、小盘跟进、价格稳步上扬典型代表：阳光100、路劲御景城、丰润怡邻居等区域热点：南控、保护泉脉、山体市场特征： 房源紧俏、价格持续走高典型代表：银丰山庄、鲁能领秀城、天泰太阳树等区域热点：小清河改造、黄河隧道、鹊山龙湖改造市场特征：价

3、格低、消化慢、无证楼盘多典型代表：重汽翡翠郡、君逸左岸、太平洋小区等区域热点：旧城改造、道路拓宽市场特征：同样具有“价格高、房源紧俏”的特点，且商用项目较多典型代表：历山名郡、文华园、万达城市广场、诚基中心等市区楼市格局 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量2009 年上半年住宅市场总供应量为20753 套、221.96 万平米，其中新增供应量为9975 套、112.3 万平米；成交量为15214 套、155.7 万平米；均价由年初6238 元/平米上升至6 月底的6455 元/平米。2009 年上半年在售项目45 个，总供应量为20753 套、221.96 万平米，同比增长70.87%

4、。从区域分布来看，东部所占的比例最高，其次是南部和西部区域，三个区域占总供应的七成以上.市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量新增供应量2009年上半年新增供应量为9975套、112.3万平米，较去年同期分别上升8.67%、36.12%。2009年上半年1-5月份新增供应量持续上升，在5月份(大量新盘推售)达到最高峰，新增3837套，在6月份出现下降趋势。进入2009年以来，随着刚性需求的大量释放，各项目新增供应也随着增加，在5月份刚性需求释放量达到最大程度时，形成了上半年的供应高峰。市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量

5、新增供应量市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量受全运会和城市规划的影响，09 年上半年东部供应量所占比例较往年同期出现大幅的上升，套数和面积所占比例分别为47%和46%；北部和中部依然是供应量较少的区域，所占比例均在10%左右。 由此可见东部、西部和南部已成为济南住宅供应市场的主力，西部供应套数大于南部，但是面积却小于南部，说明南部供应市场主要以供应大户型为主。市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 总体供应量市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 东部楼盘分布市区住宅市场 整体市场环境分析东部在售项目16个

6、，其中假日丽景、中海紫御东郡、海信都市阳光、莱茵小镇v家、康桥颐东5个项目，为2009年上半年新面市的项目。东部区域2009年上半年总供应量为9591套、103.58万平米，其中新增供应2869套、52.44万平米。 济南市09年上半年住宅市场分析 西部楼盘分布市区住宅市场 整体市场环境分析西部在售项目11个，其中世佳戎居、御景城、丰润怡邻居3个项目，为2009年上半年新面市的项目。西部区域2009年上半年总供应量为3823套、37.19万平米，其中新增供应1497套、14.12万平米。 济南市09年上半年住宅市场分析 南部楼盘分布市区住宅市场 整体市场环境分析南部在售项目7个，其中银丰花园为

7、2009年上半年新面市的项目。南部区域2009年上半年总供应量为2756套、39.43万平米，其中新增供应1976套、31.1万平米。 济南市09年上半年住宅市场分析 北部楼盘分布市区住宅市场 整体市场环境分析北部在售项目6月，其中御景园为2009年上半年新面市的项目。北部区域2009年上半年总供应量为2374套、23.61万平米，其中新增供应966套、8.48万平米。 济南市09年上半年住宅市场分析 中部楼盘分布市区住宅市场 整体市场环境分析中部在售项目5个，上半年总供应量为2209套、18.15万平米，其中新增供应667套、6.2万平米。 济南市09年上半年住宅市场分析 上半年价格分析与下

8、半年价格走势分析从市场总体来看09年初的价格为6238元/平米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐转暖，价格开始出现上升的趋势，在6月份达到了6455元/平米，较去年同期上升了8.8%。去各区域来看，中部价格适中排在各区榜首，而且价格呈现递增的趋势；其次是南部区域价格较高，1-3月份价格起伏不大，但在4月份银丰花园开盘(价格7800元/平米)，5月份中齐他山价格的上升(上升500元/平米)，带动了整个区域价格的增加，达到了6927元/平米，6月份价格区域平稳，排名三、四位的分别是东部和西部，价格基本呈现上升的区域；北部价格最低，且变化幅度最小，始终保持在5300元/平米左右

9、。截止到6月底，均价排名由高到低依次是中部(8030元/平米)、南部(6927元/平米)、东部(6095元/平米)、西部(5870元/平米)、北部(5354元/平米)根据我司统计数据截止到6月份存量仅为66.26万平米，2009年下半年预计将有120万平米以上的新增房源推售，总供应量为186万平米以上，较上半年有所下降。从上半年成交量走势来看，在国家不改变货币政策的前提下，下半年市场需求将依然比较旺盛，但由于市场供应量的限制，预计2009年下半年住宅成交量最多与上半年持平。由于各项目上半年采取合理的价格策略，通过降价和促销实现了较好的销售，销售压力降低，下半年各开发企业会专项追求利润，在销售上

10、会采取适当提价，预计2009年下半年市场价格会小幅攀升。市区住宅市场 整体市场环境分析 济南市09年上半年住宅市场分析 上半年价格分析与下半年价格走势分析市区住宅市场 整体市场环境分析 上半年总体成交量2009年上半年成交量已超过2008年全年的成交量，市场形势良好，上半年成交量为15214套、155.7万平米，同比上升118.15%、127.3%。1-5月份随着刚性需求客户的持续释放，成交量持续上升，在5分月达到最高，成交量为4738套、47.7万平米，6月份成交量有所下滑。通过09年上半年对各项目客户的调查，成交客户主要是08年积累的刚性需求客户，但随着楼市的逐渐升温，在从众心理的影响下，

