深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告94页

1、谨呈：深圳市地铁集团有限公司谨呈：深圳市地铁集团有限公司 前海车辆段上盖物业一期前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告项目分析及定位报告深圳世联地产顾问股份有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司 项目住宅分析及定位项目住宅分析及定位Part 1项目分析项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角 前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山区）；定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综

2、合体项目项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目项目计算总建面1410000平米，住宅合计约96万平米，商务合计约22.4万平米，商业合计约10万平米。综合体意味着项目品质的保证，同时多种物业组合也有利于居住物业的价值挖掘和提升，有利于卖点的整合和营销；综合体项目将成为前海的一张名片，奠定前海片区的区域价值。项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物流用地为主流用地为主本 案仓储用地物流园商业服务性用地市政公用设施用地项目周边主要为规划用地，具体情况如下：北侧：规划为绿地；西侧：规划为市政公用设施用地；南侧：规划为发展备用地；东侧：距火车

3、西站铁轨大约50米。周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处，周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处，城市交通及城际交通优势突出城市交通及城际交通优势突出 沿江高速、西部通道：连接宝安中心区与前海、后海，东达深圳湾口岸；滨海大道：西至宝安中心区，东接滨河大道，贯通东西部，与北环大道构建城市内环线；月亮湾大道：北接北环大道，目前是重要货运枢纽，2011年规划不走货柜车，恢复城市快速干线功能；南坪快速:与水官高速接壤，连接东部龙岗、盐田区域。前海片区由9条不同交通干线（地铁1号线延长段、地铁5号线、广深城际铁路、平南湾铁路、南坪快速、沿江高速、滨海大道、月亮湾大道以及深南大道）构了成立体

4、化的交通网络，通达性良好.轨道交通分析：轨道交通分析：20112011年轨道交通全面打通，直接拉近年轨道交通全面打通，直接拉近城市距离，城市价值突显城市距离，城市价值突显地铁1号线延长线：世界之窗宝安机场，预计2010年12月全线通车地铁2号线一期：世界之窗蛇口，预计2009年通车，二期、三期将于2014年完工地铁5号线：前海湾站大剧院，预计2011年通车，其东西延长段规划中深港机场高速铁路：深圳宝安国际机场香港国际机场，将在前海湾设立深港机场，目前线路已基本确定周边配套设施周边配套设施 ：具备成熟的生活配套：具备成熟的生活配套教育配套：南山实验学校鼎太分部、阳光小学、南园小学（民 办）、 荔

5、林中学、南山实验学校荔林中学部（省级重点中学）、荔林中学、前海中学、深大附中（省一级重点中学）；深圳大学；生活配套：岁宝百货（鼎太社区店）、岁宝百货南山店、天虹商场、家乐福、沃尔玛、人人乐、海雅百货、曼哈商业城；医疗配套：南山区人民医院、南山妇幼保健院、南油医院、联合医院；休闲娱乐配套青青世界、荔香公园、南山公园（规划中）、前海公园（规划中）、月亮湾公园、南山图书馆、南山文体中心、南山书城。景观条件景观条件 ：景观价值不均衡，优势不明显：景观价值不均衡，优势不明显东面：火车西站及部分住宅小区南面：有部分大南山景观，西面：为前海湾，从西侧用地规划来看，建成后将形成遮挡本案将无海景，但处于前海湾可

6、提升项目的滨海居住氛围。北面：现状为空地，未来为区域规划绿地，远景可看宝安中心区城市景观不利因素：景观价值不均衡，优势不明显不利因素：景观价值不均衡，优势不明显u紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损u大体量政策性用房，可能拉低项目档次u紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重u公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响u车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需经受市场验证 SWOTSWOT分析：优势分析：优势优势分析（优势分析（S S）：）：u区位优势明显，本项目位于城市双中心前海中心的前海核心区域；u项目开发时期相对周边项目靠后，在

7、本案上市之际，市场竞争较小；u项目体量较大，大盘的规模优势明显；u综合类物业联动效应突出，同时提供一种全新的生活方式；u项目周边立体化交通体系，构建快捷的都市生活方式，同时为项目带来 区域外的客户；u项目位于滨海区，具备打造滨海社区的可能性。SWOTSWOT分析：劣势分析：劣势劣势分析（劣势分析（WW）：）：u车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响；u车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证；u前海区域成熟度不高，开发周期；u前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突破上阻力较大。SWOTSWOT分析：机会分析：机会机会（机会（OO）：）：u前海利好规划，提升前海城市地位，促使

8、产业升级，极大的促进了区域的发展和成熟；u关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显；u立体化捷运系统促进区域的成熟；u片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。SWOTSWOT分析：威胁分析：威胁威胁（威胁（T T）：）：u政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定干扰和影响；u轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外项目对项目客户竞争分流。SWOTSWOT分析分析下的策略下的策略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威

