鄱阳市场调研报告128

1、鄱阳市场调研报告一、鄱阳县区域属性研究（一）鄱阳基本情况概述1、区位：鄱阳是江西省试点省直管县之一，位于江西省的东北部，鄱阳湖的东岸，北与彭泽县和安徽省东至县交界；南同余干、万年接壤；东于景德镇、乐平市为邻；西北同都昌县山水相连。鄱阳距离省会南昌仅2小时左右路程，距离上饶市约3小时车程。2、人口：截止到2014年，鄱阳县辖14个建制镇，15个乡，总人口157万，是江西省第一人口大县。3、常驻人口增长速度：2000-2014年：由2000年的129万人口增加至2014年的145万人，平均每年增加11.4万人，平均年长率为0.8%。4、面积及省内面积排名：鄱阳县境内东北高，为低山，向西南方向渐变为

2、丘陵和湖区平原，东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里，面积大小仅次于修水县的4504平方公里，位于第二大县。5、行政区划：截至2014年，全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，535个行政村（含居委会）。6、自然资源：鄱阳拥有丰富的矿产资源和水产资源。矿产资源：地下蕴藏有煤、金、银、铜、铅、锌、磷、钨、花岗岩、石灰石、莹石矿、瓷土等矿产资源；水产资源：鄱阳鄱阳湖湖滨地区养殖甲鱼、银鱼、鳜鱼、青虾、河蟹等，2014年鄱阳县有螃蟹养殖户130多家，养殖面积15万亩，总产量超5000吨，产值超2亿元。（2） 鄱阳区位交通条件

3、铁路：正在建设景婺衢铁路，建成后将设有鄱阳站、油敦街站。航空：县城距景德镇、九江机场、南昌昌北国际机场分别为半小时、1小时、2小时车程。公路：境内有杭瑞高速、济广高速、德昌高速公路。水运：境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。（3） 鄱阳经济综合情况1、2010-2013年鄱阳县GDP增长率经济增长速度：2010-2013年，鄱阳县年GDP总量在迅速增长，年均GDP增长率达22.7%，远超江西省年均增长率11.3%的水平。受国家宏观调控和全球金融危机等因素的影响下，2013年鄱阳经济发展有所减缓。2、2013年上饶管辖县市国民生产总值（GD

4、P）对比图（亿元）3、2013年上饶管辖县市人均GDP对比图（元）经济总量：2013年鄱阳人均GDP为11674元，由于鄱阳为江西省第一人口大县，人均GDP受人口基数的影响，在上饶管辖县中排名仅高于余干的11356元，但是2014年鄱阳的人均可支配收入达到15070元，说明鄱阳县人均收入在不断增长，发展形势稳定。4、2013年鄱阳第二产业生产总值及上饶管辖县中排名工业经济：2013年鄱阳第二产业生产总值在上饶管辖县中排名第2，而工业生产总值又占鄱阳GDP中的40%，该县生长的芡实由于个大、壳薄、味美，市场上很俏销，芡实干果深加工成米仁，产品供不应求，70%出口，产品主要远销到广东、福建、深圳等

5、珠三角地区，以及韩国、日本和东南亚地区，可见加工业（水产和种植加工）是当地经济发展的一大支柱产业，有自主产业的支撑，是当地经济持续稳定发展的必要保障。鄱阳经济综评：鄱阳县是江西第一大县，是该县稳定持续发展的重要基石，为当地经济发展提供了人口基数保证，第二产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供良好的经济环境。 （四）鄱阳人口与消费情况1、2010鄱阳城乡人口分布鄱阳人口：2010年全县14个镇，15个乡，常住人口中，到2013年鄱阳县城人口达28万，占县城总人数约26%，以5公里为半径人口达60万人，占鄱阳县总人数的46%，说明鄱阳县城5公里范围内

6、人群密度较高，此区域为鄱阳县主要人口聚集地。2、2010年鄱阳人口结构性别构成：全县常住人口中，男性为675772人，占总人口的52.11%；女性为620985人，占总人口的47.89%。人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109.34下降为108.82。年龄构成:全县常住人口中，014岁的人口为320528人，占总人口的24.72%；1564岁的人口为882034人，占总人口的68.02%；65岁及以上人口为94195人，占总人口的7.26%。同2000年第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降了6.55个百分点，1564岁人口的比重上升了5.