11、大量的新客户也相继购房。此外济南旧城改造工程的大规模进行，也间接产生了一部分购房需求。市区住宅市场 整体市场环境分析 上半年总体成交量5月份由于五一和端午两大节日的影响、个别项目的大量团购、大量的中低价房源的推售等原因，使得成交量骤增。2009年上半年成交量最多的区域为东部，成交量为6247套，占总成交量的41%；其次是南部和南部，分别2953套盒2401套，所占比例为19%和16%；北部和中部基本持平，成交量为1809套盒1804套。市区住宅市场 整体市场环境分析 市区市场环境小结受全国地产市场持续走高的影响，济南“东、西、南、北、中”5大楼市片区纷纷呈现热销势态，可谓没有不好卖的房子，但几

12、乎所有的楼盘是在靠天吃饭；目前在售项目50来个，市场空间远未释放和展开，省会城市的地产市场空间具有较强的增长潜力，城市改造力度加大，释放的不仅仅是土地，获得的不仅仅是普通住宅的刚性需求，还有住宅居住升级的庞大市场；曾经以为济南人买不齐高档住房的人可以闭嘴了，海尔绿城全运村、中海紫御东郡、万达广场、名 士豪庭的热销用事实告诉人们，济南缺的不是有钱人，缺的是好房子；从“东拓西进南控北跨中疏”的城市发展规划执行情况看，东区热火朝天，一枝独秀，其在售项目与潜在项目在当前与未来几年内，都将占据济南楼市的半壁江山。北区在售项目屈指可数，品质楼盘无从谈起，潜在放量大盘当道；市区市场环境小结 整体市场环境分析

13、 对品牌的价值认知迈上新台阶，中海、万达、保利、绿城、重汽所辖楼盘用销售业绩的事实告诉人们，品牌的力量。 土地市场再度“井喷”，3月份供应土地32幅，199.27万平方米。其中居住和商服类土地供应量为9 幅，57.85万平方米。 7、8月份，成交19幅地块，其中住宅用地15幅，总面积202.8万平方米； 全运加速济南城市改造的力度，刚性需求以及因拆迁所产生的大量改善性需求快速放大，加之去年压抑性的市场消费，成就了今年整体市场持续走高，价量齐升的市场态势。市区市场环境小结 整体市场环境分析 2009年上半年济南市土地市场综述土地供应量分析2009 年上半年土地供应市场开始回暖。2008 年上半年

14、，济南市土地供应344.4 万平米，仍然延续了07 年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13 万平米，与上半年相比下降42.76%。2009 年上半年，土地市场供应面积回升至270.93万平米，同比下降了21.3%，而环比增加37.4%。市区市场环境小结 整体市场环境分析 2009年上半年济南市土地市场综述土地供应性质分析09 年上半年，居住和商服类土地只占土地供应的31%。在08 年土地成交惨淡的背景下，政府出于谨慎并没有大面积的供应居住和商服类用地。市区市场环境小结 整体市场环境分析

15、 2009年上半年济南市土地市场综述月度土地供应面积分析市区市场环境小结 整体市场环境分析2009 年1-2月份，仅有一幅土地供应，土地市场延续低迷。三月份土地市场发生井喷，共供应土地32 幅，199.27万平米，其中包括居住与商服类用地9 幅，57.85万平米。四月和五月土地市场供应稳定，六月份没有土地供应。 2009年上半年济南市土地市场综述土地成交量分析2009 年上半年成交土地面积为170.81 万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。 市区市场环境小结 整体市场环境分析 2009年上半年济南市土地市场综述月度土地

16、成交面积分析从三月份开始济南市土地成交开始回暖，三月土地成交93.59 万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。 市区市场环境小结 整体市场环境分析 2009年上半年济南市土地市场综述成交土地价格居住类用地成交价格为167.3 万元/亩，相比08 年146.88 万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74 万元/亩，较08 年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。但值得注意的是，2009年上半年，济南市成交土地总体均价87.2万元/亩，相比2008年177.63万元/亩跌幅超过50%，工业用地成交价格急剧下跌是总体均价大幅降低的主要原因。 市区市场环境小结

17、 整体市场环境分析part2:区域市场环境分析part1：整体市场环境分析part3：区域客群需求分析part4：9月区域市场监测part5: 地块自身条件及核心开发战略区域市场环境分析北区住宅市场北区城市规划济洛路片区市场特征济洛路片区市场小结济洛路片区个案分析 北区09年上半年市场分析 北区供应量北部在售项目6个，上半年总体供应量为2374套，23.61万平米，其中新增供应量966套，8.48万平米。在5大区域中，北部区域属供应量最少的区域，所占比例仅在11%左右。区域市场环境分析北区住宅市场 北区成交量北部区域成交量（1809套）仍然保持最低，基本与中部区域（1804套）持平。北区消化率

