上海虹山半岛别墅市场专题调查研展报告(背景篇)

1、关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告.、八、-刖言? ? ? a1? 1 2 e a1? 2 2 ?l ? a ? ? D ? 21? 3 2 更? ?伙 21? 4 2D ?1隹? ?l 伙21a 5a ?D ?2 Yx 2 a2a 1D 3K 2 ?2? ?L舍2? 20?3Z 史 D3 倉 22? 3 ? 2 ? k a 1 ? o a& 2 2 D? K 22? 4 o 2 ? k a ? ? e a 鈕 2 d? 倉2背景篇11别墅的由来11别墅的分类及其特性分述11别墅产品规划综述11别墅市场构成体系综述11相关市场统计数据? ? a3? 1 2

2、 2 e Z 0 K ? ?3a 2 ? ? ? 23? 3 D ? ? ? ? o3? 4 e e 2 ? ?龙专题篇2 1市场调查选取范围说明2 2虹山半岛一期市场调查2 3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查24虹山半岛相关区域独立别墅市场调查分析篇3 1问题与时机点分析3 2工程建议3 3市场定位建议3 4优劣势分析附：关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告? ? ? ?1? 12 e a1? 22?l ? a ?D? 2ia 32更? ?伙 21a 42D 31 隹? ?l伙21a 5a ?D 33 ?2 Yx 2 a2? 1 D 3 k 2 ?2 ? ?i 舍2? 2 0? Ql X 3

3、 Z 史 D 3 k 22? 3 0 2 ?k a ? ? e a& 2 2 D3 倉22? 4 ? 2 ?k a ? ? o a 鈕 2 D3 倉2? ? ?3a 1 2 2 e z 0 k ? ?3? 2 ? ? ? 23? 3 D ? ? ? ? 0.、八、-刖言冃景扁11别墅的由来1 2 别墅的分类及其特性分述一别墅按建筑形态分类及特性分述独立别墅联体别墅联排别墅排屋新型别墅二别墅按市场级别档次分类及其特性分述项级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅1? 4 2 D 3 1 e? G 伙 21? 5 a ?D 3? 2 Yx ? a2a 1 d 3 k e ?企? g 舍2a 2?

4、e?G3 帝史 d ? g e2a 3 o e ? G a 1? o s& ? 2 D? g e2a 4 ? e ? g a 1? o a 鈕 2 d? ? a3a 12 ? ?帝？g ? ?3a 2 ? ? ? o3a 3 D 3 ? ? ? e三别墅按单套总建面积分类及其特性分述 130- 160 平米 161 200 平米 201 250 平米 250 300 平米 300平米以上四别墅按建筑风格分类及其特性分述五别墅按居住功能划分及其特性分述休闲度假型别墅经济生活居家型别墅投资保值型别墅六别墅按密集性区域分布分类及其特性分述闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域长宁

5、西郊地区松江境内莘松公路沿线地区沪青平公路318国道沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区 市中心城区1 3 别墅产品规划综述一别墅产品功能特点二别墅建造用材等特点附供给商、设计单位资料三别墅小区规划特点附环境规划设计单位四别墅配套设施特点1 4 别墅市场构成体系综述一别墅产品在市场中的卖点构成二别墅消费金字塔结构ia 2 2 ?L ? a ? D ? 2ia 4 2 d ?i 隹？ ?丄 r 21? 5 a ? D 33 ? 2 Yx彳a2? i D 3 K 2 ?2 ? ?L 舍2? 2 ?2?3 Z 史 D 3 倉 22? 3 ? 2 ? k a i? o a& ? 2 D? 倉22a 4 ?

6、 2 ? k a ? ? o a g 2 d? ? a3? i 2 si e Z g K ? ?3a 2 ? ? ? o3? 3 D ? ? ? ? 0别墅物业主要行销通路和策略1 5相关市场统计数据专题篇2 i市场调查选取范围说明2 2 虹山半岛一期市场调查2 3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查一上海联体别墅市场概况二闵行顾戴路周边区域联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较三长宁西郊地区联体别墅市场调查区域联体别墅市场概况区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总比较四莘闵高档别墅区联体别墅市场调查区域内联体别墅分布区域内联体别墅相关信息汇总

