第二章 物业管理机构

1、第二章第二章 物业管理机构物业管理机构第一节 业主大会与业主管理委员会一 所有权人与使用权人的权利与义务1 业主（所有权人）的权利与义务（1）业主的基本权利 业主是指物业的所有权人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。 有权依法享有所拥有物业的各项权利如出售、出租或赠与等不必征得其他业主的同意，其他业主也无权干涉。 有权参与物业管理，并要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。 （2）业主最基本的义务 遵守有关法律、法规、政策的规定。 遵守业主公约及物业管理委托合同所载明的各项条款服从业主大会及业主委员会的各项决议和决定。 2 使用人的权利与义务1）使用人的权利、义务 非业

2、主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同等）获得物业的使用权，并实际使用物业的人。二、业主大会或业主代表大会 1 业主大会的含义 业主大会是由全体业主组成的、决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 2 业主大会的运作 如果业主人数过多可按照一定比例推选出业主代表 组成业主代表大会，非业主使用人可列席业主大会。 3 业主大会的召开（1）业主委员会成立的条件 当入住率达到一定比例时（如50）。 物业管理区域内第一套房屋交付业主使用已满两年时。 销售面积达到一定比例（如50）。 （2）业主大会召开的程序 （3）临时业主大会召开的条件是：3 业主大会的职权4 业主大会的表决方式

3、（1）表决主体 （2）表决组织程序（3）表决方式三、业主委员会1 性质（1）含义业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生、经政府批准的代表物业管理区域内全体业主合法权益的社团组织。其合法权益受法律保护。（2）作用2 业主委员会的产生与注册（1）产生（2）注册（3）注册提交材料4 产生的条件（1）委员的产生由业主大会在全体业主中产生，任期3年，可以连任。（2）名额的确定 （3）担任委员的条件 5 业主委员会的权利和义务 （l）业主委员会的权利。业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。 （2）业主委员会的义务： 6 业主委员会会议 业主委员会为行使自已的权利和履行自己的义务

4、，应建立正常的会议制度。业主委员会会议包括例会和特别会议两种。 （1）例会是常规性定期会议 （2）业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议还知及有关材料送达每位委员。 7 业主委员会制定、修改的主要文本 （l）业主公约。 （2）业主委员会章程。 案例1 物业管理“管”什么【案情介绍】 原告；某被害人家属 被告：XX物业管理公司 1998年 4月 4日晚 10时 20分，家住深圳市X X山庄 3栋 3楼的明某，开着奔驰车从外面回来，走到他住的3栋1楼楼道时，被突然窜出的两个人绑架到该楼空置的104房间里。明某的家人寻找了一夜，次日凌晨在管理处人员的协助下，在104房内找到了明某的尸体。 经侦

5、查，明某是被黄X X和冯X X杀害的。1998年春节时，曾经在X X山庄打过工的黄X X，与冯X X 密谋到X X山庄绑架勒索钱财、3月 30日，两个人带上乙醇和作案工具来到X X山庄，从3栋104房的阳台窗翻入，潜藏在这间没人住的房子里，在暗处观察楼内住户的出行情况，选择作案目标。经过几天的观察，他们发现3栋303房的男主人明某每天都是晚上11时左右独自回家，而且他年龄较大，容易对付。4月4日晚， 两罪犯把明某绑架到104房后，先用乙醚将其迷倒，然后把他的手脚捆绑起来，从明某的手提包和钱包里搜出现金1.1万元、手机一部、提款卡3张和汽车钥匙一串等财物。由于两人都没能将明某的奔驰车车门打开，就

6、放弃了原来的绑架计划。黄XX怕明某认出自己，提出杀人灭口，冯XX表示同意，两人用电线使劲勒明某的脖子，又在其胸部、背部连扎20余刀，明某因失血过多而死亡、两个罪犯逃离后，各分得5500元、2000年7月14 ，深圳市中级人民法院以故意杀人罪、抢劫罪判处两人死刑，并处罚金5000元。两罪犯不服提出，广东省高级人民法院驳回上诉，维持原判。随着刑事案件的审结、事件真相确定以后，被害人家属认为，负责管理XX山庄的XX物业管理公司对于明某的死，有不可推卸的责任，通过民事诉讼将这个物业管理公司告上法庭，要求赔偿原告丧葬费、财物损失、收入损失共计人民币139万元。一审认为，2001年5月15日、5月31日深