7、24个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.3个百分点。3、20102013年鄱阳在岗职工平均工资和增长率（元）居民收入：自2010年以来，城镇居民收入持续稳定增长，但收入水平依然不高，仍然落后于上饶其他各县，排名倒数第一。2013上饶管辖县社会消费品零售总额和人均消费品零售额对比图零售消费：2011年以来，社会消费品零售总额增长持续下滑，2013年增长率已下滑至13.3%，表明居民消费意愿持续萎缩。上饶12个县市区中，按人均消费品零售额计，鄱阳县排名第倒数第一，表明当地居民外流输出较大、流动性人口较少、居民消费较为保守。鄱阳人口与消费综评：鄱阳县为江西省第一人口大县，据不完全统计，截止20

8、14年鄱阳人口已达到180万人口，外来流动人口较少，人均年收入相比上饶各县为最低，因此，鄱阳县城市转化速度也相对缓慢，居民购买力弱。（五）鄱阳城市发展规划城市规划：以老城区为核心，东、北延展，建构新的城市形态，拉大城市框架，系统地完善旧城的组团形态，形成环东湖的中心组团、城北组团的组团状城市结构。鄱阳县城市发展宗评： 根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前鄱阳的城市发展特点有以下几点：拥有悠久的发展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多的游客与外来人口经济发展快速增长，第三产业环鄱阳湖生态经济及打造旅游城市发展迅速居民收入保持平稳上升，但消费观念还有待转变未来城市发展重心将

9、在城北新区与城东区两个方向（六）鄱阳县房地产开发状况1、固定资产与投资分析鄱阳县房地产行业投资高峰阶段在2006-2011年前后，目前在建在售的项目基本都为06-11年阶段的项目，开发商主要以福建、浙江企业为主。从鄱阳历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持稳步增长，房地产开发投资增长速度与固定资产投资增幅相比缓慢，在经历0709年楼市火爆后，由于政府调控政策的相继出台，2010年鄱阳房地产投资增长放缓，比上年仅增长5.3%。鄱阳房地产开发综评：由于鄱阳150万人口基数以及伴随着城市进一步扩展，吸引大量外地开发商涌入，目前鄱阳县楼盘数达到约35个，竞争力较大。随着竞争压力大和国家宏

10、观调控政策相继出台的影响，至2012年起，房价在逐步下降。二、鄱阳县城市商业环境研究（一）.鄱阳商业整体特征鄱阳县-是省试点只管县之一，有“中国湖城”的美誉。鄱阳县位于江西省的东北部，拥有中国最大的淡水湖鄱阳湖，依托鄱阳湖的天然优势，水产业和农业是该县的主要经济支柱。县建成区成“三角形”状，以建设路、东湖大道、人民北路、芝阳大道为主建设。1、商业规模与形态鄱阳主要的商业零售业集中在城西老城区和城北新城区，城西老城区商业基本以沿街门面形态展现，道路狭窄，交通尤为拥堵；城北新城区商业中心以县政府为发展轴心，是新区的商业中心，建材市场、商贸批发市场、商业街坐落于此，其中以丰躍名城（高档城市综合体）、

11、新天地商业街为代表，是鄱阳商业未来发展的指向。2、经营模式开发商持有：在建购物中心、大卖场形式商业（如丰跃名城等）以开发商持有为主，并且一般自身成立运营公司来招商和管理。硬售后出租：社区商业大多采用先硬售后出租的经营模式，商铺业主自行招租。委托经营模式：专业市场（如尚城国际、新天地商业街等）均采用委托经营模式销售商铺，委托经营期限内统一招商、管理，委托到期后业主可自行招租或继续交予市场方管理。3、发展水平商业形态齐全，辐射范围小：近年来鄱阳商业得到快速发展，百货商场、步行街、大型超市、专业市场、城市综合体等一应俱全，但受当地人均收入低水平影响，知名零售品牌少。商业体量大、竞争压力强：基于157

12、万人口基数下，大量外地开发商涌入鄱阳县开发项目，截止年，鄱阳县有约35个楼盘，除百货商场、步行街、大型超市、专业市场、城市综合体外，目前在建在售的项目基本为住宅+商业模式。存在问题：1、老城区商业密集，交通拥堵，且购物环境较差，随着时代的不断发展，难以满足消费者的购物、休闲需求； 2、城镇居民收入较低，城市化进程速度缓慢，商品房项目较多，竞争压力过大，形成了供大于求的态势。（二）.鄱阳县圈发展格局开元时代（商住）65000，住宅均价：3800元/尚城国际（商住）：98000，商业均价：13000元/，住宅：3900元/尚都国际（商住）商业面积：1.6万，住宅均价：3600元/，商业均价：110

