最新2019年预售商品房转让协议附多种合同协议签订注意事项

1、上述面积为 （甲方暂测 ）（ 房地产产权登记机关实际测定 ）面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的预售商品房转让协议甲方 （ 卖方 ） ：地址：乙方 （ 买方 ）：地址：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，在 平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下协议：第一条甲方用地依据及商品房座落位置。甲方以 方式取得位于 ，编号为 的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号 ）（ 土地使用权划拨批准文件号 ） 为.划拨土地使用权转让批准文件号为 .土地使用权证号为 ，土地面积为 ，地块规划用途为 ，土地使用权年限自

2、年 _月日至 年_月_日止。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名）（ 暂定名） ，主体建筑物的性质为 ，属构，建筑层数为 层。工程建设规划许可证号为 .第二条乙方所购商品房的面积。乙方向甲方购买商品房 （以下简称该商品房 ）建筑面积共 平方米 （其中实得建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米） ，共（套）（ 间） 。 （该商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准。 ）该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：第_( 幢)( 座 )_ 层 _口.由_号房，第_( 幢)( 座 )_ 层 _1=1.用_号房，第_( 幢)( 座 )_ 层 _1=1.用_号房。面

3、积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积 （ 以下简称实际面积 ） 为准。根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使 用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。第三条该商品房销售特征。该商品房为 （ 现房 ）（ 预售商品房 ） 。预售商品房批准机关为 ，商品房预售许可证号为 .该商品房为 （ 内销 ）（ 外销 ） 商品房。外销商品房批准机关为 ，外销商品房许可证号为 .第四条价格与费用。该商品房 （属于）（ 不属于 ）政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位面积（暂定价）为每平方米元，总金额为 （ 币 ） 元。除上述房价款

4、外，甲方依据有关规定代政府收取下列税费：1. 代收 _，计 （_币） 元 ;2. 代收 _，计 （_币） 元 ;3. 代收 _，计 （_币） 元。上述代收税费合计 （_ 币）_ 元。第五条实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房产交付时， 房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的 %（不包括 %）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的 %（包括 %）时，甲乙双方同意按下述第 种方式处理：1. 乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方，并按 利率付给利息。2. 每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。3. .第六条价格与费用调

5、整的特殊约定。该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：1. 由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致，按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。2. 预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。3. .第七条付款优惠。乙方在 年 _月_日前付清全部房价款 %的，甲方给予乙方占付款金额 %的优惠，即实际付款额为（ 币 ） 元。第八条付款时间约定。乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的 银行 （ 帐户名称：，帐号： ） ：1._ 年 _月日前支付全部房价款的 _%，计

6、 (_ 币)_ 元。2._ 年 _月日前支付全部房价款的 _%，计 (_ 币)_ 元。3._ 年 _月日前支付全部房价款的 _%，计 (_ 币)_ 元。第九条交接商品房时的付款额约定。在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的 %，计（币） 元，其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起 天内付清。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应 付款限期第二天起至实际付款之日止，月利息按 计算。逾期超过 天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第 种约定，追究乙方的违约责任：1.

7、终止合同，乙方按累计应付款的 %向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2. 乙方按累计应付款的 %向甲方支付违约金，合同继续履行。3. .第十一条交付期限。甲方须于 年_月_日前，将经竣工验收 （包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收） 合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商 同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1. 不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害 ;2. .3. .第十二条甲方逾期交付的违约责任。除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按

8、本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按 已交付的房价款向甲方追究违约责任。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日 止，月利息在 个月内按 利率计算 ; 自第 个月起，月利息则按 利率计算。逾期超过 个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第种约定，追究甲方的违约责任：1. 终止合同，甲方按乙方累计已付款的 %向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2. 甲方按乙方累计已付款的 %向乙方支付违约金，合同继续履行。3. .第十三条设计变更的约定。预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案作重大调整时

9、，必须在设计方案批准后 日内书面通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起 天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方，并按 利率付给利息。第十四条交接通知与乙方责任。 预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起 _ 天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲 方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。第十五条交接与甲方责任。在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起 天内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙、签署房屋交接

