2011惠州宏益公馆产品定位报告

1、 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来11/2011第三生活空间第三生活空间（宏益公馆产品定位报告）（宏益公馆产品定位报告） 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来思思 想想 践践 行行 未未 来来 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来核心思考点核心思考点项目一二期产品形象已经确定，三期产品与一期、二期产品如何衔接又如何区隔？项目一二期产品形象已经确定，三期产品与一期、二期产品如何衔接又如何区隔

2、？新沥路与三环北路轴线产品堆积，产品同质化严重，在项目差异化形象已无法形成新沥路与三环北路轴线产品堆积，产品同质化严重，在项目差异化形象已无法形成客户购买的有效刺激时，项目三期如何有效规避竞争？客户购买的有效刺激时，项目三期如何有效规避竞争？ 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来首先，从一杯咖啡开始 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来星巴克，一杯咖啡带来的全新思考咖啡不是咖啡不止是咖啡starbucks 跨界的咖啡 2010 union property,

3、all rights reserved 思 想 践 行 未 来咖啡氛围决胜口味星巴克的 “客户经验”马斯兰：星巴克是一次开一店，顾客是一次喝一杯，我们不马斯兰：星巴克是一次开一店，顾客是一次喝一杯，我们不做粗制滥造的批发生意，我们追求的是做粗制滥造的批发生意，我们追求的是“重复购买重复购买”和和“忠诚忠诚度度“。 n英国英国金融时报金融时报调查显示，在中国喝一杯星巴克咖啡显然调查显示，在中国喝一杯星巴克咖啡显然要比买一件要比买一件“维多利亚的秘密维多利亚的秘密”的国际名牌内衣更加时髦。对的国际名牌内衣更加时髦。对于中国人来说，无论是在打手机还是在上网，被人知道在星巴于中国人来说，无论是在打手机

4、还是在上网，被人知道在星巴克，内心的虚荣可以膨胀无数倍。克，内心的虚荣可以膨胀无数倍。 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来不是咖啡向生活方式的突破星巴克目标市场的定位：不是普通的大众，而是富有小资情调的城市白领。不是普通的大众，而是富有小资情调的城市白领。产品重新定义，把大众商品重新定义为星巴克体验，也就是说人们社交一个场所，因此星巴产品重新定义，把大众商品重新定义为星巴克体验，也就是说人们社交一个场所，因此星巴克相信自己销售的不是咖啡豆而是一种体验克相信自己销售的不是咖啡豆而是一种体验 。产品需求为中心生活方式为中心消费服

5、务为中心 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来星巴克 一杯咖啡带来的全新思考n咖啡市场竞争激烈，在同类连锁品牌的竞争冲咖啡市场竞争激烈，在同类连锁品牌的竞争冲击下，各大知名品牌通过建立独占性优势来完成击下，各大知名品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖市场覆盖n对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌星巴克星巴克, ,应该如何应该如何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？n“品味品味”、“时尚时尚”、“空间氛围空间氛围”，全新内，全新内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高端客涵定位和场

6、所精神表现带给其所针对的中高端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原来各大户前所未有的新体验，从根本上促动了原来各大品牌长期占有的品牌长期占有的“领地领地”“品味” 、“时尚”、“空间氛围”成就星巴克的销售神话 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来不止是咖啡星巴克的跨界：第三生活空间第四元素：悠闲第四元素：悠闲的交际空间的交际空间第三元素：第三元素：众人的绿洲众人的绿洲第二元素：负担得第二元素：负担得起的奢华起的奢华第一元素：源于第一元素：源于异国的浪漫的味异国的浪漫的味道道与客户互动中创新，形成的第三生活空间星巴克第三空间的

7、四个元素n浪漫的味道，星巴克的店铺装修具有异国风味，可以为乏味的日子平添几许浪漫。n负担得起的奢侈，在每天购买咖啡的人群中，有学生，也有高端商务人士。“平民学生或许无法负担得起奔驰汽车的费用，但是他可以和高端商务人士一样，每天享受一杯最好的咖啡。” n众人的绿洲，星巴克倡导，在纷扰不堪的社会中，提供一个静思的环境。n悠闲的交际空间，流行的交际场所，提供给人们没有威胁感的聚集空间。是在家和公司之外的第三个好去处。 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来星巴克给本项目的启示：形成独占性的优形成独占性的优势势塑造新的标塑造新的标准准实

8、现居住模式的突实现居住模式的突破破宏益三期宏益三期不止是住宅宏益三期打造第三生活空间宏益公馆三期第三空间营造的三个准则n形成独占性的优势，在外部空间资源不可逆转时，通过内部资源的打造形成区域性的资源互补与独享n塑造新的标准，项目形象与产品形态的双重差异，形成打动客户的有效刺激点 n实现居住模式的突破，居住模式的创新引入，打破惯有的空间排布，形成独特的居住概念 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来第三生活空间营造导图第三生活空间营造导图第三生活空第三生活空间元素认知间元素认知第三生活第三生活空间空间1第三生活空第三生活空间人群锁

