曙光项目建议书

1、附件：长风生态商务区规划建设管理导则（修订本）（试行）长风生态商务区管委会办公室2016.09 修订目录第一章总体原则1第二章功能布局3第三章全生命周期管理5第四章建筑设计和景观控制7第五章交通组织10第六章地下空间开发11第七章信息化建设13第八章建筑节能和景观照明15第九章协调管理17第十章其它18第一章总体原则第一条 （指导思想）为了加强规划建设管理，指导建筑设计，促进开发协调有序进行，确保地块开发符合上海普陀并购金融集聚区和云岭东路并购金融一条街各项功能的落实，把长风生态商务区打造成景观功能、经济功能、文化功能和谐统一的上海城市新名片， 根据“高起点规划、 高标准建设” 的要求，结合长

2、风生态商务区实际，制定本导则。第二条 （制定依据）国家及政府部门有关规划建设的各项法规和规定，均应依照执行，本导则一般不再列举。各个地块和建设项目的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率等，按上海市城市规划管理局批准的普陀区苏州河滨河地区控制性详细规划（以下简称控详规划）以及公建配套调整规划执行。第三条 （适用范围）本导则适用于长风生态商务区 2.2 平方公里范围内各项新建及改（扩）建工程。本导则所述道路，仅限于上述范围内的路段。第四条 （专家评审）对于核心区域及其它重要节点的建筑规划设计方案， 应根据需要组织专家评审，以确保实施的效果。1第五条 （导则修订）本导则可根据需要进行修订，以

3、适应长风生态商务区建设发展的要求。2第二章功能布局第六条 （地块划分） 为便于地块出让和开发建设，对地块作如下划分：第七条 （功能布局）1、 1 号、 2 号、 3A、 3-D、4 号、 5-B 、7-A、7B、10 号为新建办公娱乐商业性质地块； 3-B ，3-C、11-A 南地块可由所在单位按统一规划单独或联合相关单位, 开发建设研发中心或科技园区 , 或根据控详规划新建项目。2、 11-B 地块为教卫体公建配套区。33、 6-B、 7 C、8 号、 9 号、 11A 北为新建居住区地块。4、1 号地块和2 号地块是长风生态商务区核心区域。除建设甲级办公楼外，根据长风生态商务区功能布局，1

4、 号地块应建设一座五星级酒店和中高档大型商业设施，2 号地块应建设一座五星级酒店及大型商业娱乐中心。5、为确保长风生态商务区的功能落地，3-A、 3-D、 4-C、5-B、 10 号 ( 南、北 ) 地块应以引入集团金控中心、投资企业总部、财务结算中心、 科创企业研发中心、新引进企业总部为主，建设适合企业总部入住的甲级办公楼、会展中心及其配套服务设施。将根据需要编写本导则的附则，进一步明确各地块开发项目的功能要求，作为地块出让前置条件和地块受让后规划设计的依据。6、同普路、泸定路交汇处相关地块结合住宅集中建设配套社区商业服务中心。7、云岭东路为长风生态商务区内部主要干道，其南北两侧商办地块是云

5、岭东路并购金融一条街核心区域，该区域应具备商务配套服务业、社区商业相关功能，适当增强适应白领需求的大众型餐饮、娱乐相关功能。北侧居住区沿街建筑应按酒店式公寓要求设计建设。4第三章全生命周期管理第八条 2016 年 10 月 1 日之后出让的商办地块，办公物业持有比例不低于 40% ，且持有年限不少于 20 年 ，持有年限内不得分割转让；商业物业整体持有，持有年限内不得分割转让。持有年限自项目规划土地综合验收通过之日起算。第九条项目建成后， 地块内商业须整体持有、不可分割、统一招商运营。办公部分登记最小单位为：500 平方米，销售最小单位为： 500 平方米；其他登记和销售等要求：多层办公整幢销

6、售。第十条要求税收落地上海市普陀区。土地出让后受让人应在土地交付之日起启动关联企业的注册和迁移工作。确保土地交付后第一年，项目单位产税标准不低于2000 元 / 平方米 /年（产税为普陀区总税数，不含施工税、销售税，产税企业宜为新注册企业或外省迁入企业） ；第三年后单元产税标准不低于 3000 元 / 平方米 / 年；办理房地产权证时项目单位产税标准不低于 4000 元 / 平方米 / 年。第十一条土地出让后受让人初始办公自持率为80%。（ 1）办理房地产权证时单位产税全部达标，自持率可降至 40%，剩余部分可自行销售； （ 2）土地交付后第一年、第三年后单位产税均达标，但办理房地产权证时单位

