大学课件物业设施设备管理P81

1、http:/ managementhttp:/ 2013年出版 绿色物管u1早期介入u2承接查验u3营销运营u4装修服务u5新能源与可再生能源u6五星级酒店设计标准u7机电设备选型 u8可视化管理u9量化和标准化管理u10能效管理u11风险管控u12建筑能源管理u13建筑合同能源管理u14建筑能源审计u2013年出版http:/ 设施设备基础管理（一）设施设备管理概述1 物业设施设备物业房屋构筑物空调系统强电系统给排水系统电梯系统楼宇智能化物业管理设施设备管理http:/ 设施设备基础管理（一）设施设备管理概述2 设施设备管理管理的目标管理的意义1)1)创造优美环境工创造优美环境工作和生活条件

2、作和生活条件2)2)延长使用年限延长使用年限, ,使物业保值增值使物业保值增值3)3)实现社会价值实现社会价值经经济价值经经济价值和环境价值和环境价值4)4)创物业品牌创物业品牌和行业健康发展和行业健康发展1)1)保持完好保持完好, ,满足满足物业的使用功能物业的使用功能2)2)确保物业和确保物业和使用人的安全使用人的安全3)3)促进物业促进物业的保值增值的保值增值具体的管理指标房屋完好率房屋完好率危房率危房率设备完好率设备完好率http:/ 设施设备基础管理 (二) 设施设备的基础管理3 实施标准化管理1）导入国际标准管理体系和创优管理体系2 ）制度建设3） 人力资源管理iso14001is

3、o9001ohsas18001工程技术规程管理工作制度责任方面制度架构岗位职责人员配置http:/ 设施设备基础管理（三） 设施设备的使用与维护1 物业设施设备的运行管理1）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经济运行管理）2） 合理使用设备合理配置设备合理配置人员设备环境条件健全管理制度3)设备投入使用前的准备工作管理制度、技术资料的编制管理制度、技术资料的编制工程技术人员培训工程技术人员培训能源、安全装置齐全能源、安全装置齐全备件、附件、工具齐全备件、附件、工具齐全设备安装符合标准设备安装符合标准清理现场环境卫生清理现场环境卫生http:/ 设施设备基础管理（三） 设施设备的使用与维护4

4、 ）设备使用守则a 定人、定岗、定机，持证上岗b 建立交接班制度，制定各项规程c 建立设备“三好、四会”三好：管好、用好、维护好设备四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障http:/ 设施设备基础管理2 设施设备维修养护管理1）物业设施设备维修养护概述a 维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻b内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑c设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化d设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养e设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程f特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行g制定设备保养的考核制度并严格执行http:/ 设施

5、设备基础管理（三） 设施设备的使用与维护2 物业设施设备维修养护管理2）设施设备的巡检a 设备日常巡检（操作人员随机检查）b 设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）c 物业设备的计划检修性维修保养http:/ 设施设备基础管理3 设施设备故障与事故处理a设施设备故障b设施设备故障管理1）设施设备故障及故障处理c设施设备故障管理的重要性d设施设备故障全过程管理故障信息收集故障信息统计故障分析故障处理http:/ 设施设备基础管理3 设施设备故障与事故处理2）设施设备事故管理a设施设备事故及类别一般事故重大事故特大事故责任事故质量事故自然事故b设施设备事故的性质c设施设备事故的调查分析及处

6、理http:/ 设施设备基础管理 （三） 设施设备的使用与维护4 设施设备的润滑管理5 设施设备的状态管理1)设备润滑管理的意义2)设备润滑管理的组织和制度3)润滑装置的要求和防漏治漏1设备状态管理的目的和任务2设施设备的检查3设施设备的状态监测http:/ 设施设备基础管理（四）设施设备修理的管理1 设施设备大中修管理概述 2）设备修理的方针3）设备维修方式4）修理类别2 物业设备更新改造管理1）设备修理事后维修预防维修 改善维修小修中修大修（五）设施设备完好评定http:/ 4个6原则（6s-6h-6i-6z）6s活动6h活动（寻找6源、解决6源）整理整顿清扫清洁安全素养污染源清扫困难源故