18、为76.2%（套数）。 北区住宅市场 区域市场环境分析 北区成交价格北部区域价格仍然最低，且增长幅度最小，始终保持在5300元/平米左右。 思源观点北区楼市普遍存在房源稀、价格低、成交少的特征。这也为本项目提供了相对宽松的区域竞争环境。北区住宅市场 区域市场环境分析 北区城市规划 2008年天桥区政府报告提出“两路、一街、一区、一河、一园、一湖”的发展框架 报告提出：围绕“老城提升、新区开发”两篇文章，积极打造并基本形成了以“两路、一街、一 区、一河、一园、一湖”为框架的新的发展平台和蓝图。天桥区以鹊山龙湖、小清河滨河景观 带、北园路两侧开发、济泺路两侧商贸城建设等项目为重点，突出发展商业、旅

19、游、房地产、中 介等产业。北区城市规划 两路：大明湖路、济洛路一街：北园大街（brt建设早已建成通车）一区：洛口片区一河：小清河治理一园：化工产业园一湖： 鹊山龙湖区域市场环境分析1、济泺路经济带 济泺路沿线根据各地段的不同特点，从北向南规划建设三大功能区：北段两侧，依托存量土地多 的优势，实施旧城改造，开发商品房，加强配套设施建设，改善居住条件，彻底改变该地区的城 市面貌； 2、黄河经济带。 全面实施北展区（天桥段）综合开发，依托黄河及沿河旅游资源，建设鹊山龙湖项目，按照“河 湖辉映、山岛龙形、旷野阡陌、城水交融”的规划布局，积极发展生态旅游和生态农业，构建人 居示范生态社区，带动文化娱乐、

20、休闲购物、会展博览、餐饮住宿等产业的发展，将北展区建设 成集旅游观光、娱乐休闲、生态农业、防洪防汛于一体的生态风貌带、自然景观带和旅游产业带 以及对济南市实施“北跨”具有带动作用的北部新城区。 北区城市规划 区域市场环境分析 三片区1、药山工业片区以新型工业化为导向，着力发展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工业。在现有基础上，严格片区规划，完善基础设施，形成布局合理、产业优势突出、基础设施配套齐全、管理规范、科技含量高、外向度与集聚度大的先进制造业和新型都市工业基地。 2、桑梓工业片区以济南重化工业园为依托，承接市区传统工业企业转移，引进大型重化工业项目，建成以化工等传统工业为主的重化

21、工业基地。 3、大桥经济片区以大桥镇驻地为基础向西拓展，规划5平方公里，建设新大桥中心镇，加强城镇基础设施建设，提高综合服务功能，主动接受济南市的辐射，加快发展第三产业，发展成为连接黄河南北，具有桥梁和纽带作用的北部地区物流、商贸、居住中心。北区城市规划 区域市场环境分析 济洛路片区控制性规划方案 整个片区位于天桥区中南部，北临黄河、东界津浦铁路、南界胶济铁路、西界无影 山路； 整个片区总用地14.99平方公里，其中建设用地面积约13.43平方公里，建设开发总 量控制在 1720万平米以内；规划居住人口2021万； 功能定位为“城市北部商贸服务轴、城市客运枢纽、综合居住区”。 -摘自济南城市规

22、划 思源观点2021万的规划居住人口，作为本案的地缘客户，将组成本案的目标客群来源。北区城市规划 区域市场环境分析 总投资86亿元，小清河综合治理工作展开小清河综合治理工程西起源头睦里闸，东至济青高速公路桥下，长约32公里，工程总占地面积约5.6平方公里，批准立项总投资86亿元。全线小清河综合治理计划工期五年。综合治理后，排污口全部“闭嘴”，并且沿线功能也将改变。沿线主要呈现“一带、八区”布局，小清河及两岸地区将被打造成旅游休闲、商贸服务、生活居住多功能、复合型城市经济社会发展带，形成以“山、水、绿、城”为一体的滨河景观带，带动北部城区的快速发展。作为迎全运重点建设工程，小清河治理一期工程投资

23、40.4亿元，已于2009年6月底之前完工。 思源观点济洛路是小清河沿线的八区之一，本案处于小清河改造的末端位置，随着小清河的改造，相信周边城市功能将更加完善与丰富，也为本案带来更多的机遇。北区城市规划 区域市场环境分析 规划热点解析 总投资16.08亿元，黄河隧道明年开工济南济泺路黄河隧道项目南接济泺路，北接309国道，线路全长4.5公里，总投资16.08亿元。关于此项目的市场及经济效益分析预测指出：预测小型客车和中小型货车将是黄河泺口隧道的主导车流，今后济南黄河泺口隧道过往车流量，以小客车计：2010年为26066辆/日，2015年为37435辆/日，2020年达到48210辆/日,依托隧

24、道项目，同济南市天桥区政府合作配套开发部分旅游项目，投资收益可观。 思源观点便捷的交通将增加车流量，从而带来更多的商机，促进片区经济繁荣。北区城市规划 区域市场环境分析 鹊山龙湖规划总面积43平方公里，预计总投资70660万美元位于黄河北展区济南天桥区段内，规划范围南起黄河大坝，北至黄河二道坝，西靠李家岸干渠，东至104国道，总用地43平方公里。分为黄河观光区、湖岛旅游区、开发建设区、生态湿地区和都市农业区五个功能区。是集娱乐休闲、旅游观光、生态保护、都市农业等功能于一体的大型生态项目。 目前土地整理三期工程经过数月紧张施工后接近尾声，即将通过国土部门验收。 思源观点作为项目北侧的大规模休闲旅

