健康的房地产业仍是中国经济继续发展的一张大牌

1、规范、健康的房地产业仍是推动中国经济上行的主要动力 根据中商情报网转载的国家统计部门数据，2015年全国商品房销售面积12.8亿平方米，库存7.18亿平方米。又据中金公司前总裁朱云来先生的调查，2010年全国人口普查中全国城镇居民（占总人口比重55%，约7.5亿人）的20%人口人均住房面积60平方，其余80%人口人均住房面积25平方，加权计算人均住房面积32平方，2010年到2016年全国住宅销售总面积约60亿平方，也就是说7.5亿城镇人口的人均住房面积已经达到了40平方，但离人均住房面积接近90平方的美国仍有很大的差距。国家提出到2020年中国的城镇化率发展目标是实现1亿左右农业转移人口到城

2、镇落户，按人均住房面积40平方计算就需要增量房40亿平方米，也到2025年国家旧城改造、占比20%的低标准老旧小区当作新的棚户区进行拆迁，一拆一补需增量房60亿平方米。其实中国还没有哪个行业能够代替房地产业能拉动中国经济的GDP上大的台阶，中国要继续发展，把人均GDP往3万美金、4万美金上赶，必须把居民住房升级消费的文章做透、做足，要经过若干年的努力，让城市中的30%中高收入阶层都陆续住上双拼、联排别墅，有第二套甚至第三套改善性住房、旅游度假房，70%的普通老百姓都能住上150平方左右的公寓房（层高3.2米、有个带环绕音响的30平方大客厅、有个双卫、书房、健身房、储藏间与美国比真不是太奢侈的奋

3、斗目标），平均住房面积60平方，这样计算下来中国城镇的住房面积增量还有170亿平方米的缺口，三者相加达到了270亿平方米，如果二十年内中国的城镇化率达到西方发达国家80%城镇人口的标准（届时城镇人口将达到11.2亿）又要解决2.7亿人口的住房，按人均60平方计算又有162亿平方的新增住房要建设，如果这些增量房在今后的20年发展中去逐步解决，平均每年新建住房21.6亿平方米。假定城镇住房的平均建设成本每平方2300元，那么一年的直接消费规模是49680亿，房产是先导消费，老百姓改善了住房后首先是进行装修、买车、装空调、换家电、家具、家纺、添置娱乐、健身器材，甚至捎带上了游艇、房车和私人飞机消费，

4、并进一步带动城镇的相关配套建设，其拉动消费的体量非常大，少说也有几十万亿，也是中国指望它继续发展、跨过中等收入陷阱的一张大牌，这张牌只许打好、不能打烂。在我看来新经济的互联网、云计算、大数据、新能源、智能机器人固然很重要，但小体量的、遥远的东西、仅是整合效率的东西是远水解不了近渴的，要救中国经济，解决就业最多、介入最深、切合终端消费最近、后续发展空间最大的房地产及56个相关行业是我们首先应该施救的目标，为了促进这个行业的健康、有序发展笔者提出以下建议： 1.房地产业要可持续发展、房贷比不能太高，房价收入比也要逐步降下来，现在经济下行提高收入几乎不可能，要降房价首先从降地价入手，有的一、二线城市

5、地价成本已占到了房价的三分之二、甚至面粉价已经贵过了面包价。政府要逐步摆脱卖地依赖症，不能一个城市的吃喝拉撒睡都围绕着卖地，其实在住房排浪式大消费的后期，政府必须扶持其他产业发展，广开税源，在经济形势发生了变化后一些机构无所事事就应该撤并，减少人头费、不乱上项目，节约开支，管自己该管的事，力争做到小政府、大服务，行政成本最低；现在降地价的手段之一是对开发商的所有商品毛利进行控制、毛利高交得所得税也高，楼价受限了、举牌谨慎了，地价自然会降下来；2.正确处理发展与调控的关系，房价疯涨，政府采取非常手段给楼市降温无可厚非，但房地产不能长期低迷，政府应当尽快拿出措施让这个产业轰轰烈烈地投资与消费、化解

6、库存，规范有序地发展，平均回报率与其他产业大致相当。中国的房价过高问题只能在今后的规范发展中去逐步解决，要让经济往上走（PPI是明确指标），让老百姓收入提高的幅度超过房价上涨的幅度，逐步降低房价收入比，其实中国的房地产业为中国经济的发展产生了巨大的推动力，经过改革开放三十多年的发展，中国的城乡面貌发生了翻天覆地的变化，到处是宜居城市、美丽乡村、渡假圣地，建设资金从哪里来?中国的投入产出比和全要素劳动生产率不高，出口企业产品的创富能力不强，建设资金只能从全社会买房的杠杆中取得，从寅吃卯粮或者是子孙后代的钱中取得，正因为此，中国经济也较深地介入到了亚健康状态下的房地产业，要解决这些问题不能操之过急