7、产税未达标，自持率可降至 60%，剩余部分可自行销售； （ 3）土地交付后第一年单位产5税达标，但其后均未能达标，办理房地产权证时自持率可降至70%，剩余部分可自行销售。长风生态商务区管委会办公室作为监管主体，负责对园区内项目用地全生命周期管理组织实施监管、监督、评估等工作。6第四章建筑设计和景观控制第十二条 （建筑风格）1、整体建筑风格以富有时代感的现代建筑风格为主。2、努力吸收和运用国内外城市规划建设中的新技术、新成果、新理念、新经验，鼓励采用具有标志性、原创性的建筑设计方案。3、要妥善处理好整体规划、建筑组群、建筑单体之间的关系，在执行控详规划 各项要求的前提下，做到总体协调、同中有异、

8、特色鲜明。4、 各建设项目的总体方案原则上要统一设计，一次报批。分期开发的地块和建设项目，在建筑风格、空间尺度、绿化景观、道路管线、 地下空间等方面，要注意相互协调、前后衔接。第十三条 （建筑退界和高度控制）1、建筑退界沿云岭东路北侧统一为15 米，其中4A 段为13 米，沿光复西路南侧统一为10 米，其余按控详规划要求进行退界。2、由于长风生态商务区内开发强度大，主要道路沿线建筑按建筑退界临线设置，以保证街景的连续性。3、建筑物高度控制除满足控详规划要求外，同时应符合虹桥机场航线高度控制要求。7第十四条 （标志性建筑和建筑景观）1、 1 号、 2 号地块是集中体现长风生态商务区功能和形象的核

9、心区域，对1 号、 2 号地块的建筑设计方案要重点组织专家论证评审，使其成为长风生态商务区具有标志性、能体现上海国际大都市水平的建筑组群。2、光复西路、大渡河路、云岭东路等主要道路的建设项目，要参照长风生态商务区城市设计专项规划中标方案和地块的实际情况，做好建筑布局，控制建筑高度，力求天际轮廓线变化有致、丰富优美。3、高层建筑可利用顶部技术设备用房，塑造建筑轮廓形态，同时考虑夜景灯光效果。4、云岭东路北侧酒店式公寓临街立面不得设置外阳台，金沙江路沿街建筑临街立面不得设置外阳台。5、大楼商业广告招牌应进行特殊处理，使之成为完整立面的一部分，并经有关部门审核同意后实施。第十五条 （公共空间）1、公

10、共空间应以人为本、布局合理、互相贯通、交通便捷。2、 1 号、 2 号等整体开发地块，是地区公共活动中心和商务娱乐中心，其内部公共空间应尽量开放，要与城市公共空间形成整体。 合理设置人行步道和车行辅道，组织好人流、 货流、8车流，特别是要满足项目建成后，大型公共活动人流、车流集散的需要。3、办公娱乐商业性质地块内各项目一律不设围墙或封闭式栅栏，必要时可用绿化适当分割。第十六条 （基地绿化）1、整体出让地块内的集中绿地应结合项目，按规定的指标进行统一规划建设。地块划分后出让的，集中绿地按比例分摊。上述绿地均由开发商带拆带建。2、鼓励室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化，重视第五立面的处理，避免

11、大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。第十七条（装配式要求）出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率不低于 40%或建筑单体装配率不低于60%，应按以下规定建筑及管理：关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知 （沪建建材 2016601号）。第十八条（建筑节能环保要求）2016 年 10 月 1 日之后出让的商办地块，出让宗地中建筑应达到的绿色建筑标准为：按绿色建筑三星级以上标准设计、施工及运营。按照上海市绿色建筑发展三年行动计划要求实施。9第五章交通组织第十九条 （交通组织）1、各建设项目均应在总体方案阶段进行交通影响分

12、析。应在长风生态商务区道路交通专项规划和有关轨道交通规划的基础上，做好交通组织设计，建设内外通达、地上地下贯通的道路系统。2、要合理设置出入口，减少对城市交通负面影响，保持主要景观道路界面的连续性。控制在主要道路边设置停车位。3、同一地块内的相邻项目，可根据地块实际情况，统一设置公用街坊道路（8 14 米宽）。10第六章地下空间开发第二十条 （地下空间开发和连通）1、长风生态商务区鼓励对地下空间合理开发利用，结合轨道交通、市政配套设施建设，建设地下商业、人行通道、停车库（场），形成比较完善的地下空间体系。2、大渡河路云岭东路口结合15 号轨道交通站点将建设地下综合体 , 1号、 2 号地块与该