25、游地产，鹊山龙湖的改造必将提升片区实力、增加就业机会，加快片区经济腾飞。北区城市规划 区域市场环境分析 世茂项目总占地4300多亩，总投资300多亿元该项目东起津浦铁路、西至无影山路，位于二环北路以南、泺安路以北，北临黄河观光带，总用地4300多亩，规划建设面积610万平方米、总投资300多亿元，将建成集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的复合功能圈，成为天桥区未来的经济文化中心。 北区城市规划 区域市场环境分析 思源观点本案尽早入市，就能在与世茂、银亿项目的竞争中抢占市场先机，最大程度地规避风险。 济洛路片区市场特征分析 济洛路片区区位范畴界定济洛路片区指以济洛路为贯穿南北的

26、纵向轴线，东起无影山路，西到北园立交，北连二环北路，南接无影山路和北园大街的区域。本案紧依济洛路，属济洛路片区范围内。济 洛 路 片 区济洛路济洛路片区市场特征 区域市场环境分析 济洛路片区楼盘分布区域内的在售楼盘中，五证齐全的楼盘有天建天和园、重汽翡翠郡、泉星小区、君逸左岸、滨河星都、洛安花园、金田苑小区等，即将面市的项目有天建公园1号、药山康城。此外无证楼盘也比较多，比较有代表性的有康润佳园、河畔景苑等等。济洛路片区市场特征 区域市场环境分析 价格分布片区内价格分布在40005800元/ ，区域均价5143元/，远低于济南市6050元/的成交均价，同时低于北区5300元/的整体成交均价。楼

27、盘名称销售报价（元/平米）优惠政策实际成交价（元/平米）重汽翡翠郡5950一次性付款98折小高层、高层5890花洋6800别墅10000泉星小区5510无5510君逸左岸5600一次性98，按揭995540天建天和园5500无5500金田苑小区4300无4300滨河星都4000一次性付款减50元，不做按揭4000区域市场环境分析济洛路片区市场特征 开发周期片区内开发周期均在3年以上，最长预计达10年。楼盘名称入市时间销售阶段结盘时间周期重汽翡翠郡06年10月尾盘预计2010年4年泉星小区02年续销预计2012年10年君逸左岸07年5月尾盘预计2010年3年天建天和园02年续销预计2010年8年

28、金田苑小区03年续销预计2012年9年滨河星都07年尾盘预计2010年3年区域市场环境分析济洛路片区市场特征 社区规划社区规模普通不大，除重汽翡翠郡之外，多数楼盘的规模均在30万平米以内，产品形态以多层、小高层为主，社区配套匮乏，容积率普遍较低。楼盘名称总建面产品形态社区配套容积率重汽翡翠郡68万平米，64栋townhouse、花园洋房、多层、小高层、高层住宅 2000平米9班制幼儿园、北师大基础教育实验学校、大型超市、豪华会所内设室内泳池、休闲吧、棋牌室、羽乒场、康体室等 1.67泉星小区27万平多层、小高层、高层底商、幼儿园 、小学（规划）1.7君逸左岸8.2万平，7栋小高层、高层幼儿园2

29、.3天建天和园25万平，34栋多层、小高层幼儿园1.24金田苑小区10万平，18栋多层智慧范幼儿园1.39滨河星都6万平，10栋多层、小高层无1.8区域市场环境分析济洛路片区市场特征 建筑风格 除重汽翡翠郡之外，其余均无明显建筑风格，立面建筑用材、色彩运用普通而俗气。另外，除重汽翡翠郡外，其他楼盘的建筑设计均出自于本土设计单位，其建筑规划缺乏新意与鲜明的特色。楼盘名称建筑规划单位建筑风格重汽翡翠郡澳大利亚柏涛(墨尔本)公司 现代，获“亚洲地域居住文化及人文景观创作奖”泉星小区现代君逸左岸济南同圆建筑设计研究院 现代天建天和园金田苑小区山东建筑设计研究院 区域市场环境分析济洛路片区市场特征 社区

30、景观大部分社区绿化率能达到35%以上,除重汽翡翠郡之外，社区景观均无特色。楼盘名称景观规划单位特色景观绿化率重汽翡翠郡澳大利亚柏涛(墨尔本)公司钟楼37%泉星小区无无35%君逸左岸特色园林规划公司18米宽绿化带、小桥、流水、假山 59%天建天和园12000平水景园区42%金田苑小区30%滨河星都4000平中心花园40%区域市场环境分析济洛路片区市场特征 户型面积除重汽翡翠郡之外，面积区间相对集中，大部分主力户型面积均在90140平米之间。楼盘名称面积区间（平米）主力户型面积重汽翡翠郡3030090120（小高层、高层）泉星小区91、137各占50%君逸左岸40、9012090、120天建公园1

31、号8017090、140天建天和园7015080、100金田苑小区70100100区域市场环境分析济洛路片区市场特征 车位配比车位配比较低，最高的是重汽翡翠郡，达到78%，且实际销售状况不佳。这尤其体现了片区内社区档次（不需要这么多车位）。楼盘名称总户数总车位车位配比重汽翡翠郡4129323678%泉星小区160080050%君逸左岸53836568%天建天和园270030011%金田苑小区1300302%本案需要合理考虑社区定位，并根据实际情况确定车位配比。区域市场环境分析济洛路片区市场特征 主力客群 主力客群来自区域性普通工薪阶层，以及周边专业市场的外地商人、各大专业市场的私营业主、区域内

