大连项目前期成本策划的探讨28p

1、项目前期成本策划的探讨part 1 概念对焦 part 1 成本管理概念之对焦什么是成本？经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。什么是成本？企业家说：利润=收入成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入其中：营业收入 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本其中：营业支出 利息支出。营业税金及附

2、加销售费用管理费用 财务费用资产减值损失投资收益。三、营业利润三、营业利润加：营业外收入减：营业外支出 四、利润总额四、利润总额减：所得税五、净利润五、净利润。六、每股收益六、每股收益。保利81.1562.749.98.42.562.08-0.322.0720.53.550.06247.716.3万科3552812064111.917.63.62.176.50.310.4376.423.253.2地产企业的收入？地产企业的成本？part 1 成本管理 概念之对焦开发成本开发成本土地成本土地成本管理成本管理成本资金成本资金成本part 1 成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？n 标准成本管理（

3、传统）n 作业成本管理 （欧美）n 成本企划管理 （日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。 part 1 成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真. 成本结果与目标高度偏离理论如何落地？理论如何落地？part 1 成本管理概念之对焦地产行业成本管理之特点 成本发生之体现滞后

4、 成本信息归集体现滞后建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！区别于制造业part 1 成本管理概念之对焦成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越高越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中

5、段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！实现大小！房地产开发价值链分析模型房地产开发价值链分析模型成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展房地产开发价值链分析模型房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、2、地产标杆企业是如何管理成本的？万科版万科版part 1 成本管理概念之对焦龙湖版龙湖版成本目标是怎么建立起来的？1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书投资估算书2、项目策划项

6、目定位：概念性方案设计目标成本测算目标成本测算1 13、方案设计确定产品标准目标成本测算目标成本测算2 24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算目标成本测算3 34、施工图设计确定目标成本确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约横向制约指标指标?目标成本科目与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集-责任管理-税务统筹浅谈合约规划浅谈合约规划part 2前期成本策划 成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管

7、理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越高越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小实现大小房地产开发价值链分析模型房地产开发价值链分析模型要点之一 项目获取阶段的成本调研项目获取阶段的成本调研-土地成本的组成-市场调研阶段如何进行成本调研成本调研表标杆楼盘如何选择

8、精装修调研案例要点之二 投资可行性研究的成本研究投资可行性研究的成本研究-某项目可研报告分析-可行性研究报告的目的与要素-成本研究的深度与重点-如何规避“钓鱼项目”-标杆企业工作指引七对眼睛 项目策划阶段的成本策划项目策划阶段的成本策划-某项目策划报告分析-项目策划报告的基本要求-成本策划的深度与重点-不同企业项目成本策划的案例-标杆企业工作指引要点之三项目策划要回答的问题案例探究：案例探究： 项目策划阶段的成本策划项目策划阶段的成本策划成本成本 客户需求客户需求市场市场产品产品盈利盈利总结一下项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？1、盈利倒逼2、市场对接 3、全员参与4、成本的完整性与依据性

9、5、各专业端口核心任务. 产品研究与产品研究与“成本成本盈利盈利”策划策划- “产品研究”研究什么？-客户导向的“产品-成本配置”研究-标杆企业产品标准化与成本标配化-小型沙盘模拟演练： 如何通过项目前期的“产品成本”策划带来最优的盈利要点之四 产品定位报告的成本提炼产品定位报告的成本提炼-产品定位报告案例-产品定位报告的模板-如何厘清设计院与设计部管理之间关系-成本定位清单框架-成本清单的来源与依据-某项目案例要点之四产品建议书摸板部品清单摸板案例探究：案例探究： 概念设计阶段的成本规划概念设计阶段的成本规划某超高层项目外立面某超高层项目外立面概念深化设计案例概念深化设计案例总结一下项目定位

10、阶段成本管理要点在哪里？1、产品组合优化2、客户敏感提炼 3、设计深度4、定位决策及时清晰5、各专业端口核心任务. 项目前期目标成本测算的要求项目前期目标成本测算的要求-目标成本管理基本理念与要求-前期目标成本测算的要点-前期目标成本测算的科目深度研究-不同标杆企业的案例要点之五偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理目标成本的管理pdca目标编不出来?目标编不准?谁来编?谁来审?目标细化到什么程度?动态信息概念混淆?信息归集严重失真?动态信息分析有价值?是报警?纠偏?还是统计?如何考核其质量?标杆企业成本管理模式：标杆企业成本管理模式：目标目标/责任成本管理责任成本管理过程动态