9、定间人群锁定第三生活空第三生活空间框架搭建间框架搭建第三生活空第三生活空间肌理完善间肌理完善第三生活空第三生活空间符号彰显间符号彰显2345 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来资源环资源环境认知境认知开发商开发商认知认知可影响的外部资源较难改变的内外资源开发商成熟度认知 开发商开发策略认知可掌控的内部资源第三生活空第三生活空间元素认知间元素认知物业档物业档次定位次定位物业类物业类型定位型定位项目地块认知开发商目标认知第三生活空第三生活空间框架搭建间框架搭建户型配户型配比定位比定位整体规整体规划布局划布局第三生活空第三生活空间

10、肌理完善间肌理完善第三生活空第三生活空间人群锁定间人群锁定住宅规划布局其它空间打造商业规划布局客户定位客户定位目标客户圈定产品客户对位客户aio分析第三生活空第三生活空间符号彰显间符号彰显形象定位形象定位物业组合类型思考商业部分组合思考市场表现及区域趋势认知项目户型配比调整项目物业类型对位项目面积段对位项目面积配比对位报告框架报告框架形象概念 形象表现13第三生活空间元素认知1 1环境及开发商认知环境及开发商认知 通过对项目所有资源的梳理和盘点，深度认知项目的属性；并且通过与开发商的沟通及开发项目的的了解，确定开发商的开发策略 2010 union property, all rights r

11、eserved 思 想 践 行 未 来资源环资源环境认知境认知开发商开发商认知认知可影响的外部资源较难改变的内外资源开发商成熟度认知 开发商开发策略认知可掌控的内部资源第三生活空第三生活空间元素认知间元素认知 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来可掌控的内部资源可掌控的内部资源q1经济技术指标及容积率是否有优势q2土地形状是否有利于规划设计q1开发项目是否形成一定口碑和市场号召力q2开发项目经营情况是否良好 项目开发及营销能力项目开发及营销能力 项目地块内部情况项目地块内部情况 2010 union property, all

12、 rights reserved 思 想 践 行 未 来项目内部地块情况项目内部地块情况q1q1：经济技术指标及容积率是否有优势：经济技术指标及容积率是否有优势项目地块基本情况：项目处于惠州江北项目地块基本情况：项目处于惠州江北26#26#小区，北三环以南，小区，北三环以南，周边较多项目正在开发或者周边较多项目正在开发或者待开发待开发，其中项目左侧就是待开发的惠州，其中项目左侧就是待开发的惠州新华书城新华书城。北侧：宏益公馆一二期、旺升学校北侧：宏益公馆一二期、旺升学校西侧：义乌小商品批发市场西侧：义乌小商品批发市场东侧：新华书城东侧：新华书城南侧：新华花园南侧：新华花园 用地性质：商住用地用

13、地性质：商住用地 占地：占地：3040030400 建面：建面：5610056100 规划容积率：规划容积率：2.32.3 绿化率：绿化率：30%30% 成交地价成交地价：90009000万左右万左右新华书城新华书城项目四至项目四至地块基本指标地块基本指标本本案案 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来项目内部地块情况项目内部地块情况q1q1：经济技术指标及容积率是否有优势：经济技术指标及容积率是否有优势项目名称项目名称占地面积（万）占地面积（万）容积率容积率建筑面积（万）建筑面积（万）总户数总户数伟豪领御伟豪领御3.843.8

14、44.054.05181811121112伟豪精英汇伟豪精英汇2.62.64.04.012.412.4896896宏益公馆一二期宏益公馆一二期4.394.392.92.91717548548三宅一生三宅一生2 22.52.55 5447447万科城万科城15151.131.13323211341134金域华府金域华府5.65.62.52.51515930930鼎峰国汇山鼎峰国汇山27272.32.361.861.847604760摩卡小镇摩卡小镇9.449.442.52.532.132.117201720华辉名铸华辉名铸2.42.42.62.67.87.8456456海伦堡海伦堡8 82.72

15、.7242412581258欧尚阳光谷欧尚阳光谷0.430.435.75.73.13.1412412大隆财富广场大隆财富广场1.31.38.718.7115.215.2868868景升誉景湾景升誉景湾1.61.63.03.04.54.5279279佳兆业佳兆业7.17.17.27.2707012671267本案占地本案占地3.043.04万，容积率万，容积率2.32.3。在。在本片区具备一定的优势，未来产品本片区具备一定的优势，未来产品打造的舒适度有较好的保证打造的舒适度有较好的保证 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来项目内

16、部地块情况项目内部地块情况q2q2：土地形状是否利于规划及设计：土地形状是否利于规划及设计本案本案新新 沥沥路路新新 江江 一一 路路p地块完整平坦，无需拆迁平整，同时独立完整的地块更加容易地块完整平坦，无需拆迁平整，同时独立完整的地块更加容易规划与设计；规划与设计；p项目地形有利于项目空间布局及楼体排布设计，能较好的满足项目地形有利于项目空间布局及楼体排布设计，能较好的满足日照朝向采光能方面的功能需求；日照朝向采光能方面的功能需求；p项目规模较小，内部环境打造较难实现。项目规模较小，内部环境打造较难实现。地块指标地块位置：江北26号小区，新江路与新沥路交界处地块用途：居住、商业土块面积：30

