古北水镇基准研究20161115

1、古北水镇位于北京密云司马台长城脚下，总占地古北水镇位于北京密云司马台长城脚下，总占地9 9平方公里，平方公里，京郊大型观光度假型目的地京郊大型观光度假型目的地1p 规模：总占地面积9平方公里，下辖古北水镇和司马台长城两个游览区其中古北水镇景区是在原有的五个自然村落基础上整治改建而成，保存有精美的民国风格的山地四合院建筑43万平方米p 区位交通：位于北京密云司马台长城脚下距离密云县约45分钟车程，距首都国际机场1个半小时左右车程从市区走京承高速直达，距北京市区两个半小时车程，2015年通车的京沈高铁将在密云设折返站，通车后从市区到密云仅需15分钟且恰好处于北京-承德(车程4个小时)这一经典旅游线

2、路的中间位置北京城区首都机场密云县城古北水镇承德市古北水镇古北水镇以以北方古水镇为基底，北方古水镇为基底，打造了文化打造了文化展示体验、特色住展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等宿、商务会议、日常配套等丰富的业丰富的业态态2p 文化展示体验区: 10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等p 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），400余间民宿，总共计约1500间客房p 商务会议：预计建设两个大型会议中心p 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书

3、店、干洗店等古北水镇属于司马台古北水镇属于司马台雾灵山国际休闲度假区的一部分，主要雾灵山国际休闲度假区的一部分，主要承担其度假及配套服务功能承担其度假及配套服务功能3p 司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。全长约50公里，面积170多平方公里。p 区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国际休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休闲胜地雾灵溪谷司马司马台台长城长城旅游区旅游区古北水镇度假区古北水镇度假区古北水古北水镇成功吸引游客的同时，也带动了周边景区的发展，使镇成功吸引游客的同

4、时，也带动了周边景区的发展，使整体国际休闲度假区综合收入整体国际休闲度假区综合收入居密云县居密云县之首之首4p 2014年，五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。p 五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇(司马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次，综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。p 司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉动潮河产业带快速发展的重要功能区，龙头作用已经凸显出来。旅游人次同比增长旅游

5、收入同比增长以古北水镇为核心的度假区6万游客量西部以香草园为核心的汤泉香谷1.22万48%142万66%东部以雾灵山为核心的雾灵溪谷2.6万30%480万37.1%古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显密云密云县政府与中青旅签订战略合作协议，成立专业项目公司，县政府与中青旅签订战略合作协议，成立专业项目公司，政府提供土地、政策等资源支持，项目公司负责景区的策划、政府提供土地、政策等资源支持，项目公司负责景区的策划、开发和运营工作开发和运营工作5中青旅密云县政府北京古北水镇旅游公司签订战略合作协议古北水镇国际综合旅游度假区成立专业项目公司土地、政策等资源旅游策划、开发、运营能力策

6、划、开发、运营引入战略投资者： 乌镇旅游公司 IDG投资 北京和谐投资成长中心 京能集团p 中青旅与密云政府实施战略合作，成立项目公司，负责 “古北水镇国际旅游综合度假区”的策划、开发、运营工作p 项目公司通过招拍挂购买1000多亩地；其他采用向政府租赁模式使用p 在项目拿地、征地、水电供暖、基建、交通等方面，密云县政府提供相应的财政补贴和土地及政策支持p 项目土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民可获得较高的拆迁补偿收益；在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁权“政府+专业机构+战略投资者”开发模式引入乌镇旅

7、游引入乌镇旅游、和谐、和谐成长成长、IDGIDG资本、京资本、京能集团等战略投资方，能集团等战略投资方，共同筹资，共担风险收益共同筹资，共担风险收益6股东名称出资额出资比例中青旅3360025.81%乌镇旅游2016015.48%北京和谐成长投资中心1840014.13%IDG资本3200024.58%京能集团2604020.00%合计130200100.00%由于前期投资巨大由于前期投资巨大，中青旅拿，中青旅拿地后联合龙湖地产，通过地产开地后联合龙湖地产，通过地产开发进行资金平衡发进行资金平衡7p 中青旅拿到土地后，为平衡前期投资支出，与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平米的长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼区位及资源：位于北京密云县古北水镇国际度假区之内，依托水镇景区配套及司马台长城资源交通：公交密云至司马台公交车；高速路京承高速规模：占地57000平米，建面68000平米，容积率1.05，绿化率30%战略意义：该项目是龙湖品牌升级的标杆项目，北京首个度假别墅产品，将开创北京微度假时代龙湖长城源著龙湖长城源著产权归属产权归属8区域类型投资内容营收渠道及资产产权归属保护专属区对古长城及遗存地点大环境整治索道公司主题适度修复-当地政府建设游览线路设施-当地政府旅游专属区景点（风度特色展示）古长城保护费统一门票古长城保护基金酒店