贵州年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题讲课讲稿.doc

1、学习 - 好资料贵州 2017 年房地产估价师 案例与分析：估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某大楼先后抵押给 3 家银行并都办理了抵押登记， 债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。A：贷款合同签订的先后B：贷款数额的大小C：各银行起诉的先后D：抵押登记的先后E：执行层的组织协调2、契据登记制度的理论基础是_。A对抗要件主义B成立要件主义C产权登记制D托伦斯登记制3、出售公有住房时，售房单位从

2、售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调4、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（） ，且各因素发生变化的概率相同。A相互影响的B相互独立的C相互作用的D相互无关的5、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业D：公开招标一般适用于规模较小的物业E：执行层的组织协调更多精品文档学习 - 好资料6、房地产估价原则是为了使不同的

3、估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原則、同一估价时点B：同一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原則、同一估价目的E：工业用地的监测点评估价格7、A 市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为 10000 元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。A：200B：300C：400D：500E：执行层的组织协调8、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益9、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B

4、：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格10、生产理论是主要研究的理论。A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调11、某仓库房地产土地面积为 1000 ，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850 元，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为

5、 2000 元，则理论上应补地价的数额为万元。A：93.75B：115C：293.75D：315E：工业用地的监测点评估价格12、某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000 元，并且一直没有变动； 2005 年该区同类建筑物的重置成本达到2 000 元，房地产市场交易价格为6 000 元；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000 元则最合理的拆更多精品文档学习 - 好资料迁补偿价格应以为基础进行修正 【 2005 年考题】A：4 000 元B：5 000 元C：6 000 元D：9 000 元E：工业用地的监

6、测点评估价格13、估价对象为总楼层6 层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为 5700 元，所有交易税费均由买方负担， 估价对象所在区域同类 5 层和 6 层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表； 6 层住宅楼中第一层住宅价格为 5 层住宅楼中第一层住宅价格的 98，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的 3和 6，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元。A：6280B：6408C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格14、按照公司法的规定，可以发行股票的公

7、司是_。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司15、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工大会16、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。A考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B考虑抵押后的公开房地产市场价值C考虑查封后的公开房地产市场价值D公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响17、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格18、需求规律的基本内容是： 在其他条件不变的情况下， 某商品的需求量随商品本身的价格上升而 _

8、。A减少B增加C不确定更多精品文档学习 - 好资料D不变19、下面不属于不可控制因素的调查的是_A市场需求容量调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D消费者调查20、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查21、某建筑物的重置价格为 180 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为工 0 年其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装修的重置价格为 30 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年，已使用 10 年残值率假设均为 0则该建筑物的评估值为。A：1024 万元B：

9、1044 万元C：1224 万元D：1424 万元E：工业用地的监测点评估价格22、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6 个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日23、土地增值税的课税对象是。A：无偿转让房地产所取得的土地增值额B：赠与转让房地产所取得的土地增值额C：继承转让房地产所取得的土地增值额D：有偿转让房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调24、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通

10、常采用的指标为_。A投资回收期B内部收益率C财务净现值D开发商利润25、下列风险中属于系统风险的是（） 。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、广义而言，财产保险包括。更多精品文档学习 - 好资料A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：出口信用保险2、征用土地实行 _级审批制度。A一B二C三D四3、土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 _年向土

11、地管理部门提出申请， 经批准续期的， 应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。A4B3C2D14、下列权利中，属于用益物权的是。A：抵押权B：质权C：地役权D：留置权E：执行层的组织协调5、收益法中所指的收益是_。A估价时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益6、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含_。A与原估价机构有利害关系B本人就是当事人C由拆迁当事人亲自委托D与拆迁当事人有利害关系7、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。A：人力资源和社会保障部B：住房和城乡建设部C：所在地省级

12、人事行政主管部门D：所在地省级房地产行政主管部门E：执行层的组织协调8、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度更多精品文档学习 - 好资料9、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有_。A风险产生的原因分析B风险发生的概率大小分析C风险因素检验D风险变量间的相关性分析E风险概率分布情况分析10、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。A：领导定价法B：认知价值定价法C：成本加成定价法D：随行就市定价法E：借款合同11、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，

13、 首先要考虑的因素是 _。A零售商的财务能力B零售商的声誉C零售商的组合与位置分配D零售商的经营内容12、在估价报告中陈述 _，既是维护估价人员正当权益的需要， 又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A估价师声明B估价的假设和限制条件C估价方法D估价对象13、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论14、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。A：物业管理的早期介入B：制定物业管理方案C：制定临时管理规约及有关制度D：物业管理人员的选聘与培训E：选聘物业服务企业15、当利息周期小于1 年时，则实际利率 _名义

14、利率。A等于B大于C小于D两者无关系16、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为 -870 万元。则该投资项目的内部收益率是 _。A11.12%B11.36%更多精品文档学习 - 好资料C11.66%D12.95%17、拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的_和_内进行拆迁。A拆迁范围；拆迁方向B拆迁范围；拆迁期限C拆迁地址；拆迁方向D拆迁地址；拆迁期限18、指数平滑中的平滑指数。的范围为_。A0A1BA0Ca1Da219、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A空置损失B租金损失C经营费用D其他收入E潜在毛租收入20、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购买经济适用住房D：奥运冠军接受政府奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房21、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足22、对于出租经营或自营的房地产投资项目， 清偿能力指标之中的 _指标的计算非常重要。A借款偿还期B利息备付率C流动比率D偿债备付率E资产负债