17、400（规划用地）24400（指标用地）建筑面积：56100，总户数：327户，1048人其它：建筑密度： 30%; 绿地率30%;建筑限高80米 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来开发能力及营销能力开发能力及营销能力q1q1：开发项目是否形成一定口碑和市场号召力？：开发项目是否形成一定口碑和市场号召力？q2q2：开发项目营销情况是否良好？：开发项目营销情况是否良好？ 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q1q1：开发项目是否形成一定口碑和市场号召力？：开发

18、项目是否形成一定口碑和市场号召力？宏益开发商住宅开发数量不多，但是通过宏益公馆项目的销售树立起了较好的市场号召力宏益开发商住宅开发数量不多，但是通过宏益公馆项目的销售树立起了较好的市场号召力项目名称：宏益公馆项目名称：宏益公馆项目占地：项目占地：43980项目建面：项目建面：17万万项目容积率：项目容积率：2.90项目套数：项目套数：1053开盘时间：开盘时间：2011-09-03项目价格：项目价格：7200元元/项目名称：宏益尚城项目名称：宏益尚城项目占地：项目占地：3349项目建面：项目建面：14142 项目容积率：项目容积率：4.32项目套数：项目套数：238开盘时间：开盘时间：2008

19、-03项目价格：项目价格：4500元元/ 项目名称：惠州宏益商业广场项目名称：惠州宏益商业广场项目占地：项目占地：项目建面：项目建面：项目容积率：项目容积率：项目套数：项目套数：开盘时间：开盘时间：项目价格：项目价格： 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q2q2：开发项目营销情况是否良好？：开发项目营销情况是否良好？p销售情况：宏益公馆一期火爆热销，半年时间接近售罄，二期推出也备受客户追捧，销售率不断提高。p口碑良好：随着宏益商业广场、宏益尚城、宏益公馆的陆续开发，在市场上已经形成了良好的口碑，物业管理服务也备受业主赞扬，维

20、系老业主活动也不断完美举行。p产品打造：在产品打造上，也越来越精细化，在硬件和软件方面力求达到完美，运用至智能环保，创新领先的发展方向宏益开发项目市场关注度高，销售火热，产品打造上也不断创新精细，物业服务也在业主里形成很好的口碑宏益开发项目市场关注度高，销售火热，产品打造上也不断创新精细，物业服务也在业主里形成很好的口碑 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来可影响的外部资源可影响的外部资源q1q1：区域规划及发展是否利好？：区域规划及发展是否利好？q2q2：项目竞争环境是否严峻？：项目竞争环境是否严峻？ 2010 union

21、property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q1q1：区域规划及发展是否利好？：区域规划及发展是否利好？江北已建成丽日双子星、投资中心、德赛大厦、大江北已建成丽日双子星、投资中心、德赛大厦、大隆大厦等高端商务大厦，中国电信、中国移动、金隆大厦等高端商务大厦，中国电信、中国移动、金宝集团、大隆集团等总部以落户江北，市民乐园、宝集团、大隆集团等总部以落户江北，市民乐园、慈云图书馆、体育馆等文化体育设施和科技馆、博慈云图书馆、体育馆等文化体育设施和科技馆、博物馆、文化中心、北湖公园、鹅潭公园等硬件设施物馆、文化中心、北湖公园、鹅潭公园等硬件设施基本完善，江北区域

22、优势日益得到强化同时也为越基本完善，江北区域优势日益得到强化同时也为越来越多的人所认可。来越多的人所认可。这几乎是无可质疑的。这几乎是无可质疑的。江北新区成为惠州城市发展的重心。江北新区规划有序合理、起点也更高，作为惠州新的城市中心。华贸中心，佳兆业中心等大型商住项目的开发，极大的丰富和提高的江北的商业档次。凯宾斯基，富力万丽，合生国际酒店等一批五星级酒店的建成和投入使用也必将极大的提升江北的区域价值。江北新区在未来惠州高端住宅和商业写字楼市场占据龙头地位，吸引更多购房者入住和品牌企业进驻，这几乎是无可质疑的。 2010 union property, all rights reserved

23、思 想 践 行 未 来q2q2：项目竞争环境是否严峻？：项目竞争环境是否严峻？沿江路轴线三环北轴线新沥路轴线文昌二路轴线菊花一路轴线自然资源、区域成熟、交通自然资源、区域成熟、交通便利便利典型项目：帝景湾、华贸、典型项目：帝景湾、华贸、富力富力价格：价格：10000-18000元元/物业：高层为主物业：高层为主商务区、商业配套、交通发达商务区、商业配套、交通发达典型项目：金裕碧水湾典型项目：金裕碧水湾价格：价格：6500-7500物业：高层为主物业：高层为主发展空间大、社区规模、全新物业类型发展空间大、社区规模、全新物业类型典型项目：万科城、国汇山、海伦堡典型项目：万科城、国汇山、海伦堡价格：