7、圳市罗湖区人民法院经两次公开审理，经查，XX山庄至少4天大门开着见无人把守。104房虽已售，但钥匙仍在物业公司，当房管员发现104房有异常时未上前查看情况，致使两罪犯在此房潜伏达4天之久。法院认为：物业公司存在违约事实 依据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第一百一十三条第一款规定“当事人一方不仅符合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，包括合同口行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，认定被告物业管理公司履行义务不符合约定，应当承担违约责任，向受害者家同赔偿10万元人民币。有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同

8、认真履行义务，也不可能完全避免本案中此类犯罪事件在管理区内的发生，也不必然导致本案损害事实的发生物业管理公司工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。认定被告不承担赔偿责任。【案情结果】 二审法院经审理后判决；撤销一审深圳市罗湖区人民法院的判决，XX山庄的物业管理公司不承担对业主明某的赔偿责任。【案例点评】 一审所作出的判决是基于对合同附随义务的模糊界定而二审法院在判决中准确地界定、分析和理解了合同的附际义务, 认定了合同的附随义务应由法律直接规定。不能有意扩大。 由于刑事犯罪的突发性、不可预见性和犯罪手段的多样化，作为物业管理公司来说，尽管认真履行了保护住户人身、财产

9、不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生 不能以物业公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同随附义务就一概认为物业管理公司负有责任，具体情况应具体分析。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则 必须由犯罪分子承担刑事和民事法律责任。而物业管理公司的工作是负责公共地方和公共设备设施的管理工作，物业管理服务费中包含的治安管理服务只是用于安全保卫服务的再生活动，用于保安员工资福利、安全保卫设备的购置和安全保卫工作等的开销，这与保险公司的保险费有本质上的不同。物业管理公司以及保安员在治安方面的权利和义务与普通公民是一样的，即遇到现行的犯罪行为

10、只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公安机关的权利和义务，除此之外没有赋予物业管理公司额外的权利义务因此，类似事件，物业管理公司只要履行了合同条款，就不应负赔偿责任、如果没有法律的依据或违反法律依据随意地将合同的附随义务扩大化，使物业管理公司不堪重负地承担过多的社会公共义务，是有传于民法以及合同法的公平、公正、诚实信用原则。虽然上述案例以物业管理公司的胜诉而告终，但是，应指出是，因物业管理行业的法规建设滞后，一些城市如果没有深圳经济特区住宅区物业管理条例及实施细则这样较完备的物业法规，物业公司就不见得都能以胜诉告终。相关键接】 物业管理公司在日常工作中为防范发生安全事故，应采取以下 措施。 （1）建立严

11、格的安全管理制度，包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。保安员应24小时巡查，并存有详尽的巡查记录。 （2）设置闭路电视监控系统。实行封闭或半封闭管理。 （3）强化业主用户的安全防范意识号召用户重视治安防范，做到“群防群治。 （4）建立紧急救援系统，小区（大厦）内一方呼救，八方 支援。 （5）购买公众责任险并鼓励业主购买保险，在发生事故后把双 方损失都降到最低限度。 （6）强化业主的合同意识 使业主明确物业管理公司权利和义 务。从而加强注意业主的自我防范意识。第二节 物业管理公司 一、物业管理企业概述 1 物业管理企业的含义 物业管理企业是指按合法程序成立具备独立的企业法

12、人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。 2 物业管理企业的性质 3 物业管理企业的指导思想 4 物业管理企业的分类 （1）按投资主体分类 按投资主体物业管理企业可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。 全民物业管理企业。 集体所有制物业管理企业。 联营物业管理企业。 私营物业管理企业。 合资物业管理企业。 （2）按股东出资形式分类 物业管理有限责任公司。 物业管理股份合作公司。 物业管理股份有限公司。 （3）按经营服务方式分类 按经营服务方式物业管理企业可分为代理租赁服务型公司和委托管理服务型公司。 代理租赁服务型