9、胁通过区域炒作，提升区域通过区域炒作，提升区域价值，结合项目作为综合价值，结合项目作为综合体的优势，使得项目从区体的优势，使得项目从区域价值洼地中跳出，实现域价值洼地中跳出，实现项目的高价值。项目的高价值。充分挖掘项目的区域价值和充分挖掘项目的区域价值和综合体的城市价值，奠定区综合体的城市价值，奠定区域内的市场地位，弱化政策域内的市场地位，弱化政策性用房对项目的负面影响。性用房对项目的负面影响。通过新型隔音减噪材料通过新型隔音减噪材料的运用和绿化带设置，的运用和绿化带设置，降低噪音对本项目的影降低噪音对本项目的影响；响；强化项目的区位价值，将片强化项目的区位价值，将片区的规划利好贯穿于项目开区

10、的规划利好贯穿于项目开发和营销的始终；以区域的发和营销的始终；以区域的崛起提升项目的价值，增强崛起提升项目的价值，增强客户对项目的价值感知。客户对项目的价值感知。优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（WW）：）：机会（机会（OO）：）：威胁（威胁（T T）：）：Part 2项目定位定位前提定位前提从区域发展的角度看地块的价值从区域发展的角度看地块的价值u深港共建深港共建全球化背景下深圳、香港发展的必然途径全球化背景下深圳、香港发展的必然途径u前海湾片区前海湾片区深港共建下的世界级物流、贸易中心深港共建下的世界级物流、贸易中心u前海商务中心区前海商务中心区前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中

11、心服前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBDCBDu本项目本项目世界级世界级CBDCBD前海商务中心区的组成部分前海商务中心区的组成部分定位前提定位前提从市场的角度看项目整体属性的价值从市场的角度看项目整体属性的价值u本项目综合体形态的价值本项目综合体形态的价值紧缩城市，未来的活力之都紧缩城市，未来的活力之都根据柯布西埃、简根据柯布西埃、简 雅各布斯和迈克雅各布斯和迈克 詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的多种功能业态（如工作所需

12、的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起到在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城

13、市污染等方面起到巨大的作用。巨大的作用。而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市紧缩城市”。案例参考案例参考洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18，集RCA大楼、时代生活大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。自1930年起，由于认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，继续建造了大量住宅和公寓，并在洛克菲勒中心外围建造了拥有2153间客房的希尔顿酒店，使得功

14、能不协调的局面大大改观，并给中心带来大量人流，激发活力。定位前提定位前提从市场的角度看项目整体属性的价值从市场的角度看项目整体属性的价值u从规模指标看从规模指标看深圳首屈一指的综合体项目深圳首屈一指的综合体项目根据世联数据平台所知近年将兴建或入市的大型综合体项目有：本项目总建筑面积达本项目总建筑面积达14098501409850平方米，其中含住宅平方米，其中含住宅959130959130平方米、办公平方米、办公224300224300平方米、商业平方米、商业9110091100平方米、商务公寓平方米、商务公寓4867048670平方米、酒店平方米、酒店2625026250平方米，其他（含市政配

15、套及项目配套等）平方米，其他（含市政配套及项目配套等）7040070400平方米。平方米。通过项目基础指标及入市时间对比可知，通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）本项目以近（计容积率）141141万平方米的超大规模将万平方米的超大规模将成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。定位启示定位启示从区域发展的角度看，从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组

16、成部分的前海湾商务中心将成为世界级为世界级CBDCBD。从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141141万平方米的建面将成为万平方米的建面将成为深圳未来首屈一指的综合体项目，深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住是集办公、商业、酒店、商务公寓、住宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之都、宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之都、紧缩城市。紧缩城市。案例借鉴案例借鉴SOHOSOHO现代城现代城SOHOSOHO现代城处于现代城处于CBDCBD边缘地段，于边缘地段，于19971997

17、年先行推出。此时，北京年先行推出。此时，北京CBDCBD正处正处于发展初期，大型跨国公司的汇聚带动于发展初期，大型跨国公司的汇聚带动商务氛围初步形成，为之服务的大量中商务氛围初步形成，为之服务的大量中小公司迅速崛起。他们的工作或生意行小公司迅速崛起。他们的工作或生意行为与为与CBDCBD有着密切的联系，但又无法承有着密切的联系，但又无法承受受CBDCBD核心物业的价格。多数中小企业核心物业的价格。多数中小企业处于发展期，对于居住和工作空间混合处于发展期，对于居住和工作空间混合的需求越来越大，顺势而为，的需求越来越大，顺势而为，SOHOSOHO中中国首次提出国首次提出“小型办公，居家办公小型办公