24、价格：50006000元元/物业：高层、别墅为主物业：高层、别墅为主区域成熟、社区规模、性价比区域成熟、社区规模、性价比典型项目：伟豪领御、宏益公馆、三宅典型项目：伟豪领御、宏益公馆、三宅一生一生价格：价格：6000-7500元元/物业：高层、小高层物业：高层、小高层区域成熟、社区规模、性价比区域成熟、社区规模、性价比典型项目：盛世华府典型项目：盛世华府价格：价格：5000-6500元元/物业：高层物业：高层 p江北竞争集中在新沥路轴线及三环北轴线p新沥路轴线及三环北轴线产品线丰富，项目开发集中，供应量大p并且具有一定的价格优势，供应项目的整体性价比较高p项目位于新沥路轴线未来竞争激烈 201

25、0 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来较难改变的内外部资源较难改变的内外部资源q1q1：经济政策环境是否利好：经济政策环境是否利好q2q2：项目周边环境是否稀缺：项目周边环境是否稀缺q3q3：区域是否有强势配套入驻：区域是否有强势配套入驻 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q1q1：经济政策环境是否利好：经济政策环境是否利好 在限购政策上，在限购时间到期后，北京、上海等多个城市宣布继续限购，广州等城市也明确表示停止限购没有时间表。 在信贷政策上，相关部门已经坦言调控

26、政策对首次购房者的误伤，部分城市首套房基准利率。 2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。（1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。（2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。（3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。（4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。p 存准率在2011

27、年上调和下调，说明了2011年经济的复杂性;p 而房地产宏观政策从严从紧，银行利率回归基准，刚性需求客户购房热情将有所点燃。 2011年是流动性收缩、资金紧张的一年，这一年金融机构存款准备金率创历史最高水平。伴随着cpi的不断膨胀，央行上半年连续6次上调存款准备金率，到6月份，大型金融机构存款准备金率达到历史最高的21.5%。 不过，下半年情况发生了变化，央行宣布，从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行三年来首次下调存款准备金率。 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q2q2：项目周边景观是

28、否稀缺：项目周边景观是否稀缺项目自然景观相对缺失，高层可远眺东江江景项目景观以城市景观为主江北的东区和西区有良好的江景资源 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q3q3：区域是否有强势配套入驻：区域是否有强势配套入驻p项目处于惠州江北26#小区，北三环以南，周边较多项目正在开发或者待开发：p距项目2分钟路程有义务小商品城，生活家居用品采购便捷；p10分钟路程内配备沃尔玛大型超市；p紧邻项目地块为规划中的新华书店用地，未来文化氛围浓厚 2010 union property, all rights reserved 思 想 践

29、行 未 来优势优势s s1 1、可掌控的内部资源：、可掌控的内部资源：p容积率较低，项目整体舒适度较容积率较低，项目整体舒适度较低低p土地平整，易于规划设计土地平整，易于规划设计2 2、可影响的内外资源：、可影响的内外资源：p项目区域利用因素多项目区域利用因素多3 3、较难改变的内外资源：、较难改变的内外资源：p银行首套利率松动，首次置业需银行首套利率松动，首次置业需求将逐步释放求将逐步释放p周边有较为强势的配套支撑周边有较为强势的配套支撑弱点弱点ww1 1、可掌控的内部资源：、可掌控的内部资源：p虽已有一定的市场认知度，但虽已有一定的市场认知度，但是是开发商口碑仍需进一步培育；开发商口碑仍需

30、进一步培育；p项目规模较小，内部环境打造项目规模较小，内部环境打造力度较弱力度较弱2 2、可影响的内外资源：、可影响的内外资源：p项目竞争异常激烈。客户购买项目竞争异常激烈。客户购买力不足力不足3 3、较难改变的内外资源：、较难改变的内外资源：p项目无稀缺的自然景观资源项目无稀缺的自然景观资源机会机会o o1 1、可掌控的内部资源：、可掌控的内部资源：p开发及管理能力的逐步提高开发及管理能力的逐步提高2 2、可影响的内外资源：、可影响的内外资源：p区域规划利好，轨道交通的临近区域规划利好，轨道交通的临近3 3、较难改变的内外资源：、较难改变的内外资源：p政策虽无明显松动，但是行业整体政政策虽无

31、明显松动，但是行业整体政策动向趋于稳定策动向趋于稳定威胁威胁t t1 1、可掌控的内部资源：、可掌控的内部资源：p周遭项目开发实力雄厚，品牌开周遭项目开发实力雄厚，品牌开发商集体进驻发商集体进驻2 2、可影响的内外资源：、可影响的内外资源：p项目竞争激烈，同质化产品严重项目竞争激烈，同质化产品严重3 3、较难改变的内外资源：、较难改变的内外资源：p基本生活配套得到满足，但是商基本生活配套得到满足，但是商业业态较为低端业业态较为低端soso战略战略利用资源利用资源1 1、开发具有差异化属性的产品、开发具有差异化属性的产品体系体系wowo战略战略规避弱势资源规避弱势资源1 1、借助宏益公馆一二期的

