PPT精品-X联_郑州经三路项目产品定位及配比建议

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2021年10月22日2021年10月22日经三路项目第一阶段经三路项目第一阶段补充报告二补充报告二谨呈：河南鑫苑置业有限公司本报告是严格保密的。2产品定位及配比建议产品定位及配比建议本报告是严格保密的。3方案设计方案设计金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；座以小型办公物业为主保证销售速度；工商银行广场工商银行广场金座金座25*45形成视觉共享空间形成视觉共享空间主形象展示面主形象展示面4527u广场1400u金座基底1125u银座基底=1425u覆盖率30；5715012银座银座

2、25*579办公区入口办公区入口本报告是严格保密的。4方案的经济评价方案的经济评价方案一：金座30层，银座30层；方案二：金座25层，银座25层；方案三：金座25层，银座18层；方案四：金座18层，银座18层；本报告是严格保密的。5方案一：金座方案一：金座3030层层+ +银座银座3030层层序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）3.38 0.50 4.28 1.10 9.26 9.26 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3244 3244 3销售率（100%）100%100%100

3、%0%100%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.0030040.005单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692560.532560.536总成本（万元）8843.731308.249124.794433.7623710.5423710.547税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-4433.763247.363247.369 9投资利润率投资利润率13.70%13.70%本报告是严格保密的。

4、6序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 3.56 0.557.42 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）10687.503500.0011392.000.0025579.5025579.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992429.112429.116总成本（万元）7112.341270.607547.202099.9018030.0418

5、030.047税金（万元）1096.54359.101168.820.002624.462624.468税后利润（万元）2478.621870.302675.98-2099.904925.004925.009 9投资利润率投资利润率27.32%27.32%方案二：金座方案二：金座2525层层+ +银座银座2525层层本报告是严格保密的。7序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商业裙楼商业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 2.57 0.55 6.43 6.43 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100

6、%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）10687.503500.008208.000.0022395.5022395.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.962476.966总成本（万元）7112.341270.605437.802099.9015920.6415920.647税金（万元）1096.54359.10842.140.002297.782297.788税后利润（万元）2478.621870.301928.06-2099.904177.084177.089 9投资利润率投资利润率26.24%26.24

7、%方案三：金座方案三：金座2525层层+ +银座银座1818层层本报告是严格保密的。8序号序号项目名称项目名称金座金座裙楼商裙楼商业业银座银座地下车库地下车库合计合计1建筑面积（万m2）2.03 0.50 2.57 0.55 5.64 5.64 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）7695.003500.008208.000.0019403.0019403.005单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992469.712469.71

8、6总成本（万元）5120.891270.605437.802099.9013929.1813929.187税金（万元）789.51359.10842.140.001990.751990.758税后利润（万元）1784.611870.301928.06-2099.903483.073483.079 9投资利润率投资利润率25.01%25.01%方案四：金座方案四：金座1818层层+ +银座银座1818层层本报告是严格保密的。9比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。的目标考虑，方案二为最优方案。u考

9、虑因素考虑因素u做足容积率u净利润u投资利润率u资金周转率u车位比容积率开发成本收入净利润成本利润率方案一8.742371030040324713.70%方案二7.361803025579492527.32%方案三6.321592022395417726.24%方案四5.461392919403348325.01%备注：以上方案测算未计车库销售收入本报告是严格保密的。10方案二的主要参数方案二的主要参数金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层） =35025办公总建面63150m2商业面积5000m2地下停车场面积5500m2地面广场1400m2本报告是严格保密的。11目

10、标客户目标客户 中小知识服务型企业的需求细中小知识服务型企业的需求细分分客户类型客户类型员工人数员工人数需求面积需求面积需求特征需求特征事务所20200景观好，昭示性，贸易公司（大型）60（小型）101550060100m2重交通，对外联系便利，物业形象，同类聚集广告、咨询公司2030150200性价比，交通，附加费用少，办公时间长（24小时办公），同类聚集设计、工程和相关服务2030200300交通，对形象要求不高 it4050300500品质，配套，环境投资者n/a50100m2看重总价和升值潜力；租售灵活本报告是严格保密的。12客户特征描述客户特征描述u他们大多是专业写字楼的第一次置业者