32、的企事业单位中高层，以及其他区域经济能力较差的人群。楼盘名称主力客群重汽翡翠郡区域内经济实力较强的人群，部分为周边单位团购，部分作婚房。泉星小区温州商人和私营业主，部分单位团购。君逸左岸90%为周边客户，其中以私营业主居多。天建天和园周边居民改善性住房约一半，剩余部分为回迁自购房客户。金田苑小区附近区域及泺口商户，和其他区域经济能力较差的人群。 区域市场环境分析济洛路片区市场特征 区域潜在供应未来3年内，济洛路片区内可预见的潜在供应总量约为480万平米。类别楼盘名称待售体量（平米）在售楼盘尾量重汽翡翠郡约10000泉星小区3栋小高层，约20000君逸左岸约5000天建天和园1栋小高层，约800

33、0洛安花园1栋小高层，约8000金田苑小区3栋多层，约5000滨河星都约100001年内启动项目药山康城420000（预计年底开盘）天建公园1号3栋18层小高，约40000（预计10月份开盘）世茂项目约4000000（占地4100亩）本案250000无证楼盘河畔景苑、康润佳园等无证楼盘约20000小计4796000平米区域市场环境分析济洛路片区市场特征 个案分析1、君逸左岸济洛路片区个案分析 区域市场环境分析开发商济南华辰房地产有限公司现场地址天桥区西洛河路18号当前价格5700元/平方米项目体量总建面8.3万平方米户型配比90120为主产品形态5栋11层小高层，2栋18层高层价格优惠一次性9

34、.8折，按揭9.9折商业面积在售房源97125销售率/入住率剩余40套车位配比约365个物业收费1.2元客群90%为周边客户，其中以私营业主居多。配套幼儿园、小学、商场、银行购房目的考虑落户，一次置业、婚房等开发/工程进度08年5月开盘，09年年底交房 在售户型举例济洛路片区个案分析 区域市场环境分析2、重汽翡翠郡区域市场环境分析济洛路片区个案分析 开发商重汽房地产发展集团公司现场地址天桥区原济南重汽大院内在售价格10000元/平方米（别墅）8000元/平方米（花洋）项目体量地上地下共68万平方米，4129户在售住宅1套103平米的顶层复式，6套280平米别墅 产品形态多层、小高层，高层、洋房

35、、townhouse、叠拼价格优惠无商业面积30600平米，一层均价10000元/平米，二层均价5600元/平方米面积区间30300平方米销售率/入住率住宅98%户型配比各类物业类型配比均衡物业收费1.2元客群区域内经济实力较强的人群，部分为周边单位团购。配套幼儿园、小学、超市、商业街购房目的首次置业、婚房、改善、投资等开发/工程进度06年10月起，开发周期4年车位配比1：0.8/3236个潜在供应无3、泉星新里程区域市场环境分析济洛路片区个案分析 开发商济南市房地产发展集团公司现场地址济泺路130号当前价格5750元/平米项目体量总建面27万平方米，三期6-7万平方米在售房源在售2套138平

36、米顶层，预计明年3月再推新房源产品形态三期8栋198户，4栋小高，4栋18层高层价格优惠无商业面积3万，底商270-400平米，13800元/平米面积区间91-137平米销售率住宅95%，商业90%户型配比91平米50%，137平米50%物业收费1元客群温州商人和私营业主，部分单位团购。配套幼儿园、小学购房因素考虑落户，办公者占50%开发/工程进度02年起，开发周期9年车位配比800个，0.5潜在供应明年推两栋高层，后年1栋4、金田苑区域市场环境分析济洛路片区个案分析 开发商山东金田苑房地产开发公司现场地址泺安路西首已售住宅均价整体4300元/平米铁路沿线两栋住宅3500-4100元项目体量总

37、建面10万平方米，18栋楼，在建5栋。当前销售十月底开盘，推售2栋150套，预计4800元以上/平米产品形态7层多层，一梯两户，5单元，顶层阁楼车位配比无车库，车位出租30元/月商业面积1000平米，底商100-270平米7200元/平米（04年）面积区间75-102平米两室两厅（主力户型）；145、153平米三室两厅；销售率其余13栋住宅已售罄，商业100%户型配比90平米左右两房80%，137平米三房20%物业收费0.3元客群附近区域及泺口商户，和其他区域经济能力较差的人群配套幼儿园购房因素自住、落户开发/工程进度03年起，开发周期7年 在售户型举例济洛路片区个案分析 区域市场环境分析75

38、、79、83、85、92、102 平米的两居，和145、153平米的三居。 5、天建天和园秋园区域市场环境分析济洛路片区个案分析 开发商济南天建房产现场地址小清河北路66号当前售价5600元/平米项目体量总建面25万平方米楼盘动态尾盘，潜在供应秋园5#正在认筹，预计明年开盘产品形态小高层价格优惠一次性付款98折商业面积共10套，200300平米在售户型84平米两居，101平米三居销售率13栋住宅已售罄，商业100%户型配比70-98平米两室两厅80%，125平米三室两厅20%物业收费0.8元，0.5元客群周边居民改善性住房约一半，剩余部分为回迁自购房客户。配套幼儿园购房因素自住、落户开发/工程

39、进度02年起，开发周期8年车位地下车库8万/个，地上车位50元/月潜在供应明年推1栋小高 在售户型举例济洛路片区个案分析 区域市场环境分析87平米的两居，和122、101平米的三居。 6、天建公园壹号区域市场环境分析济洛路片区个案分析 开发商济南天建房地产开发总公司现场地址师范路北王府庄园（济南动物园南）预计均价6500元/平米项目体量3栋18层高层，348套房价格优惠暂无，未开始认购面积区间80180平米 装修情况厨卫装修开发/工程进度4月份已动工，预计12月份开盘 济洛路片区市场小结区域当前放量不大，已经出现断层，短期内的需求量非常大；区域内低端项目为主，缺乏品质楼盘与品牌开发商，营销手段