32、市场影、借助宏益公馆一二期的市场影响力和居住氛围打造项目宜居环响力和居住氛围打造项目宜居环境境2 2、以特色产品参与市场竞争跳出、以特色产品参与市场竞争跳出竞争蓝海竞争蓝海stst战略战略转危为安转危为安1 1、开发能力的调高为产异化的产品打造、开发能力的调高为产异化的产品打造提供可能提供可能2 2、物管能力的提高，为后期产品高端化、物管能力的提高，为后期产品高端化客户的购买提供更好的服务客户的购买提供更好的服务3 3、行业暂时发展放缓是未来、行业暂时发展放缓是未来更为健康的发展的前兆更为健康的发展的前兆3 3、wtwt战略战略挑战资源挑战资源引入较为高端的服务型商业配套，引入较为高端的服务型

33、商业配套，将生活配套商业做出区域特色将生活配套商业做出区域特色项目资源环境项目资源环境swotswot分析分析从可掌控地段内部资源、可影响的内外资源、较难改变的内外资源三个方面对项目进行深刻剖析从可掌控地段内部资源、可影响的内外资源、较难改变的内外资源三个方面对项目进行深刻剖析 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来开发商认知开发商认知q1q1：开发商成熟度如何分类：开发商成熟度如何分类q2q2：开发商成熟度与策略如何对位：开发商成熟度与策略如何对位q3q3：本项目开发商开发策略如何对位：本项目开发商开发策略如何对位 2010

34、union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来q1q1：开发商成熟度如何分类？：开发商成熟度如何分类？成熟度高成熟度高全熟全熟成熟度中成熟度中七成熟七成熟成熟度低成熟度低三成熟三成熟成熟度非常低成熟度非常低生的生的开发能力强开发能力强经验丰富经验丰富或者视野卓越或者视野卓越开发能力可开发能力可经验一般经验一般开发能力一般开发能力一般有一点经验有一点经验首次开发首次开发r4r4r3r3r2r2r1r1r1r1r2r2r3r3r4r4通常保守，不敢通常保守，不敢冒进，求稳求快，冒进，求稳求快，渴望资金赶紧回渴望资金赶紧回笼笼心态很复杂，通心态很复杂，

35、通常也不求冒进，常也不求冒进，抗风险意识强，抗风险意识强，走短线走短线渴望蜕变，但求渴望蜕变，但求稳稳一定要做老大，一定要做老大，冒险意识强冒险意识强不同成熟度的发展不同成熟度的发展商通常有不同开发商通常有不同开发心态心态 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来资源好，已有优势和可挖掘优势资源好，已有优势和可挖掘优势多多资源差，已有优势和可挖掘优势资源差，已有优势和可挖掘优势少少r4r4r3r3r2r2r1r1领先型进取战略领先型进取战略差异化进取战略差异化进取战略一般型保守战略一般型保守战略专一型保守战略专一型保守战略r4发展

36、商背景强大，资金链充足，不论持有何种资源都一定要做区域领先者！即使拿了一副坏牌，也会将自身强大的开发能力发挥得淋漓尽致，规避各种劣势，提升资源价值r3发展商如果持有好牌，如果资金链正常，开发节奏稳定，由于其能力不逊色，通常也会采取领先型战略，做老大，如资金压力大，可能会相对保守，如果拿到坏牌，走稳妥牌，四平八稳地开发是通常行为r2发展商有提升可能，一旦拿到好牌，开发信心也会强，但产品品质未必能引领市场，需要引导，一旦拿坏牌，估计，也会选择快速变现得稳妥路线r1发展商完全没有经验和背景，拿好牌也未必敢大胆尝试做凤头，四平八稳，最快变现，风险最低得做法是其最愿意尝试得q2q2：开发商成熟度与策略如

37、何对位：开发商成熟度与策略如何对位 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来不同类型发展商定位常规思路不同类型发展商定位常规思路核心：尽力弥补资源不足核心：尽力弥补资源不足差异化进取战略差异化进取战略任何发展商任何发展商标杆标杆产品具备强势竞争力产品具备强势竞争力引导消费及居住习惯引导消费及居住习惯价格超越竞争对手价格超越竞争对手美誉度高美誉度高检具社会价值检具社会价值领先型进取战略领先型进取战略一般型保守战略一般型保守战略r3r3r2r2r1r1产品具备超越对手的竞产品具备超越对手的竞争力，但不是行业标争力，但不是行业标杆，不标

38、新立异杆，不标新立异产品在区域内有一定特产品在区域内有一定特色，具备一定竞争力，色，具备一定竞争力，满足区域内特定客户的满足区域内特定客户的喜好喜好r2r2r1r1区域最多人，最易成区域最多人，最易成交的产品和价格，但交的产品和价格，但保持一定特色，品质保持一定特色，品质满足舒适居住满足舒适居住投入最少，风险最投入最少，风险最低，但保证基本居住低，但保证基本居住品质，大众亲民路线品质，大众亲民路线 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来1 1资源体系利用战略：开发特色产品，利用区域利好资源体系利用战略：开发特色产品，利用区域利好

