开封东京银座商业综合项目操盘策略案147p

1、开封东京银座商业综合项目操盘策略案-147p 给二期业主一个清晰的画像三期业主的主力构成也就八九不离十下面是对290 组成交客户的基本描述 本区域距郑州392公里半小时车程100米宽快速道2006年底即可竣工双向20辆公交车对开票价68元 汴西新区规划面积约72平方公里规划居住人口78万人分为行政区无污染工业区和商住区 本区域重点发展现代工商业服务业是郑汴一体化的核心区域 给二期业主一个清晰的画像三期业主的主力构成也就八九不离十下面是对290 组成交客户的基本描述 本区域距郑州392公里半小时车程100米宽快速道2006年底即可竣工双向20辆公交车对开票价68元 汴西新区规划面积约72平方公里

2、规划居住人口78万人分为行政区无污染工业区和商住区 本区域重点发展现代工商业服务业是郑汴一体化的核心区域 本区域距郑州392公里半小时车程100米宽快速道2006年底即可竣工双向20辆公交车对开票价68元 汴西新区规划面积约72平方公里规划居住人口78万人分为行政区无污染工业区和商住区 本区域重点发展现代工商业服务业是郑汴一体化的核心区域 本项目周围分布着以下别墅单位金池名郡天俊园中亨花园书香名邸等别墅群价格在2500元左右众多别墅项目必将吸引大量高端置业人群和高端消费人群别墅的高端定价对于本区域的其他类型项目定价起着巨大的提升推动作用 项目周边除了别墅外主要分布着如荣勋欧陆经典文盛浪漫之都荣

3、耀绿城和香榭丽花园等高档楼盘其中荣勋文盛开始做小高层的开发销售其户型均以100平米以上的中大户型为主其多层价格2300元而小高层定价在2700元以上 项目南边约500米左右分布着两家三星级酒店开来大酒店和金明池大酒店标准间均在200元以上天在金池名郡中的规划中的开元丽都是一家占地50亩客房380间的五星级酒店现有酒店均无产权销售属于自建自营型或租赁型 本项目往北300米即到河南大学新校区 新校区规划人数4万人目前有15万余在校生开封大学市高级技工学校离其不远 项目周边分布着市人大市政协等主要政府机构算是行政区的一部分 本区域距郑州392公里半小时车程100米宽快速道2006年底即可竣工双向20

4、辆公交车对开票价68元 汴西新区规划面积约72平方公里规划居住人口78万人分为行政区无污染工业区和商住区 本区域重点发展现代工商业服务业是郑汴一体化的核心区域 浪漫之都268套 一次性6贷款4 商铺租金20元平米月小高层最高价4080元楼层差价约120元 书香名邸二期一层2058元二层1728元平米三层1698元平米四层1400元平米 有同类但没有竞争对手 B产权酒店推广部分春节前后 一产权酒店开发运营模式 依据其主要功能不同产权式酒店依据 其投资收益和运营方式的不同主要可 以归纳为两类纯产权式酒店返租式 产权酒店 1纯产权式酒店运作模式 又叫分红式产权酒店是产权式酒店的第一代产品 亦是真正意

5、义上的产权酒店终身产权归购买者所 有购买者通过酒店的经营盈利分红在不改变使 用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有 权转让抵押继承租赁自主权利极大依据 开发商的要求不同分红的方式和分红的时间以及 监督运营的制度略有不同但这一形式下产权酒店 的基本运营模式如下 1纯产权式酒店运作模式 1聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 2开发商履行日常经营监管义务 3在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 4对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 5分红周期以每个季度为最短期限最长不超过一年 6每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 7开发商依据客房的价格或面积计算

6、每个房间的收益比数又叫分红比数 购买者依据所购客房的收益比数享受收益 收益的计算方式为 分红总额 该房间收益比数 收益比数的计算方式房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款 8购买者只享受收益不对亏损负责营业亏损由开发商负责或由酒店经营 管理公司转嫁 9酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第一期经营启动所须的 全部投入 10酒店经营管理公司经营不佳业主大会有权通过业主委员会或开发商进 行酒店经营管理公司更换此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营 管理公司的聘用合同 1纯产权式酒店运作模式 此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商 以尽快完成投资收回利润为目的赚取地 产开发利润购买