18、，居家办公”的的SOHOSOHO概念，获得市场追捧。概念，获得市场追捧。SOHOSOHO中国的品牌逐步深入人心，中国的品牌逐步深入人心，SOHOSOHO的生活方式的生活方式逐步受到逐步受到CBDCBD先锋人士和都市白领的追捧。先锋人士和都市白领的追捧。20022002年前后，北京年前后，北京CBDCBD进入迅速进入迅速发展期，大批世界发展期，大批世界500500强公司和金强公司和金融机构业已落户。与此同时，为这融机构业已落户。与此同时，为这些跨国企业提供高端服务的律师、些跨国企业提供高端服务的律师、会计、咨询、顾问等国际性服务公会计、咨询、顾问等国际性服务公司也纷纷进驻。司也纷纷进驻。CBDC

19、BD商务氛围愈加商务氛围愈加浓厚，高收入群体汇聚。浓厚，高收入群体汇聚。案例借鉴案例借鉴SOHOSOHO现代城现代城随着随着CBDCBD的发展的发展, ,服务于跨国企业的律师、会计、咨服务于跨国企业的律师、会计、咨询、顾问等国际性服务公司对询、顾问等国际性服务公司对SOHOSOHO生活的需求增大生活的需求增大案例借鉴案例借鉴建外建外SOHOSOHO面对面对CBDCBD客户群体的变化，客户群体的变化，SOHOSOHO中国在中国在CBDCBD于于20022002年推出第二个综合体年推出第二个综合体项目项目“建外建外SOHO”SOHO”。建外建外SOHOSOHO前期借助前期借助SOHOSOHO中国业

20、已形成的品牌优势推广公寓产品，回流现中国业已形成的品牌优势推广公寓产品，回流现金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。案例启示案例启示u配合配合CBDCBD的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相对较好的地块，以实现地块最大价值；对较好的地块，以实现地块最大价值；u在在CBDCBD发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建议以开发中档物业为主，后期随着议以开发中档物业为主，后

21、期随着CBDCBD人群的变化逐步开发高档物业；人群的变化逐步开发高档物业；u利用先期开发物业建立开发商品牌，为后期开发物业形成溢价。利用先期开发物业建立开发商品牌，为后期开发物业形成溢价。整体市场定位整体市场定位本项目整体市场定位为本项目整体市场定位为深圳地产开发的新一代顶级物业深圳地产开发的新一代顶级物业，其担负的，其担负的使命是使命是创造全新的深圳综合体地产开发模式，并成为中国地产创造全新的深圳综合体地产开发模式，并成为中国地产开发的代表作和里程碑。开发的代表作和里程碑。一期市场定位一期市场定位项目一期（即项目一期（即6 6、8 8、9 9、1010号地块）号地块）的开发处于前海商务中心开

22、发初期，区域价值尚未全面彰显，面对的是城市中端人群，因此其市场定位以中高其市场定位以中高档为宜档为宜。而4 4、5 5、7 7号地块的市场定位则建议以高档为宜号地块的市场定位则建议以高档为宜，以以实现项目整体价值最大化的同时，奠定项目的整体市场定位奠定项目的整体市场定位深圳新一代顶级综合深圳新一代顶级综合体物业。体物业。形象定位形象定位本项目一期将是国际的、活力的、全新的里程碑，也将是地铁集团在地产本项目一期将是国际的、活力的、全新的里程碑，也将是地铁集团在地产开发上的全新里程碑。开发上的全新里程碑。因此，我们对项目的形象定位为因此，我们对项目的形象定位为世界新兴世界新兴CBDCBD前海湾的，

23、具备代表前海湾的，具备代表性、推动性的里程碑项目性、推动性的里程碑项目，其关键词是，其关键词是“城市、多元化、城市、多元化、MIXUSEDMIXUSED、国际化、国际化”。写字楼分析及定位写字楼分析及定位1 1、项目价值点分析、项目价值点分析2 2、南山写字楼市场分析、南山写字楼市场分析3 3、项目定位、项目定位01Value项目的区域价值和本体价值在哪里？深圳商务圈整体发展趋势深圳商务圈整体发展趋势城市西进运动城市西进运动十年成一线的深南大道呈现了强劲的西进态势，而且这种气势越来越磅礴；深圳整十年成一线的深南大道呈现了强劲的西进态势，而且这种气势越来越磅礴；深圳整体的发展趋势以罗湖国贸商圈为

24、最早起点，一路向西挺进，历经地王金融商务圈、体的发展趋势以罗湖国贸商圈为最早起点，一路向西挺进，历经地王金融商务圈、华强北电子物流商圈、紧接着以文化、行政、金融于一体的中心区及中心区一级辐华强北电子物流商圈、紧接着以文化、行政、金融于一体的中心区及中心区一级辐射地段中心西区，最终确定射地段中心西区，最终确定“双城市之一双城市之一”前海中心区的宝安中心区前海中心区的宝安中心区 区域分析区域分析A/根据根据珠江三角洲地区改革发展珠江三角洲地区改革发展规划纲要规划纲要到到20202020年，珠三角率年，珠三角率先基本实现现代化，基本建立完先基本实现现代化，基本建立完善的社会主义市场经济体制，粤善的社

