造价工程师书电子版

1、造价工程师书电子版浅议造价工程师做好房地产项目成本管理的策略【摘 要】房地产项目成本管理的中心工作是对房地产项目实施过程中所发生的费用, 通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的目标成本，并尽可能的降低成本费用。它 主要通过技术（如设计方案的制定比选）、经济（核算）和管理（如施工管理等）活动达到预定 目标，实现盈利。而投资控制方法是否合理，更直接影响到整个房地产项目的效果。所以, 必须在房地产项目成本管理工作中配备既懂工程技术乂懂经济、管理和法律知识，具有实 践经验和良好职业道德素质的复合型人才一一造价工程师。【关键词】房地产;造价工程师;成本管理引言：房地产作为一种商品，在国家宏观调控，房

2、地产市场日趋规范的情况下，当房 地产的基本元素，如房型、环境等都已被市场理性选择，那么价格战将是一种趋势，造价 工程师成本管理工作的好坏直接关系到房地产项目盈利空间的大小，成为市场竞争中制胜 的关键。要做好房地产项目成本管理，笔者认为，造价工程师应对投资决策、规划设计、招投 标、施工、竣工结算五个阶段的投资进行控制，尤其是投资决策和规划设计阶段。1、投资决策阶段的成本管理造价工程师通过对已完房地产项目经验的积累，以及借用国际著名咨询公司的可行性 研究理论、研究方法，充分考虑市场经济效益、环境效益等各项因素，对建安工程、室外 景观、地上车位、地下车库、市政配套及不同层次的精装定位的单方造价进行分

3、析，建立 起一套适应我国房地产市场特点及满足市场需求的房地产项目成本管理数据库。房地产定 位决策是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，例如出售对象、物业管理费标准 等指标，当项目作出定位决策后，根据所开发土地的建筑面积、建筑密度、容积率等指标, 结合成本管理数据库估算出项目投资所需资金，从而指导房地产项目投资决策。2、规划设计阶段的成本管理项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。研究结果表明，房地产项目 初步设计阶段，影响工程造价的程度为75虬规划设计阶段节约投资的可能性为88也为 实现各设计阶段的投资控制目标，造价工程师可采取下列措施：2.1、 设计合同应明确突破限额设计的责

4、任。因现有的房地产企业大多还不能达到有 自己完善的设计管理中心，项目产品设计一般都委托给专业设计单位，故造价工程师在各 设计阶段进行投资控制时，按房地产项目定位要求，将投资限额按投资控制目标分解到房 地产企业设计管理中心，设计管理中心人员将分解目标反馈给专业设计单位。造价工程师 应协助房地产开发商在签订设计合同时，明确突破限额设计的责任。如果因设计原因超投资限额，设计人员必须无偿修改并承担一定责任;因设计责任进行工程变更，导致超投资 限额后果的给予处罚。2.2、 运用标准设计和价值工程原理。（1）、标准设计是经批准的整套标准技术文件图 纸。造价工程师对已完工房地产项目的优秀设计部分进行性价比比

5、较，并搜集整理，协助 设计管理中心建立标准设计库。运用标准设计可以节约设计费用，加快施工速度，保证工 程质量，较大幅度降低工程造价。（2）、运用价值工程（价值系数V二功能系数F/成本系数C） 原理。造价工程师应研究图纸中的开间、进深、层高、结构、材料、设备等等是否合理。 做多种方案的功能和成本研究，选择性价比最优的方案。3、招投标阶段的成本管理造价工程师在招投标阶段的成本管理中，应根据现行规范、定额和取费标准、施工图 纸、现场因素、工期等认真审核标底：审核工程量、单价、经费及价差、各种包干费用以 及标底造价是否合理。目的在于：合理的工程造价是工程质量的保证。高价承包使房地产 开发商蒙受投资损失

6、;低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、延误工期、施工 质量隐患重重。增加工程项目的全寿命后期维修费用，实属得不偿失。4、施工阶段的成本管理造价工程师在施工阶段的成本管理，就是把计划投资额作为投资控制的目标值。在施 工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保证投资 控制目标的实现。4.1、 造价工程师应审核施工组织设计，采用经济技术比较方法进行综合评审，加强 投资控制。笔者曾负责的某工程项目，原施工组织设计：土方开挖大量采用机械，考虑到 地下水的影响，施工机械开挖占80%人工开挖占20船 并有降水设施。经审核施工组织 设计，发现开挖基础时间正值枯水期，机械和