7、；其实住房交易了、贷款出去了、房产抵押了、经济要回暖材料、能源、劳动力等要素成本不断地攀升， 要让房价大幅度地降下来也是不可能的事； 3.房子是大消费，不同于小商品，不能完全放开价格自由竞争，政府要设定“涨停板”，在每个城市都要建立透明售房网，开发商的开盘、销售价格、库存情况一目了然，接受大家的监督，一房一价，房子开了盘以后每半年涨幅不得超过5%；违者必罚；4.政府的卖地收入三分之一以上为低收入老百姓解决廉租房和经济适用房，对引进的高端人才提供优惠住房；减少高房价对普通老百姓生活的影响； 5.现在有的地方政府调控房地产的思路是不对的，一头对大量的库存房视而不见、大量推地，高价卖地拿大钱，美其名

8、曰“平抑房价”，另一头却搞限购、限贷，购房不再迁户口，人为地往河里搬石头制造房地产投资、建设、消费的“堰塞湖”，违背了中央化解房地产库存的基本方针。现在经济低迷，缺的就是中高收入阶层在国内的大消费，有人愿意多买房如同有人愿意多买车一样，求之不得，我们这儿不是香港，土地多、剩余房子多，我们的注意力应当是控制开发商不捂盘、乱涨价，打击炒房、消除暴利，调控目标是鼓励消费、供需对接、化解库存； 6.中国固定资产投资拉动GDP的比重已达81.5%,其中民营资本投资占比65%,经济紧缩,PPI指数已连续50多个月下行,许多企业都撑不住了,如果政策推出出现偏差,让民营企业投资为主的,改善空间巨大的房地产市场

9、再出现长期低迷，资本外流、没有人愿意再投资搞实体经济了，没有几壶能烧开的水，中国经济的回暖、老百姓的就业都将成很大问题；7.国家要深刻认识房地产这个支柱产业对中国经济发展的重要性，打出组合拳鼓励升级消费来帮助这个行业供需两旺，以拉动中国经济不失速；一是精细化管理，在发展中发现了问题要及时解决问题，利用税收杠杆、行政措施等打击房地产业的投机和暴利，国家的职能部门要深入调研，制定好促进中国房地产业发展的中长期规划，在具体的操作中有行之有效的调控办法，房地产关系到民生、国家发展的大局，政府不允许其野蛮生长；但也不能一会儿限购、限贷，一会儿又去救市的方式去粗放式地管理；二是房地产上下游关联到了56个行

10、业，解决了大量老百姓的就业，在国家的每五年发展规划中要直接阐述居民住房面积阶段消费增量的目标，让众多的上下游企业能够找到投资的方向；三是各地的发改委要根据所在城镇的具体情况引导房地产开发企业开发适销对路的产品，掌握好推地节奏，做好商品房的供给侧改革。在大城市以拆除棚户区腾笼换鸟为主，适当盖些高标准的双拼、联排别墅和公寓，用中高收入阶层住房升级消费来示范带动全体老百姓的住房面积的改善；在小城镇则根据低收入老百姓的特点，循序渐进地盖些能梯度消费、及时消纳的住房；四是适当超前规划，减少已呈过剩状态的小户型房的建设，在政策措施上鼓励老百姓住房梯级消费，逐步升级买大房；最终达到人均住房面积60平方的奋斗

11、目标；8.房子是大消费，牵涉到了56个行业，中国要让众多的中小企业能够活下来，必须把这个大消费激活，许多城市都一样，一头是盖了大批现代化的住宅难以消化，另一头是人们挤在了70-90年代建设的标准很低的40-70平方的老旧住宅蜗居，太阳西晒、电线乱拉、采光昏暗、污水横流是新的棚户区，经济要继续发展，政府需要通过货币拆迁、共有产权、享受廉租房、特殊贷款支援等方式拆除这些棚户区，帮助有实力的开发商滚动开发大户型房，独栋别墅占地多不能盖，但可以盖双拼、联排、叠加别墅和客厅面积30平方、层高3.2米的高标准公寓房，让占城市人口30%的中高收入者逐步住进了大房子，中国的房地产投资、建设与消费就盘活了，中国

12、人的攀比心理重，只要鼓励中高收入阶层住房消费的组合拳打出来，我相信住房升级消费的活动就会轰轰烈烈地展开，整天窝在昏暗的小房间打麻将的老头、老太就会多往装修市场跑，年轻人也因此找到了工作，要让房地产市场稳定发展：一是控制房价多在供给侧方面做文章，比如推行一房一价销售备案-在透明售房网上网签售房-税务部门根据产品销售毛利制定累进收税的办法鼓励开发商低价走量-用有形之手调控房价，不允许开了盘的房子半年内涨幅超过5%-不是网签的售房不办房产证等措施；在需求侧则是敞开消费，化解商品房库存；大力推动二套房、三套房的消费信贷，完全取消新房、二手房的交易契税；合理降低购房首付比例，鼓励人们小房换大房（购买100平方米以上大房，每增加30平方贷款利率优惠8%）和旅游度假房；对基本空关的旅游度假房物业费按 3 折收取，并成立托管公司帮助异地购房者解决后顾之忧；二是鼓励外籍人士在中国买高档房，投资移民；三是加强新建住房等基本数据的统计工作，真正弄清存量房有多少，引导开发商少盖库存已经很大的小户型房，减少资源浪费，对房子积压严重的城市暂缓住宅用地供应；四是 政府出资入股，协助