7、比较五综合归纳说明一上海独立别墅市场概况二闵行顾戴路周边区域独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较三长宁西郊地区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较四莘闵高档别墅区独立别墅市场调查区域内独立别墅分布区域内独立别墅相关信息汇总比较综合分析五综合归纳说明分析篇ia 1 2 e a1? 2 2 ?l ? a ? D ? 21? 3 2 更? ?伙 21? 4 2 D 3 1 e? ?丄伙 2 ia 5 a ? D ? 2 Yx ? a2? 1 D 3 K e ?2 ? ?L 舍2? 2 oe?3 Z 史 D 3 K e2? 3 o e ? K a

8、 ? ? o s& ? 2 D3 k e2? 4 o e ? k a ? ? o a 鈕 2 d3-1问题与时机点分析3- 2工程建议3- 3市场定位建议3- 4优劣势分析附：3? 12 ? 25 Z 0K ? ?3? 2 ? ? ? o3? 3 D ? ? ? ? e? ? ? ?ia 1 2 e aia 2 2?L ?a?D? 2ia 3 2更?1?r2ia 4 2d 31e?ir 21? 5a 1D ?2Yx ? a2? 1 D 3 K e ?2 ? ?L 舍2? 2 oe?3 z 史 d ?倉 e继多层、高层、小高层产品产之后，别墅已成为今年楼市关注的热点之一。对于上海市的开发商来说，

9、别墅物业开发的经验从总体上看虽然2? 3 o e ? K a ? ? o a& ? 2 D?倉e2? 4 ? e ? k a ? ? o a g 2 d? k e? ? ?3? 12 z 0K ? ?3? 2 ? ? ? 03? 3 D ? ? ? ? e并不丰富，但大多参与别墅开发的房产商，都在做着同一个努力一一让用户心动！那么，虹山半岛二期工程应该怎样规划？如 何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户 群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市 场上才最受欢送等等。本专题调查报告对“虹山半岛二期及其相关别墅 市场作了全面的市场调查，一一分析、评述，供 有关方面决策、参考。? ? ? ?1?

10、1 2 e a1? 2 2 ?l ? a ? D ? 21? 3 2 更?伙2ia 4 2 D 31 隹？?l 伙 21? 5a ? D 3?2Yx 2 a2? 1D 3 k 2?2? ?i 舍2? 20 2?3Z史 D 3 k 22? 3 0 2 ? k a ? ? e s& 2 2 D? 倉22? 4 0 2 ? k a ? ? o a 鈕 2 D3 倉2背景篇11别墅的由来1 2别墅的分类及其特性分述1 3别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述1 5相关市场统计数据别墅市场研展报告1 1别墅的由来别墅的由来背景篇*别墅常识别墅背景篇导读11别墅的由来1 2别墅的分类及其特性分述1 3别

11、墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区 的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层 房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑 式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢 房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套, 大量采用现代科技的新材料的开展成果，而远远超过 传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义 上的别墅那么根本继承了传统意义上的“别墅的选择。别墅生活眼下正悄然走近市民别墅物业曾经作为“成功、富有的象片，代表了生活的“最高境界，令普通百姓“可望不可及。改革 开放二十年

12、，不仅使国家的综合国力不断增强，也使普通市民的经济收入与消费能力持续走强，跨入新世纪， 上海的人均国民收入 GDP水平已突破4000美元，到达 中等兴旺国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求 的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理 念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件是“第一波，“优化居住环境，讲究生活质 量是“第二波的话，那么上海楼市将在近二、三年 进入“第三波一一“追求回归自然，提高生活品位。住到郊外，“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅已成 为“新独院住宅的象征。别墅生活正消然走近市民， 成为当今楼市关注的热点之一。上海别墅市场的“第一次浪潮整个八十年代后期，

13、别墅的开展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式别墅，但不少因配套跟不上，设计欠合理， 反被见多识广的上海人嘲笑为“农舍。几年的空置后，又 被好事之人笑为“绿化程度甚高一一杂草丛生。1997年锦秋海别墅市场等的火第二次浪潮再度引燃了上海人的别墅热 情管那还半年开算是带着地园的联体独院:线的通车营运， 及开发商的投资回报面购房的有限预算，2有些楼盘的院落的建别墅市场研展报别墅的由背景篇别别墅市场研展报告别墅的由来EHX墅较造，在闵行较近松更接浦东时的城郊结合区域于是又有好事者称其为“的独院第三次浪潮的外掀更漂亮，房型更舒适，然能更随着上海对更开放度的进