25、会主义市场经济体制，粤港澳三地将形成分工合作、优势港澳三地将形成分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一。都市圈之一。B/珠江口东岸地区珠江口东岸地区加快发展电子信息高端产品制造业，打造全球电子信息产业基地，大力发展金融、商务会展、物流、科技服务、文化创新等现代服务业现代服务业推进产业结构优化升级，构建区域服务和创新中心。深圳将大力发展现代服务业深圳将大力发展现代服务业构建区域服务创新中心构建区域服务创新中心区域分析区域分析双双“心心”格局不变，前海未来规格局不变，前海未来规划现重大变更划现重大变更前海中心前海中心福 田福 田中中心心南山区委书记叶民辉日

26、前在接受记者采访时表示，后海后海规划已确定，而前海前海的大方向也已明确，两者将分别打造成为深圳未来的“中环中环”和和“曼哈顿曼哈顿”。福田中心：深圳中心福田中心：深圳中心包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展深圳市一级的行政、文化、商业、商务等职能；前海中心：前海中心：南山、深南大道以南的这一区域，包括了前海、后海等地，这一整个区域南山、深南大道以南的这一区域，包括了前海、后海等地，这一整个区域将作为深港高端服务业和高新技术产业合作的先行区。将作为深港高端服务业和高新技术产业合作的先行区。C/区域分析区域分析前海拟打造深圳前海拟打造深圳“曼哈顿曼哈顿”前海深港现代业服务业合作示范区前海深港现代业

27、服务业合作示范区D/曼曼哈哈顿顿中中环环后海：后海：从功能上已经定位为从功能上已经定位为第三金融区和超级总部聚集地第三金融区和超级总部聚集地，实际上就是新的南山第二中心的实际上就是新的南山第二中心的核心部分。核心部分。未来深圳的未来深圳的“中环中环 ”前海：前海：总体发展方向已经确总体发展方向已经确定，就是定，就是前海深港现代业服务业前海深港现代业服务业合作示范区。合作示范区。未来深圳的未来深圳的“曼哈顿曼哈顿 ” ”区域分析区域分析前海初步构思已经形成前海初步构思已经形成前海商务中心区前海物流园前海湾保税区E/按照纲要和综改方案的要求，围绕着创新、金融、创新、金融、现代物流、科技等专业服务，

28、信息媒体服务、商业服现代物流、科技等专业服务，信息媒体服务、商业服务务等重点领域，深化深港的合作，努力把前海地区打造成深圳新一轮改革开放和科学发展的示范区和增长极，构建深港合作的先导区，机制、体制的创新区，现代服务业聚集区和结构调整的引领区。 两地已组成专家小组，共同研究，初步的两地已组成专家小组，共同研究，初步的构思是构思是希望前海发展成一个希望前海发展成一个综综合的服务区合的服务区，包括，包括贸易、创贸易、创意产业、金融等各方面的综意产业、金融等各方面的综合服务区合服务区，能够服务深圳、，能够服务深圳、香港和整个广东省。香港和整个广东省。 区域分析区域分析01ValueA/城市西进运动B/

29、构建区域服务创新中心C/双“心”格局不变为大量贸易、创意产业、金融类企业的为大量贸易、创意产业、金融类企业的发展带来重大契机！发展带来重大契机！ D/前海深港现代业服务业合作示范区E/ 前海发展成一个包括贸易、创意产业、金融等各方面的综合服务区前海物流前海物流商务中心商务中心月亮湾大道l位于深圳火车西站以西，位于深圳火车西站以西，紧临月亮湾大道，距宝安紧临月亮湾大道，距宝安中心区直线距离约中心区直线距离约3 3公里的公里的位置；位置；脱离传统写字楼圈，属于脱离传统写字楼圈，属于全新陌生的商务圈，全新陌生的商务圈，短期较难形成商务氛围短期较难形成商务氛围l紧邻前海物流商务中心区紧邻前海物流商务中

30、心区l一期整体以住宅为主一期整体以住宅为主本体分析本体分析南坪快速南坪快速5号线号线前海湾站前海湾站鲤鱼门站鲤鱼门站1号线号线沿江高速沿江高速深港机场高铁深港机场高铁陆地货运干线：陆地货运干线：路网发达，贯通深圳，为区域发展路网发达，贯通深圳，为区域发展奠定坚实基础奠定坚实基础最大的竞争优势最大的竞争优势地铁地铁1 1号线延长线：号线延长线：世界之窗宝安机场，预计2010年12月全线通车；地铁地铁2 2号线一期：号线一期：世界之窗蛇口，预计2009年通车，二期、三期将于2014年完工；地铁地铁5 5号线：号线：前海湾站大剧院，预计2011年通车，其东西延长段规划中；沿江高速沿江高速, ,滨海大