7、障源浪费源缺陷源危险源http:/ 房房屋屋构构筑筑物物http:/ （一）概述： 2、房屋安全管理是指定期和不定期对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的坚定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。房屋完损等级的评定（1）房屋完损等级评定：是指区分房屋完好或损坏的程度 （3）房屋完损等级分类：1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房（2）房屋分类： 1）钢筋混凝土结构2）混合结构3）砖木结构4）其他结构一、房屋构筑物http:/ 各类房屋结构组成分为基础、承重构件、非承重墙、屋面、

8、楼地面；装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细目装修；设备组成分为水卫、电暖及特种设备（如消火栓、避雷装置等）http:/ 3房屋维修工程的总类房屋维修工程的总类按房屋完损状况，房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和按房屋完损状况，房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修综合维修（3）中修工程（2）大修工程（4）小修工程凡需牵动或拆凡需牵动或拆除部分主体构除部分主体构件，但不需全件，但不需全部拆除的工程部拆除的工程为大修工程为大修工程凡需牵动或拆除凡需牵动或拆除部分主体构件，部分主体构件，但保持原房的规但保持原房的规模和结构的工程模和结构的工程为中修工程为中修工程凡以及时修复小

9、凡以及时修复小损小坏，保持房损小坏，保持房屋原来完损等级屋原来完损等级为目的的日常养为目的的日常养护工程为小修工护工程为小修工程程大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的25%25%以上以上中修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的中修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的20%以下以下小修工程的综合年均费用为所管房屋现实造价的小修工程的综合年均费用为所管房屋现实造价的1%1%以下以下（1）翻修工程：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程（5）综合维修工程：凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次应修尽修的工程为综合维修。综

10、合维修工程一次费用在该片（幢）建筑物同类结构的新建造价的20%以上http:/ 量化和标准化管理1、台帐管理（案例：iso9000的管理目标）2、维修保养标准:时间、周期、频率3、系统设施防雷(住宅外墙/超高层写字楼天面防雷)http:/ 2、房屋天面排水（桃源村案例）3、户型设计（实用、采光通风）http:/ xx管理处反映：e4-2-602业主去电梯厅倒垃圾时被脱落的瓷砖砸中头与肩膀，并出现头晕及疼痛。 一、房屋构筑物http:/ f4-1-802业主反映：2009年9月入住后发现室内无排烟管道等一系列其他装修质量问题，经地产公司长达7个月的维修才整改完毕。 一、房屋构筑物5、排烟管道（排

11、烟和渗水） 烟道渗水问题投诉烟道渗水问题投诉管理处反映：自2006年小区入伙以来每月都收到业主反映厨房及卫生间渗水投诉，且渗水点均在楼板与烟道交接处。 http:/ 1、中断供电将造成人身伤亡、中断供电将造成人身伤亡2 2中断供电将在政治、经济上造成严重损失中断供电将在政治、经济上造成严重损失3 3、中断供电将影响有重大政治、经济意义、中断供电将影响有重大政治、经济意义的用电单位正常工作者的用电单位正常工作者1、中断供电将在政治、经济上造成较大损失、中断供电将在政治、经济上造成较大损失2、中断供电将影响重要用电单位的正常工作者、中断供电将影响重要用电单位的正常工作者凡不属于一级和二级负荷这应为

12、三级负荷凡不属于一级和二级负荷这应为三级负荷2物业供电供电电压供电方式 大中型物业管理区及高层建筑供电，大中型物业管理区及高层建筑供电， 一般采用一般采用10kv高压进线，经过变压器高压进线，经过变压器降压后再向用户低压供电降压后再向用户低压供电一用一备供电高供低备供电双电源供电多电源供电(一）概述一）概述http:/ 2科技可视化http:/ 2、启动（手动/自动）u 3、紧急停机 开机前检查http:/ 处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。b备用变压器在投运前增加保养一次。3）、安全事项：a、高压操作时应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。b、未对变压器进行验电前，严禁触摸。c、摇测绝缘电阻必须