13、公司。 委托管理服务型公司。 （4）按是否具有法人资格分类 按是否具有法人资格，物业管理企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。 二、物业管理企业的设立 物业管理企业的设立分资质审批和工商注册。 1 物业管理企业申报程序 物业管理企业的设立首先从企业的资质审批开始。物业管理企业申报经营资质审批程序因各地相关规定有所差异，但基本申报程序大致如下： （1）申请单位应按有关规定到当地县级以上人民政府的物业管理行政主管部门提出申请提供所需的各项材料。 （2）物业管理行政主管部门收到申请评定资质等级的物业管理企业

14、报告材料后一般在两周内审核完毕。并对符合经营资质条件的新设立的物业管理企业，按照建设部的有关规定发给临时资质证书。 2 物业管理企业的注册登记 物业管理企业的注册登记办理执照手续与一般企业相同。按公司法规定企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。但事先应取得由资质审批部门发给相应等级的资质证书。 物业管理企业章程应载明下列事项： 总则。主要包括企业的名称（全称）、地址等。 企业的经营宗旨。 企业的经营范围。 企业的经济性质及组织形式。 注册资金。 机构。指企业内部的组织机构。 财务会计制度。如果是合资企业应将采用的货币注明。 利润分配方式。 职工录用方式、待遇、管理方法。 企业的各种规章制

15、度。三、物业管理企业的资质等级标准 根据建设部颁布的物业管理企业资质管理试行办法将物业管理企业分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。其中，资质一级、资质二级、资质三级企业的标准如下： 1 资质一级企业 （1）注册资本500万元以上。 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 （3）管理两种类型以上的物业。 （4）管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100。 （5）20以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区)称号，20以上的

16、管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。 （6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 （7）建立了维修基金管理与使用制度。 2 资质二级企业 （1）注册资本300万元以上。 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 （3）管理两种类型以l的物业。 （4）管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100。 （5）10以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦 工业区厂称号，10以上的管理项目获得省级城市物业

17、管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号 （6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 （7）建立了维修基金管理与使用制度。 3 资质三 级企业 （1）注册资本50万元以上。 （2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 （3）有委托的物业管理项目。 （4）具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。 （5）建立了维修基金管理与使用制度。 四、临时资质企业根据各地规定综合来看，一般应具备下列条件 （l）有注册的单位名称和固定的经营办公场所。（2）具有一定数额的注册资

18、金。物业管理公司属于服务性公司其注册资金不能少于10万元。（3）有合格的维修、服务和管理的规章制度。 （4）应有受托管理的物业项目。 （5）有管理物业所需的机构和各类人员，且具备一定数量的具有专业知识的从业人员，其中专职人员不得少于8人。五、物业管理企业的权利与义务 1 物业管理企业的权利（1）根据有关法规、结合实际情况制定物业管理办法。（2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费。（4）有权制止违反规章制度的行为。（5）有权要求业主委员会协助管理。（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务。（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。2 物业管理企

19、业的义务 （1）履行物业管理合同，依法经营。 （2）接受业主委员会和业主及使用人的监督。 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。 （4）接受行政主管部门监督指导。 （5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。 （6）提供优良的生活工作环境，搞好杜区文化。 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 （8）物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定机构对物业管理财务状况进行审计。较小的小型物业管理企业的初期管理不能适应较大规模和较复杂的物业管理。六、物业管理企业

20、的组织机构1 物业管理企业组织机构的形式（1）直线式直线式的企业组织管理机构是最简单的管理组织形式。其特点是企业各级领导者亲自执行全面管理职能。优点：责权统一，效率高。缺点：对领导者的要求高，负担重。适合于小型规模的物业管理企业。（2） 直线职能式 直线职能式是在职能式和直线式的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，既保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。特点：是在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类：一类是行政指挥人员对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是各级领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是：横向协调配合困难 ，容易产生脱节和矛盾；由于下级缺乏必要的自主权，有些问题各部门要向直线领导机构和人员这一报告后才能处理影响工作效率；信息反馈速度慢，对环境的敏感度较差。它适合于中等规模的企业，是目前较多采用的组织形式。 （3）事业部制 事业部制又称分权组织或称部门化结构。这是按照“集中决策，分散经营”的原则，在总公司下设事业部，各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理需要设置组织机构。特点是把物业管理活动按内容和专业的不同，建立独立事业部。每个事