物业工程管理服务策划

1、1.0 目的本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。2.0 范围适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。3.0服务提要工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。4.0内容4.1 工程部组织结构图4.2岗位描述序号岗位岗位职责1管理处 主任1）负责审批工程设备管理方案。2）负责检查、监督工程设备管理工作。3）负责对维修工辞退及辞职的审批。4）负责对重大工程设备事故的处理或报告。2工程主管1）执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任 下达的各项工作任务。2）管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常

2、处于良好的技术状态，优 质咼效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到一不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。3）做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4）做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发 生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。5）拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和 发放。6）做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件 情况应清楚地填入相关表格，每月父管理处主任审阅。7）不定期抽查巡视

3、机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相 关表格。3维修班长1）负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。2）负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。3）负责工程遗留问题的协调处理。4）负责小区水电表的抄录统计。5）负责维修保养物料的统计。6）完成上级领导安排的其它工作。4运行班长1）按计划安排设备保养，及时做好保养记录。2）负责设备的维修指导、监督工作。3）负责设备运行工作的检查、监督。4）协助外包单位做好设备维修、保养工作。5）每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。6）督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。7）完成上级安排的其它工作。5维修员1）负责小区业户的入户

4、维修。2）负责小区的公共设施设备的维修养护。3）负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。4）负责小区内住户及公共水电表的抄录。5）装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。6）服从管理处调遣，参与抢修工作。7）负责责任片区设备房的清洁工作。8）完成上级领导安排的其它工作。6设备运 行人员1）按规定及时交接班。2）定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。3）负责水景、环境照明等设备的开启工作。4）负责设备的日常维修及应急处理。5）按计划对设备进行保养。6）负责责任片区设备房的清洁工作。7）上级安排的其它工作。4.3服务项目和标准序 号项目频次标准日周月季年序 号项目频次标准日周月季年1变

5、 配 电 系 统变配电房2次1 非工作人员，未经许可禁止进入变 配电房。2工作人员进入变配电房应保持头脑 清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿 拖鞋。3 变配电房内地面无易燃、易爆物品 及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配 电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、 无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘 蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、 明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、 干燥，严禁吸烟。4 变配电房内无异常声响， 门窗完整， 照明、通风良好，温湿度正常，配电 设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风 设备运行正常。5 堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小 动物串入室内，造成设备短路，影响 供电

6、。6 .禁止带电检修，如在特殊情况下需 带电工作时，应做好防触电、防短路 等安全措施，并设专人监护。7 除紧急情况外，未经上级批准不得 随意拉闸停电。2运行2次见变配电系统运行操作规程3标识牌2次合闸、分闸、启动、停止及其它具体 指示牌齐全4保养1次见变配电系统维护保养规程序 号项目频次标准日周月季年5发 电 机发电机房2次1机房内禁止存放易燃、 易爆物品，严 禁吸烟、严禁明火。2. 地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍， 发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无 油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。3. 发电机平时置于自动待发状态， 蓄电 池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4. 机油箱内储备8小时

7、满负荷用油量（750公升左右）。5 机房及油库内消防须定期检查，确 保设施完好、有效。油库内应放置沙 桶。6.电机检查时须将主令开关掷于停止 档，以避免市电意外停电，导致发电 机运行，发生意外伤害。6运行2次按照柴油发电机维修保养规程的 要求及柴油发电机组操作规程程 序，每月试运行两次，每次手动启动机 组10分钟，检查机组及各项运行中的 数据。7保养1次见柴油发电机维修保养规程8巡视2次观察分析运行中的各项数据，发现隐 患及时排除，重大异常情况如有危害 人身安全或造成严重设备事故应紧急 停机并及时报告，认真填写发电机 房巡视记录。序 号项目频次标准日周月季年9给排水水泵房2次1.工作人员进入水

8、泵房须经工程主 管或管理处主任批准后，由机电维 修工陪同，方可进入。2 .泵房的机电设备由运行人员负责 操作，其他人不得擅自操作。3. 控制柜上转换开关，无特殊情况应 打在 自动 位置。生活水泵每隔 2天进行轮换；消防水泵（消火栓 泵、喷淋泵）每半月应手动点动操 作一次，确保消防泵在紧急状态下 的正常使用。4. 保持良好的通风及照明状况， 门窗 开启灵活，无破损。5. 不得擅自改动机房线路、 器材。若 需改动，须经工程主管批准后方可 进行。6. 消防设施应保持完好。7保持机房干净整洁，无积尘，不得 堆放杂物。8 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由 值班人员专人管理；透气管（孔） 应用不锈钢网包扎，