13、两人进行，测试后要进行放电（用2500v摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不抵于300兆欧，二次侧绝 缘电阻不低于10兆欧）。 http:/ 目测。2. 目测。3.液位高于极片约10-15mm，输出电压不低于24v4.综合考察分析。5.耳听目测。http:/ 3、维修保养序号设备周期检测标准方法三电力变压器一年1. 变压器内外清洁无异物。2. 母线、电缆线与变压器联接良好。3. 高低压侧绕组绝缘合乎要求4. 带负荷试运行声响正常5. 温升正常。1. 目测。2. 用手板动无动感。3. 用2500v摇表摇测。4. 耳听5. 目测四低压配电柜半年1. 配电

14、柜内外清洁无尘、无物。2. 母线、电缆线之间联接处接触良好。3. 各电器开关完好无损，操作灵活，功能可靠。4. 各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响1. 目测。2. 抽取部分联接处用手板动无松动感。3. 抽取部分操作试验。4. 综合观察http:/ ）美国纽约大停电：2012年10月29日飓风“桑迪在美国新泽西州海岸登陆，美国东部已有300多万户断电，数百万户家庭陷入一片黑暗；1977年7月13日到14日，纽约市长达24小时的停电事故影响了900万人口，在停电期间，犯罪分子点燃了马里昂大道上的一些建筑，制造了1000起火灾，抢劫者和暴徒也趁机大肆劫掠，他们洗劫了1600多家商店，这一晚被时

15、任市长亚伯拉罕称为“恐怖的一夜”。类似的停电事件在2003年再次发生，不过这些“邪恶”的行为在后来却很少发生了。2 ）印度停电：2012年7月30日，印度三大电网相继瘫痪，6亿多人受到影响，该国首都地铁系统完全停运。在8月1日电力恢复之前，大约有一半的印度人因为电力系统瘫痪而在黑暗中度过了两天两夜，受影响人数占到了全世界世界人口的十分之一，这应是全球历来规模最大的停电事件之一。二、强电系统二、强电系统（三）、风险管控（三）、风险管控http:/ 门前一亩三分地 全球的识别力深圳供电可靠性居全国前列，但与国际先进供电企业相比仍有一段距离，以1.48小时的用户平均停电时间来看（深圳2012年4月1

16、0日的停电稍为拉低了这个指标），深圳供电局的故障率已经相当低了，但新加坡能源公司、日本东京电力等公司都是世界上故障率最低的供电公司之一，用户平均停电时间在十分钟以内，中国一线城市供电水平与之相比还有一段距离 二、强电系统二、强电系统（四）、风险管控（四）、风险管控http:/ 各类型物业停电应急预案的重点（住宅物业、写字楼物业、商业场所、医院、学校、通讯机房、金融类物业、飞机场等） 演练预案应急照明市电切换安全保障ups电源确定演练团队柴油发电机http:/ 2电梯的分类电梯的分类 1）.按用途分类按用途分类a乘客电梯乘客电梯, b载货电梯载货电梯 c医用电梯医用电梯, 为运送病床、担架、为运

17、送病床、担架、医用车而设计的电梯，轿厢具有长而窄的特点。医用车而设计的电梯，轿厢具有长而窄的特点。 d 杂物电梯杂物电梯, 供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等设计的电梯。设计的电梯。 e观光电梯观光电梯, 轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯f车辆电梯车辆电梯, 用作装运车辆的电梯。用作装运车辆的电梯。 g船舶电梯船舶电梯, 船舶上使用的电梯。船舶上使用的电梯。 h建筑施工电梯建筑施工电梯, 建筑施工与维修用的电梯。建筑施工与维修用的电梯。 i其它类型的电梯，除上述常用电梯外，还有些特殊用途的电梯，其它类型的电梯，除

18、上述常用电梯外，还有些特殊用途的电梯，如冷库电梯、防爆电梯、矿井电梯、电站电梯、消防员用电梯如冷库电梯、防爆电梯、矿井电梯、电站电梯、消防员用电梯等。等。 http:/ a交流电梯，用交流感应电动机作为驱动力的电梯。根据拖动方式又可分为交流单速、交流双速、交流调压调速、交流变压变频调速等。 b直流电梯，用直流电动机作为驱动力的电梯。这类电梯的额定速度一般在2.00m/s以上。 c 液压电梯,一般利用电动泵驱动液体流动，由柱塞使轿厢升降的电梯。 d 齿轮齿条电梯, 将导轨加工成齿条，轿厢装上与齿条啮合的齿轮，电动机带动齿轮旋转使轿厢升降的电梯。 e螺杆式电梯, 将直顶式电梯的柱塞加工成矩形螺纹，