40、相对落后，除重汽项目外，缺乏真正 的区域市场领导者，区域市场热度不高；受小清河综合整治的影响，区域未来市场放量很大，但潜在对手较少，主要集中在世茂地产，因 此本项目需要抓住时机、快速启动。区域楼市存在本地客群与外地个体经营者两大人群，受此影响，购买行为表现出两大鲜明的特点：一是本土与外地普通客群的经济型户型需求占据主导地位，本土多为刚性需求，外地多为购房落户；二是政府企事业单位稳健的高收入人群与各大专业市场的外地个体经营老板构成了区域的财富人群，他们以需求舒适型户型和多层洋房为主，本土的多为改善性消费，外地的多为炫耀性消费。济洛路片区市场小结 区域市场环境分析part3:区域客群需求分析par

41、t1：整体市场环境分析part2：区域市场环境分析part4：9月区域市场监测part5：地块自身条件及核心开发战略区域客群需求分析区域富裕人群需求分析区域专业市场概况区域人群工作情况重汽翡翠郡客群分析区域人口购房需求总结区域普通人口需求分析区域客群需求小结区域客群需求分析 区域普通人口的构成与特征需求 普通人口构成以区域内本地人口、企事业单位员工、个体小老板等 特征需求1建筑类型的选择 从对于建筑类型的选择方面，偏向于多层和小高层，高层具有一定抗性。 2户型空间形式的选择 对于户型空间的选择上，平层是首选。3关心的户型因素 全明户型、通风良好、景观效果这三项是市民最关注的户型选择因素。 4户

42、型的选择 市民对于户型选择主要是集中在经济型的两室与三居户型，侧面也反映出市民对户型总价的顾忌。区域普通人口需求分析5户型面积的选择分析 在户型面积的选择方面，90平方米以下以及90-100平方米的选择率最高。 其中，本地人口注重实用，一般会选择90平米以下的两居户型，而外地人因为考虑到落户需求，需要90100平米左右的两居，也有少数家庭因家庭结构的关系需求三居。6建筑风格的选择 在建筑风格的选择上，现代与古典建筑风格都可，大多数人并不关注风格。7园林景观选择 在对与园林景观的选择方面，意向客户都是倾向于植被绿化，其次是水景。8车位需求状况分析 需求车位的主要是以地面停车场为主，租赁的比例占绝

43、大数。区域客群需求分析区域普通人口需求分析 区域富裕人群的构成与特征需求 富裕人群人口构成由企事业单位中高层领导、外地个体私营业主等构成。 特征需求1建筑类型的选择 从对于建筑类型的选择方面，偏向于多层和小高层，花园洋房产品的选择率也比较高。2户型空间形式的选择 对于户型空间的选择上，以平层为主，错层和复式也都受到关注。3关心的户型因素 除了全明户型、通风良好、景观效果这三项市民最关注户型选择因素外，户型结构的舒适度也比较受关注。 4户型的选择 对于户型选择主要是集中在三室及三室以上户型， 侧面反映出客户大都属于改善性以及二次以上置业。 区域富裕人群区域客群需求分析区域富裕人群需求分析5户型面

44、积的选择分析在户型面积的选择方面，130-180平方米不等， 存在少量对跃层户型的需求。但鉴于区域内的跃层户型销售状态并不理想，因此必须压缩跃层户型的套数比例，并做到大户型的灵活组合。6建筑风格的选择在建筑风格的选择上，此类客户比较偏向于典雅的建筑风格，因此偏向于比较沉稳的立面颜色。7园林景观选择在对与园林景观的选择方面，市场总体选择和意向客户都是倾向于植被绿化与水景的结合。8车位需求状况分析需求车位的主要是以地下车库为主，购买的比例占绝大数。区域客群需求分析区域富裕人群需求分析 区域主要专业市场情况列表区域专业市场情况市场名称营业面积（万平米）经营业态店铺数量（个）工鑫大厦11鞋类600齐鲁

45、鞋城恒鑫商场3鞋类284洛口服装城6服装400洛口服装商贸城25服装780洛口服装大厦10服装330齐鲁鞋城6.75鞋类180山东通讯城9.5电子通讯1500洛口鞋城9.8鞋类200之江商城10针织品160其他9itat、童装、床上用品等200总计100.053454洛口服装市场是济南最大的服装批发市场，周边拥有3000多个批发摊位，日客流量达20万人次。繁荣的市场造就了洛口商户是片区内经济实力最强的人群！区域客群需求分析行业类别单位名称约计户数个人预计年收入商业重汽维修中心、建材市场、洛口服装城业主、itat 业主3500户10万保底，上不封顶学校药山中学、泺口小学、泺口中学、师范小学、济南

46、技术学院、济南师范学院等的职工1100户4万8万医院第四人民医院、山东黄河医院、济南天桥第二人民医院、协和肝病医院、精神病院等的职工330户8万20万红包收入不计企事业济南黄河河务局、济南黄河航运局、中华人民共和国济南出入境检验检疫局、济南市天桥水务局、泺口居委会、袁庄居委会等的职工190户4万10万，灰色收入不计休闲业济南市动物园、药山公园、黄河森林公园等的职工230户3万5万产业园区药山产业园（在建），代表企业：裕兴化工厂等的职工1200户4万6万总计6550户 区域主力购房人群工作情况列表区域人群工作情况片区内的企事业单位的中高层领导，是本项目的主要目标客群。区域客群需求分析 区域人口购