7、人工比例不合理，经调整，按机械挖土占90% 计，人工挖土占10%计，且减少降水费用，节约了一笔投资。造价工程师还应重点审查施 工组织设计中各种不合理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中， 这种投资的事前控制，对成本投资控制有事半功倍的功效4.2、 造价工程师应核查工程变更，保证总投资限额不被突破。由于目前的现场经费、 间接费等都是以工料机直接费为基础，直接费金额多，间接费也多。这往往会使一些承包 商为了追求利润而搞工程变更。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度确定是否需 要进行工程变更。在保证变更目的且满足定位要求及使用功能的情况下，尽量用价格低的 材料代替价格高的材料。

8、造价工程师必须依据工程变更内容核查和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较, 按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项匚程变更对总投资额的影响。 只有规范工程变更操作，主动监控，工程变更的投资才能得到有效控制。5、工程竣匚结算阶段的成本管理责任。投资控制组应有二个管理层次：（一）控制层。由造价工程师和专业监理工程师组成。 具体负责监理规划中投资控制的实施,确定目标控制的方法和手段,制订控制措施。专业监 理工程师负责工程计量确认签证，造价工程师负责审核。（二）作业层。由具有资格证书的 概预算专业人员和监理员组成。具体负责工程计量并签署原始凭证;监理日记中对人力投 入、材料数量、质量

9、、价格、不可抗力等关系到投资控制的情况应尽量详细记录,为控制 层提供投资控制第一手材料。如何在监理工作中发挥造价工程师的作用，笔者认为，应从设计、招投标、施工、竣工 结算四个阶段的投资进行重点控制。二、设计阶段的投资事前控制项目作出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计。为实现各设计阶段的投资控 制目标,造价工程师可采取下列监理措施：（一）设计合同应明确突破限额设计的责任造价工程师在各设计阶段进行投资控制时,要将投资限额按投资控制目标分解到各专 业设计人员，使设计人员清醒认识到设计应该从经济角度出发,进行多方案设计优选,及时 采取纠偏措施，既满足工程质量和功能使用要求乂不超投资限额。造价工程

10、师应协助业主 在签订设计合同时，明确突破限额设计的责任。如果因设计原因超投资限额,设计人员必须 无偿修改、返工;因设计责任进行工程变更,导致超投资限额后果的给予处罚。（二）运用标准设计和价值工程原理（1）标准设计是经批准的整套标准技术文件图纸。运用标准设计可以节约设计费用，加 快施工速度,保证工程质量,较大幅度降低工程造价。因此造价匚程师应大力推广标准设计。 （2）价值工程（价值系数V二功能系数F/成本系数0原理通过对功能和成本的分析,将技术问 题和经济问题结合起来进行研究,是设计阶段进行投资控制的科学方法之一。造价工程师 应能熟练运用价值工程原理，认真审图,研究图纸中的开间、进深、层高、结构

11、、材料、设 备等等是否合理。结合建设单位意见，做多种方案的功能和成本研究,选择价值系数最大的 方案为最优方案，达到实现各设计阶段的投资控制目标。（三）利用监理信息系统监理信息系统能积累已完工程的造价数据,掌握国内外经济变化的实时数据，保证建筑 材料、设备、运输、汇率等等有关工程造价数据的准确性、时效性。造价工程师应及时将 有关的工程造价数据提供给设计人员,挖掘降低造价潜力，为限额设计创造条件。三、招投标阶段的投资控制造价工程师在招投标阶段的投资控制中，应根据现行规范、定额和取费标准、施工图 纸、现场因素、工期等认真审核标底：（1）审核工程量；（2）审核单价；（3）审核经费及价 差；（4）审核各