10、单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起后仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第十二条的 约定追究甲方违约责任。第十六条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，乙方有权要求甲方补偿双倍的 装饰、设备差价。第十七条质量争议的处理。乙方对该商品房提出有重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以 出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。第十八条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期投入正常运行：1. ;2. ;3. .第十九条关于产权登记的约定。在乙方实

11、际接收该商品房之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关 办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起 天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的%赔偿乙方损失。第二十条关于物业管理的约定。该商品房移交后，乙方承诺遵守小区 （ 楼宇） 管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定 ;在小区 （楼宇） 管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定 公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。第二十一条保修责任。 自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该商品房

12、的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担 ;1. 墙面 保修 月;2. 地面 保修月;3. 顶棚 保修月;4. 门窗 保修月;5. 上水 保修月;6. 下水 保修月;7. 暖气 保修月;8. 煤气 保修月;9. 电路 保修月;10. 保修 月;11. 保修 月。保修期内，因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的损坏，甲方无须承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十二条乙方购买的房屋作 使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部

13、位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。 第二十三条甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。第二十四条自该商品房交付之日起， （号划拨土地使用权批准文件 ）（ 甲方与签订的号土地使用权出让合同 ） 中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。 第二十五条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。第二十六条本合同附件均为本合同不可分割的部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具 有同等效力。本合同及其

14、附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第二十七条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该商品房所在地公证机关公证。 第二十八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。第二十九条本合同 （ 经甲、乙双方签字 ）（ 经公证（ 指外销商品房 ） 之日起生效。第三十条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须 按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款（已收款 ） 的 %赔偿对方损失。第三十一条本合同自生效之日起 天，由甲方向 申请登记备

15、案。第三十二条本合同连同附表共 _页，一式 _ 份，甲、乙双方各执一份， 各执一份，均具有同等效力。甲方 （ 签章 ） ： 代表人： 年月 日乙方 （ 签章 ） ： 代表人： 年月 日公司收购注意事项第一项 资本、资产方面的风险一注册资本问题 注意注册资本的问题，因出资瑕疵而低价转让股权的问题、虚假出资怎样进行破产的问 题。根据资本瑕疵原因的不同，我们可以把公司资本瑕疵划分为如下几种类型：1、出资虚假瑕疵，指股东于公司设立之时根本没有出资却声明已经出资，致使公司实际无任 何实收资本而设立并有违该国法律规定的情形。此系最为严重的资本瑕疵情形，多数国家将此 视为犯罪予以严惩。2、出资不足瑕疵，对于

16、出资不足的瑕疵，可以理解为股东只足额缴纳了第一期出资，而以后 各期均未交纳或只缴纳了部分，而导致公司注册资本不实。这是由于规定了分期缴纳制度而出 现的新情况。3、出资价值瑕疵，是指实物、权利等出资的评估价值，高于评估对象实际价值之情形。4、出资权利瑕疵，是指用于出资的有形或无形财产的所有权、使用权等存在着权利上的瑕 疵，如己出卖他人或己抵押他人等。5、出资形式瑕疵，是指以不符合法定要求的出资形式进行出资的情形。如法国商事公司 法第 38条第 2款规定：有限责任公司之股份原则上不得以技艺出资方式认购；再如我国 公司法第 27 条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可 以

17、用货币股价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出 资的财产除外。由是，违反以上规定的其它形式的出资，便构成出资形式瑕疵。6、出资比例瑕疵，是指公司的货币出资金额比例低于法律规定的最低比例。在我国为30%。公司法第 27 条第 3款规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的 百分之三十。股份有限公司适用该款的规定。收购人应该首先在工商行政管理局查询目标公司的基本信息，其中应该主要查询公司的注 册资本的情况。二公司资产、负债以及所有者权益等问题 在决定购买公司时，要关注公司资产的构成结构、股权配置、资产担保、不良资产等情况。1、在全部资产中，流动资产