31、道延长线目前处于规划建设期,这两条道路将成为连接宝安中心区与前海的重要枢纽 ,加快区域的城市化进程；但从短期而言，受铁路阻隔及道但从短期而言，受铁路阻隔及道路建设仍未完成影响，本项目周路建设仍未完成影响，本项目周边交通通达性暂时较差；边交通通达性暂时较差；项目四至：项目一期开发时，周边为何均为住宅项目，项目四至：项目一期开发时，周边为何均为住宅项目，难以形成成熟的商圈氛围难以形成成熟的商圈氛围填海用地未开发0米标高米标高12号路号路填海用地未开发火车西站填海用地未开发0米标高米标高滨海大道延长线滨海大道延长线规划路规划路0米标高米标高振海路振海路前海居住区月亮湾大道月亮湾大道9米标高桃园路米标

32、高桃园路9米标高学府路米标高学府路远望大南山阳光棕榈园阳光棕榈园云栖西岸云栖西岸大南山大南山n总体经济指标包含保障性住房、一期地块、二期地块三个部分n保障性住房规划为不少于11000套的公共租赁住房，面积100%在50平米以下n保障性住房以及一期地块预计2012年6月全部竣工，二期地块预计2013年6月竣工指标认知：指标认知：150150万平米超大体量万平米超大体量, ,深圳目前最大体量的综深圳目前最大体量的综合体物业，合体物业，为未来写字楼的配套提供了良好的基础为未来写字楼的配套提供了良好的基础。保障性住房保障性住房一期地块一期地块二期地块二期地块n一期地块受地铁上盖影响，高度受限，容积率较

33、低。地块用途以住宅为主，商业主要依托于一期以及保障性住房住宅发展n二期地块在一期住宅相对成熟的基础上，商务功能物业大幅增加，与住宅比例基本持平n备注：表格中未包含配套设施指标n保障性住房对项目整体档次、居住价值有一定负面影响，但利好与项目商业地块认知：地块认知：前海地区少有的低容积率，高绿化率的前海地区少有的低容积率，高绿化率的生态办公环境。生态办公环境。一期人行流线一期人行流线：交通站点配套紧邻项目，进入性好：交通站点配套紧邻项目，进入性好n项目旁边有地铁1号线前海湾站、桃园路公交车站、学府路公交车站，站点配套保证人流n主要人行流线由商业地块进入，路网丰富，进入性好n受地块占地较大影响，人行

34、流线到达各个区域的距离较远500米米SWOTSWOT分析：分析：项目优劣势引导及对策项目优劣势引导及对策: : l发挥综合体优势，在外部环境不成熟条件下，重点发挥综合体优势，在外部环境不成熟条件下，重点通过综合体通过综合体内部环境与配套的打造内部环境与配套的打造，规避项目劣势；，规避项目劣势；l充分利用政府规划利好，引导客户对项目片区的充分利用政府规划利好，引导客户对项目片区的归归属性与认同感；属性与认同感；l依托区与功能定位，发挥项目对贸易、创意产业、依托区与功能定位，发挥项目对贸易、创意产业、金融及相关服务业的金融及相关服务业的产业集群效应产业集群效应；l利用产品特性，产生利用产品特性，产

35、生差异化的形象定位及竞争差异化的形象定位及竞争策略，策略，吸引关注或需求该类特色产品的客户群体，如：文吸引关注或需求该类特色产品的客户群体，如：文化创意产业等。化创意产业等。02Analysis南山写字楼市场分析02A市场供应分析科技园科技园nIT类、贸易类桃园路、深圳大学桃园路、深圳大学n区政府周边n深大教师工作室南油大道沿线南油大道沿线n贸易类、创业类蛇口海上世界、招商局蛇口海上世界、招商局n物流/实业/贸易南山商业文化中心区南山商业文化中心区n接轨CBD的企业南山写字楼概况南山文化中心区科技园区南油蛇口南山区写字楼主要分布于南山商业文化中心区南山区写字楼主要分布于南山商业文化中心区、科技

36、园、南油、蛇口、科技园、南油、蛇口4 4个片区，较为分散个片区，较为分散在售项目概况天利中央广场天利中央广场2 2 期期近况：近况：办公可售263套，均价23000元/ 。当前计划22层以上发展商自用，目前现场可看到毛坯房，据悉2009年底入伙；上周上周2424楼成交楼成交1 1套，面积套，面积181181，成，成交单价交单价245000245000元元/ /区位深圳湾金融商务中心规格甲级商务综合体配置双大堂，芬兰通力电梯，日立VRV空调环境区域独创U型水景规划品牌天利集团，中国跨界商务地产领航者在售项目概况沙河世纪沙河世纪B B栋栋 近况：近况：写字楼与商铺上月均已写字楼与商铺上月均已全部售