12、种包干费用和主要材料指标；（5）审核标底造价是否合理。造价工程师应紧紧控制住标底造价是否合理，目的在于:合理的工程造价是工程质量的 保证。高价承包使业主蒙受投资损失;低价承包会造成承包商不规范施工、安全没保障、 延误工期、施工质量隐患重重。增加工程项目的全寿命后期维修费用，实属得不偿失。在评标阶段,为防止串通抬标,必须对投资进行有效控制。造价工程师应使业主认识到 合理的工程造价,是工程质量的经济保证。可建议业主采用三次算术平均值的评标方式进 行评标：（1）在开启报价标书前1小时,评标委员会全体成员按工程复杂程度各自报出在标 底5*以内者为有效报价,可参与评标；（2）将有效报价去掉一个最高值和一

13、个最低值,取其 算术平均值为有效报价浮动率；（3）再取标底核准浮动率与有效报价浮动率的算术平均值得 到中标浮动率。中标浮动率有三条重要作用：1）中标浮动率能公平确定中标者,中标浮动率作为一条准线:a.以有效报价最接近者优 先;b.以低于者优先;c.两种及两个以上有效报价相同时，中签者优先。2）中标单位的投标报价高于中标浮动率时，以中标浮动率为准;低于时,则取自己的投 标报价。3）中标浮动率在竣工程结算时,造价主管部门审定的工程造价乘以中标浮动率作为业 主实际付款的工程造价。采用上述评标中标方法，能贯彻“公开、公正、公平”原则，使工程造价控制在“合理 价”范围内。四、施工阶段的投资事中控制造价工

14、程师在施工阶段的投资事中控制，就是把计划投资额作为投资控制的目标值。 在施工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏差原因，并采取有效措施加以控制,保证投 资控制目标的实现。（一）造价工程师应对施工组织设计认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审，加 强投资控制施工方法的不同，对工程造价影响很大。如笔者曾负责监理的某工程项目，原施工组织 设计:土方开挖大量采用机械，考虑到地下水的影响,施工机械开挖占75%,人工开挖占25%, 并有降水设施。笔者认真审核施工组织设计,发现开挖基础时间正值枯水期,机械和人工比 例不合理,经计算调整,按机械挖土占92%计，人工挖土占8%计,且减少降水费用，为业主节 约

15、了一笔投资。原施工组织设计挖出土方全部外运，回填土方再运回。笔者经过现场踏勘, 发现施工现场相邻有一资金未到位、已平整场地的厂房旧址可利用。经业主联系,利用厂 房旧址堆回填土方，节约了来回运费。造价匚程师还应重点审查施工组织设计中各种不合 理施工措施增加的费用，并防止各种索赔事件的诱因包含在其中,这种投资的事前控制，对 今后监理工作的投资控制有事半功倍的功效。（二）造价工程师应对工程进度款的支付严格控制工程进度款支付是投资控制的有效手段,是工程质量和进度的有力保证。只有按图施 工,并通过监理人员质量检验合格,计量核实的工程项目进度款，造价工程师才审核支付。按月计算工程量支付进度款,不能将资金投

16、入程度较直接地反映在工程实际形象上,为 了使工程进度款的支付与工程质量、进度紧密地联系在一起,造价工程师应协助业主按工 程结构划分:基础、二层梁板、三层梁板主体封顶、砌体完成等形象进度付进度款，明 确写进承包合同中。业主能直观知道工程建设至目前的形象用了多少资金,承包商的积极 性也能有效提高。（三）造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破在施工中,经常会碰到由于设计工作不细致,或发生不可预见的事故及其他原因,进行 工程变更的问题。因此,在很大程度上,对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。由F目前的现场经费、间接费等都是以工料机直接费为基础,直接费金额多，间接费也 多。这往往会

17、使一些承包商为了追求利润而搞工程变更,如将一般抹灰变更为贴瓷砖，车库 水泥砂浆地面变更为水磨石地面等。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业 主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下,尽量用价格低的材料代替价格 高的材料。笔者在监理实践中，曾有承包商说服业主同意将会议室楼地面水磨石变更为铺 贴花岗岩石板，原因是为了会议室的天棚、墙体、摆设等的整体色彩配称，会议室兼带会客 功能。笔者认真审核工程变更内容,认为业主为了美观和使用功能的需要，但没考虑到花岗 石造价很高,将突破总投资限额。建议采用仿花岗石800X800无袖抛光砖,达到同样效果， 为业主节约了一笔投资。造价工程师必须依