18、和固定资产的具体比例需要分清。在出资中，货币出资占所有出 资的比例如何需要明确，非货币资产是否办理了所有权转移手续等同样需要弄清。只有在弄 清目标公司的流动比率以后，才能很好的预测公司将来的运营能力。2、需要理清目标公司的股权配置情况。首先要掌握各股东所持股权的比例，是否存在优先股 等方面的情况；其次，要考察是否存在有关联关系的股东。3、有担保限制的资产会对公司的偿债能力等有影响，所以要将有担保的资产和没有担保的资 产进行分别考察。4、要重点关注公司的不良资产，尤其是固定资产的可折旧度、无形资产的摊销额以及将要报 废和不可回收的资产等情况需要尤其重点考察。同时，公司的负债和所有者权益也是收购公

19、司时所应该引起重视的问题。公司的负债中，要分 清短期债务和长期债务，分清可以抵消和不可以抵消的债务。资产和债务的结构与比率，决 定着公司的所有者权益。第二项 财务会计制度方面的风险收购方在收购目标公司时，需要对公司的财务会计制度进行详细的考察，防止目标公司进行多列收益而故意抬高公司价值的情况出现，客观合理地评定目标公司的价值。必要时，收购方可以聘请专门财务顾问来评估目标公司的价值，但是，如果收购金额本身比较小，可以聘 请懂财务会计的法律顾问单位，由其对收购中遇到的法律和财务问题进行综合指导。第三项 税务方面的风险如果收购方收购注册资本比较小的公司时，一定要特别关注目标公司的税务问题，弄清其是

20、否足额以及按时交纳了税款。否则，可能会被税务机关查处，刚购买的公司可能没多久就被 工商局吊销了营业执照。第四项 可能的诉讼风险在可能的诉讼风险方面，收购方需要重点关注以下几个方面的风险：1、目标公司是否合法地与其原有劳动者签订和有效的劳动合同，是否足额以及按时给员工缴 纳了社会保险，是否按时支付了员工工资。考察这些情况，为的是保证购买公司以后不会导 致先前员工提起劳动争议方面的诉讼的问题出现；2、明确目标公司的股东之间不存在股权转让和盈余分配方面的争议，只有这样，才能保证签 订的购买协议能够保证切实的履行，因为并购协议的适当履行需要股权转让协议的合法有效 进行支撑；3、确保目标公司与其债权人不

21、存在债权债务纠纷，即使存在，也已经达成了妥善解决的方案 和协议。因为收购方购买目标公司后，目标公司的原有的债权债务将由收购方来承继。4、最后，需要考察目标公司以及其负责人是否有犯罪的情形，是否有刑事诉讼从某种意义上 影响着收购方的收购意向。第五项 股权转让债务的风险在股权转让合同中，受让方最关心的应该是目标公司的负债问题。在实践中，股份出让方的 债务以资产担保之债居多，同时还存在未决的诉讼和仲裁纠纷，以及知识产权侵权、产品质 量侵权责任，以及可能或即将发生的公司与高级管理人员和技术骨干之间的劳资纠纷等。对于上述既有负债或潜在债务，股份出让方有的是知道的或应当知道的，有的是不知道或 无法预计何时

22、发生的。因此，处理原则和办法也是不同的。因此，在股权转让中，面临的债务承担法律风险主要体现为三个个方面：1、既有债务承担中的法律风险受让人需要全面了解既有债务的数额，是否设定了担保，利率以违约责任，债权人有无限 制权利要求等，此类债务是否为不良债务等。对上述问题的考察，能使受让人在谈判中获得 主动，并影响到交易的价格和受让后风险负担的大小，必须予以高度重视。2、隐性债务承担中的法律风险对于无法预计的负债，如果在股权转让协议预定的期限内发生，并且发生实际权利人的追 索，该类责任或风险首先应当由目标公司承担，由此引发的股份转让的风险负担应当由股份 转让协议约定。因此，有关债务承担问题应列入风险负担

23、条款予以约定。受让方所争取的是与出让方划 清责任，要求在正式交割前的所有负债，不管是故意还是过失，均由出让方承担。但是要注 意到，股权的转移并不影响到债权人追索的对象，受让方在成为目标公司股东后，仍然需要 清偿该债务，再根据股权转让合同向出让方追偿。另一方面，这也涉及到债权人利益的保护问题。如果股权转让导致公司合并或分立，应按 照法定的通知时限要求通知有关的债权人，合并或分立后的债务由存续公司承担或按照协议 承担。3、隐瞒债务承担中的法律风险对于出让方故意隐瞒真相，没有真实、全面、及时地向受让方批露既有负债或潜在负债 的，属于违反信息批露义务的行为，违反了出让方有关公司债务的陈述与保证义务。当