19、再将带有推力轴承的大螺母安装于油缸顶，然后通过电机经减速机（或皮带）带动螺母旋转，从而使螺杆顶升轿厢上升或下降的电梯。 f直线电机驱动的电梯,其动力源是直线电机。 电梯问世初期，曾用蒸汽机、内燃机作为动力直接驱动电梯，现已基本绝迹 3)、按速度分类 ：电梯无严格的速度分类，我国习惯上按下述方法分类。 a低速梯，常指低于1.00m/s速度的电梯。 b 中速梯，常指速度在1.002.00m/s的电梯。 c高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。 d 超高速，速度超过5.00m/s的电梯。 随着电梯技术的不断发展，电梯速度越来越高，区别高、中、低速电 梯的速度限值也在相应地提高。http:/ 四、

20、电梯系统5制度制度1供电供电2环境环境4技术技术3团队团队市电和发电状态防鼠、通风、温度、清洁电梯安全技术档案 维护保养的频率和内容参考： 电梯使用管理与维修保养规则 深圳市电梯维修保养安全管理规定http:/ （移峰填谷移峰填谷）的有效方法。）的有效方法。2适用场所：有峰谷电价差的制冷场所，以及大空间、适用场所：有峰谷电价差的制冷场所，以及大空间、大面积的体育馆、影剧院等短时间、大容量的制冷场大面积的体育馆、影剧院等短时间、大容量的制冷场所。所。 3至目前，全国已经有至目前，全国已经有200座冰蓄冷空调系统投入运行座冰蓄冷空调系统投入运行44五、中央空调系统http:/ 中央空调制冷主机：

21、电源、润滑油；、主机屏幕显示的主机状 制冷主机运行参数：2 水泵和冷却塔系统：3 动力控制柜：http:/ 水泵系统（冷却泵、冷冻泵） 管网系统（管道、伸缩节） 冷却塔（电动机、漏水、溢漏） 开机停机主机停机水泵停机风机盘管冷水机组立即停主机报告领导通知维保单位http:/ 散热器：清洗2 电流检测3 压力检测（雪种室内机1 过滤网：清洗2 散热器：清洗3 数据监测（电脑）预算：/57（系数）风险：异物预算：/3（系数）cophttp:/ 2）动力柜类 3）冷却泵类 4）冷冻泵类 5）冷却塔类 6）风柜类 http:/ ：1）设计偏大2）水系统扬程设计偏高3）重点部位的设计问题(一楼、最高层、

22、外墙）4）多台制冷主机并联运行的管道设计不合理http:/ 特性曲线加以说明 当转速恒定时，水泵的h（水压/扬程）-q（流量）特性曲线如图二（a）所示。在流量由qa降qb时，恒速泵水压由ha升至hb，所以一般水泵夜间用水少,水压高易损龙头阀门等。变频调速恒压供水系统工作时，设定合理的水压ha，压力表检测出水压上升时，反馈至工业微机比例运算，控制变频器降低频率以降低水泵转速。从图二（b）看出流量由qa减至qb时，水泵转速由n降n，运行，从而保持恒压ha。与恒速泵相比就减少了hb-ha这段有害水压，也节省了水泵机组消耗的电能。 六、给排水 （一）、概述http:/ 从简图看，变频调速恒压供水较用水

23、泵直接供水多了个电控柜和压力表,电控柜内关键单元是变频器u和可编程序控制器plc或pid控制器。 成功案例: 变频 供水和 变频控制柜图片六、给排水 （二）、变频供水http:/ （概述）、变频供水5.pid、plc和模糊控制技术http:/ 变频供水高位水箱供水优势1.环保、健康，减少水质的二次污染；2.节省投资成本，减少占地空间，社会效益理想；3.恒压，减少对水龙头、水咀、水表等的危害；4.软启软停，减少对电网的冲击；5.自动化程度高，减少人力维护成本，安全可靠保护功能完善（过压、欠压、缺相、过流，保护电机与水泵的联轴器）6.有效减少水锤效应；7.设备寿命长，无高位水箱渗、漏水的维修。1.

