上海商业中心营销策划报告33p

1、北上海商业中心北上海商业中心营销策划报告营销策划报告 前前 言言首先，感谢宝茸公司为我们提供了北上海商业广场详细的图纸资料，使我们的调研很好的结合了产品与市场需求。中原公司在充分调查了宝山区商业现状与同类型城郊大型购物中心的基础上，给出了本次策划报告。本次报告将侧重于市场需求与业态定位的关系，并结合发展商的发展战略展开论述。下面我将具体介绍，请贵公司指正！ 报告内容报告内容、宝山商业现状、项目商圈分析、项目整体定位、各层业态分布、项目营销策略、租售价格分析 宝山社会经济情况简介宝山社会经济情况简介l本案距市中心约本案距市中心约2020公里公里 宝山区位于上海市北部，现有人口120万，其中流动人

2、口约40万。宝山的经济基础非常好，除了拥有全国特大型企业宝钢，宝山还是上海的电力、水资源和港口储运基地。2003年宝山区社会消费品零售总额达112亿，在上海郊区中仅次于闵行120亿。商业发展空间巨大。 宝山区交通状况现状宝山区交通状况现状 宝山区交通非常方便，横贯东西的主线有富锦路郊环线、a20外环线，纵贯南北的主线有轨道交通一、三号线，沪太路、蕰川路共和新路高架、同济路逸仙路高架。 宝山区人口分布现状宝山区人口分布现状 宝山区下辖5个街道、9个镇、2个乡和一个前卫农场。近几年宝山成为上海新的人口导入区，每年新增人口超过5万。人口：人口：8 8万万人口：人口：9 9万万人口：人口：1111万万

3、人口：人口：4040万万人口：人口：1212万万人口：人口：2020万万人口：人口：5 5万万一个区域商业中心一个区域商业中心 三个社区型商业三个社区型商业点点 宝山区商业分布特征宝山区商业分布特征牡丹江路牡丹江路沿线沿线宝钢商场黄金广场赛博数码永乐家电世纪联华共康板块共康板块家乐福好美家祁连板块祁连板块好又多弘基休闲广场大华板块大华板块九百大润发百安居一个区域商业中心一个区域商业中心 三个社区型商业三个社区型商业点点 宝山区商业市场分析宝山区商业市场分析l牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世纪联华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商业、酒家

4、，品种繁多、业态齐全。l大华、共康、祁连三个社区因靠近市区，再加上开发较早，已形成了较为成熟的社区商业。如大华地区的九百、大润发、百安居；共康地区的家乐福、好美家；祁连地区的好又多（在建）、弘基休闲广场。l杨行、月浦、顾村、罗店等乡镇属于典型的小镇商业、零售业态落后、服务业档次低端。购物中心项目定位购物中心项目定位项目定位的依据项目定位的依据天时天时地利地利人和人和l本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏， 建成后25万人口的基本生活需求巨大。l本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小 镇现有的商业设施满足不了居民多元化的 需求。l牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部需要一个大型商业中心。l本案处于共

5、和新路外环线交界、地铁一号线延伸段终点，是市区导入人口理想的居住区，地理位置极其优越。l从宝山区政府发展规划来看，本案所处的城西区域已被定位为宝山未来的行政文化中心，将获得政府的强力支持；项目整体市场形象及功能定位项目整体市场形象及功能定位立足杨行，辐射周边，立足杨行，辐射周边，建成集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能建成集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的一站式购物中心于一体的一站式购物中心宝山区新兴区域性购物中心！宝山区新兴区域性购物中心！ 综合判断对于本案而言无论从地理位置或是市场需求而言，均成为商业市场的机会点！项目业态组合项目业态组合各楼层业态组合思路各楼层业态组合思路l填补宝山中部地区

6、商业空白，业态定位于中高档商业中心业态定位于中高档商业中心l引进与牡丹江路互补的一些商业业态牡丹江路互补的一些商业业态，吸引东城区部分居民 l强调一站式服务的消费理念，强调一站式服务的消费理念，考虑各种业态的有机组合l体现休闲时尚主题，服务于及周边城镇体现休闲时尚主题，服务于及周边城镇l以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（trade-mix) 北上海购物中心商圈辐射竞争分析北上海购物中心商圈辐射竞争分析5 5公里辐射圈公里辐射圈牡牡丹丹江江路路本案本案 本案核心商圈分析本案核心商圈分析天馨花园共富新村共和新路共和新路蕴川路蕴川路外环线外

7、环线康桥水郡杨泰二村本案杨行镇四季花城宝启公寓西城区 l杨行镇周边现有居民15万，随着两个一百万方以上的大盘康桥水都和万科世纪花城项目销售的人口导入，到2005年底本案开业时，预计项目直接消费人口达17万。l根据宝山区西城区总体规划，未来外环与共和新路的四个角将全部是住宅小区，这里将是宝山城市人口最大的导入区。到2008年本案附近的居民将达到25万。社区商业的需求巨大。3 3公里辐射圈公里辐射圈 北上海购物中心业态定位原则北上海购物中心业态定位原则 顾村、庙行、淞南、月浦、罗店等周边城镇共四十万人口，因地理上离牡丹江路较远，是本案重点争取的客户。大卖场、百货公司符合他们的需求。市场性原则市场性