24、发生 债务追索时，将严重影响受让方的股份转让合同的利益和预期的收第六项 股权转让风险的合同规避除了股份公司无记名股票转让和上市公司流通股通过证券交易所交易的情况以外，有限责任公 司和股份有限公司股东转让股权通常都要与受让方签订股权转让合同股东要成功地转让其拥有 的全部或部分股权，受让方要成功地取得该全部或部分股权而成为新股东，都必须遵守民法 通则、合同法、公司法等法律法规的相关规定，不得违反强行性规范任何规避法律 的合同安排都是法律禁止和否定的无论股权转让合同签订还是履行都必须遵守法律、尊重公序 良俗、遵从交易惯例只有这样交易才是安全的和有效率的，股权转让的风险最低，交易呈现良 性的发展，双赢

25、和多赢的局面因此形成股权转让风险存在于交易的整个过程，有法律风险，有 市场风险，也有道德风险，这里我们只讨论法律风险，下面按交易中不同的“点”分述如下： 1、股权转让合同签订风险的防范股东转让其全部或部分出资后，公司的股东数额要符合公司法的要求公司法规定 有限公司股东人数为二个以上五十个以下，股份公司股东人数应为五人以上，也就是说，有限 公司股东人数不得突破二个的下限或五十个的上限，股份公司股东人数不得少于五个这是公司 设立的条件，也应为公司存续的条件，股东转让股权不得导致股东人数出现违反法律规定的结 果，否则合同会因违反法律规定而无效。有限公司股东向股东以外的人转让股权，合同的订立应遵守公司

26、法程序上的要求有限 公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应 当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让经股东同意转让的出资，在同 等条件下，其他股东对该出资有优先购买权未经上述程序而签订的股权转让合同会因程序的瑕 疵被认定为无效或撤销。股权转让合同签订不得违反法律、法规、政策或公司章程关于转让时间、转让主体、受让 主体的限制性规定公司法规定，股份公司发起人持有的本公司股份自公司成立之日起三年 内不得转让；公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得转让法律、法规、政 策规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股权成为公司股东，

27、例如各级国家机关的领 导法律、法规对交易主体权利能力有禁止性规定的，这类主体不得违反规定订立股权转让合 同，例如，股东不得向公司自身转让股权，但公司法规定股份公司为减少资本而注销公司 股份和与持有本公司股份的公司兼并这两种情形例外商业银行法禁止商业银行在中国境内 以受让非银行金融机构和企业的股权的形式向外投资约定必须遵守，公司章程对股东转让股权 有特别限制和要求的，股东订立股权转让合同时，不得违反这些规定这是诚实信用原则和法律 在民商事领域充分尊重当事人意愿的意思自治原则的一个实证。转让方再交易过程中可能提供虚假的资料和信息，为防范转让方向受让方提供虚假的资料 和信息的风险，受让方可要求转让方

28、对其欺诈行为可能引起的未来债务做出保证或提供担保， 例如向公证机关提存保证金。2 、股权转让合同效力风险的防范除法律、法规规定股权转让合同应当办理批准、登记手续生效的以外，依法成立的股权转 让合同自成立时生效法律规定股权转让合同要办理批准手续后才能生效的，主要限于中外合 资、中外合作、外商投资的有限公司股权转让和公司中的国有股权转让现有法律并无股权转让 合同必须在办理登记手续后才能生效的规定，因此，登记不是合同生效的要件转让方和受让方 可以附合同生效的条件，例如，约定本合同经转让方公司董事会或股东大会决议通过后生效， 或约定本合同自公司其他股东承诺放弃优先购买权时起生效，但所附条件应当合理，不