9、以防止杂物掉 入水中。10排污泵1次1 .排污泵控制箱上转换开关 SA，无特殊情况应打在自动 位置，排污泵每月转换一次。2 .每月应手动点动操作一次， 检验其信号控制器是否正常，确保排污泵 在紧急状态下的正常使用。3 雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。11水池（箱）2次下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二 次，清洗单位应持有深圳市水务局颁 发的二次供水设施清洗消毒许可 证清洗后取水样送市卫生防疫检测 站化验取证。12运行2次设备运行正常，无大面积泛水、跑水、 停水现象。阀门、管网无跑冒滴漏、 锈蚀现象，阀门转动灵活。 排水地沟、 污水井等排水畅通，地下室、车库、机 房、道路无

10、积水、浸泡现象 序号项目频次标准日周月季年13生活水泵保养1次1次生活水泵每季进行一次一般性保养， 每年进行一次全面保养。14消防水泵、喷淋 泵、稳压泵保养1次1次消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进 行一次试运行，运行时间510分钟，每年进行一次全面保养，消火栓泵起 动时在管网顶部试消火栓出口喷水射 程达6米以上。15排水泵、潜水泵 保养2次排水泵、潜水泵每半年进行一次全面 保养。16闭 路 监 控 系 统摄像机镜头1次1次进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭 干净镜头，清理降温风扇。17摄像机护罩1次1次进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰 尘，并检查接插件是否松动。18消 防 设 备 设 施消 防

11、联 动 台各类指示灯（含电源、 信号）1次指示灯指示正常各类开关1次处于开启或自动状态各电器触点1次触点完好，无烧损各电器兀件 接线端子及 端子排端子1次各端子连接牢固，无烧伤各电源、信 号线1次导线无破损、烧焦现象控制台内部除尘1次无尘控制台表面除尘1次无尘19火 灾 报 警 器指示灯1次“ Ac Power ”（绿色）指示灯亮，其余 指示灯不亮直流电源电 压1次指针指示+24V ( 5V )自检功能1次主机上所有指示灯闪亮，回路工作电 流正常内部各接线 端子1次各端子连接牢固、不松动信号（电源） 线1次导线无破损、老化表面及内部 除尘1次1次无尘序号项曰频次标准日周月季年20火 灾 探 测

12、 器感烟探测器1次用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头每次2%比例，红色指示 灯亮感温探测器1次用750W电吹风，在距探测器500MM 处，向探测器热风每次2%,报警指 示灯亮手动报警按 钮1次用螺丝刀打开玻璃测试报警 每次2% 比例，报警功能正常控制器内部各电器触点1次触点完好，无烧伤21防 火 卷 帘 门控制箱内部 各电器元件 接线端子1次端子无烧伤或松动机械部分（齿轮、锋 条）1次无锈蚀且表面涂有润滑油卷帘门门体1次无锈蚀电机接线端子1次端子无松动升降按钮1次动作灵活，到位准确22防 火 门防火门玻璃1次完好无损防火门弹簧绞链1次完好，弹性适度消防通道、防火门1次消防通道畅通，防

13、火门开闭自如23排 烟 系 统排烟风机表面除尘1次无尘控制柜内部各电器触点1次触点完好，控制启停正常控制柜内各接线端子或端子排端子1次端子无烧伤或松动控制柜电源 指示灯1次电源指示灯明亮排 烟 阀微动 开关机 内部接 线端子1次端子无松动、微动开关固定良好序 号项曰频次标准日周月季年复位 按钮、 导轮、 钢丝、 转轴1次复位按钮控制无误、排烟口开启灵活风机、排烟 阀手动、自 动功能试验1次手动、联动功能正常24加 压 送 风 系 统加压送风机 表面除尘1次无尘控制柜内部 各电器触点1次触点完好，控制启停正常控制柜内各 接线端子或 端子排端子1次端子无烧伤或松动控制柜电源 指示灯1次电源指示灯明

14、亮送风口微动 开关机内部 接线端子1次端子无松动、微动开关固定良好各送风口百 叶窗1次送风口百叶位置正确25管 道 及 附 件各消防阀门1次阀门开启自如，不漏水各减压阀、 排气阀1次排气阀排气正常、不漏水。减压阀工 作正常消防管道1次管路无渗漏或锈蚀26应 急 昭八、 明疏散指示灯1次指示灯亮、且处于等待状态，无松动、 损伤应急灯1次按测试键后，指示灯亮，充放电正常表面除尘1次表面无灰尘27设 备 机 房机房卫生1次机房整洁、干净机房内照 明、电话1次照明完好、电话通话正常28灭 火 器 材推车式灭火 器1次完好无损，压力在正常范围手提式灭火器1次压力正常，指针指在绿色安全区内， 配件齐全29