13、地下综合体相关联部分应统一规划，以确保地下空间的整体性；金沙江路真北路口结合13号轨道交通站点将建设地下综合体，7A 地块应与该地下综合体建设统一规划设计，并力争同步建设。3、地下综合体统一规划设计（规划方案正在编制中），涉及开发项目部分，由开发商结合项目实施；公共部分的投资建设按有关规定实施。4、其他沿苏州河商业娱乐办公地块的地下空间以停车库（场）为主，可根据需要适当建设一些商业设施。分期建设的地块和项目应预留通道互相连通。地下通道连通遵循“先建优先”的原则，即先建造的建筑预留通道位置，后建造的建筑与之沟通。上述地块的地下空间均由开发商结合项目统一规划建设。第二十一条 （停车设置标准）新建项

14、目一律按上海市建筑工程交通设计及停车库（场）设计标准（DBJ08-7-2006 ）11要求执行。以地下空间停车为主，控制地面停车比例，妥善设置地下车库（场）出入口。12第七章信息化建设第二十二条 （建设标准）1、根据智能建筑设计标准（ GB/T 50314-2000 ）、全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则和上海市长风现代化服务业集聚区（中片）信息基础设施专业规划，高起点统一规划信息基础设施，建设信息化、数字化的的长风生态商务区。2、在 4A 地块 1 号楼设置集电话交换、数据会聚、传输、有线电视功能一体的核心局房，建筑面积约400 平方米。3、各地块应以开发商为单位设置独立的信息

15、中心，并对所开发区域的各单体建筑接入采用FTTB(光纤到楼 ) LAN的宽带接入方式，辅以无线局域网接入。4、楼宇智能化建设（ 1）商业办公娱乐地块： 根据智能建筑设计标准 （ GB/T50314-2000 ）实施，大于 25000 平方米楼宇应按甲级标准，小于 25000 平方米楼宇应不低于乙级标准。（ 2）居住公建配套设施： 根据智能建筑设计标准 （ GB/T50314-2000 ）实施，应不低于乙级标准。（ 3）居住区：应按全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则标准实施，不低于2 星级标准。135、信息化增值服务。信息化增值服务应包括园区信息化、社区信息化、公共防控系统、企业信

16、息化、电子政务及公共服务系统等六个方面工作。区内各开发商各自设立智能化管理中心，并预留接口与有关管理部门进行联通。6、合路系统。对于写字楼、星级酒店和商业娱乐中心提倡采用多运营商、多系统共同使用一套系统解决室内覆盖问题的合路系统。第二十三条 （信息化建设管理）各建设项目在初步设计中信息化建设应单列一章，对地块和各单体建筑信息化建设工程进行综合设计，经评审通过后严格按照设计方案实施。14第八章建筑节能和景观照明第二十四条 （建筑节能）1、严格执行公共建筑节能设计标准 （ GB50189-2005）、建筑设计照明标准（ GB50034-2004）、上海市建筑节能管理办法、上海市关于进一步加强本市节

17、能工作的若干意见。结合上海气候特点和建筑的使用特性，鼓励采用建筑节能的新技术、新工艺、新材料，提高能源利用效率，降低建筑使用能耗，改善环境质量。2、各项目均应系统进行建筑节能设计，从维护结构、空调、电梯、再生能源利用、照明等各方面降低能耗。第二十五条 （建筑节能管理）各建设项目在初步设计中建筑节能应单列一章，对地块和各单体建筑节能进行综合设计，经评审通过后严格按照设计方案实施。第二十六条 （景观照明）1、景观照明是体现长风生态商务区景观功能的重要组成部分，各建设项目均应进行景观照明设计，并与项目同步建设。2、景观照明的重点是沿光复西路、大渡河路、云岭东路等主要景观道路沿街项目和商务交通枢纽等重要节点项目。3、景观照明采取“整体规划，统一要求、结合项目分别设计建设”的原则。4、景观照明按平日、一般节日和重大节日分级控制。155、景观照明应采取节能设计，大力推广使用LED光源。6、各地块景观照明应预留控制接口，以实现长风生态商务区主要道路沿街建筑和主要节点项目景观照明的整体控制。16第九章协调管理第二十七条（规划设计图纸和相关资料报送）各开发商应将将规划设计方案、扩初设计文本（及电子文件版本）和