29、能将合 同履行后的结果作为所附的生效条件，这种附条件在逻辑上是荒谬的，所附条件也就失去了合 同法上的意义股东名册变更登记或工商变更登记是对已经发生的股权转让事实的确认，在股权 转让合同生效并履行后才可进行如果股权转让合同未生效，就不可能发生股权转让的后果，股 东名册变更登记或工商变更登记就不可能进行，因此，不得以股东名册变更登记或工商变更登 记为附条件。股权转让合同的生效不同于股权转让的生效股权转让合同的生效是指转让方与受让方的合 同约定对双方产生法律约束力的问题股权转让的生效是指股权何时发生实际转移的问题，也就 是受让方何时取得股东身份的问题股权转让合同生效后，还要合同双方的适当履行，股权转

30、让 才能实现股权转让合同无效或不生效，股权转让肯定不生效。3、股权转让合同履行风险的防范股权转让合同的生效只是确定了转让方与受让方之间的权利和义务，股权的实际转让还有 赖于对合同的实际履行股权的实际转让就是股权的交付，合同生效后，转让方可能依约履行， 将股权交付受让方，也可能一方或双方违反合同而拒不交付股权、拒绝接受或拒绝付款，这就 是股权的转让合同生效而未实际履行的状态受让方享有股权交付和违约赔偿的请求权，转让方 享有协助履行和违约赔偿的请求权股权是权利、义务的综合体，对于财产结构和经营效果都不 错的公司，股权受让意味着可以获得更多的利益，反之，则意味着要承担更多的风险和责任， 特别是股东出

31、资不到位和 / 或公司资不抵债时。股权转让合同的履行，转让方的主要义务是向受让方移交股权，具体体现为将股权转让的 事实及请求公司办理变更登记手续的意思正式以书面方式通知公司的行为转让方与受让方权利 的交接点是从该通知行为完成之时起公司股东名册变更登记前，受让股份的新股东对其股权的 处分权受到一定的限制，新股东对外宣称其为公司股东，则应以公司向其换发的股票或出资证 明或者股东名册的登记为其证据而受让方的主要义务则是按照约定向转让方支付转让款根据 公司法第三十六条和第一百四十五条的规定，将股权转让结果记载于股东名册、公司章程 修改、变更工商登记等事项是公司的义务公司董事负有及时办理的义务，公司的其

32、他股东负有 配合、协助的义务公司未及时履行义务的，受让人可以起诉公司，公司应承担相应的责任但公 司没有义务去监督或判定转让合同约定的其他义务的履行情况转让方在履行通知义务后，除有 特别约定外，转让方的主要义务履行完毕，至于公司及其他股东采取什么样的态度和行动，往 往不在转让方的控制之中受让方不能正常取得股东身份或行使股东的权利，转让方对此没有过 错的，就不用承担因此而产生的后果，法院也不应支持受让方以上述原因要求解除合同的请求 公司怠于或拒绝履行义务使受让方不能正常取得股东身份或行使股东权利的，受让方的权利可 以通过起诉公司和 / 或董事得到法律救济法院可判令公司和 / 或董事履行法律规定的义

33、务，排除 对股东行使权利的妨碍。股权交付包括股权权属变更和股权权能移转有限公司的出资证明书以及股份有限公司的股 票都是股东权属证明形式，这是股权转让合同生效并得到履行的一个记载权能的移转是指股东 对参与公司管理的共益权和分配公司盈利的自益权等各种权利的实际行使权属变更的价值在于 法律对股权的认定和法律风险的防范权能移转的价值则在于股东投资的财产利益和其它权益的 实际行使权属变更比权能移转更重要，因为权能的行使若无权属的支持，则没有正当性实践 中，权属变更而未移转权能或移转了权能而未办理权属变更的情况常常发生，这就给股权转让 纠纷的产生埋下了祸种因此，股权转让合同应对权属变更和权能移转做出明确约

34、定。受让方在交易的过程中可能不履行或不完全履行支付股权转让对价的义务，为了防范受让 方不履行支付股权转让的对价的风险，股权转让合同应明确约定定金罚则或违约赔偿的范围、 违约赔偿的计算方法，转让方可要求受让方做出保证或提供担保车位转让合同注意事项陷阱 1：共用场地变地上车位 小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业 主，有的按月出租。指出，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地 上车位。如根据北京市居住小区机动车停车管理办法第7 条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。” 提示：这类车位可以由业主大会授权业委会委托