37、罄全部售罄三级市场概况近期南山写字楼近期南山写字楼报盘报盘情况情况目前甲级写字楼物业的报盘出售面积基本集中在300以下，出售者能够接受的价格不低于2万元/，租赁价格不低于70元/售租三级市场概况近期南山写字楼近期南山写字楼成交成交情况情况 目前活跃在写字楼市场的仍然以小客户为主流，成交目前活跃在写字楼市场的仍然以小客户为主流，成交和报盘面积基本和报盘面积基本在在300300以下以下。售租小结：1 1、目前南山市场仍然以、目前南山市场仍然以中小面积需求客户为主流中小面积需求客户为主流；2 2、正常情况下，同等物业内大面积单位租售价格水、正常情况下，同等物业内大面积单位租售价格水平低于小面积产权单

38、位，且由于总价敏感，议价空间平低于小面积产权单位，且由于总价敏感，议价空间增加，成交周期较长；而小面积单位持续成为市场供增加，成交周期较长；而小面积单位持续成为市场供应主流的原因在于：目标客户基数更大，租售风险更应主流的原因在于：目标客户基数更大，租售风险更小，且总价不敏感可导致单价溢价空间更大，发展商小，且总价不敏感可导致单价溢价空间更大，发展商利益保障更强。利益保障更强。09-1209-12年南山写字楼市场加速放量，以年南山写字楼市场加速放量，以高端的甲级写字楼为主，市场竞争激烈高端的甲级写字楼为主，市场竞争激烈未来供应未来供应鹏基时代创业园鹏基时代创业园近况：近况：项目外立面完全出街，目

39、前处于内装阶段，无售楼处，项目外立面完全出街，目前处于内装阶段，无售楼处，预计今年预计今年1010月开始销售月开始销售。近期供应近期供应汉京国际汉京国际近况：近况：8 8月月8 8日完成封顶，预计日完成封顶，预计9 9月底月底1010月初正式发售月初正式发售近期供应近期供应花园城数码大厦花园城数码大厦近期供应近期供应近况：近况：目前一楼计划引入银行、文具店、咖啡吧等配套店铺。目前一楼计划引入银行、文具店、咖啡吧等配套店铺。同时，花园城数码大厦考虑整座出售。同时，花园城数码大厦考虑整座出售。港湾创业大厦港湾创业大厦近况：近况：目前商业对外招商中，只租不售，租金价格目前商业对外招商中，只租不售，租

40、金价格80-10080-100元元/ /。写字楼部分预计今年。写字楼部分预计今年1010月公开租赁。月公开租赁。近期供应近期供应德赛科技大厦德赛科技大厦近期供应近期供应产品基本技术指标产品基本技术指标p总建筑面积：50000p建筑高度：99.5mp建筑层数：地上24层，地下2层p标准层面积：2100（平均）p停车位：320个p电梯数量：8部客梯+2部消防梯p电梯品牌：OTISp空调品牌：VRV 三菱近况：近况：主体工程已于主体工程已于5 5月封顶，裙楼招商同期启动。写字楼月封顶，裙楼招商同期启动。写字楼部分预计部分预计1010月正式开始租售。月正式开始租售。因此，在当前市场情况下必因此，在当前

41、市场情况下必须走产品的须走产品的差异性差异性才能才能从列举目前片区产品分析来看，分为从列举目前片区产品分析来看，分为2 2种类型：种类型：一、是一、是运营成本极低运营成本极低的乙级写字楼，面积较大、产品形象的乙级写字楼，面积较大、产品形象较低；较低；二、是二、是传统写字楼加上商务公寓传统写字楼加上商务公寓等多重产品组合（如海岸等多重产品组合（如海岸卡夫诺）；卡夫诺）；此外，香年广场利用此外，香年广场利用独特的外立面造型独特的外立面造型及及较高的互赠面积较高的互赠面积，吸引大批设计行业的客户群体吸引大批设计行业的客户群体突出重围突出重围数码港数码港近况：近况：目前工程进度：目前工程进度： （20

42、08.52008.5至今停工）至今停工） A A栋栋地下室主体结构封顶地下室主体结构封顶 B B栋栋88层层 CC栋栋已封顶已封顶 D D栋栋1/21/2地下室结构施工至负一层，地下室结构施工至负一层，1/21/2完成底板施工完成底板施工未来供应未来供应星海名城星海名城7 7期期近况：近况：项目已动工，现已做到正负零阶段，工程计划明年项目已动工，现已做到正负零阶段，工程计划明年5 5月达到预售条件。月达到预售条件。 未来供应未来供应航天国际中心项目航天国际中心项目近况：近况：未动工，前期规划处于调整阶段。未动工，前期规划处于调整阶段。未来供应未来供应南山商业文化中心项目南山商业文化中心项目未来