15、室水泵1次转轴转动灵活序 号项目频次标准日周月季年内 外 消 火 栓 系 统水泵添加盘根1次点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑 油1次水泵运转灵活水泵、电机 除尘1次无尘消火栓各阀门1次开启自如，不漏水各消火栓、 水带、接扣、 消火栓按钮 及其它配件1次水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完 好无松动，小配备齐全，功能试验1次各项功能正常30自 动 喷 淋 系 统水泵1次转轴转动灵活水泵添加盘根1次点动时，漏水在正常范围内水泵加润滑油1次水泵运转灵活水泵、电机 除尘1次无尘自动喷淋各阀门1次开启自如，不漏水，压力指示正常放水阀、压 力表1次压力表指示正常，放水阀开启自如信号阀1次关闭时有电信号在中控

16、至显示水流指示器1次在中控室有电信号显示喷淋头1次喷淋头表面油灰不可过多31气 体 灭 火 系 统各气瓶气压1次气压指示正常执仃兀件电 磁阀、放气 阀、瓶头阀、 分配阀1次气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶 头阀、分配阀能正常工作气体控制箱1次触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常瓶体及管路 表面除尘1次无尘32消 防 应 急 广 播主机各电 源、控制信 号及音量调 节器1次信号指示正常，音量调节位置合适各切换器、 控制器1次转换工作正常序 号项曰频次标准日周月季年各放大器1次音质、音量良好各接线端子 及线路1次端子无松动，各导线完好磁带机、CD机磁头1次表面无粉尘各层扬声器 接线是否牢 固、纸盒是

17、否完好1次各扬声器接线牢固、纸盒无破损33对 讲 电 话 系 统主机柜内除 尘1次无尘各接线端子 及线路1次端子无松动，各导线完好主机、固定 电话、插孔 之间通话1次音质清楚、无杂音主机按键1次按键无阻滞，通断良好34上 门 维 修上楼维修时间随时接到维修要求，预约时间的按约定时 间上楼，需即时维修的15分钟内赶到 现场。35维修服务态度随时热情、谦虚、使用文明用语。36提供维修材料随时应向业户提供合格的维修材料。37维修服务时间随时视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过 72小时。38服务对象满意 率随时应达到95%39洗脸盆漏水随时应达到原先标准，经反复试用，不漏 水，服务对象满

18、意。40洗菜盆漏水随时接头、阀门、软管应按原标准安装， 维修时间不超过1小时。41洗菜盆堵塞随时达到畅通标准，维修时间不超过2小时。42洗脸盆堵塞随时下水应达到相当流畅，检查口应恢复 原状，并对维修现场进行清理，维修 小时不超过2小时。43疏通马桶随时使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过 2 小时。44疏通地漏随时使之畅通，并对切口恢复原样，维修 时间不超过1小时。序 号项曰频次标准日周月季年45房间没水随时此项原因多种，应尽快解决业户用水 冋题。（市政停水除外）46水龙头漏水随时维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过 30分钟。47接头漏水随时应达到

19、紧固、密封、不滴水，维修时 间不超过1小时。48楼上水漏到楼 下随时尽快找到漏水原因，以达到处理好不 漏水为标准，并对墙地面等污染清理 干净，维修时间不超过 4小时。49马桶漏水随时以不漏水为标准，如需拆马桶安装， 应恢复原样，维修时间不超过2小时。50房间无电随时以恢复房间正常用电为标准，在维修 完毕后应尽量保持原状，维修时间不 超过2小时。51灯不亮随时应达到原来照明标准，维修时间不超 过30分钟。52业户门铃不响随时以达到清脆悦耳为标准，维修时间不 超过30分钟。53房间插座无电随时使用方便、安全为标准，并把故障原 因告诉业户。维修时间不超过2小时。54培训1. 制定培训计划。2. 按培

20、训计划组织实施。3. 培训合格率100%序 号项目频次标准日周月季年59资料管理1. 日常记录供电运行记录表、变配电房巡视 记录表、柴油发电机组运行记录 表、发电机房巡视记录表、电梯 和电梯机房巡视检查记录、水泵房 巡视记录、生活水泵运行记录表、消防中心消防设备巡视检查表2. 月度记录闭路监控系统设备保养记录表 、 发电机组保养记录表、红外报警 系统月保养记录表、立体车库月保 养记录表、车辆道闸月保养记录3. 季度记录闭路监控系统设备保养记录表、门禁对讲系统季/年度保养记录表、 消防设备/设施季保养记录表4. 年度记录低压配电设备保养记录表 、ABB 低压空气开关维护保养记录、闭路 监控系统设备保养记录表、干式变 压器保养记录、发电机组保养记录 表、给排水设备（设施）保养记录 表、空调机组保养记录表、立体 车库半年/年保养记录表、门禁