13、00万元/体育场华丽家居广场（专业老市场）新天地商业街（商住）23万，住宅均价：3700元/，商业均价15000元/丰跃名城（综合体）12万，租金根据品牌扣营业点城北商圈（商圈基本形成规模，人气欠缺）鄱阳商贸批发中心（专业市场）12万，租金：35元/城西商圈（老城区）1商圈格局概述鄱阳商业主要集中在城西老商圈（建设路和芝阳路，建设路商业街长约3公里）和城北新区县政府5公里范围内。建设路是鄱阳县的步行街，芝阳路为建设路商业的延伸街，商业街长约5公里，2条街基本囊括了鄱阳目前在营的购物中心、百货商场、大卖场、商业街和主要的休闲、娱乐场所，是鄱阳县居民消费的主要商圈。芝阳路平均租金在50元/，租金高

14、点处在与建设路交界处，租金与建设路平均租金持平，为110-150元/，建设路平均租金为120元/。城北新区商业主要集中在新天地商业街周边，城北新区商业除专业市场外，其他基本都以商住形式为主，城北区域商铺销售均价基本在11000-15000元/，城北新区建成度已达到70%以上。2城北商圈（即新天地、丰跃名城商圈）以新天地市场为核心，范围约0.3平方公里，包含了男装、女装、建材、窗帘布艺、小针织、鞋包、童装、等零售和部分日常生活配套商业，是鄱阳县城北及周边乡镇居民购买主要商圈。传统商圈地铺平均租金为30元/.月，价值高点为新天地街铺，平均租金为37元/.月。丰跃名城于2015年2月份左右试营业，主

15、要经营男装、女装、童装、休闲娱乐、餐饮、数码电器、日杂百货、日用日化、小针织、鞋包等大卖场形式综合体。商场分为五层，一楼女装及百货商场、二楼男装及儿童城、三楼数码电器及餐饮、四楼休闲配套、五楼办公及酒店。目前已签约全国知名品牌进驻，如：KFC、周大福、ADIADS、亿购发、沃尔玛、港港百货、屈臣氏等全国各大知名品牌。21 商圈功能组合目前城北商圈商业功能较单一，主要商业集中在新天地，新天地经营商家102个，经营面积10200,其中建材家居零售类占比21%，服装类占比51%，鞋包针织母婴类占比24%，娱乐类占比1%。传统商圈距新天地间隔4公里，零售购物基本在城南消费，依靠较低的租金成本，城北作为

16、发展区域商圈商业娱乐等对经营面积需求大的商业类型方面有领先优势。本项目属城北，离城北商圈3公里左右，可在餐饮、娱乐、休闲上与城南商圈差异化经营，共同打造城北片区的生活消费亮点。丰跃名城2015年2月试营业，商场内部均装修中；招商率达80%。22 商圈零售业态配比采集样本：新天地商业街 采集数量：102家 采集面10200积平方米新天地商业街都属于框架街铺形式，业态分布分布均匀，但因为开业不久经营不善目前仍处于招商状态，目前招商率60%，目前市场无休闲配套，这对本项目在商业配套非商品引入方面提供了市场机会。（一）鄱阳县城北零售商业发展情况1商业街形态：11 概述鄱阳县城北区域属于新开发商圈，目前

17、商业氛围不浓厚，消费群体习惯于传统商圈购物。新天地目前属于城北区域消费群体主要聚集地，总占地约1000平方米，经营面积约8200，商户100家，主要经营服装、鞋、家纺、建材等品类。新天地2012年9月份开业，目前开业率60%左右，目前还处于招商状态，销售率100%，整体商业圈为框架街铺形式为主，分一层或分两层，一楼层高6米，主要经营服装、建材、鞋包、针织等，档次中低下，目前二层商铺空置率达50%以上；二层经营台球800平方米及电玩1200平方米，整体经营情况不佳。12 市场规模：商业街形态的商业市场规模为10200，拥有各类商户102家，其中服装、鞋包、针织、小商品类商户73家。13 经营业态