39、经营战略战略：创新战略，差异化竞争战略，以快速盈利为目的经营战略战略：创新战略，差异化竞争战略，以快速盈利为目的开发可能一：需要较大程度提升开发视野一超出预期价开发可能一：需要较大程度提升开发视野一超出预期价值和片区价值的高端住宅产品值和片区价值的高端住宅产品2 2开发可能二：保持目前竞争优势，产品上创新，满开发可能二：保持目前竞争优势，产品上创新，满足大众需求，风险最小足大众需求，风险最小3 3超越超越保守保守防御防御进取进取户型面积大小符户型面积大小符合最多购买能力合最多购买能力的大众需求的大众需求总价关系合理总价关系合理产品创新产品创新保守型战略保守型战略+ +差异化进取战略差异化进取战

40、略p保持和大众需求贴近保持和大众需求贴近p创新物业赢取市场眼光创新物业赢取市场眼光q3q3：本项目开发商开发策略如何对位：本项目开发商开发策略如何对位 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来第三生活空间元素认知小结第三生活空间元素认知小结p地块有规划利好，有打造高端产品的容积率优势，但规模较小内部景观较难打造；p地块所处区域具有规划优势，但也存在激烈的竞争项目，需要结合资源选择市场空白点；p开发商具有一定的市场口碑，但开发项目经验较少，保守型的战略和差异化进取战略是其可以思考的路线。36第三生活空间框架搭建2 2物业档次、类型及

41、物业档次、类型及配比建议配比建议 在开发商开发策略确定后，根据项目属性及市场环境，对项目的物业档次、产品类型、户型配比进行研判，从而实现产品的最优组合 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来框架目录框架目录开发商目标认知开发商目标认知项目整体物业档次定位项目整体物业档次定位项目物业类型定位项目物业类型定位项目地块认知项目地块认知市场表现及区域趋势认知市场表现及区域趋势认知物业组合类型思考物业组合类型思考商业部分组合思考商业部分组合思考项目户型配比定位项目户型配比定位项目面积段对位项目面积段对位项目面积配比对位项目面积配比对位项目

42、户型配比调整项目户型配比调整项目物业类型对位项目物业类型对位 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来开发商目标认知开发商目标认知项目整体物业档次定位项目整体物业档次定位项目地块认知项目地块认知 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来开发商目标认知开发商目标认知目标分析：低风险开发，高形象建立、利润最大及现金回流速度较快目标分析：低风险开发，高形象建立、利润最大及现金回流速度较快形象贡献型产品：形象贡献型产品：高端高端形象形象高端高端体验体验高端价值产品高端价值产品

43、高端价值产品高端价值产品形象贡献型产品形象贡献型产品现金牛产品现金牛产品高高形形象象贡贡献献度度低低利润贡献度利润贡献度高高补充型产品补充型产品明星产品明星产品主流产品主流产品中端中端产品产品高性高性价比价比现金牛产品：现金牛产品：品牌品牌利润利润风险控制风险控制 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来项目地块认知项目地块认知自身价值认知自身价值认知本项目的规模较小，无稀缺自然资源支撑；未来有强势配套入驻，但需要时间实现；容积率有一定的优本项目的规模较小，无稀缺自然资源支撑；未来有强势配套入驻，但需要时间实现；容积率有一定的优势

44、，产品舒适度有一定的保障。势，产品舒适度有一定的保障。项目的规模项目的规模在目前的市场的供应产品在目前的市场的供应产品中，本项目的占地规模较中，本项目的占地规模较小，内部空间打造不易实小，内部空间打造不易实现，产品创新尤为关键现，产品创新尤为关键项目容积率项目容积率在目前的市场的供应产品在目前的市场的供应产品中，本项目的容积率较有中，本项目的容积率较有优势，优势， 适合打造高端形适合打造高端形象的产品象的产品项目的资源项目的资源在目前的片区竞争中，本在目前的片区竞争中，本项目的资源较为有限，有项目的资源较为有限，有一定的资源支撑，但是需一定的资源支撑，但是需要时间实现要时间实现 2010 un

45、ion property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来项目地块认知项目地块认知地段价值认知地段价值认知项目属性界定：本案处于惠州江北重点发展区域较为核心位置，片区配套齐项目属性界定：本案处于惠州江北重点发展区域较为核心位置，片区配套齐全，地段价值较高。全，地段价值较高。三线城市三线城市惠州现阶段还处于三线城市的范畴惠州现阶段还处于三线城市的范畴城市发展重点区域城市发展重点区域江北处于惠州发展的重点区域之一，前景广阔江北处于惠州发展的重点区域之一，前景广阔正在开发，区域人气逐步聚集正在开发，区域人气逐步聚集处于江北片区正在发展位置，周边项目入伙较少，缺乏人气处

46、于江北片区正在发展位置，周边项目入伙较少，缺乏人气周边配套周边配套可享受江北可享受江北cbd配套配套未来前景未来前景周边聚集大量实力开发商，未来前景广阔周边聚集大量实力开发商，未来前景广阔u区域属性一城市重点发展区域区域属性一城市重点发展区域u项目属性一重点区域的热点片区项目属性一重点区域的热点片区 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来客户认知客户认知区域的整个的客户结构区域的整个的客户结构呈现纺锥形的呈现纺锥形的 客户结客户结构，低端和构，低端和 高端的客高端的客户数量少户数量少 ，中端的客，中端的客户多，户多， 承受承受1