47、房需求总结本项目未来的潜在客户群体主要是以首次置业和改善居住环境为主的客户。在对购房时所考虑的因素分析中，价格合理的比例最高，其次是户型和社区环境。交通便利、方便子女上学、物业管理水平的关注度也较高。日常生活所需、子女教育、医疗这三类是市民所最为关注的周边配套，也会成为市民选择住房的一项制约因素。对于购房所考虑的内部配套因素中，小型超市/便利店位居第一选择，其次是室外小型健身设施。诊所/药店、中心广场、幼儿园的选择比例也较高。 在对地块价格调查中，客户的心理价格为4500元/平方米，根据一般心理学特征，客户实际能承担的价格会比心理价格提高500元/平米，另外通过后期专业的营销手段，增加产品附加

48、值，真正实现区域价格标杆的意义。区域人口购房需求总结区域客群需求分析 重汽翡翠郡成交客群分析 重汽翡翠郡是一个由大型超市、沿街商业及配套公建、townhouse、叠拼别墅、 花园洋房、多层、小高层、高层住宅等组成的大型综合性社区。 相关产品的目标客群分析 联排、叠拼产品客户： 该类产品属于高端产品，主要锁定高端客户，客户构成主要是济南市辖五区的政府高 级公务员群体，大型国有企业高层、大型私营业主等。重汽翡翠郡客群分析区域客群需求分析 花园洋房产品客户该类产品的客户构成主要是以济南市中级公务员群体，各大企业中高层，泺口服装批发市场业主，目标锁定中高档群体。部分周边城市经济实力较强群体。 高层产品

49、和小高层产品主要是锁定市内工薪阶层，企业白领居多。企业中层管理者及部分私营业主；对于洛口服装城的小企业老板吸引力较大，该群体主要均是南方客户，对小高层、高层地接受度非常高。区域客群需求分析重汽翡翠郡客群分析 目标客群的购房需求特征决定了本案具有建设“小高层、高层”的市场基础； 区域内特别需要好项目，因此区域内的高品质楼盘非常受市场追捧。放眼济南市区，北区的整体经济实力偏弱，但区域内仍然不乏有经济实力的常住人口。重汽翡翠郡作为片区内唯一一个高知名度、高品牌号召力的项目，用4年时间消化掉68万平米的大盘，年均消化能力17万平米，年均销售额超过10亿元，这一现象足以证明北区内对好项目的渴望不比其他区

50、域弱。北区的购房者当中有一部分人，具有非常强的经济实力，他们也会因片区内没有好房子而苦恼。区域客群需求小结区域客群需求分析part4:9月区域市场监测part1：整体市场环境分析part2：区域市场环境分析part3：区域客群需求分析part5: 地块自身条件及核心开发战略9月区域市场监测北区成交量北区成交均价北区楼盘动态9月北区楼市小结北区楼市优惠信息北区供应量北区土地成交信息在售楼盘户型分析9月北区供应总量偏少，可售房源仅为174套，并且连续三个月无新增供应。 北区供应量9月区域市场监测 北区供应量 9月份北区成交88套，仅占全市总成交量的5%，环比上月减少46%，继5月份“峰值”后继续下

51、滑。北区成交量9月区域市场监测 北区成交量 9月份北区成交均价5583元/,比8月份5188元/上涨近400元，上涨幅度较大，原因是北区翡翠郡项目成交别墅和洋房价格在8000以上，外加整体市场“普涨” 相对拉升区域成交价。北区成交均价9月区域市场监测 北区成交均价北区楼盘动态9月区域市场监测项目名称主力户型（）均价（元/）9月销量（套）金田苑70-90两室、110-130三室预计4500-5000暂无可售房源药山康城95-200两室、三室4200-4600未开盘天建天和园80-120两室、三室550020泉兴小区90-1306000暂无可售房源君逸左岸97-124580012重汽翡翠郡洋房10

52、0-160别墅191-289叠拼8200，洋房8000，小高层600020康润佳园（无证）143三室40000河畔景苑（无证）97两室、142三室306018 北区楼盘动态在售楼盘户型分析9月区域市场监测 天建天和园秋园供应量：584套户型配比：畅销户型：南北通透型84、89平米两室两厅、125平米三室两厅滞销户型：84平米中间户型户型面积（平米）套数比（%）两室两厅87、10163%三室两厅12237%在售楼盘户型分析9月区域市场监测 金田苑供应量：二期362套 户型配比：说明：二期未开盘，预计价格4800左右。户型面积（平米）套数比（%）两室两厅75、79、83、85、92、10275%三

53、室两厅145、15315%在售楼盘户型分析9月区域市场监测 滨河星都供应量：5栋多层户型配比：畅销户型：83-87平米两室两厅滞销户型：目前剩余10套房源在售，全部是135平米三室两厅。原因是由于总价较高，需要一次性付款导致购买门槛高。户型面积（平米）套数比（%）两室两厅83、8730%三室两厅13570%在售楼盘户型分析9月区域市场监测 河畔景苑户型配比：畅销户型：77-97平米两室两厅滞销户型：142平米三室两厅。户型面积（平米）套数比（%）两室两厅77-9780%三室两厅14220%在售楼盘户型分析9月区域市场监测 康润佳园供应量：220套 户型配比：畅销户型：107平米两居和三居滞销户

