塘沽外滩立项论证报告

1、塘沽外滩立项论证报告第一部分第二部分塘沽区域概况塘沽板块概况第三部分项目区域概况一、塘沽区域概况1、塘沽区域概况 塘沽区位于我国京津城市和环渤海城市带的交汇点,地处天津滨海新区的中心地带。全区总面积859平方公里。 塘沽区辖11个街道、1个镇:新村街道、解放路街道、三槐路街道、新港街道、向阳街道、杭州道街道、新河街道、大沽街道、北塘街道、渤海石油街道、胡家园街道、新城镇。据统计，2012年塘沽区常住人口约为55万，流动人口占常住人口构成的50%。一、塘沽区域概况塘沽地理环境优越,自然资源丰富。百里盐田盛产名闻世界的“长芦盐”；渤海海域蕴藏着丰富的石油和天然气资源；海滩中丰富的水产品资源等。尤为

2、重要的是,作为发达的现代化城市的塘沽,拥有丰富的土地资源,滩涂面积188.66平方公里,宜于工业、仓储业开发,荒地和其他可供利用的土地120平方公里,具有更为广阔的发展前景。2、塘沽区域概况-产业 塘沽区位于天津市东部,是天津滨海新区的中心区。 区境东濒渤海,西邻东丽、津南二区,南接大港区,北抵汉沽区与宁河县；南北长50公里,东西宽25公里,拥有92.16公里长海岸线。地处中国北方黄金海岸的中部,毗邻首都北京,是华北、西北广大地区的出海口。区境东部的天津港,是中国北方最大的综合性贸易港口,年吞吐量达2.5亿吨,与世界上180多个国家、地区的400多个港口保持着贸易往来。此外, 公路网络四通八达

3、,京津塘高速、津滨高速、津塘公路等便捷了塘沽与京津及三北地区的交通一、塘沽区域概况3、塘沽区域交通-对外一、塘沽区域概况4、区域交通对内轻轨、城际+四周环线，公路交通发达上海道上海道海滨高速海滨高速中央大道中央大道轻轨轻轨9号线号线东江路东江路新华路新华路新港二号路新港二号路新港路新港路泰达大街泰达大街洞庭路洞庭路河北路河北路津塘公路津塘公路二、区域概况5、区域概况分析1、在京津冀经济一体化大背景下，房地产商机正在成为众多房地产企业争夺的目标 。 2、塘沽自身的自然环境良好，石油、天然气等资源突出，旅游景观极佳，另外作为天津滨海新区中心区，国家支持的“天津自贸区”将会带动塘沽后期的发展空间。

4、3、众多房产关注塘沽土地市场，部分已占据塘沽城区以外重点商务圈，进行着多年地区深耕。 4、塘沽城区的住宅已经很成熟，若在此区域拿地，毗邻塘沽学片，加之城区外各商务圈的衬托，预计未来升值潜力很大。优势1、区域内住宅均为十年以上老社区，基础配套差； 2、塘沽老城区均为老社区，导致减少刚需及改善需求居民的兴趣； 3、塘沽老城区未有新楼盘参考信息，导致后期开发项目的定位与定价估量幅度较大； 4、由于紧邻的商务经济圈尚未成熟，未来区域内房地产供应量与需求量的矛盾不可估量；5、区域内产品特色区别不明显，现有老社区住宅参考意义不大；劣势二、塘沽板块概况1、塘沽板块概况泰达大街泰达大街洞庭路洞庭路轻轻 轨轨

5、9 号号 线线河北路河北路上海道上海道新港路新港路新华路新华路中央大道中央大道津塘公路津塘公路二、塘沽板块概况1、塘沽板块概况1、塘沽城区板块划分：横向以津塘公路（轻轨9号线），纵向以洞庭路与新华路的延长线。 2、津塘公路以北，洞庭路以东为塘沽开发区（第一至第三大街区域内），也是塘沽的最成熟的经济圈地标。 第四大街至十三大街为塘沽工业区。 3、津塘公路以南，洞庭路与新华路以西为塘沽老城区。其中河北路、上海道与新华路汇集区域为老城区的外滩经济圈，津塘公路、洞庭路与泰达大街汇集区域为老城区的农场。4、津塘公路以南，洞庭路与新华路以东为塘沽新港多功能区。其中津塘公路、新华路、新港路与中央大道汇集区域