14、一世纪有际还这期间小区化、配置智能化、环境园林 召 现了大批公里能园寓商群每业化上海市低几百觞的至使得新一代的别墅更能适应上海/ 次浪海市的来生活的新市场已由单一根本的别墅类型开展成_ .为多兀化物业方面统形态从排屋概念的本市别墅物业建造面积与销售量每年以15%左25%左右，卫二寓的的速度递同时出现的年购弄式住宅T墅物业新客院约占购房总数的宅见上可看作是别业消费正持续呈现上升之势。以随着市政道路的立经济型别家用主体的普及消费 人均收入的增加，上海人 市场在重生活的质半年至而别墅下独年创造已经成为市海人置业安家的新选择， 售业独院住嗾了上海市活的第二次浪潮来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。12

15、别墅的分类及其特性分述别墅市场研展报告别墅的由来背景篇别墅常识“独院住宅、立体生活是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活,是城市居民从煤卫合用的“解困房独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场 注入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低 层、低密度、底容积率的“三低住宅。我国在1987年制定的?民用建筑设计通那么?中，对民用建筑高度与层数明确规定： 1 3层为低层 住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。别墅的分类低层住宅的特点是：层数少、上下联系 方便，

16、平面布置紧凑、结构单一、平面 组合变化大、标准要求较高等。背景篇导读1?1 2?i0&1a2 2?i?a? ?D ? 21?3 221?伙21a4 2D310? ?i伙21a5?11D33?2 Y目前为止，别墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品的细分并没有一陈不变的方法,这里根据别墅产品的相关同质性进行分类如下:独立别墅联体别墅顶级豪宅型别墅 高档型别墅 中档型别墅 经济型别墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以

17、上联排别墅排屋新型别墅休闲度假型别墅 经济生活居家型别墅 投资保值型别墅闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域 长宁西郊地区松江镇境内莘松公路沿线地区 沪青平公路318国道沿线地区 浦东板块区域 嘉定南翔地区市中心城区中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它别墅 分类具体 细分特性市场定位面积控制独立 别墅四面采光，无公 共面积和空间 可借，占地面积 最大；独门独 户，独享前庭后 院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体 别墅双联三面采光，占地 面积比独立别 墅小；中、高档型160250平方米三联有的两面采光， 占地面积更小；中档型160200平方米四联 六联两面采光，占地 面

18、积小，独门、 独户、独院。侧 重以居家式的 功能住宅。经济型经济型130160平方米130160平方米联排 别墅排屋 里弄 式住宅顾名思义，又称 为并排连在一 起的别墅，两面 采光，占地面积 小,独门、独户、 有独院绿地，但 花园面积相对 较小。经济型130160平方米新型 别墅叠加 别墅双 复式 公 寓又叫公寓型别 墅，它是介于别 墅与多层住宅 之间，兼顾了别 墅的小密度、大 间距、多绿化和 舒适感，又有多 层低价优势。经济型130160平方米目前别墅市场开发总量按建筑形态的比例情10%独立别墅联体别墅其它背景篇别墅常识背景篇导读ia 3 2 2i ? ? ? K 2ia 4 2 D 3 1

19、 $ ?彳伙 21?)别i筑形态分类及其翟分述顶级豪宅型别墅有人说，全世界的最高级住宅，要么建在山上，要么建在高尔夫球场边。 上海别墅市场中的项级豪宅当数所谓的高尔夫别墅了。项级豪宅型别墅市场的开展离不开中国的改革开放，离不开上海经济的发 发，随着大量外资历的引进，跨国公司以及世界排名100强企业的进入中国市场特别是上海市场，高品位社交需求也越来越大，追求高尚生活气氛及品位社 交环境成为了一批高级管理人士的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的外销 别墅已不能充分表达自身的价值，适应生活社交的要求，于是在 1997年出现了 上海第一个高尔夫别墅一一汤臣高尔夫花园，之后相继出现了太阳温泉高尔夫、天马

20、花苑及虹桥高尔夫罗丹花园等高尔夫别墅。高尔夫别墅最大的特点是别墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球 道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球场的延伸，将球场的景观借到别墅区， 形成Finfer-style的风格，即别墅与球场没有很显的界限，两者形成象手指一样 交错形式。上海的高尔夫别墅市场由于“曲高和寡，特别是汤臣高尔夫花园单栋创下 2000万元的天价，对于普通市民来讲，可谓可望而不可及，所以其在营销推广 上，与一般别墅有一定的差异。然而高尔夫别墅由于其定位明确，营销措施得 当，目前上海这四家高尔夫别墅的销售率最低的也有50%，高的甚至到达80%.背景篇别墅常识高档别墅高档别墅完美地表达了人们对