11、；u公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；u购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注；u客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。u大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6m2左右,一般不大于10平米。本报告是严格保密的。13金座的技术指标金座的技术指标u公司类型：中小知识服务型企业u员工人数：2050人；u人均面积：69m2；u核心客户的需求面积： 120450m2；u主力产品面积：120200m2；u小部分楼层设置30

12、0500m2的大面积单位；u金座户数：按平均每户170m2计约160户；u车位（按1：1计）：160个；本报告是严格保密的。14银座的技术指标银座的技术指标u客户类型：创业型企业投资客u企业员工人数：1020人；u人均面积：67m2；u核心客户的需求面积： 60150m2；u主力产品面积：6080m2划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租；本报告是严格保密的。15金座、银座的产品定位小结金座、银座的产品定位小结u定位原则：u总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象；u扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；u建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，

13、材料、单位面积上提升形象；客户构成客户构成产品建议产品建议产品细节差异点产品细节差异点金座中高端客户中高端客户it公司、设计公司、律师及会计师事务所、咨询公司、外企办事处；单层面积1125；25层高；单位面积120200m2；每层68户，约160户；均价38004000；核心价值点：高形象与生态功能立面形象专业，昭示性好；大堂宽阔大气；主推“生态建筑”；银座中端客户中端客户小型贸易、广告、装饰设计、中小型办事处；投资客；单层1425m2；25层高；60 80m2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户；定价32003400；核心价值点：实用价值高立面简洁实用；入口大堂简洁实用；主推“三明设计

14、”；本报告是严格保密的。16停车位建议停车位建议本报告是严格保密的。17停车位停车位按市场大势的标准测算，本案按市场大势的标准测算，本案约需要约需要240-300240-300个停车位个停车位楼盘名称楼盘名称层数层数建筑面积建筑面积停车位停车位车位配比车位配比国际企业中心国际企业中心312栋，约10.8万地面200个地下一层约170个291:1河南信息大厦河南信息大厦281栋，4.17万地上/下200个209:1河南报业大厦河南报业大厦251栋，约3.5万地上约150个233:1金成国际广场金成国际广场234栋，10.96万地上/下200个548：1财富广场财富广场214栋，5万地上40个地下

15、150个263：1注协大厦注协大厦161栋，2.5万地上32个地下一层160个130：1思达数码大厦思达数码大厦161栋，2.85万地上下150个190：1索克大厦索克大厦111栋，约1.8万地上85个211：1对市场主流产品的车位配比情况分析，200250m2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：60000/（200250)=240-300个车位；注：调研结果显示车位紧张现象在经三路区域普遍存在。由于本区域土地稀缺成本不断攀升，此矛盾只会愈发突出。本报告是严格保密的。18按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于

16、形成项目的优势，但成本增加层有助于形成项目的优势，但成本增加20002000万左右万左右地下一层：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 个地下二层：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 个车位配比车位配比: 64000/360=178: 64000/360=178车位配比车位配比: 64000/200=320: 64000/200=320本报告是严格保密的。19但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；下一层车库计，方案三的车

17、位配置明显比方案二更合理；建面与车位比： 320m2：1 （64000:200）户均配比：约为2：1 (400:200)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；两栋共计400户；方案二方案二金座25*45*25=28125银座25*57*18=25650总体量53775；车位比约为240m2：1按户均200m2计算，约268户；车位比接近1：1方案三方案三本报告是严格保密的。20根据市场大势和设计指标，方案二设置根据市场大势和设计指标，方案二设置200200个车位略显不足，个车位略显不足，需适当提高配置标准需适当提高配置标准u方案二车位配置相对不足方案二车位配置相对不足

18、市场角度设计角度车位比240300个一层200个方案二2：1；320m2：1本报告是严格保密的。21 从车位配置的角度考虑，建议方案二（从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25) 25/25) 加设半层地下加设半层地下车库，增至车库，增至270270个车位；个车位；序序号号项目名称项目名称金座金座裙楼商裙楼商业业银座银座地下车地下车库库合计合计1建筑面积（万m2）2.81 0.50 3.56 0.83 7.70 7.70 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 2866 2866 3销售率（100%）100%100%100%0%100%100%4

19、销售收入（万元）10678.003500.0011392.000.0025570.025570.00 05单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992479.582479.586总成本（万元）7106.021270.607547.203168.9319092.719092.75 57税金（万元）1095.56359.101168.820.002623.482623.488税后利润（万元）2476.421870.302675.98-3168.933853.763853.769 9投资利润率投资利润率20.18%20.18%车位为270个建面与车位比： 230m2