54、型：143平米三室两厅户型面积（平米）套数比（%）两室两厅90、10772%三室两厅14318%在售楼盘户型分析9月区域市场监测 药山康城供应量：2872套 户型配比：说明：项目面市后一直未开盘。户型面 积（平米）套数比（%）两室两厅87、104平米75%三室两厅96、133平米25%北区楼市优惠信息9月区域市场监测项目名称采录日期优 惠 政 策重汽翡翠郡2009.09.03重汽翡翠郡一层商业均价10000元/平米，30-600平米，二层商业均价5600元/平米，买别墅送车库。君逸左岸2009.09.17一次性付款9.8折，按揭9.9折天建天和园2009.09.01购买小高层房源可免双气开户费

55、金田苑2009.09.01金田苑4、5、7、16、17号楼预计09年10月份开盘销售，预计均价4600元/平米，交房时间为2010年5月份。 北区楼市优惠信息北区土地成交信息9月区域市场监测 北区近期土地成交信息位置成交开发商土地面积（）建筑面积（）地上容积率 用途土地单价（万亩）楼面地价（元/）天桥区巴黎花园东南、西北侧济南天房伟业房地产开发有限公司54174.962.79居住629.233381天桥区西工商河东侧，工人新村中街西侧山东艺林房地产开发有限公司1181821863.31.4居住184.751978、区域内新增供应量少，成交量低，潜在需求巨大。 2、区域成交均价较上月有较大幅度上

56、扬，与济南楼市“价升量跌”的总体趋势保持一致。 3、除世茂项目外，未来1-2年内，无大量新增供应。 4、区域内的畅销户型为85125平米之间的两居及三居。135、145平米的三居由于总房款高，去化难度大。9月北区楼市小结9月区域市场监测区域竞争环境宽松，尽早入市，抢占先机！ 9月北区楼市小结part5:地块自身条件及核心开发战略part1：整体市场环境分析part2：区域市场环境分析part3：区域客群需求分析part4：9月区域市场监测地块自身条件及核心开发战略地块整体规模分析地块交通条件分析地块城市配套分析品牌战略地块swot分析地块形状条件分析 地块形状条件分析 地块呈不规则的长方形，东

57、西长1200米，南北长170米； 地块南侧为津浦铁路轨道； 地块沿边有较繁杂的高压线、电线； 地块内有临时练车场、块煤堆、洗车处等，但都不存在大的清理难度。地块自身条件及核心开发战略 地块总貌块煤堆地块内的临时练车场地西侧一条南北向的水渠东北角的洗车处地块北侧的围墙、线杆、绿化带地块内侧的高压线及线杆地块形状条件分析 思源观点1、地块平整，不涉及拆迁，完全满足了尽快开工的条件。2、地块内电线、高压线众多，建议尽早协调，可做埋地处理，否则在项目进入销售阶段后 将会影响客户对本项目的认同度，进而减缓销售速度。3、地块南侧的铁路，需要通过前期设计和后期包装，尽量降低其影响。4、地块东西狭长住宅规划存

58、在很大难度：地块东西狭长，南边是铁路，北边部分地块有保留住宅，因此，在局部地方，受采光间距的影响，很难规划出住宅楼来，即便规划出来，也只有一栋楼，缺乏一定的生活氛围。交通布局存在一定难度：特别是在地块西边的狭长地带，本身安排楼座就很费劲，而北边又有现存居民楼的阻挡，只能从地块东边或西边中心道路引入中间地带，这就对交通的整体布局产生了难度。 地块自身条件及核心开发战略 地块形状条件分析地块整体规模分析地块自身条件及核心开发战略 项目单位数量居住户数/人口数户/人 2333/7466总建筑面积316000地上建面254000住宅建面233260高层192140多层41120配套公建29740地下建

59、面62000地上容积率2.05建筑密度%19.1绿地率%35.0%居住停车位个1865地面停车个 165居住停车率%80%总建面31.6万平米，在北区供应中，属于大规模社区，在济南市供应中，属于中等规模社区！ 地块整体规模分析 地块交通条件分析 地块由一条南北向现状路分为东、西两部分，该现状路道路较窄，跨铁路桥涵，铁路桥涵下仅容一辆汽车单行通过；地块中间现状路及桥涵地块交通条件分析地块自身条件及核心开发战略 宗地位于济泺路以东，泺安路以南，津浦铁路以北，交通便捷。济洛路作为天桥区主干道纵穿其南北，连接着二环北路与北园大街，04年重修拓宽。无影山北路连通北外环与东外环。清河北路北部贯穿东西的主要

60、交通道路之一，也是北园大街综合改造工程最重要的一条交通分流道路，07年整修完毕。津浦铁路是当前进出济南的重要轨道交通。地块交通条件分析地块自身条件及核心开发战略 城市配套条件分析 区位宗地隶属济南市天桥区，天桥区以辖区内横跨胶济、津浦两铁路的天桥而得名，位于济南市区 北部，跨黄河两岸，是济南市工业较集中地区，为铁路、公路、水路运输重要的交通枢纽。天桥区辖13个街道、2个镇。面积249平方公里，人口50.2万，其中城镇人口42万。地块城市配套分析地块自身条件及核心开发战略 公交站牌 地块城市配套分析地块自身条件及核心开发战略 学校、机关 五十六中 四十六中 二十八中 济南师范学校 金牛小学 山东