21、居住的审美情趣， 且具有良好的保值、增值性。高档别墅一般处于优越 的地理位置，享有优美的自然景观，有的还具备无法 复制的人文景观优势。此类物业中外销别墅占了大半， 目前主要集中分布在长宁区虹桥路沿线、市中心徐汇 区华山路、建国路一带以及浦东新区陆家嘴。这些别 墅平均售价一般在 USD15002000元/平方米，平 均租金在元/平方米。随着中国经济的进 一步开放，有越来越多的境外人士与来沪的外国家专 家、经理人员购置或租赁这类物业，国内也有相当一 批成功人士，特是民营企业、现在身家上亿的私企老 板、股市炒手、网络新锐等购置此类物业，用于投资、 居住、租赁、休闲、度假等。随着参加WTO的日益临近，

22、高档别墅市场正悄悄地在升温。中档型别墅中档别墅通常远离城市中心，与城市快速交 通干道相关，比较注重高环境质量，但价格 适中，这类别墅一般都拥有 200至300平方 米以上花园，能提供较大的环境空间给客 户，小区私密性较强且住宅功能多样，这类 别墅对那些追求良好居住环境的高收入阶 层而言，具有巨大的吸引力。此类别墅价格 大都是集中在80 180万元之间，从这两 年的价格走向来看，此类别墅的楼价始终保 持着增长势头，市场消费人群的增长带来源 源不断的市场需求，而物业品质的提高以及 日趋完备的社区规划和配套均使此类别墅 物业的价值处于不断的提升之中。经济型别墅经济型别墅是介于中、高档别墅和公寓之间的

23、联体、联排类型的住宅，且多为排屋或里弄式建筑，该类物业根本上都建在市郊区域，土地本钱相对市区要低得多，而且目前“经济型别墅的占地规模一般都在 10万平方米以上，其规模化产出以及市郊的低成外乡地，使得其进入市场的价格较低，自然是适应的消 费者也就更广。因而此类物业就更注重交通、配套、生活机能的完善化，强调形成适宜居住的高尚生活区域，此类物业虽然没有中、高档别墅那样奢华，那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上是相差无几， 其单套面积那么往往控制在160平方米以内，由此也就控制了总价不大4080万元之间。“用买城内公 寓的钱买一幢郊处别墅是经济型别墅的象征。据统计，上海市别墅市场，目前卖得最俏的是

24、面积在150280M2/套，均价在4000元/M 2左右，总价在50万一一180万/套的中档和经济型别墅。这是受购房主力军消费水平所限。因此，经济型别墅要面向 更多客户群，别墅小型化是最为有效的方法之一，也是经济型别墅拓展空间的主攻方向。(二)别墅按市场级别档次分类及其特性分述别墅物业近按面积划分背景篇别墅常识130160 平米161 200 平米201 250 平米250 300 平米301平米以上毫无疑问，别墅物业由于每幢楼宇单体面积大必然导致总价偏高。面积在300平方米以上的别墅，其总价当然不低，而单价似乎也比较模糊，此类物业作为别墅的附加值作用往往显得非常重要；面积在130160平方米

25、和面积在161 200平方米的别墅，其客层对应的 购房动机，应该是生活居家类为主；相对而言面积在201300平方米的别墅情况最复杂。就目前的别墅市场总体来看，这局部的别墅产品最丰富多彩，变化空间亦最大，个体的差异性、购置者经济状况的悬殊、文化背景、观念意识的不同将决定别墅的多种多样，个体的各具特 色，决定了别墅的类别和个性。(三)别墅按单套总建面积分类及其特分析目前别墅市场开发总量按面积分布的 比例情况12%18%-1120200m2 200250m2 250300m21 320m以上别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑， 此类风格多见外挑门亭、 弧 型长窗、圆柱塔楼等；

26、有海岸同风情的北欧式建筑， 此类风格常见三角型屋檐、 米字格墙面，别具一格； 有造型简洁明快马加的德国式建筑，常见有大坡项包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡； 也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大 利式、浪漫端庄的法式、 充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术(四)别墅近按建筑风格分类及其特风格越具独异性，其审美价值就越恒久。然而值得 一提的是，不同的别墅风格与其建筑空间部是统一 的。一背景篇导读11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述别墅市场研展报告别墅的由来