8、原则竞争性原则竞争性原则 牡丹江路作为宝山传统的区域型商业街，业态相当丰富，是本案最大的直接竞争对手。本案在业态定位上，采用差异性，引进牡丹江路上缺乏的业态，如中高档建材市场、餐饮、时尚流行百货。购物中心业态定位购物中心业态定位百货大卖场休闲主题餐厅生活机能配套建材大卖场流行服饰馆购购物物中中心心主打业态主打业态辅助业态辅助业态本案购物中心的经营模式建议本案购物中心的经营模式建议中原建议经营模式经营模式：部分出售，部分先租后售，实现回报最大化部分出售，部分先租后售，实现回报最大化物业全部出售物业全部出售n成交价格低n经营管理难度大n商业形象难以控制 项目上市目标项目上市目标: :成功运作该项目

9、,打响当地的商业品牌，逐步 提高未来商业价值。市场威胁购物中心楼层业态分布购物中心楼层业态分布3f百货大卖场小吃广场、主题餐厅、图书音像饰品、2f百货大卖场流行服饰专卖店、美容休闲类1f建材大卖场时尚精品、珠宝、化妆品、通讯b1建材大卖场西式快餐、运动城、社区配套北 南 将地下室与一楼的左侧出租于品牌建材市场如好到家，将地下室右侧与将地下室与一楼的左侧出租于品牌建材市场如好到家，将地下室右侧与一楼中庭部分打通，做一个沉降式广场，提高地下室售价，另外在地下一楼中庭部分打通，做一个沉降式广场，提高地下室售价，另外在地下室安排一家肯德基或麦当劳，吸引人气。室安排一家肯德基或麦当劳，吸引人气。一楼中庭

10、部分，由开发商统一招商，引进中高端品牌，一楼中庭部分，由开发商统一招商，引进中高端品牌，确保本案开业初期的整体形象，待本案成熟后高价出售确保本案开业初期的整体形象，待本案成熟后高价出售二楼全部出售，中庭周围规划为流行服饰专卖店。里侧二楼全部出售，中庭周围规划为流行服饰专卖店。里侧引进休闲娱乐类业态如：美容美发、网吧、咖啡屋等业引进休闲娱乐类业态如：美容美发、网吧、咖啡屋等业态态 调整大卖场出口位置，增加图书音像饰品等冲动性消费的业态，东侧两调整大卖场出口位置，增加图书音像饰品等冲动性消费的业态，东侧两千平米租于大食代，剩余分割成千平米租于大食代，剩余分割成200-400200-400平米的主题

11、餐厅，便于出售与平米的主题餐厅，便于出售与招租。招租。 商铺定价的原则与方法商铺定价的原则与方法l 本案商铺的售价确定采用两种基本方法：市场比本案商铺的售价确定采用两种基本方法：市场比较法与租金还原法。较法与租金还原法。l 目前上海同类型大型购物中心都是只租不售，因目前上海同类型大型购物中心都是只租不售，因此确定售价时市场比较法不可行，只能采用租金此确定售价时市场比较法不可行，只能采用租金还原法。还原法。l 由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业，由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业，故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也没有大型购物中心，故

12、只能选取其他地区同类型没有大型购物中心，故只能选取其他地区同类型购物中心作参照物。购物中心作参照物。参照物的选取参照物的选取相近原则 相近地段有更多的相近因素 成功的楼盘具有参考意义成功原则共江家乐福七宝龙城客户群体类似地理区域类似项目总体特征一致产品面积与功能类似销售价格与租金分析销售价格与租金分析销售价（均价）建议开业租金（均价）七宝龙城租金共江家乐福最低投资回报率地下室11000310%一楼成熟后再销售18000576-810%二楼140004610%三楼130003-5410% l 强大的网络优势l 丰富的资源优势l 二三级市场联动l 强大的操盘能力中原的优势中原的优势 超强的网络平台

13、 无穷的信息资源香港分行网络自收购本港第三大之代理公司利嘉阁后市场占 有率升至 35%，为香港第一大代理公司，分行 有两百多间。国内分行网络我司已有15间分行在全国各大城市。 上海分行网络网络遍布全市，门店数量已增至18间,并呈现快 速增长态势。中 原 网 站 至今超过一千万人次的浏览量，是中原为客户 提供优质服务的现代信息平台。 网络优势网络优势丰富的操盘经验丰富的操盘经验可借鉴项目介绍可借鉴项目介绍五月花广场（苏家巷）五月花广场（苏家巷） 五月花广场位于上海市闸北区，是一个集住宅、商业于一体的大型综合性项目，在该项目的前期运作过程中，中原积累了大量的综合性商业项目的前期策划经验，同时，与多家国内外商业管理公司、商业运作公司建立了良好的长期合作关系。美丽新世界美丽新世界 “美丽新世界” 位于苏州市最繁华的商业、旅游中心观前街。 对于“美丽新世界”，上海中原立足本地市场，积极调动21家二手门店的直销力量，以“一二手联动”的网络营销优势。 为促使成交量不断提升，在“美丽新世界”推广过程中，上海中原积极开拓浙江地区的客户，与浙江中原开展了地区间的合作，两地中原充分共享了信息资源，根据市场特征动向和房市会展周期，为开发商定制了紧密