18、商业街经营业态新天地服装、鞋、箱包、针织、家具建材、电玩、台球厅、童装、母婴用品从经营商户数量看，新天地商业圈的服装规模是其它业态总量的1.2倍，但表明新天地商业街在服装零售主力品类方面竞争力强，而其它业态较弱，这为本项目在一层开放式街区，及二层以上内街的设计定位上提供了市场机会。14 经营模式零售，经营中低档为主，服装业态普通商户较多，其它相对较少。15 商户结构本地商户外地商户经销商代理商从商户来源看，本地商户占商业经营主体，从商户成份看，经销商占比较大，表明零售品牌的在鄱阳城北商圈街铺式经营氛围并不好，本项目若向中高端零售商业中心发展，则必须将一层商铺配置给优势的商业资源。16 营销通路

19、业态名称商业街上游市场下游市场服装新天地主杭州、南昌；次浙江、广州80%县城，15%周边乡镇，5%外地人鞋、箱包新天地主浙江；次杭州80%县城，15%周边乡镇，5%外地人新天地商业圈处于鄱阳县重点发展规划新商圈，商业氛围逐渐上涨，居住人口拉升一个平台，为以后商业消费水平奠定了基础；并结合各乡镇消费者表明后是拉升零售消费的重要杠杆，在零售商业的定位上应充分考虑到乡镇人口的消费层次。17 价值规律商业体一楼沿街租金一楼内部租金二楼新天地商业街45元/35元/20元/新天地商业圈正处于城市发展膨胀阶段，表明商业街的内街价值未得到展现，本项目在一层街区空间设计时应保持人流动线的连贯性和业态经营的整体性

20、，从而发挥内街的最大价值。2购物中心大卖场形态（以丰跃名城为主在建中）：21 概述丰跃名城地属鄱阳县城北商圈，商场定位以中高端为主，大卖场形式，目前正在招商及装修当中，主要经营业态为：男装、女装、童装、休闲娱乐、餐饮、数码电器、日杂百货、日用日化、小针织、鞋包等；市场内部一至三楼可出售，一楼均价达3.7万，二楼均价2.3万，三楼均价1.8万，招商率达60%，招商以全国各大知名品牌为主，租金为扣除营业点形式，品牌大面积大则扣点少。物业管理每平方米20元左右，打造鄱阳县最大商业综合体。22 市场规模：丰跃名城以购物中心百货商场大卖场形态的商业综合体，建筑面积规模为12万，占地面积3.6万，拥有各类

21、商户549家，其中服装、鞋包、针织、小商品类商户469家。23 经营业态百货商场大卖场经营业态丰跃名城百货超市、金银首饰、鞋、针织、床品、皮具箱包、服装、精品饰品、玩具、儿童乐园、休闲娱乐、童装、酒店餐饮、电影院、网吧24 经营模式面向全过各地各大知名品牌招商，均为统一管理、统一经营。27 价值规律丰跃名城，所有商铺均为15年返租120%的返租条例，前三年一次性返18%；市场内部一至三楼可出售，一楼均价达3.7万，二楼均价2.3万，三楼均价1.8万，出售价格相对于鄱阳县商业价格偏高。出售率40%。根据出售率判断商铺价格偏高，鄱阳县投资客户群体较少。给本项目的启示是，市场商铺售价针对鄱阳县大部分

22、投资客户群体为主，通过典型无返租商铺的租金从而体现带返租商铺的预期租金，以低投资预期高回报率支撑商铺的市场溢价。3城西商圈（即鄱阳县传统商圈）以建设路、饶州街为核心，范围约0.8平方公里，包含了服装、针织、数码电器、日杂百货、鞋包、日用日化、婴幼儿服装、玩具、文体、教育电子、珠宝首饰、精品饰品等小商品零售和餐饮娱乐。休闲配套商业，是鄱阳县城和周边乡镇居民购买服装鞋包及小商品类的主要商圈。传统商圈地铺平均租金为70元/.月，价值高点为建设路及饶州街交叉口，平均租金为80元/.月。31 商圈功能组合城西商圈由建设路及饶州街组成，商业功能齐全，主要商业以零售为主。经营商家366个，经营面积38700

23、,其中服装零售类占比62%，餐饮类占比24%，娱乐类占比7%，生活服务配套类占比7%。城西商圈距城北商圈仅4公里，零售购物基本在城西消费，依靠较多的消费群体及商家饱和度，城西商圈在做服装、餐饮、娱乐等对需要大量的人流量的商业零售方面有领先优势。本项目距城西商圈1.8公里，为今后在消费群体奠定了基础，可在餐饮、娱乐、休闲经营面积上与城西商圈差异化经营，共同提高城西片区的生活消费水平。32 商圈零售业态配比采集样本：建设路、饶州街 采集数量：242家 采集面积：25760平方米 建设路、饶州街品类分布较集中，主要以零售为主，经营业态服装居多；商品以品牌代理为主体；城西商业圈为鄱阳县传统商业圈，道路