47、00100万以上万以上的总价的客户不足的总价的客户不足6 6 区域反地产项目的价格区域反地产项目的价格存在比较明显存在比较明显 的天花板的天花板的现象，的现象， 普通商品房的普通商品房的价格都低于价格都低于70007000元元/ /平平 米，超过天花板价格的米，超过天花板价格的 楼盘的接受度很低楼盘的接受度很低 高端客户高端客户低端客户低端客户中端客户中端客户区域的客户结构呈纺锥形的形状，中端的客户众多，需进行把握， 高端的客户和低端的客户比较少 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来整体物业档次定位：整体物业档次定位：综合以上

48、两个方面的分析，本项目定位综合以上两个方面的分析，本项目定位高端形象，中高端产品高端形象，中高端产品为主为主的城市热点区域舒适型社区的城市热点区域舒适型社区作用作用1 1：提升开发商品牌影响力：提升开发商品牌影响力作用作用2 2：提升社区形象及社区价值：提升社区形象及社区价值作用作用3 3：形成圈层影响力，聚集高素：形成圈层影响力，聚集高素质客户群体质客户群体高档形象的作用高档形象的作用 地块资源地块资源 企业目标企业目标 规避风险规避风险作用作用1 1：主流产品资金快速回流：主流产品资金快速回流作用作用2 2：规避风险，满足主流客户对：规避风险，满足主流客户对中高端品质楼盘需求中高端品质楼盘

49、需求中高档产品作用中高档产品作用基于如下原因，对项目开发档次进行分析：基于如下原因，对项目开发档次进行分析： 地块因子分析：地块条件支持开发中高档次物业；地块因子分析：地块条件支持开发中高档次物业； 企业目标：快速去化、建立品牌；企业目标：快速去化、建立品牌； 目标客户锁定：中端、中高端人群为主；目标客户锁定：中端、中高端人群为主； 目标客户需求：浓郁居住氛围、高品质、高附加值产品、舒适社区环境。目标客户需求：浓郁居住氛围、高品质、高附加值产品、舒适社区环境。产品档次确定为高端市场形象，中高端品质和定位的城市热产品档次确定为高端市场形象，中高端品质和定位的城市热点区域适型住宅社区点区域适型住宅

50、社区 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来市场表现及区域认知市场表现及区域认知项目物业类型定位项目物业类型定位物业组合类型思考物业组合类型思考商业部分组合思考商业部分组合思考 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式容积率2.3根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.3的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：普通居家型住宅产品高端住宅产品商务型住宅产品大面积小高层及多层

51、产品大面积高层产品+别墅类产品酒店公寓产品sohosoho类产品类产品loftloft类产品类产品 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来在对项目进行物业组合类型思考之前，先看三个市场表现和三个趋势发展在对项目进行物业组合类型思考之前，先看三个市场表现和三个趋势发展 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来住宅市场住宅市场公寓公寓区域共有区域共有1919个公寓项目，市场呈现供需结构失衡现象，公寓产品整体供应量较少且品质略显不足个公寓项目，市场呈现供需结构失衡现象，公

52、寓产品整体供应量较少且品质略显不足江北的环境很不错，未来潜力很大，可惜没有品质很好的公寓。我挺喜欢复式结构的公寓，上次去看了名流公馆，感觉一般。某企业高层惠州高端公寓项目品质感一般，一些项目除了地段好些外，在产品打造上比较平庸，户型布局不合理、不少项目我都看过，但与心理期望有差距，因此没有买。 高端商务人士中高端公寓中高端公寓中低端公寓中低端公寓约约7 7个中高档公个中高档公寓项目寓项目约个约个1212中低端项中低端项目目6500惠州目前人口结构惠州目前人口结构惠州人口结构趋势惠州人口结构趋势 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未

53、 来区域市场上酒店式公寓产品性价比不高，未来高档次、周边配套完善的产品有更好的发展空间区域市场上酒店式公寓产品性价比不高，未来高档次、周边配套完善的产品有更好的发展空间pcbdcbd区域机构及配套的完善是目前市场上服务式公区域机构及配套的完善是目前市场上服务式公寓和小户型酒店式公寓取得良好租赁业绩的原因寓和小户型酒店式公寓取得良好租赁业绩的原因p随着江北经济的进一步发展，外来人口的进一步涌随着江北经济的进一步发展，外来人口的进一步涌入，周边配套较齐全、高品质星级酒店式公寓的租赁入，周边配套较齐全、高品质星级酒店式公寓的租赁状况将进一步向更好的方向发展。状况将进一步向更好的方向发展。 客户需求p