24、维修简单；2.相对节能六、给排水 （一）、概述http:/ 优势:变频供水与传统高位水箱的比较http:/ 无负压供水图片六、给排水 （五）、能效管理：无负压供水（15个住宅小区年节电120万左右 传统供水 无负压供水 http:/ 水箱漏水泵房漏水爆管智能监控自动控制六、给排水系统（二）、可视化管理安全水池电机电控柜开机（停水）管道阀门暴雨http:/ 排水系统排水系统（四）、风险管控：3、排水设施 世界各国排水设计（法国、德国、日本） 2010年5月7日广州天河中海康城三期地下车库369辆汽车惨遭水淹http:/ （四）风险管控：（四）风险管控： 4、水景观、水景观安全标识漏电水位高度漏水

25、安全教育山景项目水景项目水景安全http:/ （一）、概述：1、关于智能建筑关于智能建筑对于智能建筑的定义一直以来也未得到统一，现在比较更通俗和更形象的定义是3a1p被广泛认同。所说的3a1p就是bas(楼宇自动化系统也称建筑设备自动化系统)、oas(办公自动化系统)、cas(通信自动化系统)和pds（综合布线系统）。目前社会上所谓的5a、7a系统，只是将bas（楼宇自动化系统）中的fas(消防监控系统)和sas(安防监控系统)分出来称为5a系统，还有的将pas(广播自动系统)和tas(停车场监控系统)也分出来称为7a系统，我们认为这只是对于智能建筑的炒作而已，因为bas（楼宇自动化系统）包含

26、着十几二十多个子项目系统，如：消防、变配电、照明、发动机组、电梯、巡更、监控、门禁、空调、给排水等等子项目,如果今日搞5a,明日搞7a，过不了多久就会有9a、10a出现，只有从本质理清建筑智能化内涵，紧跟国内外智能化建筑发展趋势，才能利于不败之地。智能建筑是社会发展的一种趋势，是信息时代的必然产物，智能建筑代表着国家综合国力和技术水平。建筑物智能化程度也随科学技术的发展而逐步在提高。七、楼宇智能化http:/ （二）可视化管理：http:/ （二）可视化管理：http:/ 台台七、楼宇智能化http:/ integrated system 七、楼宇智能化（五）、（五）、门禁一卡通系统组成门禁一

27、卡通系统组成http:/ 一卡通系统：一卡通系统：1 1停车场系统停车场系统( (增加出入口）增加出入口）七、楼宇智能化http:/ 一卡通系统：七、楼宇智能化http:/ 指定门禁读头作为考勤读头； 实现单位内部人员的出勤纪录、统计、查询，通过记录持卡人的出入时间实现考勤和人员流动监控功能，实现人员上、下班签到，方便管理人员统计，考核出勤情况，方便管理部门查询、考核各部门出勤率，有效管理、掌握人员流动情况； 统计每个员工的考勤信息； 支持复杂的轮班，支持一天刷8次卡考勤； 丰富的查询报表，支持多种方式的考勤结果导出3考勤系统七、楼宇智能化（五）、门禁 一卡通系统：http:/ 一卡通系统：h

28、ttp:/ 七、楼宇智能化（五）、门禁 一卡通系统：http:/ 设置主动式红外探测器进行全天候监测设置主动式红外探测器进行全天候监测 。2.2. 当有人非法进入小区时将触发周界红外报警，报警信当有人非法进入小区时将触发周界红外报警，报警信号传到管理中心；号传到管理中心；3.3. 中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；中心通过显示屏或电子地图识别报警区域； 4.4. 与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出图像自动在监控中心监视器中弹出 。七、楼宇智能化（五）、门禁 一卡通系统：6http:/ 信息发布采用数字媒体信息发布，该方式具有：分布式结构、开放式接口，适合复杂网络下的信息发布，真正的集中管理，支持紧急、临时插播功能，任意分