43、供应未来供应p 总用地面积为25727.8平方米p 由超高层塔楼和商务公寓楼两栋建筑组成，超高层塔楼62层，楼体300m，商务公寓楼35层。超高层塔楼6层至41层设计为高级办公区，其中，36层至41层设计为豪华办公区。在42层至62层，设计了20层的豪华酒店。 近况：近况：目前为地基施工阶段，预计目前为地基施工阶段，预计20112011年入市年入市湾厦海境界湾厦海境界近况：近况：未动工，商业体量大、类型全，为商业、酒店、公未动工，商业体量大、类型全，为商业、酒店、公寓、办公的大型综合体寓、办公的大型综合体未来供应未来供应住宅一期住宅一期住宅二期住宅二期商务公寓商务公寓写字楼写字楼酒店式公酒店式

44、公寓寓鹏瑞后海项目鹏瑞后海项目近况：近况：项目集商务公寓、商业、办公为一体项目集商务公寓、商业、办公为一体, ,总建筑面积高总建筑面积高达达20.620.6万平方米的巨型综合体。目前设计规划正在调万平方米的巨型综合体。目前设计规划正在调整，有转型居住功能的意图。整，有转型居住功能的意图。未来供应未来供应占地面积占地面积北地块13657.83南地块32426.67科科苑苑路路东滨路东滨路建筑面积建筑面积北北地块40017.44其中：商业13671.15办公办公26346.29南南地块116982.56其中：商务公寓78500商业25578.85办公办公12903.7112903.71未来未来2

45、2年内整个片区的写字楼供应年内整个片区的写字楼供应量将达到量将达到8787万平米，且未来均已万平米，且未来均已高高端超甲级综合体项目为主流产品。端超甲级综合体项目为主流产品。小结：小结：从图表上总结来看，整个前海片区未来入世的项目从图表上总结来看，整个前海片区未来入世的项目基本都是超甲级综合体项目，因此，面对后海金融基本都是超甲级综合体项目，因此，面对后海金融商务圈的直面竞争之外，项目的产品商务圈的直面竞争之外，项目的产品差异化路线就差异化路线就是避免激烈竞争的必然之路！是避免激烈竞争的必然之路！启示：启示：为了能够在未来市场竞争中立于不败之地，为了能够在未来市场竞争中立于不败之地，本项目在产

46、品软硬件基本配置上应达到本项目在产品软硬件基本配置上应达到甲甲级标准级标准，通过高品质满足日益提升的商，通过高品质满足日益提升的商务需求。务需求。 02B市场需求分析深圳各区域的写字楼客户来源中，均以本区域客户为主流，南深圳各区域的写字楼客户来源中，均以本区域客户为主流，南山的写字楼客户群这一特征表现得更为明显。山的写字楼客户群这一特征表现得更为明显。南山区写字楼南山区写字楼具有相对独立、相对封闭、行业属性极强的特点，具有相对独立、相对封闭、行业属性极强的特点，因此主流客户一定是扎根于南山的企业。因此主流客户一定是扎根于南山的企业。滨海大厦客户来自区域滨海大厦客户来自区域6%10%66%8%2

47、%4%4%罗湖 福田南山龙岗香港国内其他宝安南山区客户来自区域南山区客户来自区域中心区客户来自区域中心区客户来自区域11%1%40%10%10%1%7%10%10%宝安北京中心区广东其他中心西区龙岗罗湖南山香港中心西区客户来源区域中心西区客户来源区域18%13%16%15%7%5%26%竹子林南山中心区华强北国贸关外车公庙写字楼客户分析n南山写字楼客户回顾南山写字楼客户回顾从产业类型看，以从产业类型看，以电子、实业、服务、装饰类电子、实业、服务、装饰类客户租用写字楼比例较高客户租用写字楼比例较高 写字楼等级越高写字楼等级越高（海岸城西座）、（海岸城西座）、越知名越知名（天利中央广场），客户类型

48、更为多样（天利中央广场），客户类型更为多样电子、电子、IT类公司类公司主要集中在南山商业文化中心、科技园的写字楼内主要集中在南山商业文化中心、科技园的写字楼内；实业类、装饰；实业类、装饰类公司类公司基本集中在南油传统商务区，基本集中在南油传统商务区，物流类企业物流类企业集中在蛇口和南油的写字楼内集中在蛇口和南油的写字楼内贸易贸易/ /电子电子/IT/IT/实业实业/ /物流类等公司是南山物流类等公司是南山写字楼的主力客户，以私营企业为主写字楼的主力客户，以私营企业为主南山写字楼客户分析p电子行业电子行业占据了南山写字楼市场约30%的市场份额，同时贸易类企业的比重也不容忽视 单位性质：以私营企业