24、较拥挤，车流、人流量较大，无物业管理；整体商业管理混乱。（2）鄱阳零售商业街发展情况21 概述鄱阳人习惯于街区购物，首层商铺开门率高、人流大，二层以上主要以餐饮休闲娱乐为主。自发形成的商业街为饶州街及交叉形成T字形的建设路，饶州街总长约1000米，经营面积约12940，商户124家，建设路总长1600米，经营面积25760，商户；主要经营服装、鞋包、针织家纺等品类，是鄱阳县运动、休闲、时尚等各类品牌专营店最为集中的地带，拥有肯德基、卡宾、周大福等品牌，集购物、餐饮、休闲娱乐于一体，是鄱阳中高端消费的主要场所，经营形势良好，商业景象繁荣。自发形成的商业街如饶州街街延伸性强、辐射范围大，拥有持续发

25、展的生命力。开发形成的商业街对招商运营水平的倚重性强，定位模糊、商户组合不当、管理落后很容易变成死街，同时由于开发地块面积的局限性，商业均以多层为主，在不占据优势地段的情形下造成经营混乱道路拥挤导致提高不了经营环境档次。鄱阳现有的两条商业街占据核心地段，人流量大，是零售、娱乐、休闲消费的主要场所，但是随着城市的发展传统商业街抵挡不住人们都购物环境的追求，导致消费群体减少。22 市场规模：商业街形态的商业市场规模为38700，拥有各类商户366家，其中服装、鞋包、针织、小商品类商户251家。鄱阳商业街形态市场规模建设路饶州街合计经营面积（）257601294038700商户数（家）2421243

26、6623 经营业态商业街经营业态建设路服装、鞋、箱包、精品饰品、日化、针织、床品、工艺品、文体、电脑、珠宝、茶叶、美容美发、药店、书店、银行、酒店、餐饮、娱乐休闲饶州路服装、鞋、箱包、精品饰品、日化、针织、床品、工艺品、文体、电脑、珠宝、茶叶、美容美发、药店、书店、银行、酒店、餐饮、娱乐休闲建设路饶州街从经营面积看，建设路及饶州路服装比例占总业态的39%，表明建设路、饶州街的商业街模式在服装零售主力品类方面竞争力强，这为本项目在一层开放式街区，及二层以上内街的设计定位上提供了市场机会。24 经营模式均为零售，建设路、饶州街街品牌商户较集中，实力也较强，新天地普通商户较多，实力相对较弱小。25

27、商户结构本地商户外地商户经销商代理商新天地时代广场鸟林街鸟林街时代广场新天地从商户来源看，本地商户占商业经营主体，从商户成份看，代理商即品牌专营店在建设路的比例更大，表明零售品牌的选址更多偏重于街铺，本项目若向中高端零售商业中心发展，则必须将一层商铺配置给优势的商业资源。26 营销通路业态名称商业街上游市场下游市场服装鞋包建设路主广州、浙江；次南昌80%县城，15%周边乡镇，5%外地人饶州街主广州、浙江90%县城，10%周边乡镇时代广场主南昌、浙江90%县城，10%周边乡镇建设路、饶州街处于核心地段而服装鞋类零售业态却逐步萎缩，建设路的品牌聚合效应已延伸到芝山路街等周边交汇街区，一降一升并结合

28、三者的消费者渠道后表明：乡镇人口是拉升零售消费的重要杠杆，乡镇人口的消费特征是以建设路休闲、时尚品牌为代表的中低层次。本项目在零售商业的定位上应充分考虑到乡镇人口的消费层次。27 价值规律最低租金最高租金 建设路、饶州街鄱阳县传统商圈，是整个鄱阳县租金最高地段；以建设路为代表品牌一条街，表明商业街的内街价值未得到展现，本项目在一层街区空间设计时应保持人流动线的连贯性和业态经营的整体性，从而发挥内街的最大价值。鄱阳县商业环境综评：鄱阳县城城西传统商圈商业零售市场已趋饱和，而城北区域为发展新区，商业发展近两年来迅速增长；饱和的零售市场导致竞争加剧，现代家具城、新天地、等成规模的商业体出现大面积商铺空置和经营困难，同时由于经营理念的落后，市场同质化严重，主要商业体基本扎堆于服装、鞋包、针织等传统消费品类，