7、者多为个人投资者或中小企 业机构用于投资收益或节省企业经营招待 成本适合与不以酒店经营管理为主而专注于 地产项目开发在酒店经营运作的能力经验 上又较为弱势的开发商 我们为供水房地产公司选用的就是这种模式 2返租式产权式酒店运作模式 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同 但是在收益方式上与之存在根本差异分红式产 权酒店是以经营收益为依托以利润为总分红标 的购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏 息息相关而返租式产权酒店的投资收益与酒店 的经营没有任何关系其以每年固定的投资回报 一般为68为年为主要的收益体现形式 再就是坐享每年的地产升值在这一形式下购 买者的收益计算办法一般为房产总价 事先约

8、定的年回报比例一般为68 2返租式产权式酒店运作模式 以此种模式开发的酒店其开发主体一般 为专业的酒店经营公司以利用其专业的 酒店经营管理经验赚取酒店正常的经营 管理利润其销售目的不过是回收其开发 投资因此此类开发模式不适合供水房 地产公司 二东京银座产权酒店运作模式 营业利润分红固定返租3-5年 兼容纯产权酒店和返租式产权酒店之模式 解除开发商承诺之累赘 迎合投资者之担心 三关于酒店管理公司的选定 中州酒店管理公司是首选 借 其 名 成 我 名 增 强 购 资 者 信 心 提 升 产 品 附 加 值 解 决 经 营 客 源 问题 为整 个小 区增 光添 彩 形成 独一 无二 的竞 争武 器

9、四关于酒店合作模式建议 管理顾问模式暂2年期 自己组建银座酒店管理公司 主要 服务 内容 品牌使用 产品规划设计建议 开业筹备 人员培训 管理顾问 前期 后期 五产权酒店推广前提条件 酒店管理顾问公司合同签订 销售模式确定 宣传资料准备到位 六产权酒店推广策略 C底层商铺推广部分春节后 主力店意向招商 确定35家主力店 展开推广 详案 第六部分 项目价格策略 一价格构成 100500元 50100元 2050元 涨幅价 3050万 12万 6万10万 总价 5500元 4600元 2500元 最高价 4000元 3800元 2000元 起价 4800元 4500元 2400元 市场表现价 45

10、00元 4100元 2300元 控制均价 商铺 产权酒店 住宅公寓 价格构成 二价格控制 一房一价 低开高走 楼层差价 朝向差价 面积差价 楼栋位置差价 推广阶段差价 景观差价等 以低价格吸引人气 以高价格实现利润 让先到者先得利 三付款方式 一次性 付款 分期付款 银行按揭 优惠35 优惠13 四收款方式 1小定金5001000元签订小定金协议保留房源3天 2大定金1万元以上签订认购协议书定金不退 3签订合同交首付款 销售许可证 取得后 1小定金1000元签订小定金协议保留房源3天 2大定金12万元签订认购协议书原则不退 销售许可证 取得前 收款方式 阶段 五控制执行 客源控制 房源控制 阶

11、段控制 工程进度控制 促销控制 销售过程中自行控制 推广创意思路 推广主线 开封的第一次 钻木取火第一次点燃了人类文明发展的智慧之光 活字印刷的发明第一次传承了历史文化 人类的登月第一次拉近了人与宇宙的距离 东京银座第一次改变了开封人的投资观念和生活方式 人类文明的脚步是不可阻挡的先进人类进化史上多个突破性的第一次第一次火的使用活字的第一版印刷宇航员首次登月一切从无到有的过程皆是从0到1从量变到质变的过程东京银座作为开封首个酒店式公寓和经济性产权酒店的项目无疑成为了开封人心目中的第一次 历史的第一次 本项目的推广就是不断重复历史中的无数个第一次给人类带来的巨大改变不断重复第一次的意义并将第一次进行演变对1进行多角度阐释打造一种敢为天下先的旷世气度将其赋予到项目本身最终引向开封的第一次 酒店式公寓产权酒店通过引导让开封人接受第一次并开启他们