49、为主单位性质：以私营企业为主私企占88%，其次是中外合资与外资企业各5%企业性质企业性质2%88%5%5%国企私营外资中外合资企业成立时间企业成立时间2%42%38%7%11%1-2年3-4年5-8年9-10年10年以上企业注册资本企业注册资本26%35%21%9%9%100万以下100-300万300-500万500-1000万1000万以上 企业规模：中小规模企业居多企业规模：中小规模企业居多 注册资本为注册资本为100-300100-300万之间的企万之间的企业占业占35%35%，100100万以下与万以下与300-300-500500万的企业比例分别为万的企业比例分别为26%26%和和

50、21%21%，500500万以上的企业比例小万以上的企业比例小 企业成熟度：度过创业期步入企业成熟度：度过创业期步入稳定发展阶段的成长型企业居多稳定发展阶段的成长型企业居多成立成立3-43-4年的企业最多（年的企业最多（42%42%），），其次是其次是5-85-8年的企业（年的企业（38%38%）南山企业进入了快速的成长期，但中小南山企业进入了快速的成长期，但中小企业比例仍然占绝大多数企业比例仍然占绝大多数南山写字楼客户分析客户需求面积分析p客户面积半数集中在100-200之间，可见小户型客户为南山写字楼的主力客户。需求面积基本在需求面积基本在200以下以下 南山写字楼市场需求面积统计典型客户

51、访谈典型客户访谈有有“很合适很合适”的物业我会考虑的物业我会考虑温女士温女士/ /某物流公司负责人某物流公司负责人/ /办公地址：东方新地大厦办公地址：东方新地大厦/ /目目前办公面积：前办公面积：6060平米平米/ /衣着普通衣着普通Q1Q1：你对现在的办公物业满意吗？温女士温女士：不是很满意，太老旧，显得公司档次太低太老旧，显得公司档次太低。Q2Q2：你会考虑改善目前的办公环境吗？如果会，那再次选择办公楼时更关注哪些因素？温女士：温女士：如果有很合适的我可能会考虑，可能会考虑，但是一定是“很合适”，因为现在这里也还是可以用；如果要换，我更看重物业形象较好，价格不要高，配物业形象较好，价格不

52、要高，配套很重要，套很重要，我在这里办公很久了，就是因为周边很方便。典型客户访谈典型客户访谈面积和地方都合适面积和地方都合适赵先生赵先生/ /某船务公司负责人某船务公司负责人/ /办公地址：佳嘉豪大厦办公地址：佳嘉豪大厦/ /目前办目前办公面积：公面积：9090平米平米/ /衣着随意衣着随意/ /喜欢去罗湖娱乐消费喜欢去罗湖娱乐消费Q1Q1：你对现在的办公物业满意吗？赵先生：赵先生：还行，在这里办公很久了，在这里办公很久了，习惯了。Q2Q2：你会考虑改善目前的办公环境吗？赵先生：赵先生：有更好的会考虑的，但是一定要面积和地方都合适但是一定要面积和地方都合适的。的。Q3Q3：去看过其他物业吗？赵

53、先生：赵先生：去看过南山中心区的写字楼，地方很好，但是租金太地方很好，但是租金太贵了贵了，成本太高了。还是希望租金便宜些的。蛇口商务客户描述蛇口商务客户描述他们大部已入驻写字楼至少一年以上一年以上时间，企业地点较为稳定；本地企业占用户总量的绝对主流，绝对主流，多以物流、运输、船务、物流、运输、船务、报关、货运报关、货运为主，企业实力不强；办公面积普遍偏小，60-8060-80平米左右平米左右物业市场认可度高；他们对现有办公环境基本满意，但同时并不排斥更好的办公产品，并不排斥更好的办公产品，关注配套和价格；关注配套和价格；公司规模小，公司规模小，人员建制一般不超过8人的企业；其中一部分选择配套配

54、套齐全、租金低廉的商住楼，齐全、租金低廉的商住楼，并不介意办公形式不纯粹南山写字楼客户调查小结南山写字楼客户多为小型创业期公司，中低端的商南山写字楼客户多为小型创业期公司，中低端的商务需求较大务需求较大电子电子/IT/IT/贸易贸易/ /实业实业/ /物流物流/ /服务类等公司是南山字楼服务类等公司是南山字楼的主力客户的主力客户需求面积多为需求面积多为200200以下以下创业初期企业居多创业初期企业居多租售期租售期1-21-2年居多年居多03Location 项目定位南山本地追求企业形象、有实力南山本地追求企业形象、有实力改善办公条件需求的贸易、改善办公条件需求的贸易、ITIT、创意产业、科技、现代物流企业创意产业、科技