54、对于该物业企业高管是主要的承对于该物业企业高管是主要的承租客户；城市中产阶级是主要的投租客户；城市中产阶级是主要的投资客户资客户p拥有完善的周边配套、拥有完善的周边配套、高档次的装修标准以及高品质服务的物业深的物业深受客户青睐受客户青睐市场供给p 酒店公寓数量少，分布位置差异性较酒店公寓数量少，分布位置差异性较大大p产品忽略了产品本身的档次和品质的产品忽略了产品本身的档次和品质的提升，无法达到应有的装修及服务标准提升，无法达到应有的装修及服务标准项目项目均价均价( (元元/ /) )客户来源客户来源后续推量后续推量富丽丽港富丽丽港80008000外地客户居多，投资客一半以上外地客户居多，投资客

55、一半以上售完售完丽格公寓丽格公寓60006000本地客户居多，投资兼自住本地客户居多，投资兼自住售完售完住宅市场住宅市场公寓公寓 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来区域别墅多以生态景观资源及内部环境打造作为卖点，惠博沿江路上别墅以性价比吸引客户置区域别墅多以生态景观资源及内部环境打造作为卖点，惠博沿江路上别墅以性价比吸引客户置业，城市别墅项目稀缺。业，城市别墅项目稀缺。p分布情况：区域内别墅以居住型别墅，其中集中分布在惠博沿江路上，以居住型别墅，其中集中分布在惠博沿江路上，居住型别墅零散得分步在城市居住板块中；居住型别墅零散

56、得分步在城市居住板块中；p物业类型：以双拼、联拼等类型为主，辅之以独栋；以双拼、联拼等类型为主，辅之以独栋；p销售情况：价格价格700018000元元/平方米。平方米。项目项目物业类型物业类型均价均价(元元/)置业驱动因素置业驱动因素鼎峰国汇山鼎峰国汇山住宅住宅均价均价6500景观居所景观居所,公园地产公园地产保利山水城保利山水城住宅、别墅、公寓、住宅、别墅、公寓、商铺商铺均价均价4400宜居生态地产宜居生态地产,低密居所低密居所半山一号半山一号别墅别墅起价起价14800水景地产水景地产,特色别墅特色别墅,旅游旅游地产地产鸿威金都雅苑鸿威金都雅苑住宅、别墅住宅、别墅 均价均价4700公园地产公

57、园地产,低密居所低密居所,花园花园洋房洋房住宅市场住宅市场别墅别墅 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来从商业发展规律来看，江北已经进入了都市从商业发展规律来看，江北已经进入了都市mallmall的发展期；百货类业态和大型卖场正在被逐步替换的发展期；百货类业态和大型卖场正在被逐步替换商业发展模式我国商业类型的发展历程人均人均gdp(美元美元/年年)相应开发模式相应开发模式消费者情况消费者情况1000-2000传统商业传统商业价格敏感度高价格敏感度高20004000综合业种业态综合业种业态自由购物空间自由购物空间40008000

58、综合商业形式综合商业形式多种需求多种需求800020000转型商业形式转型商业形式个性化消费个性化消费时间段时间段业态业态1990年代初期年代初期百货商店、批发市场百货商店、批发市场1990年代中期年代中期大型综合超市、仓储商场大型综合超市、仓储商场1990年代后期年代后期商业街商业街2000年后年后shopping- mall江北所处阶段江北所处阶段江北所处阶段江北所处阶段我国商业类型的发展历程商业发展模式商业市场商业市场华贸中心义乌小商品城丽日购物广场沃尔玛超市意生广场江北商圈的强势商业及品牌商户为：江北商圈的强势商业及品牌商户为：l零售业是最具吸引力的业态零售业是最具吸引力的业态l华贸中

59、心：对周边市县及商圈中高端消费者有较强的吸引力，惠州大型购物中心华贸中心：对周边市县及商圈中高端消费者有较强的吸引力，惠州大型购物中心l丽日百货江北店：最早入驻江北区域的大型百货，抢占江北市场的消费前线丽日百货江北店：最早入驻江北区域的大型百货，抢占江北市场的消费前线l意生广场及沃尔玛大型超市的开放，让江北的商业形态更为丰富意生广场及沃尔玛大型超市的开放，让江北的商业形态更为丰富l佳兆业：华润万家佳兆业：华润万家1.11.1万平方的入驻，二期万平方的入驻，二期1111万的商业面积，这无疑将打破惠州商万的商业面积，这无疑将打破惠州商业新格局业新格局l未来江北商圈零售百货业氛围浓厚，竞争激烈，将大

60、大刺激商圈的发展未来江北商圈零售百货业氛围浓厚，竞争激烈，将大大刺激商圈的发展l餐饮业餐饮业/ /娱乐娱乐/ /服务业：服务业：l比较集分散但不具特色，无大型品牌商家入驻，比较集分散但不具特色，无大型品牌商家入驻，l除了义乌批市场，缺乏有规模有档次的品牌商家，专业市场没有形成一定规模除了义乌批市场，缺乏有规模有档次的品牌商家，专业市场没有形成一定规模 2010 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来办公物业处于启动阶段，随着产业结构优化的深入，中高档办公物业将受到成长、发展型企业的欢迎办公物业处于启动阶段，随着产业结构优化的深入，中高档办