6、为塘沽老碱厂；津塘公路、中央大道及新港路为新港多功能区。海滨高速以东为天津港。5、沿海河流域主要涉及响螺湾商务区和于家堡商务区和蓝鲸生态岛，响螺湾和于家堡商务区以写字楼、公寓及商业综合体等为主。三、项目区域概况1、项目区域概况地块周边生活配套齐全，500米范围内，医疗、教育、购物、餐饮一应俱全，为塘沽老城区最核心的商圈外滩商业街仅0.5公里；本案本案三、项目区域概况1、项目区域概况1、项目位于塘沽老城区最核心区域，周边医疗设施、生活配套齐全。 2、项目毗邻小学片一幼、浙江路小学、上海道小学和塘沽二中，并临近天津科技大学塘沽校区。 3、项目据外滩商业街仅500米内，据洋货市场1公里以内，购物便利

7、。4、项目据响螺湾及于家堡商务区约2.5公里，商务氛围较浓，与现代化办公、购物接轨。5、项目周边均为10年以上老社区，二手市场价格约12000元/平米，而学区房附近价格约16000元/平米 。 因为项目周边没有新楼盘，无法推测新盘的销售进度及销售价格推断。在项因为项目周边没有新楼盘，无法推测新盘的销售进度及销售价格推断。在项目辐射目辐射2.52.5公里的范围内，调研两家楼盘信息。公里的范围内，调研两家楼盘信息。三、项目区域概况2、周边楼盘信息开发商：开发商：天津宁瀚房地产开发有限公司天津宁瀚房地产开发有限公司占地面积：占地面积：260260万平米；万平米；建筑面积：建筑面积：300300万平米

8、；万平米；容积率：容积率：1.151.15绿化率：绿化率：45%45%产品类型：板楼、高层；产品类型：板楼、高层；装修标准：精装；装修标准：精装；车位数量：车位数量：700700个（地下二层停车位，比个（地下二层停车位，比例约例约1:11:1）；）；物业费：物业费：3.73.7元元/ /平米平米* *月（绿城物业）；月（绿城物业）；价格：在售高层均价为价格：在售高层均价为1700017000元元/ /平米，平米，即将建设二期小高层售价待定。即将建设二期小高层售价待定。 该项目位于滨海新区核心区最中心位置该项目位于滨海新区核心区最中心位置原天津碱厂。项目东至中央大道，南至新港路，西至新原天津碱厂

9、。项目东至中央大道，南至新港路，西至新华路，北至大连东道。据了解华路，北至大连东道。据了解项目为国投与塘沽政府共同投资开发建设与后期运营，为塘沽乃至滨项目为国投与塘沽政府共同投资开发建设与后期运营，为塘沽乃至滨海新地标。目前只开发建设部分住宅项目，力争打造高端社区。一期高层住宅，利用一年时间销售海新地标。目前只开发建设部分住宅项目，力争打造高端社区。一期高层住宅，利用一年时间销售500500余套，以内部认购为主，约三成房主为外地客户群体余套，以内部认购为主，约三成房主为外地客户群体,2015,2015年底入住；即将开发建设二期小高层年底入住；即将开发建设二期小高层住宅。营销策略为以住宅带动项目

10、宣传，吸引客户群体，后期预计用住宅。营销策略为以住宅带动项目宣传，吸引客户群体，后期预计用4-54-5年时间开发建设多功能区，年时间开发建设多功能区，业态涉及文化馆、艺术馆、大型综合体及商业街等，周边配套齐全，社区品质较高。业态涉及文化馆、艺术馆、大型综合体及商业街等，周边配套齐全，社区品质较高。滨海新区天碱商业及文化中心项目滨海新区天碱商业及文化中心项目三、市场调研2、周边楼盘信息开发商：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公开发商：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司；司；占地面积：占地面积：40万平米；万平米；绿化率：绿化率：40%产品类型：高层、商业综合体；产品类型：高层、商业综合体；装修标准：精装；装修标准：精装；车位数量：未知；车位数量：未知；物业费：物业费：2.0元元/平米平米*月（第一太平戴维斯）；月（第一太平戴维斯）；价格：公寓均价价格：公寓均价17500元元/平米，商业平米，商业20000-80000元元/平米平米 宝龙国际中心是由国内领先的一线商业地产开发商巨头宝龙地产在天津打造的首个商业力作。因此，宝龙国际作为高质量、大规模、多业态综合性的商业地产项目将填补于家堡金融区内高端城市综合体的空白，