27、15相关市场统计数据休闲度假型别墅一般总是依山傍水，此类物业除了匹配大面积的私家花园外，景色宜人的周边自然环 境常令人心醉，多视角的景观层次宛如生活在公园、 优美的自然风光也极大提升、衬托别墅的品质和身 价。如淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城；余山脚下 的天马花园等为代表的此类别墅物业多集粹了外来 高尚社区的规划和精致房型， 而高档会所的设置也增 添了物业新世的附加值，令物业身价非凡。此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发 展商开始在小区规模性方面做足文章，使低容积率、 高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实惠：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、 清新秀美的小区景致均是普通住宅

28、无法比较的，而其*别墅常识(五)别墅按居住功能划分及其特3物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善 使信奉“反璞归真、回归自然的居住时尚的购房族 乐于承受。别墅住宅作为一种特殊的房产品，其拥有的土地 面积是普通住宅所无法相比的。 规模化开发加之完善 的周边配套使土地价值具有极大升值潜力。此外，大凡营建此类高标准住宅生活社区的企业以品牌企业 居多，开展商雄厚的实力和良好的信誉也具有“投资性，这也为更多的追求生活品质而二次购房提供绝 佳良机。选择适宜认购价位那么完全取决于消费者准确 把握购房时机。其它此外还有旅游、酒店式别墅等，在此不作一一细述。(六)密集性区域分布分类及其1、闵行顾戴路板

29、块其周边区域该区域楼市的板块行情集结楼盘开发成区域热点， 为近来市场开展的一大趋势。顾戴路拓宽竣工半年以 来，区域房产开展迅速，一大批别墅商品介入其中，使 中高档消费概念初露雏形。圣淘沙花园、当代艺墅等高 档楼盘借助环线交通优势及本身品位，也有效形成了买方市场。2、莘闵高档别墅区及沪淞路沿线区域该区域的楼市总体上可以分成两大块，其一为松江新桥(六)密集性区域分布分类及甘新闵生活区，近几年来，此地出现了别墅开发的热潮，从 家天下、雅仕居、伊莎士别墅开始，到同润家园、雅阁花 园，再到桃花源田庄、比华利别墅、乔爱别墅城等，推出 的物业极为热销，可以预见，这是将成为21世纪初上海的 中高档别墅区。其二

30、为沪淞公路沿线地块，该地块主要以 排屋、里弄式建筑为特征的经济类别墅为产品主力。以典 型的“新上海里弄人家和“悦景园堪称此类物业的代 表。其售价根本接近于 30万一一40万之间，适中的售价无背景篇*别墅常识3、长宁西郊地区90年代初期，这里是上海的外销别墅集中区域。近来，该区域开展商秉承了开发精品的路线风格，相继开发了定 位于高级白领的别墅住宅。虹桥金斯、奥玎宫廷等物业的 建成，其平均单价一般控制于10000元/平方米，物业的品质特性也吸引了不少人气。 加之由相对营建已久的名都城、 王朝别墅等物业所衬， 蔚然勾勒出一道建筑天际线，使“入(六)密集性区域分布分类兀住西郊的虹桥一度成为业主高贵身份

31、的象征。背景篇*别墅常识4、松江境内莘公路沿线地区西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。这里，地铁轻轨、快速干道、莘松立交等组成一幅覆盖全市的立体网络通(六)密集性区域分布分类道，区域内以独立式别墅、联体别墅并存的格局更多建 立于密集辐射交通网周边，使市出入更为自由。交通便 捷优势再度引来购房者关注。继松江新桥之后，松江九 亭近30家开发商会聚，形成申城新的别墅开发居住区域。5、沪青平公路318国道沿线地区依托318国道的便捷优势，使规模性别墅住宅更添魅力。 区域市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。由依傍于淀 山湖的威尼期花园、国际华城等景观稀有别墅，显示其休闲 性度假的物业特性。6、浦东板块区域继

32、浦东西北沿线形成高档公寓住宅区后，浦东东片的 内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区 域核心的别墅住宅区，汤臣豪园更是因高尔夫球场的附加 值而爆棚沪上；康桥地区那么尝试投资别墅，以3000亩超大规模的康桥半岛以“新独院住宅概念面市后，更将该区 域推到别墅投资者视野前列，而陆续推出150- 300万独立(六)密集性区域分布分别墅，区域上市量也不亚于金桥。7、嘉定南翔地区该区域别墅集中于南翔古镇，多以独立式别墅为主，这些别墅的平均售价在6000元单价左右，而平均租金在别墅市场研展报告别墅的由来背景篇*别墅常识3000元/天。租售并举的策略是当地别墅物业营销的特色。 嘉华山庄、上佳别墅等