18、据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技 术经济分析比较,检查每个子项单价、数量和金额的变化情况,按照承包合同中工程变更价 格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。应防止承包商“杀死猪再 讲价”，因为如果待工程变更付诸实施再去核实计量，现场己面目全非,事后核量不准确。 只有规范工程变更操作,实行事前把关,主动监控，工程变更的投资才能得到有效控制。（四）造价L程师应正确处理和防范施工索赔在施工过程中，引起索赔的原因很多,一些承包商会寻找索赔机会，希望索取到费用赔 偿,更想得到利润和工期补偿。这就要求造价工程师应精通施工合同条款,熟悉匚程项目的 专业技术标准，公正

19、地当好索赔事件“准仲裁员”，维护合同双方合法权益。发生索赔事件 时,承包商一般会根据白己的记录提出工期或费用索赔报告。造价工程师应认真研究合同 条款，首先核查索赔报告是否在索赔事件发生后的有效期间28天内提出，否则索赔不成立。 进而对索赔要求进行辨别和分析。由于监理日记能逐日如实记教工程形象进度和完成的实 物工程量，影响工程进度的内外、人为和自然的各种因素，包括台风、暴雨、现场停水、停 电的起止时间。所以,造价工程师应根据同期监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行 划分。由r-业主或其它原因，致使承包商在施工中付出了额外费用且确有证据时,合同中有 明确条款的,应按索赔程序及时、合理的给承包商实

20、际损失的补偿,保证工程正常施工， 防止综合索赔的发生。索赔事件处理难度大,花时间精力,造价工程师应积极通过自己的工作防止或尽量减少 索赔事件的发生：（1）应积累一切可能涉及索赔论证的资料。在研究技术、进度或其它重大问题的会议 记录中，要求与会者签字,作为正式文档资料。（2）应严格按监理工作程序开展监理工作,避 免工作延误发生索赔事件。（3）应对设计修改和工程变更严格把关，仔细测算造价和分析可 能带来的索赔问题。（4）应提高自身业务素质，适应监理工作的需要。如对于非承包商责任 的工程延期,可能引起的雨季施工增加费用的索赔。这就要求造价工程师能熟练计算网络 计划的六个时间参数,分析工程延期是否对关

21、键线路产生影响,尽量避开雨季施工,减少或 防止雨季施工增加费用的索赔,为业主节约投资。（5）协助业主及时完成与工程进展密切相 关的各项工作，如按期提供合格施工现场，按质、按量、按期提供施工图纸和材料、设备等 项工作，避免因延误造成索赔。造价工程师应协助业主做好反索赔工作，促使承包商履行合同约定的义务，保证工程质 量和按时竣工。施工阶段涉及经济费用支出的停窝工签证,计日工签证，使用机械签证,材料代用和材 料调价等的签证，均应由造价工程师审核,对非使用不可的投资进行有效控制。五、工程竣工结算阶段的投资事后控制造价工程师在工程竣工结算阶段的投资事后控制中,应认真及时审核竣工结算。这是 施工阶段进行投

22、资控制的最重要环节。审核的具体内容包括：竣工结算是否符合合同条款、 招投标文件,结算是否按定额和工程计量规则、造价主管部门的调价规定等进行编制。耍 根据合同、图纸、定额及工程预算书等，对工程变更、工程量增减、材料替换、甲方供应 材料设备逐项审核，不重不漏。有疑问时,查看当时的监理日记，并进行现场校核。如施工 中钢筋搭接经设计修改为电渣压力焊,结算书中计算电渣压力焊金额,但未减去搭接长度钢 筋重量和减少搭接区加密箍筋重量，应F重新核算。如地方政府为绿化山林,关闭部分碎石 场,导致碎石价格上浮,偏离定额价格，必须采用当地造价主管部门的地材价差系数进行修 正。造价工程师应及时掌握施工方法和材料价格对造价的影响,不偏不倚,正确审核竣工结 算，使竣工结算真实反映工程造价。关于造价工程师维护监理单位自身权