20、：1 （64000:270）户均配比：约为1.5：1 (400:270)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；共计400户；本报告是严格保密的。22 或者考虑将方案一（或者考虑将方案一（30/30) 30/30) 少设置半层地下车库，减至少设置半层地下车库，减至270270个车位；个车位； 序号序号项目名称项目名称写字楼写字楼裙楼商裙楼商业业高层公高层公寓寓地下车地下车库库合计合计1建筑面积（万m2）3.38 0.50 4.28 0.83 8.99 8.99 2销售均价（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3341 3341 3销售

21、率（100%）100%100%100%0%100%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.030040.00 05单方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692516.382516.386总成本（万元）8843.731308.249124.793345.4822622.222622.25 57税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-3345.484335.654335.659 9投资利润率投资利润率19

22、.17%19.17%车位为270个建面与车位比： 283m2：1 （76600:270）户均配比：约为1.8：1 本报告是严格保密的。23在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素；场表明，车位比不是项目成功的核心因素；而注协大厦的车位配置宽裕（而注协大厦的车位配置宽裕（1 1：1.51.5；130m2130m2：1 1），但对其价格和销售速度并无），但对其价格和销售速度并无决定性作用。决定性作用。市场调研显示，财富广场、金成国际、市场调研显示，财富广场、金成国际、国际企业中心的车位比相对紧张国际企业中心的车位比相对

23、紧张（250250平米：平米：1 1以上），但销售情况良好。以上），但销售情况良好。本报告是严格保密的。24汇报结束汇报结束谢谢！谢谢！本报告是严格保密的。25附：方案示意图附：方案示意图工商银行广场工商银行广场金座金座主形象展示面主形象展示面银座银座办公区入口办公区入口(金座首金座首5层架空）层架空）中心广场中心广场本报告是严格保密的。26房地产策划大全房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容本报告是严格保密的。31撰写三忌撰写三忌1.

24、含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际本报告是严格保密的。321、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。本报告是严格保密的。33它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观

25、；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；本报告是严格保密的。34举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风

26、格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。本报告是严格保密的。352、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。本报告是严格保密的。36我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就

27、是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。本报告是严格保密的。37举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费

28、者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念本报告是严格保密的。383、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特

29、质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。本报告是严格保密的。39他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程本报告是严格保密的。40举例说明：举例

30、说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。本报告是严格保密的。41举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地

31、位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。本报告是严格保密的。424、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争

32、者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心本报告是严格保密的。43举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手

33、，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，本报告是严格保密的。44浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说

34、明：举例说明：本报告是严格保密的。455、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即a状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；本报告是严格保密的。46举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。本报告

35、是严格保密的。476、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的b状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；本报告是严格保密的。48举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。本报告是严

36、格保密的。497、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从a到到b它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊idea。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握本报告是严格保密的。50举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节

37、应该突破传统，像加州阳光那样；本报告是严格保密的。518、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。本报告是严格保密的。52举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林

38、与服务。本报告是严格保密的。53流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间公司各部门人力资源部开始战略发展部1 1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414总经理办公会ab本报告是严格保密的。54流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内

39、部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424ab总经理办公会本报告是严格保密的。55流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5

40、.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩本报告是严格保密的。56流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要

41、输入重要输出重要输出相关表单相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励本报告是严格保密的。57广告与房地产策划专题广告与房地产策划专题u全部资料精心整改u广告与房地产策划按类型整合u更加完善的策划方案与营销案例本报告是严格保密的。58价

42、值3800元一套价值500元一套本报告是严格保密的。59本报告是严格保密的。60房地产专题房地产专题uwww.docin.com/chenguimao本报告是严格保密的。61房地产策划大全房地产策划大全 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容本报告是严格保密的。66撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际本报告是严格保密的。671、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风

43、格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。本报告是严格保密的。68它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（

44、决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；本报告是严格保密的。69举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富

45、贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。本报告是严格保密的。702、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。本报告是严格保密的。71我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提

46、升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。本报告是严格保密的。72举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）

47、：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念本报告是严格保密的。733、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生

48、在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。本报告是严格保密的。74他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程本报告是严格保密的。75举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己

49、的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。本报告是严格保密的。76举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要

50、用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。本报告是严格保密的。774、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心本报告是严格保密的。78举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一