33、物业的营建也满足当地高消费群体 的置业需求。六)密集性区域分布和8、市中心城区土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。通常物业有租有售。陕南村别墅和地处桂平路的牡丹园均在销售中获得 非凡的佳绩。此类别墅物业管理、景观和空气质量提出很 高要求，单栋价格根本在 200万元以上。个别精品别墅如 静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻 苏州河黄金水岸将单价一再提升。目前别墅市场开发总量按地段分布的比例情况8%n浦东II虹桥 厂沪青平 一莘松厂I其它目前别墅市场开发总量按路程分布的比例情况10%90%L车程半小时车程超半小时1 3别墅产品规划综述别墅市场研展报告别墅的由来背景篇*别墅常识0一别墅

34、产品功能特点1背景篇导读11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述1 4别墅市场构成体系综述1 5相关市场统计数据住宅首先要满足使用功能， 满足日常起居的便利与 舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用 功能的细分化、专门化，已是必然趋势。作为高档物业的别墅来说，那么更应注重功能的设计和配 置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、 外空间的过渡，以及与私 家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便 利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思， 有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。正在越来越多地被运用在别墅工程中。1背

35、景篇导读11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述1 4别墅市场构成体系综述1 5相关市场统计数据二别墅建造用材等特点1 3别墅产品规划综述背景篇导读11别墅的由来1 2别墅的分类及其特性分述1 3别墅产品规划综述1 4别墅市场构成体系综述1 5相关市场统计数据别墅市场研展报告别墅的由来背景篇*别墅常识三别墅小区规划特点别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。 比方说绿化问题，另隍区绿化应该以分散绿化为主， 使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小 景又都力图完美。使每一住户主都能够坐那么推窗入画, 行那么移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构 造山水般诗意的

36、人生。别墅区别其它物业的差异，就是它能够密切的贴近自 然。别墅物业的这种环境概念既保证了现代人快节奏 的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代 别墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念， 别墅因为是贴着地面走的，它跟周围的环境关系是非 常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境， 一个是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然 环境包括山山水水，首先就是别墅物业的小区。四别墅配套设施特点*会所规格例举A:娱乐休闲会所舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；B:综合功能型会所医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；C:豪华舒适型会所高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等*别墅物业周围

37、配套机能例举A、大型超市11别墅的由来1 2别墅的分类及其特性分述1 3别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据A、24小时电子巡更B、红外线周界报警C、一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁一别墅产品在市场中的卖点构成专业人士、市场人士普遍认为，上海的别墅市场的启动已经具 备可行性。别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目 前上海别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：,别墅物业的卖点构成根本卖点优美健康的生态环境；环境卖点舒适气派的家居生活；房型空间卖点完善成熟的配套设施；配套卖点快捷便利的立体交通；交通卖点特别卖点11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规

38、划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据“综合质量和“综合环境以人为本，强调“人与人、人与自然、人与建筑的和谐统一是人们对生活的 追求。住房消费市场的开展，已使消费者从“买楼变为“买居家、“买生活方式 因此，随之而衍生出的“综合质量与“综合环境的概念只得深入研究。所谓“综合质量包括：工程施工质量、房屋功能质量、居家环境质量和管理 效劳质量。“综合质量反映了人们对生活质量的追求。所谓“综合环境包括：绿 化环境、生活环境、生态环境、人文环境、邻里交往往环境、休闲、休憩环境、韵 动环境、健身环境等。这种“综合环境的营造提升了生活品味与生活质量。对于现时成熟的购房者来说“建筑风格高雅、房型布

39、局合理、生活机能齐全、别墅市场研展报告别墅的由来背景篇别墅常识e二别墅消费金字塔结构就供给面来看，目前上海别墅物业市场已呈现出“量大、 面广、价多的格局。考察市场一线的购房者，我们又不难发 现：别墅购房族正在发生质的变化。*客户层面扩大前几年，对别墅物业发生兴趣的，大多来自文艺界、体育 界、新闻界等文化含量较高的行业，而今天，不少上班族也开 始放弃市中心地段物业，把目光投向市郊的别墅，这是客户层 面的变化。1 1别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据14别墅市场构成体系综述别墅市场研展报告别墅的由来背景篇*别墅常识驻沪外国使领馆人员