35、物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区 维修资金。陷阱 2：霸占无约定的地下车位如果地下车位 （ 库） 建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出 售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位（ 库） 好像天经地义，其实不然。北京市城市房屋管理办法第13 条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明 没有载明的，视为一并转让。” 也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的 地下车位 （ 库） 的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位

36、（ 库） 也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。提示：可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。陷阱 3：地下车位 （ 库） 重复卖 很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位 （库） ，可这地下车位 （库） 的买卖是否合法，很多业 主并不知道。如果地下车位 （ 库） 面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出 售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位 （库） 的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例 收过钱了。再把这样的地下车位 （ 库） 卖给业主，就是重复收钱。中华人民共和国城市房地产 管理法第 37 条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”

37、因此若不能办理产权，车 位（ 库） 买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。提示：这类的地下车位 （库） 办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设 施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小 区维修资金。陷阱 4：人防工程偷着卖没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢 ?当然不是。有的地下车位 （ 库） 属于人防工程，而人防 工程是国家强制配套，禁止开发商销售。提示：根据中华人民共和国人民防空法第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管 理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业 主，所以利

38、用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。陷阱 5：改造车位 （ 库） 黑着卖 还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下 空间而改造成的停车位 （库） ，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权 证。提示：开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位 （ 库） ，它们也应该属于全体业主的共有财 产。陷阱 6：租赁期限超过 20 年 有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主 签租赁合同。可在租赁期限上超过了 20 年的时候，并不向消费者声明 20 年后不受法律保护。 根据合同法第 214 条规定：“租赁期

39、限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无 效。”消费者租赁车位 （库）（ 就是所谓的销售使用权 ） ，最长期限也只有 20年， 20 年后是不受 法律保护的。以上就是由律师 365 的编辑为您带来的关于买卖车位需要注意哪些事项的问题，希望的整理能 够对大家有所帮助，同时要提醒大家凡是销售使用权超过 20 年并且不向消费者声明 20年后不 受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。如果在这方面还有法律问题的，欢迎 咨询我们律师 365 的在线律师寻得帮助。自古便有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商 铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商

40、铺有其自身的特殊性，与购买住宅所考 虑的方面有所不同，对签约要求更高，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意，绝对不能 随意签约。自古便有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商 铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，与购买住宅所考 虑的方面有所不同，对签约要求更高，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意，绝对不能 随意签约。以下是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题一、注意公用分摊面积与实际使用面积 一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的 30 40%，有的甚至超过 50%。对此，开发商当然自 有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于

41、住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来 几万元的价格变动，打乱购房者的预算。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积 的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现 时顺利维权。二、要注意返租承诺的生效条件，杜绝非书面承诺 返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展 商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收 益，但事实并非如此。请看看如下这个案例。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与 返租协议书。双方约定

42、：林先生同意将物业租给发展商 ; 发展商在三年内支付总房款 22%的返租 回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发 展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签 订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返 租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商 不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。三、要注意贷款风险、量力而行 个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%

43、，贷款期限也只有 10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必 须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。四、要注意内、外销商铺未并轨 有些城市中市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺 前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。修改合同注意事项一）审“主体”，审彼方又看己方甚至涉及的第三人，审核合同主体是否具备完全的民事行为能力，是否具备特定的专业资质 和专门许可，还可进行必要的资信调查等；（二）审“方式”，审合同是否需以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是建设工程发包、市政特许经营、国有资产转让、上 市公司收购和政府采购等都可能涉及特殊的签订方式。（三）审“意思”，审意思表示是否真实，防止信息传递发生的扭曲或衰竭，要了解合同当事人的最真实的想法，能否满足当 事人交易需求，看合同主体的意思表示是否失真；（四）审“标的”，审交易标的是否合法，交易标的的交易是否处于受限状态，对标的相关法律、规范和标准的引用是否到 位，尤其是对标的定性分析和定量描述是否全面、精准；（五）审“支付，审核支付方式如货币、易货等